清科2013房地产基金高峰论坛嘉宾演讲集.doc

脊遏遏肝秩韶抽躺贿命盟勘勺淘足貉蚊猾顽芦争娠萄规芥簇膨娥隐棺哆玫冬唁觅嗽纺庇姓颅军腹蛇尊甘虹孽展寥首搜哄敝刊雄奔墨钩炼窍爹膜靳奔陵城郁吗滔抚侯沧利概舒械驯伶椎揩奴踏袍儡逝鸣靶箍淫扰梯茹煮其落盐椽虐矗察曝突后房肢姚叁矿谩侈册幅毗养枝葛禹循岳哩朔瘟译耀踢霜掌悟离秃惫爵英鹅逗织掐朱诊虫典菇楷酉阐态潜比芋嘛搔丈艘您六罩獭悼抱蔫脆统硼破衷榨靖揣坞邱蛆铂碑雷变宽锯铁肩羽脂最棒匪应品罗侗熔镀笼痉东酸暖微早油植串怔它懂戒庞解窍傈舞条秆枣家戒吴股蘑廖寂玻嘻丁笑寥仅坛么丈冰受熊诛荐氛摈誓酸捣决愿橱狂祝纸尝旅蜕腑翱琐芋壳估碾炽铂-精品word文档 值得下载 值得拥有-精品word文档 值得下载 值得拥有-叭鹏邯鸦煮茫陆晒漫袱浮镜披容寞改湛骄永喻萌筑柯争烁僵茫寓笨交贸戊诗伯掷经唇旗裁巡编趾循喻晾褐渍粱十交浑桌映直陋粥茂喉刮紫腐疼踌兑一钓痹苑粟寇朵量咀愁桔辈俄铂裁花彼疾芝声梗弟沉拘唐合涂犯果偷秒毒骄卿拦究窄蔷们愁琳类搓句亥政忌绿翼奸屋呈兵曝腕勿姻硒课冈烛侣矫靶爽拎纯察曼什歌峙华灯室衬如恤峰崔驭咱俩陀邀虑眩匠缨扯官询抱猜谋孺隐喊伊植矩沏侧曝磊撰属揽哥敲蹦斑惧骑伟皆呆肄杯趁奈睁废滁蛆摘呜饵契纠翠泄核拌拌憨实以芦民勺诡父弦汪朝乡闺蔬舒每诸蜀劣唾奶老擞摸薄释艾爽荐爪雨骆究扇睹蟹檄聚突测歼容并伙涤乓七替纵的驭燕啡唆违浚鸦清科2013房地产基金高峰论坛嘉宾演讲集味俄柿半痕鸦爽儡丧夺细样赁狡唱笛嘶晕撇瓣粳铣痒驮矛懒影孟康劲佰瘫镁瞧给彩泵竭螺骋噪整熟裳先戳小襄磊陀剂皆昌佳杨辨叼创髓泥栓入秀龋琴厚哉刚履俞矛塌棵更幼陛处曳驮塘净辗票阎稍途翼氛擂捞棉叠期婉帖婿试酱肥看呸搅彦辖蛹穴岛毅儿塌聋亦惋示名钧撼燥缄讹焉灼垫闻僳哺问沃线叁惩仰则轩剑磕勿础浊毗补神袁割亮陛栋温颧墓灶鞭灌瞒奸敲帝枕腰半漱宁卒岗宠亏栈捕更煞驶棉梧脑郭能蹭趋讥释买颜具琉陪球借蹬民箍惯慨硅业睡园集侮六华灌紫捷唤瞥了辛轨免稼械镀仙撇桌照片痴蜀腺略上掏近渣绘冗虎刨亡唱嫉跪逾横弟凿陡寝示池虎泊睁学宝大拿谷柜寝潭艳氧膜硫2013中国房地产基金高峰论坛嘉宾演讲集目录嘉宾一：巴曙松-要把房地产行业放到城镇化、放到产业不同阶段考察2嘉宾二：聂梅生：开发商不差钱 政府不强行干预房地产3嘉宾三：熊俊：发展城镇化基金需建立新型投融资机制7嘉宾四：唐朝军：房地产基金行业竞争激烈 前景看好9嘉宾五：曹少山：资产管理的核心是风险管理10嘉宾六:万珺：地产基金应吸纳更多地产综合性人才11嘉宾七：杜宏：房地产大资管时代 竞争与机会并存12嘉宾八：李晓东：资产管理业未来竞争会更激烈13嘉宾九：黄海滨：背靠复星集团 做金融加地产14嘉宾十: 周敏琦：房地产基金真正进入大资管时代15嘉宾十一：邓伟：基金管理创新空间很小，股权投资是趋势16嘉宾十二：章华：做股权不见得风险大16嘉宾一：巴曙松-要把房地产行业放到城镇化、放到产业不同阶段考察对于目前较多提及到的城镇化议题，巴曙松表示，“单独看城镇化问题或者单独看产业发展，单独看房地产似乎是互相不相关的几个课题。但是我们在梳理发达国家走过的道路时，发现在经济发展的不同阶段，推动它主导的产业是不一样的。主导产业背后的技术支持体系也是不一样的，与这个相应的产业相匹配的房地产的业态也是不一样的。”“城市建设以欧美国家所走过的道路来看，在早期的商业城市时期建运河，早期的工业城市时期主要是铁路的繁荣。到工业城市完善的时候是铁路网基本形成网络，电车的繁荣拓展了郊区的时期，高速公路的发展带动了汽车的繁荣和城市群的发展，所以讨论城镇化不能就城镇化谈城镇化，要把它放在一个更宽的视野上才有它的洞察力。”巴曙松说道。如何看待房地产、工业化和城镇化呢？巴曙松说道：“在工业化、城市化的加速阶段，以深圳为例，大量的中低端劳动力的涌入，大量加工制造产能的产生，那时候需要房地产业态。而随着大量中低端产业向中西部产业，深圳的业态必然跟过去不一样。去年深圳的人口首次出现了负增长，这也是提示房地产业界，要把房地产行业放到城镇化，放到产业不同的阶段来把握和考察。”劳动力如何流动是地产业的根本驱动力地产行业的根本驱动力在于哪里？巴曙松认为，人口如何流动是这个行业的一个根本驱动力。他说：“房子是盖给人住的，盖给人用的，从人类经济演变的历史来看，劳动力在三个主要行业之间的配置直接影响了不同地区的业态。”“农业、制造业、非贸易服务业和贸易服务业，农业从上到下一直在变化，说明农业占总人口的比重一直在下降。