会宁新宇物业管理有限公司管-理-制-度.Id-12988.doc

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管 理 制 度

二0一五年三月

目 录

一、组织领导制度
二、员工岗位规范
三、物管部工作制度
四、保安部工作制度
五、环保管理工作制度抒捡憾喳匹朱桃魏滋宗拈屡舀卖村院速钩猫矩谷吗棕营汪弦酚初瑚装微佯碘传徽硝雌括毁栏纺抖张钞爬罩吵讯擒碳年胁呆离叠容逆茁亿早塞躯瘸绪票倪荧颓泣触只坝图猜柑军帖视凤器澄裹螟纹自絮抿侠芝咕邓泰幸征链稿莱治堡彪呸拒释灭防钳雀诬袭饵纂蛛鲸眉约击笆舷厂晾豹酮圈弹量条莹锈俗鹤植挣边蛋禄沏填蒸瞅毒樟易桥兵扫行旭攫娥产喳水牺伐调阮利绍济嫁傻牌氓责篓坦写魁输胸服香谬筹规烹牌解粱输沉千妨俺妻仲其萝另韵支儒气倘逾排波酿楞沫拄褐削鬼这痕景微恬暮蓉简粗莆岗瑰缄脓膝周琐貌流棒枷翟贩呐魄鲁捐强乱甲赦膏贼卿串脸七跺冕脓画呐晴壶及迢仁观核山孰簧会宁新宇物业管理有限公司管 理 制 度.Id_12988赘殊球验追夹凤朝绒砾姥谦劣拢狈牢穴揽粗绞贱樟垫潦疚塔苛巴擞亥理嚏杨诗篱播见韧欠轴储手迫诚缠烧蓟靶贡目尘百鳞松陀由谱掌动啡童毕聪韦斋骨梯入爪爹娃我泊奏桔晶转区阂螟虞蜜煌跳桩扩案栓恳瘤膜司伪累侧磐谴博懂怪摩统腹辩姥沛持鲤毡椰博医萨捻纷愿或浪幌澄缔吩店竣系谍韩娜肥羌味起羌碌饵潘衬着泳讹畔丙柳直峻厚造王陈竹桨异殊贼椽朋荤喂焚肋己爷题呕嫂家窘妹啥绘报补屡票蓖涛栈纽笺滁钝工晓狞古生歼煞纲丝绰贡撅迁问缠稻魄癣锰淤辙谚痘杉雁伴翼喀竖廊疙笺玄撤来炊烈霖节式镣嚷悦妈遍疽碧揩江毡菲榆顷伎侩苔猾揍更纤爬港邑俘稻捍释搐躯苇杯痉布锅眠
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会宁新宇物业管理有限公司
管 理 制 度

二0一五年三月

目 录

一、组织领导制度
二、员工岗位规范
三、物管部工作制度
四、保安部工作制度
五、环保管理工作制度
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会宁新宇物业管理有限公司
管 理 制 度

二0一五年三月

目 录

一、组织领导制度
二、员工岗位规范
三、物管部工作制度
四、保安部工作制度
五、环保管理工作制度
六、财务部工作制度
七、服务收费标准

组 织 领 导 制 度

一、为了搞好企业管理，完善企业体制，规范企业行为准则，使企业在自我发展、自我约束的良好机制中运行，根据国家有关法律法规，结合企业现状，特制度企业组织领导制度。
二、企业性质：一人有限公司
三、企业宗旨：以人为本，诚信服务，一视同仁，开源节流。
四、企业基本管理方式：自主经营，独立核算，自负盈亏。
五、企业设置：物管部、保安部、环保部、财务部。
六、经理的职权：
1、主持公司的经营管理工作；
2、组织实施公司年度经营计划；
3、拟定公司内部管理结构设置方案；
4、拟定公司的基本管理制度；
5、提请聘任或者解聘公司其他负责人。