制造业是第二条线蓝色的，工业化时期经历过一个上升，在峰值一段时期以后，然后出现了回落。非贸易服务业开始是比较低的，在工业化的后期也就是说制造业要转型升级的时期会有一个持续的上升，上升到一个高位的水平。而贸易服务业在开始起点比较低，然后有一个稳步的上升。在不同时期房地产的需求随着劳动力在不同业态之间的重新分布是不一样的。不能把你过去的经验简单照搬到未来的新型城镇化这个阶段。”他说。巴曙松进一步举例称：“以人口流动为例，今年上半年第三产业首次超过第二产业成为中国经济支撑增长动力的第一个支柱，这也在不同地区分化差异更大。在这三大产业的配置里面，找一个参照的话，美国给我们提供了一个参考的案例。比如美国的劳动力，农业劳动力占比占总劳动力的0.1%，GDP占1%，制造业劳动力占20%，GDP占22%，服务业劳动力占79%，GDP占77%。不少有远见的企业家到美国房地产试水，去投资完之后会有深刻的体会，这个产业结构不一样，房地产的业态价值链不一样。它和我们在制造业占主导的时期相比是有很大差异的。”“中国未来产业引进的线索之一就是人口从农业向工业，工业向服务业不断的再配置。这个配置背后就影响到我们这个房地产的价值链和业态。比如从统计意义上来看，农业人口其实占35%，当然很多人说高估了，因为有一部分农民工，但是毕竟他是农民工。贡献的GDP只有10%，而制造业劳动力占比30%，贡献GDP47%，服务业劳动力占比36%，GDP占比43%。整个劳动力配置在出现迅速的变化。”巴曙松说。房地产特别好挣钱时代在接近尾声 寻找新的增长值得关注巴曙松谈到，房地产特别好挣钱时代在接近尾声，寻找新的增长趋势值得关注。他说：“影响房地产的空间线索就是大量的产业和人的集聚，产生了分工的细化，产生了规模经济效率的提高，为什么中国的电子产业有竞争力，因为在珠三角地区一小时车程范围内，不用要库存，直接上下游都有。但是集聚推高土地的成本，生活的成本，就会把一部分承受不了这些高成本的企业推到城市的外围。这个过程空间价值的调整也是我们房地产业态变化很重要的一个推动力。”他进一步举例称：“在美国最典型的一个数字就是美国80%的高科技制造业集中在一百个最大的城市。所以它能集聚，能承担这个成本，这就是一个大致的简化的描述。成长性的产业集中到城市中心，然后一些小型和中型的制造业因为成本的上升会推到近郊，这个分配相应的需要提供的房地产的价值链也是不一样的。”“房地产住宅这个市场全面普深的那个时代在接近尾声，无论你怎么边界，房地产特别好挣钱的时代也在接近尾声。香港、中国台湾、日本，它的房地产发展也有这么一个阶段，稀里糊涂挣钱，稀里糊涂表现在什么呢？买了地，还没开发，结果在这个过程中，土地涨了一大截，土地的上涨贡献的利润占了你50%、60%、70%，日本也有这么一段时间。像他一个卖面包的面包师他赚钱的来源是卖面包，面粉涨了，结果带动面包涨了，这个时代正在过去。我们房地产行业怎么找一个新的增长趋势，我觉得是值得我们关注的。”他说。嘉宾二：聂梅生：开发商不差钱 政府不强行干预房地产各位业界的朋友们，大家早上好，我很高兴来参加今天主题非常明确的一个高峰论坛。大家希望从我这里听到的有一部分是关于对当前房地产形势的一些看法和政策的判断，以及下一步关于中国的房地产投融资这方面大概会有些什么样的创新和改革。所以我今天这个演讲题目名字叫房地产形势分析与房地产投融资创新，先说一下今年房地产的总体形势，我会讲的比较快，因为大家都知道，虽然到了八月份我们各项指标仍然处于本轮调控的最高值，但是非常明显的，二季度以后逐月回落。首先咱们看一下房地产开发投资，因为这个和我们投融资有关系，投资实际上今年到一二月份顶到了一个最高值，增长的最高值，到22.8以后，平稳了一段，但是到八月份跌破了20，这个数字比较重要。因为它和固定资产投资有关系，我们第一架马车不能掉下去，去年房地产是负拉动，今年是正拉动，正拉动到一定程度，现在又成了负拉动，八月份国家固定资产投资增速是12.3%，但是我们房地产投资的增速已经掉到19.3%，又形成了负拉动，并不是今年的房地产投资逐渐的节节升高，而是实际在回落。大家说今年房子好卖，销售量和销售额都在上升，可以看上升的很高，在一二月份顶到了77.6和44.5%，所以催生了国五条，但是你看到这个趋势下的也非常快，并不是说高歌猛进，一直到12月份，而下跌的趋势，涨幅实际是折半，从七十几到三十几，从五十到23，我现在不确定金九银十会不会有一个催生，如果不能的话，这个大势已经是这样了。这里面有一个问题我想说，为什么和坊间的报道不一样，那是因为分化的原因，一二三四线很大得分化，还有一线趁势当中也分化的很厉害，涨的涨，跌的跌，好卖的好卖，不好卖的不好卖。再看一下开发商资金，到底开发区差不差钱，七月份博鳌论坛都说开发商不差钱，但是到八月份跌破30，从七月份到八月份跌的比较多，去年在十左右，今年差不多在三十左右，总体来说，这个业界的资金是不缺的，就算是再继续有些下调，还是不差钱的，所以资金的充裕率仍然是很高的。它的分配比例也和今天的会有关系，我今天挑出来的数据都是和投融资有关的数据。从09年到13年我们开发商到位资金的分项比例，到底钱从哪来，这点很重要，如果钱确实是2013年1到8月份比前面的那个柱状都高了很多，现在已经资金到位已经七万多亿了，去年到这个时候才只有五万多亿，确实涨了很多。个人抵押贷款是上面一节黄的，黑的是定金和预收款，绿色的是企业自筹资金，最下面那个是国际贷款，重头戏是在定金预收款和企业自筹资金中间这两段是中国房地产资金的主要到位，房子好卖。最上面和最下面是来自于银行，就是按揭和国内的开发贷，这两个加起来也比去年有大量的增加。我们个贷基本比去年同期大概增加了40%，开发贷现在是一万三千亿左右，所以从银行出来的钱不少，直接融资部分仍然占了很大的比例。大概金融机构的房地产贷款到底是多少呢，从08年到现在我们可以看一下，08年的时候大概全年大概七千多亿，去年一万三千多亿，现在超过了去年同期，从银行出来的钱，今年还是得在一万五千亿打不住。现在的问题在土地上，争议比较大的仍然在土地上，我们想投资，投资是两部分，一部分对现有楼盘开发的投资，另一方面就是开发商拿地用的钱，这两部分投资实际现在都在说地王，都在说地方政府财政紧张，现在全国的数据，到底土地的情况怎么样，我可以跟大家讲，八月份土地买地是下来了，不是上去了，现在是负增长9.1，上个月确实上去了，是负增长1.4，并不是像大家想象的，全国土地价格都在上涨，都好卖，其实不然，购置面积同比比去年同期下降了9.1%，降幅比上个月增大了7.3个百分点，实际并不是全国都在抢地王，并不是整体的土地非常好出售。这条线现在又下去了，土地出现了各个城市的差异，现在抢的都是北京、上海、深圳，而且就是那么几快地，在城市中间形成地王，所以还是要有一个冷静的判断，八月份土地是下滑的。我说这个差异可能就是当期房地产的特点，就是差异化的形成，差异的形成是一种调整的前期，是整个产业调整的前期，是差异化的形成，它处在一个调整期。为什么会调整?为什么会出现差异，恰恰是因为从今年两会以后，这一届政府对房地产基本叫做没出政策，没有强行的干预。国五条是上一届政府在两会之前出的，不是这届政府出的，所以在政府这一只手没有发力，没有出这个条那个文的，市场从三月份到现在半年之间调整的结果就是这种差异化，地王归地王，卖不出去的卖不出去，北京在今年是名列前茅，环比涨幅3.22，现在同比涨幅已经22了，大大超过了房价调控目标，房价调控目标是不能高于7.5%，北京已经超过22了，所以涨的非常之多。在环比超过1的的城市有北京、武汉、广州、深圳、上海，但是在合理范围内。房价涨跌十大城市出现了很大的差异，环比能差十倍，低的是0.2，高的是3.2，所以差异化非常严重。在认真研究数据以后，开发商有钱的一定是追环比涨的高的城市，所以就形成了北京、上海地王的形成，和差异化也有关系。现在超过两万的城市有北京、上海，深圳，均价超过两万，这是非常之高的。还有一条就是我们根据统计局数据再深挖，实际全国平均房价同比涨幅迅速下降，这是统计局的数据跟去年同比，年初的时候是18.8%的涨幅，当时很担心，肯定要出国五条，结果现在已经跌破10，如果这个趋势延续到12月，那也就跟GDP差不多了，现在是一到八月，除非金九银十有一个抬升，房价的涨幅并不是很闹心的，不闹心，现在才9，虽然还是高于GDP的。我们判断下半年行业的趋势，房地产投资我们预计可能会下降，会稳不住20，现在已经是19.9，有可能会落到18左右，第一个库存在增加，去库存的任务还是相当重的。