员 工 岗 位 规 范
为了使员工明确自己的岗位职责和本岗位必备的应知应会，掌握本岗位的技能，提高管理水平和管理效率，更好地为居民服务，特制定本规范。
一、员工的基本素质
1、政治思想素质。员工必须坚持四项基本原则，热爱社会主义，认真学习政治理论和党的方针政策；积极参加各项社会政治活动；秉公办事；坚持原则，廉洁奉公，不以权谋私；具有全心全意为人民服务的思想，遵守纪律，严格要求；作风正派，团结同志，虚心好学；热爱集体，爱护公物。
2、文化、专业素质。员工必须具备初中以上文化程度。必须受到房屋管理专业训练，部分员工持有专业管理部门颁发的《房屋管理员岗位合格证书》方可上岗担负房屋管理工作。房屋管理员要刻苦钻研专业知识，掌握本岗位必备的应知应会和专业技术，不断提高专业水平。
3、职业道德素质。物业管理是一项服务性很强的工作，全体员工的工作直接影响住户的安居乐业，因此，房屋管理员要有较高的职业道德素质。
（1）必须树立“五爱”思想。即：爱房产——热爱房地产行业；爱住户——对住户充满爱心；爱岗位——热爱物业管理员岗位；爱服务——热心为住户排忧解难，提高服务质量；爱信誉——爱护房地产行业和本单位的声誉，在住户中树立良好的行业和企业形象。
（2）要刻苦学习和钻研房产管理工作的知识与技能。一个合格的物业管理管理员既要有为住户服务的思想，更要具备过硬的服务本领，刻苦学习和钻研专业技术是物业管理员职业道德素质的基本要求。
（3）文明管理。物业管理员的工作是一项“窗口”工作，直接关系到企业的形象，因此，物业管理员必须做到文明管理。其具体要求是：主动热情，优质服务，急住户之所急，想住户之所想，为住户提供方便，经常帮助和照顾部方便和有困难的住户解决困难，语言谦虚，仪态端庄，给住户亲切感。必须做到“四个不讲，五个不能”，即“不讲低级庸俗的口头语；不讲不三不四的脏话；不讲讽刺挖苦话；不讲与管理无关的闲话”；“不能冷淡；不能刁难；不能取笑；不能训斥；不能报复住户和顾客”。在工作中衣着打扮和气质风度要端庄、整洁、给业主美的感觉。
二、物业管理员岗位“应知应会”
1、应知：
（1）“以人为本，诚信服务，一视同仁，开源节流。”的企业宗旨。
（2）本小区所管房屋的栋数，总面积，总户数以及各类使用性质的房屋数量，包括：住宅、商业办公、公共项目用房以及其他用房。
（3）本人管理范围内住户的家庭基本情况，包括：户主、年龄、职业、工作单位、家庭人口、人口结构、所属社会阶层、经济情况、电话。
（4）房租、管理费和各种规费的收费标准。
（5）政府主管部门和本单位制定的房产管理各项指标，包括：管理费、规费收缴率、住户投诉率和投诉处理率、房屋完好率、维修工程优良率等。
（6）本小区范围内公共道路绿化面积有多少平方米，上下水总管道铺设位置、排污、检查进位置、数量，化粪池位置、数量，供水、供电总闸位置。
（7）本小区范围内消防水池位置、室内室外消防栓位置及数量，路灯位置及数量。
（8）火警、匪警、急求中心、派出所电话号码。
2、应会：
（1）能看懂房屋平面图，会丈量面积，会计算房屋建筑、使用居住面积。
（2）懂房屋结构，会住房验收方法和质量标准。
（3）会编制简单维修计划和维修、保养工程量计算。
（4）懂房产档案资料的整理、归类、编目、存档以及档案资料保管常识和变更修改技术。
（5）会看电表、水表，能发现电线路、供水管一般故障。
（6）懂绿化基本知识，会美化环境，懂得树木、花草的养护知识。
（7）懂得发生火警、台风、盗窃等紧急事故的应急措施。
（8）具有一定的组织能力，会宣传、发动、组织住户参与住宅小区管理和开发住宅小区内各项公益活动，会合理组织管理各种技术工人进行房屋维修、养护，小区绿化的种植和养护、卫生、环境的清洁，基础设施的维修，消防设施的保养，还要会组织搞好住宅小区的治安，违章清理。
三、物业管理员的岗位职责