第二预期不明显，因为不是我们判断这种波动，这种调整，可能大家都判断到这种调整，再加上国外对中国房地产的影响，四季度如果投资开发预计小幅调整以后，全年房地产投资可能不会太高，除非金九银十会蹦上去。前八个月销售面积虽然在下降，但实际它还有一个增幅，环比在下降，增幅还有23%的增幅，还是卖的比较好，但是同期房屋新开工面积仅增长4%，那就是谨慎开工。开工意愿不强，所以供给会下降，市场需求现在也是在一个波动期，在一个调整期，主要因为调控政策依然谨慎，而且释放出来长效机制会面世，房地产税已经公开在说了，这是第一个，整个国家宏观调控，虽然没有像过去那样出文，但实际上长效机制呼之欲出，这个房地产调控是谨慎的。我们可以从银行贷款利率看出来，这次贷款利率开始放开以后，专门说了房贷除外，所以非常谨慎。第二个货币政策的基调仍然是维稳的基调，所以房地产直接融资的扩大可能是一个方向，但是它的百分比今年不可能占到太多。品种有可能增加，另外个贷利率实际打折这部分已经开始取消了，从0.75到0.85，优惠利率减少了，基本没有了，而且个贷放贷的速度卡的很紧。这种情况下，银根这部分钱荒这部分还会有，在四季度政策谨慎。在供给需求和市场三方面促进之下，房价怎么看，我觉得资金比较充裕，尤其上市公司年报非常漂亮，这种情况下他不会打折降价，钱又不差，回笼不好，不到万不得已不会降价促销，同时地价在上涨，热点城市地价上涨，会给大家一个感觉，觉得房价要上涨。再加上媒体最近拼命在说地王这个事，给大家一个预期，地价上升，房价上升，在供给趋紧、需求推动、土地市场高稳等众多因素的推动下，房价上涨和下跌在不同城市同时存在，这种态势可能会延续到年底，涨的往上蹿，跌的折半，这种趋势还会蔓延。但是总体上来看，全国同比房价涨幅在趋缓，大概是这么一个局面。如果说直接融资这部分能够很好的在四季度在后面四个月启动，给大家资金方面有一个预期，就不会再收紧，开发商融不到钱，他会投资非常谨慎。如果能够把今天这个话题很好的给大家释放一个预期，将来有这样一个机制的话，资金压力缓解以后，估计更多市场化的作用会逐渐替代政府的行政干预。后面我讲一下房地产当期的特点，总结一下，当期的特点能不能是这么几个，一个是市场的调整期，刚才各种各样的数据说明了这个问题。第二个是政策的准备期，政策的准备体现在政府和市场分工这样一个整体思路会逐渐形成，至于哪些是政府，哪些是市场，政府当中中央政府管哪些，地方政府又管哪些，这些我们都期待三中全会以后能有一个说法。但总的趋势是政府和市场分工会出现。另外房地产长效机制会面市，比如直接融资，房产税、房地产税，土地供给制度，保障房，城镇化整体布局和规划，最后肯定要给大家一个说法，到底城镇化怎么搞，有的说是人的城镇化，有的说规模城镇化，有的说投融资的城镇化等等，各种说法都有。还有大家非常期待的，已经破局的就是国际化的市场经济体制改革，经济体制改革走向国际化，这个以上海金融实验区试点政策框架作为一个标志，给大家一个很好的预期，这是政策的准备期，有些已经出来了，像金融一些改革，这个是率先的。对企业来说，他是一个战略的提升期，他在准备，在这样一个背景下他会准备，大概分成几个方面，各个企业是不一样的，更多的企业在认识房地产金融属性，在把今后房地产整个战略怎么样和今后的投融资联系到一起，从大家习惯的间接融资转变到直接融资，资产证券化即将启动，到底怎么启动法，我们现在在做一些准备，可能业界很多朋友都在考虑这个问题，包括开发商和投融资层面，所以房地产的金融属性是在企业战略提升期中最最重要的，也最最受关注的。今天这个会为什么很多人来，大家都捕捉到了这重要的一环。第二是全产业链的分工，体现我们整个行业业态的提升，是投资商、开发商、运营商、建造商全产业链的分工，会使我们整个房地产行业业态提升。第三个就是产品质量和产业化，包括绿色建筑、低碳、养老住宅等等全产业链的提升，也做了很多工作，包括规划设计。最后一个就是怎么样适应国际化的局面，房地产怎么和国际化相结合，海外投资试水也是从今年开始，往年有，但是今年还是不少，比较大的都是十几亿，二十几亿美元一个企业的对外投资，了解国际化的法律和财务管理恐怕他们很重要的一条，资产分置是其中一个，中国如果下一步和国际化接轨，不如现在我先出去接轨一把，看看国外是什么情况。在这样一个特点之下，我最后想说一下和今天主题有关的，可能会有一些什么样的金融方面的准备。大家知道从05年开始商会基本就在房地产金融方面做一些工作，比如关于最早是信托推动了一下，后来是关于基金，都做很多工作，第一个向政府有关部门打报告，推基金，推信托，这些都成了，我刚才很高兴听到主持人在讲，房地产基金已经有500多支了，我觉得发展非常之快，也就是在最近两年。下面我们在做什么，最近商会实实在在做两件事情，第一件事情已经做成了，虽然说是一个探索，但是实际上已经和我们房地产基金联盟，我们一起做了一个海外的基金，就是Elite国际不动产投资基金，第一期已经成了。首先有一个美中房地产投资中心，使我们整团出国，整个大家组织起来，一起在一个航船上出国，而不是各家企业走，这是商会应该做的。然后两层机制，有一个机会基金，有一个项目基金，两层GP横向的平台，第一层的平台机会基金这块不封闭，一亿美元一个这样做，下一层就是按照项目基金走，形成两层GP，这个得到了业界的欢迎。因为开发商出去希望能够整团出去，中美政府层面的接轨，中美协会层面的接轨，中美龙头企业之间的接轨，三接轨确实应该是由商会来做，我们恰恰做到了，和美国主要的城市像洛杉矶、纽约、休斯敦市长这一层接轨，和美国最大的房地产协会，美国国土土地协会，他们是美国最大的房地产业界的协会，和他接轨，美国的龙头房地产企业，房地产的投资企业接轨，三接轨形成以后，大家放心出去，可以在法律层面，可以在财务层面能够充分接轨。所以这样一个做法得到了业界的欢迎，他们出去一方面资产分置，一方面了解国外的法律和财务，所以我们形成多层GP，这个已经成功。下面我们想做的另外一件事情就是资产证券化，资产证券化这件事情也酝酿了大概有半年了，也调研了很多。这件事情也得到了上层的关注，金融主管部门的关注，到底怎么做，上次我们推了一把，结果推到最后变成了银行间的债，没有到资本市场去做，这次要做一定要在资本市场上去做。我们先看一下中国怎么做，我们跟大家在研究，从美国来讲他是两大块，我们重点调研了其中一块，因为美国一块是抵押贷款，一块是个贷的证券化，因为我个人认为中国银行资产证券化当中，个人抵押贷款这块可能会放后，因为它是银行的优良资产，目前是不是有可能把个人抵押贷款这块拿出来证券化，待会儿咱们可以再讨论，我觉得可能还早。但是商业地产这一块，就是有物业稳定资金流收入的，这一块我觉得倒是有可能形成。为什么?包括公租房现在都没有退出机制，它都是属于一个机构持有的，形成租金的证券化。关于商业部不动产的证券化，我把它浓缩了一下，它叫CMBS，是以信托为载体的结构性金融工具，包括很多商业物业抵押贷款的资产池，当然它中间应该有个机构，美国是以信托为载体。现在他要的到底是什么，我比较关注这个，哪些可以进入这个资产池，可以做CMBS，实际上它的资产负债率要在65%到70%左右，这是美国这样一个安排。你资产负债率太高的不能进入这个池子，因为将来不良资产会多，这个底线我们不一定这么设置，但是这是一条非常重要的底线。第二个就是它这个级别是非常清楚的，他还款的时候先还上层再还下层，这一层得到的回报率要远远低于次贷，我们怎么样分这个级，怎么设资产负债率，怎么设定高回报高风险，但是你后拿，低回报稳定风险你是上层的投资人。具体来讲，比如有N个物业，把它的按揭贷款这部分拿出来，比如股本金35，按揭贷款是65，全部拿出来，厂房办公楼，零售，CMBS证券分级，分的很细，一二三四，大概起码分成五级，风险收益越到上面越低，越到下面越高，这样一个设置，这个框架大概逃不出这样一个框架，如果我们做大概是这样一个框架。我们看美国做的如何，我最近在调研美国可收租物业的负债率是多少，我们有商业地产专业委员会他们正在做这个基础的东西。我们可以看一下，70年他们就有，70年开始做，我们相当于他的70年，那就是落后了四十几年，关于资产证券化，它的证券化比率，70年是0.1%，到了最高潮2007年到了27.9%，非常的高，可以看这个柱状图到金融危机以后下去，到现在又上来了，到八月份快接近去年了，它的资产证券化已经到了差不多六七千亿美元这样一个数字。所以到2013年3月，市场美国CMBS存量在五千多亿美元左右，由于它的大量发行，债务人得益于很好的贷款条件，取得融资。为什么我说这件事是可以考虑的?是因为我认为中国的商业地产这方面要出事了，你们看一下，还不光是鄂尔多斯，还不光是温州的鹿城广场，很多都是城市综合体，写字楼再加上公寓复合体，当然在座的有些做的非常成功的，比如像北京这一块不但没出事，而且旁边地价高的不得了。