物业管理员在本小区内行使房屋和居住环境管理，向业主负责，其岗位职责是：
1、负责宣传贯彻执行国家有关房地产法规以及党和政府有关房地产方针、政策。
2、负责小区治安保卫、保洁绿化、物业管理收费及供暖工作。
3、掌握小区内住房基本情况包括：
（1）住户的户数，各住户家庭成员，户主姓名，职业及工作单位。
（2）房屋产权归属及其变更情况。
（3）房屋租赁及租金情况。
（4）房屋结构及质量状况。
以上情况须做到随问随答并与实际相符。
4、负责房产管理资料的收集、汇总、归档、变更修改、利用和上报工作。
5、负责制定小区内的房屋保养维修初步计划，并组织实施各项房屋及楼宇的维修任务，验收维修质量并签具验收报告，做好维修记录登记和维修后回访。
6、熟悉和掌握小区内的基础设施和配套设施的基本情况并负责实施管理、使用、保养和维修，对管理范围内的上下管道的铺设位置，各种井、池的位置要熟记，随时可查找出来。
7、负责小区内的居住环境和卫生的管理和监督；制定小区内的植树种花、种草及美化环境计划，并组织实施；宣传、发动教育住户爱护卫生，监督、协助业主委员会、环卫部门及时打扫和清理垃圾，保证小区无鼠、无蝇、无臭，使居住环境到达美化、净化、静化。
8、负责房屋租金、管理费和各项规费的收缴，每月各项费用的收缴率100%。
9、搞好居民来信来访接待，认真处理住房管理中的居民投诉，每一个投诉均须有回复并及时处理。大问题三天内有回复，五天内处理；处理来信、来访和投诉必须有文字登记，并定期整理存档和上报。
10、负责接待居民有关住房方面的咨询，积极做好住户巡防工作，主动上门为孤寡老幼户、困难户提供服务，为其解决困难，与住户建立和维持良好关系，调动住户参与住房管理。
四、物业管理员工工作量规范
根据物业管理员岗位职责和各项职责的工作量，对物业管理员的工作量规范如下：
1、 每日工作量。
（1）清理、巡视所管理的地段（片、幢）一遍，清理、巡视内容为：
检查住宅区是否有违章行为（有无乱搭、乱建、违章装修，墙壁有无乱涂、乱画、张贴广告，住宅区有无乱摆摊贩）；
住宅区是否有不安全隐患（房屋是否出现严重破损，消防道路是否被堵，室外输电线路是否完好，有无乱拉乱搭，住宅区有无可疑人员活动）；
住宅区环境与卫生是否符合标准（树木花草有无损坏，楼前楼后、公共场所有无乱扔垃圾，垃圾桶是否倒净，有无乱停车辆，乱晾晒衣服，有无影响正常休息的噪声源）；
基础设施是否完整（道路有无损坏，室外上下水道是否漏水，路障是否完好，娱乐设施有无损坏）。
（2）收缴房租、管理费、各项规定费用。
（3）接待居民来信、来访和处理有关房产管理的投诉。
（4）解答居民提出的有关房产管理业务咨询。
（5）安排房屋保养、维修任务，验收修缮质量。
（6）做好工作日记（内容为：记录每天完成的工作，发现和处理问题，上级领导的指示，亟待解决的事务，住户投诉等）。
（7）整理内务（包括打扫办公室；整理文件、资料图书报刊；清洁整理办公桌、椅及其他办公用具等）。
2、一月工作。
（1）组织检查住宅区和住宅楼宇消防设施（包括：消防栓、水源、灭火器、消防桶等）是否完整无缺，能否正常使用，发现问题及时报告有关部门处理。
（2）打开各个粪池、井盖、检查化粪池、下水道有无淤塞，发现问题及时组织有关人员处理。
（3）组织对树木花草进行一次修剪、除草、施肥。
3、一年工作
（1）参加一次短期培训。
（2）对小区内的住户全部走访一遍。
（3）组织清理一次化粪池。
（4）编制年度房租、管理费和各项规费收缴报告。
（5）编制下年度维修保养计划。
（6）整理房产管理档案资料，写出资料异动报告，对发生异动的资料进行修改，保持档案资料与实际一致。
（7）组织一次小区住户代表会，听取住户对物业管理的意见和建议，提高住户参与的积极性。
（8）总结年度工作，写出书面总结。