省会城市都在做大型的商业综合体，一条路两边都是写字楼，包括成都城南大道，好像太国际化的写字楼，但是里面到底就几个人。因为商业地产最后是要靠出租来收回的，来还贷的，他一出事，他是一片一片一块一块的，而且它的杠杆和它的融资手段远没有个人贷款那么方便，那么顺当，本来对这块卡的比较严，如果在这次房地产调整当中出现更多的鄂尔多斯，更多的温州，可能对中国房地产的摧残也是致命的。所以我觉得这块确实是应该想办法从银行里面解出来，因为他也是绑着银行的，而且他一绑就是一大块。为什么我们看到销售量在下降，为什么房价在下降，包括商业地产这块起的作用不小。但是我们大家关注的都是新房住宅，包括统计数据都是只包括这个，实际这次美国金融危机这块是摧残非常厉害的，商业地产是一个非常大的危险，所以我觉得这次做银行资产证券化的话是不是考虑一下这块能够起步。CMBS最近几年的发行量也是非常多的。从09年金融危机以后，到现在它恢复的很快，金融危机这块基本发不出去了，基本是非常低的。到现在为止，已经到了这么高，已经二十多倍了，今年肯定会上去，八月份已经和去年快齐了，这个给我们很大的启发，美国商业地产走上去CMBS起了很大作用。我就不多说了，给大家投石问路。最近有关金融主管部门正在征求这方面的意见，关于资产证券化在房地产当中到底怎么弄。我就说到这儿，希望对大家有帮助，预祝会议成功。谢谢大家!嘉宾三：熊俊：发展城镇化基金需建立新型投融资机制我跟大家交流一下新型城镇化背景下的房地产基金发展。我想谈三点，第一个就是新型城镇化给房地产基金带来一些新的机遇，第二个就是我们做新型城镇化基金过程中怎么来运作，第三谈一下新型城镇化基金未来发展的思考和一些探索。过去十年中国房地产业一边严厉调控，一边却快速增长，目前虽然没有明确的政策出台，但是从房地产上市企业再融资开闸来看，市场主导的这样一个趋势是越来越明显了。经过十年市场的选择，我觉得这个行业目前出现了一些新的动向，我们总结觉得有三个分化符合二八定律。第一个分化是城市分化，一二线城市的价格正在持续上涨，而且增长速度越来越快，新房供不应求，投资机会巨大。而三四线城市流动性风险正在聚集，第二个是区域分化，同一个城市里面核心区域的机会更多，而非核心区域风险正在增加。第三个是公司分化，就像刚才台上坐的优秀的房地产企业代表，优秀的房地产企业正在快速发展，规模不断扩大，他们会迎来更好的机会，对于中小地产商来说压力很大。这样一个结果就导致优质资源进一步向优秀的企业，优秀的区域和优秀的城市集中，就会导致我们认为普遍性的机会正在减少。另外就是在产业发展过程中，我们总结有三个新的动向，叫三化，一个叫专业化，第二个叫产业化，第三个叫市场化。每家企业结合自己的优势，出现个性化发展的方向。产业化地产对于大的地产企业来讲，通过整合产业的上下游链条，来实现开发标准化的设计和工业化的生产，获得竞争优势。市场化就像上午一些嘉宾讲的，可能在新的政府主导之下，像过去限购，国五条政府直接行政干预市场的行为可能会更加减少，取而代之的可能会通过货币政策，或者是财政政策的引导来引导市场和规范市场。我们觉得这样一个市场化的结果可能会进一步加速房地产市场优胜劣汰的过程。在这样一个背景下，我们觉得房地产投资基金的竞争可能会进一步增加。大家有热情参与到这个行业里面来，但是正是在市场普遍机会减少的情况下，而且加入者越来越多的情况下，市场竞争会进一步加剧。这样加剧的结果，特别像现在尤其今年以来的趋势更明显，大的优秀的房地产企业融资渠道进一步多元化，进一步拓宽，融资成本在持续下降，对房地产基金会形成挤出效应，投资效益下降，房地产基金在博取高收益的时候，可能会引起风险加剧。这张表上可以看到房地产信托效益明显下降，基本跟其他行业差不多是持平的。房地产基金的机会在哪里，我们是一个后来者，我们新奥基金成立才两年时间，所以我们从一成立开始就定位在跟前面几位做的非常优秀的房地产基金不同的发展道路，我们一开始就把我们的定位是在新型城镇化下的房地产基金会有更多的机会。新型城镇化将会给房地产基金带来新的机遇，首先基于不能再是土地的城镇化，而应该是工业化支撑的城镇化，第二不能再是粗放的城镇化，而应该是追求生活质量的城镇化。我们觉得新型城镇化给房地产基金的机会，首先新增的住宅需求会大大增加，按每年新增城镇人口1350万，人均住宅需求30平米计算，每年新增住宅需求的4.05亿平米。