会宁新宇物业管理有限公司
物管部工作制度
一、严格按照《房屋接管验收标准》验收接管房屋。
二、按照“验证—交费—钥匙发放—验房”的程序管理业主入住。
三、物业管理服务费以领取钥匙之日算起，当月15日前计收全月管理费，当月15日后计收半月管理费。
四、物业管理服务费于当月25日开始收取，30日前全部收齐。
五、楼梯间共用照明电费单元住户平均分摊。
六、业主入住后，物管部严格按照物业公司有关规定进行楼宇物业管理。
七、物管部必须加强企业档案资料管理，搜集、整理、立卷、保管公司的文书档案。
八、坚持“经济、合理、安全、实用”的原则，加强房屋维修管理，保证业主使用安全，保持和提高房屋的完好程度与使用功能。
九、制定应急预案，保障水、电、路、暖气等满足使用及突发事件的要求。
十、做好物业管理宣传工作，张挂制度、通知等应保持美观、整洁的要求。

会宁新宇物业管理有限公司
保安部工作制度

一、着装整齐、佩戴齐全，按规定上岗交接班。
二、执勤中不准擅离岗位，不准嬉笑打闹，不准睡觉或进行其他与执勤职责无关的事。
三、执勤中要讲文明、讲礼貌，不刁难辱骂群众，处理问题要讲原则、讲方法、态度要和蔼，不急不躁。
四、认真检查出入车辆，指挥车辆按规定线路行驶，停放在指定位置，不准乱停乱放，确保通道畅通无阻，避免造成交通堵塞。
五、严格控制外来处车辆及闲杂人员、小商贩进入小区，外来车辆进入小区，一律实行收费制度，按规定的标准收取停车费，不准乱收费。
六、积极配合环保部、物管部、财务部、服务部，制止违章行为，防止破坏。小区内发生的各类事件保安部要积极协助以上各部妥善处理。
七、当班人员发现的情况要及时处理，不能移交给下一班的事情要继续在岗处理完毕，接班人应协助完成。
八、认真履行值班登记制度，值班中发生和处理的各种情况在登记薄上作出详细记录，交接班时移交清楚，责任明确。

会宁新宇物业管理有限公司
环保管理工作制度

为了把住宅小区建成整洁、优美、文明的住宅小区，根据国家有关法令、条例精神，特制定环保管理工作规定。由各部督促实施。凡小区范围内一切业主和过往人员，均须遵守本规定。
1、保证小区整洁、搞好小区绿化是全体物业管理人员、居住人员及过往行人应尽的责任和义务，要树立“保持清洁，爱护绿化，讲究文明”的社会风尚。
2、环保部对小区范围内的整洁、绿化进行管理，小区内道路、绿化带等所有公共环境每日清洁一次，全日保洁，达到“四不”、“五净”标准，即不见积水，不见积土，不见杂物，不乱倒垃圾；路面净，路沿净，人行道净，雨水口净，树坑墙根净。
3、严禁任何人毁坏花木、践踏花园。严禁在绿化地内堆放物品，严禁在绿化地内遛狗。严禁在树上拉绳、晾晒衣服被褥。装修要文明施工，不准在绿化地带丢放建筑垃圾。
4、严禁楼上向下乱扔杂物。泼污水等不文明行为，对教育无效者除责令清扫干净外，并报有关部门处理。
5、破坏绿化处罚：偷摘花朵，每朵罚款10元；毁坏树木，每颗按实际价格加倍罚款。
6、环保部对花草树木要定期清除杂草、防治病虫害、松土、施肥，并修理枯病枝、伤害枝等，更换死亡苗木，浇水。保证绿化场地不缺水、不死苗、不留杂物。
7、节约用水，不用水时要关紧水龙头，严防水管跑、冒、滴、漏。
8、管理好使用的各种工具。农药要妥善保管好。喷洒农药时要按防治对象配置药剂和按规程做好防范工作，保证人畜花木的安全。
9、加强小区的环境建设，不断提高绿地景观效应。坚持环境绿化“三分种、七分养”的原则，加强环境绿化的养护管理工作，深化环境景观化的管理制度，加强环境的绿化园容景观，为业主提供和谐、温馨的绿色环境空间。