第二有大量的资金需求，因为新型城镇化建设全过程都需要长期的资金投入。第三个，有一个可持续发展的需求，就像刚才有位嘉宾讲，中国房地产基金未来十年二十年会有长期一个发展机会，我们觉得这个长期的发展机会里面一个很重要的支撑就是在新型城镇化这个行业的支撑。按照12年城镇化率是过52%，我们要达到发达国家70%到80%的城镇化率水平应该需要十到二十年。第二部分我就结合我们自己做的一些工作，谈一下我们怎么来做新型城镇化的基金。我们觉得要关注三点，第一我们应该选择什么样的合作伙伴，第二我们选择什么样的资金募集方式，第三个我们应该选择一个什么样的运作模式。特别在合作伙伴里面，特别经过我们这两年的实践，我们觉得有三类合作伙伴是特别适合我们合作的。一个就是地方政府的平台公司，第二个是大型开发商，第三具有产业园区建设背景的产业集团。地方政府的平台公司我们认为应该是一个重要的合作伙伴，因为他们是新型城镇化建设的主体。他们在建设过程中有巨量融资的需求，比如像基础设施建设过程中，比如像保障房的建设过程中有巨量的融资需求。第三他们能够解决资本金不足的问题，像很多银行随着新型城镇化，现在国家提到一个非常高的高度，很多金融机构给他提供了很多负债贷款的支持。对于这些地方平台公司来讲，他的发展就需要解决他资本金不足的问题，所以产业基金作为他的一个战略合作伙伴，可以很好的解决它的这个问题。第三收益可期，风险可控，因为在新型城镇化建设过程中会形成大量的土地储备和较强的土地整合与经营功能，能够让我们的基金风险可控，收益可期。我们有两个案例，有一部分股权加债权的模式投资了华东一个城市的城镇化开发基金，做整个土地的集约整理，这个基金我们一期投了15亿，主要建保障房和土地整理这一块，进展很不错。另外我们做的一个是在西部省会城市，是工业企业的一个外迁，目前我们投了8个亿在做。第二个合作伙伴，我们觉得大型的地产企业应该是新型城镇化基金的主要合作伙伴之一。我们在这个过程中一般会选择有一定特色的并且能够形成产业化的城镇化项目进行投资。现在包括国家在新型城镇化怎么发展过程中，怎么样建设过程中，需要这么大的资金，能不能做成，很多人有不同的观点。但是我觉得这件事情特别在整个城镇化发展趋势下，特别上午听到巴博士这个报告，我觉得感触很深刻，这个过程是必须要完成的，必须要经历的一个过程。在必须要经历的过程中，我们早一点进去，我们就能够选择到更好的合作伙伴，我们就能够选择到更好的投资标的。我们觉得我们这时候选择一些好的城镇化项目，特别选择一些有特色的能够形成产业的城镇化项目应该是一个很好的投资机会，也是控制风险的一个机会。第二个我们觉得在选择城镇化项目过程中，这样一个城镇化首先要避免空心的城镇化，比如现在大型地产集团参与这些城镇化的过程中，一般都会选择像带有旅游地产，像带有养老养生地产，文化地产，这些项目进行城镇化的建设。我们做的时候以大型地产企业作为主体，以特色产业为主题，进行整体运营和综合开发。这种项目的选择，一般对合作伙伴的综合能力要求会比好，产业特色上有比较竞争优势。在这里面我们有两个案例，第一个是上半年在廊坊投资了一个二机场很近的地方投资了一个文化地产项目，这个项目我们投了四个亿，这个项目是在京津交通便利，而且面向首都第二机场，有非常大的机会。在这里开发投资我们觉得会有一个很好的收益保证，另外一个项目是在沿海城市的温泉度假村项目，是休闲旅游地产项目。第三个合作伙伴是选择有产业背景的产业集团。我们觉得新型城镇化的发展应该跟新型的工业化，农业的现代化要结合起来，我们觉得新型工业化+新型城镇化模式，是城镇化建设的最佳模式，才能可持续发展。大型产业集团以新型工业化为主导，以其品牌影响力和行业整合能力，将其产业链资源进行整合，并且集约其配套产业，整合形成一个全系统的功能性产业园区，将使这个城镇化建设具有长久的生命力。所以我们一般这种城镇化基金可以参与到这类产业园区的建设中，提供一篮子的金融服务，获得持续的利润来源，也可以通过税收分成来获得长期回报。有一个项目是我们在舟山在国家级的开发区参与了一个能源城的项目开发，是直接从海外引进天然气在本地直接转化，转化以后然后输送到全国各地。这样一个项目，这个项目定位也非常清晰，收益也很可观，它的回报非常长期。另外一个案例我们在中部一个副省级的城市国家级园区一个整体的开发，他刚刚拿到一个国家级的园区建设的批文，在这个过程中，我们就会跟他成立一个母基金，参与到他整个开发过程中，从土地整理到拆迁到保障房建设，到产业引入，参加这样一个过程。第二部分就是选择什么样的一个募资方式，募资的问题是我们房地产投资基金最难也是最主要的一个问题之一。尤其这两面私募行业处于低潮期，我们新奥基金是后来者，所以我们规模跟刚才几位市场优秀的企业比还是有差距的。我们经过过去两年的发展，截止到六月底的时候我们资产规模是82亿，其中房地产基金是40多亿，到今年年底我们总的规模大概突破110亿，房地产基金规模也超过50亿这样一个规模。应该说发展的速度还算不错的，我们总结一下我们的经验，我们觉得有几个方面。第一个渠道的选择非常重要。在这个过程中，我们跟银行、保险、资产管理公司、信用增进机构、大型机构投资人，我们展开了广泛的合作，并且通过跟各类金融机构保持良好的沟通合作渠道，发挥我们对金融资源的整合优势。第二点，选择特别优秀的银行像民生银行是我们最重要的合作伙伴，因为银行一方面有强大的资金池，另外他有数量非常多的高端私人客户，另外有强大的分销能力。但是我们选择一些战略合作银行，如果仅仅把它作为一个分销的渠道，显然大家走不长远，也走不久。所以我们觉得应该把我们这种战略合作伙伴，把我们这种管理优势和这些金融机构这些银行资金优势结合起来，建设成一种合作体的关系或者合作伙伴的关系，共同去管理投资项目，大家共同去分享这个项目带来的超额利润。第三个，培育机构投资人应该是我们基金长期发展的一个战略任务，特别对于资金时间要求比较长，收益不像住宅基金收益那么高，在这样一个背景下，比如像保险资金愿意投资期限长、风险低的项目，是最优的选择。第三部分我就讲一下选择什么样的运作模式，我们在做这种城镇化基金过程中，用什么样的产品来投资，我们认为只有产品创新，才能形成房地产基金核心竞争力。在投资模式上有股权的投资，债权的投资，以及股权+债权的投资，以及可转换债权等夹层基金等模式。产品模式有，有限合伙制，由于受到最大人数限制和基金代个人缴纳所得税等问题的影响，房地产基金采用有限合伙制的企业形式的竞争力在下降。各类资管计划及组合，随着券商、公募基金等机构投资者不断创新发展，限定性集合资产管理计划、公募基金子公司专项资产管理计划等大量涌现，多种样式的金融产品或多种产品的组合层出不穷。第三是结构化分层设计，通过产品不同设计，可以满足不同投资者的风险偏好需求，通过分层结构可以将不同类型的客户集中在一个产品中。在今年上半年我们做的过程中发现有一些新型的增进模式也会对我们整个募集有一个很好的促进作用。第三部分我给大家谈一下我们关于新型城镇化基金未来发展的一些思考，确实新型城镇化基金是一个新东西，未来发展还是有很长的路要走。现在大家都还在探索，在摸索，但是现在在目前的情况下要做大并且管理好这样一个巨量的新型城镇化基金，对于我们基金公司有巨大的挑战。我觉得有三个方面，第一在发展过程中，在城镇化建设过程中，是以房兴市快进快出的投资模式为主，还是以产业培育、长期发展的战略模式为主发展的矛盾，这是一个道路的选择。第二我们在发展过程中面临各类机构或者地方政府热情很高，起步很快，做新型城镇化起步很高，但是在政策层面缺少真正落地的配套政策、政策支持不力。第三个在资金募集过程中，对于产品期限的要求较短，收益回报相对较高与城镇化基金投资期限相对长、回报相对较低，这又发生了矛盾，这几个矛盾是我们需要在未来发展过程中不断去探索，找出解决问题的办法。我们觉得现在发展新型城镇化基金的过程中，应该建设市场化的新型城镇化投融资机制，需要解决几个问题，要有政策和制度支持。财政政策上，要提升中央政府对地方政府公共服务能力的支持力度，税收政策上，应规范土地财政为税收财政，要设计并完善政府、投资者、个人共同参与的成本分摊和利益分享机制。通过制度设计，让各参与方能够享受新型城镇化发展的红利，提升各参与主体的积极性。第二要创新发展市场和投融资机制，建立多层次体系、多样化产品、多元化渠道、多主体参与的市场化投融资机制。第三要创新金融工具，放宽市场准入。探索通过土地储备基金、基础设施投资基金、地方政府债券、资产证券化等方式筹集建设资金，同时，要放宽对社会资金的市场准入，鼓励社会资金通过BOT、BOOBTO等多种项目融资方式参与建设。第四要培育财务投资者、引导产业投资者、鼓励机构投资者加入。培育财务投资者在经济由高速降至中高速增长过程中，