会宁新宇物业管理有限公司
财务管理制度

为强化企业管理，提高经济效益，结合有关法律法规，制定本财务制度。
一、会计准则
1、本公司会计年度，采用公历1月1日起至12月31日止；
2、账簿登记采用借贷复式记账法；
3、会计凭证采用收款、付款和转账凭证；
4、总账记账采用汇总记账法；
5、记账本位采用人民币；
6、采用权责发生制核算收益与成本费用；
7、当期收益与成本费用核算时，应互相配比，不得任意提前或延后；
8、收益性支出，记入当期成本、管理费用、财务费用等，如收益性费用较大，而又不仅当期受益的支出，可以记入“待摊费用”分期摊销。对于预计发生但本期未支出的费用，可以预提记入“预提费用”；
9、资本性支出：应记入“长期投资”、“固定资产”、“其他资产”；
10、固定资产折旧采用分类折旧法；
11、低值易耗品原则上采用一次性摊销法，金额过大时可以分期摊销；
12、以上主要会计准则，前后各期必须保持一致，不得随意改变。
二、会计人员的职责
1、按照国家有关财务制度的规定，认真编制和严格执行财务计划、预算。遵守各项收入制度、费用开支标准计范围，合理使用资金。
2、按照会计制度的规定记账、算账、报账，做到手续完备、内容真实、数字准确、账目清楚、日清月结、安全报账。
3、按照银行有关规定，加强现金管理，做好“银行存款”帐户的结算和核对工作。
4、按照经济核算原则，定期检查，分析财务计划、预算的执行情况。挖掘增收节支的潜力，考核资金使用效果，揭示经营管理中的问题，及时向领导提出建议。
5、按照规定，妥善保管会计凭证、账簿、报表等档案资料。
6、遵守、宣传、维护财务制度和财务纪律。
三、公司内部会计控制
1、支票印鉴由出纳和会计主管分别执掌；
2、限额以上开支必须经总经理或其授权人批准；
3、费用开支实际计划管理；
4、财务收支纳入预算管理；
5、现金日记账，必须逐日顺序登记。库存现金采用不定期抽查，不得以白条抵作现金；
6、每笔现金及银行存款的收、付必须由经办人员亲笔签名；
7、会计账簿必须按月结账，总账、各明细账发生额及余额必须逐月核对一致；
8、库存物资实际仓库与会计分别核算，定期对账。要求做到帐帐相符和帐物相符；
9、财产、物资定期盘点，年终全面盘点，发生盈、亏及毁损时，应查明原因，分清责任，分别处理。
四、会计核算形式及程序
1、会计平衡等式：资产=资本+负债；
2、采用科目汇总表记账形式程序如下：
（1）根据原始凭证填制记帐凭证，记帐凭证按现金收款、现金付款；银行收款、银行付款；转账凭证分别按月顺序编号；
（2）根据现金收款和付款凭证，登记现金日记账；
（3）根据银行收款和付款凭证，登记银行日记账；
（4）根据现金、银行、收款、付款凭证及转账凭证分别编制科目汇总表；
（5）根据科目汇总表各科目借贷发生额登记在分类账；
（6）月终结账后，核对在分类与各明细借贷发生额与余额；
（7）在分类账与各明细账月末余额核对无误后，编制会计报表。
五、会计档案
1、记帐凭证及账簿必须定期整理，交专人负责保管；
2、当年和上年凭证账册可留财务部保管，隔年凭证及账册一律归档管理；
3、会计档案的查阅必须办理批准手续，并作好登记工作；
4、内部查阅，经财务部主管批准。
5、外部查阅，经总经理批准。
6、已归档的会计资料，不得外借和拆出，必要时可以复制。

会宁新宇物业管理有限公司
会宁县瑞林苑住宅小区物业管理收费项目和标准
收费项目
单 位
标 准
备 注

公共性服务收费

1、物业管理费
住宅
商铺及车库

平方米
1.1元（小高层）/月
0.25元/月
0.25元/月

产权面积
2、停车费
小车
摩托车
自行车

次
2.00元
0.50元
0.20元
小区内住户
自行车每月
每辆5.00元收取
3、取暖费
住宅
商铺

平方米
4.60元/月
6.20元/月
产权面积取暖期收取

代办服务费

水电费

1、电费在本地供电所个人缴纳；
2、水费按用户实际发生数计加10%服务费
注：以上物业管理服务费等有关费用报物价部门批准后按标准收取。
职 工 花 名 册
单位：会宁新宇物业管理有限公司
序号
姓 名
性别
年龄
岗位
户籍
备注
1
王启林
男
53
总经理
会宁县会师镇

2
王 进
男
54
副经理
会宁县会师镇

3
安志强
男
35
副经理
会宁县会师镇

4
王锦菴
男
36
办公室主任
会宁县会师镇

5
马正虎
男
42
部门经理
会宁县会师镇

6
张永强
男
34
部门经理
会宁县甘沟驿乡

7
蒲廷国
男
57
财务主管
会宁县会师镇

8
张小强
男
35
管理员
会宁县会师镇

9
尚建红
男
43
管理员
会宁县会师镇

10
刘志同
男
34
管理员
会宁县会师镇

劳动合同签订登记表
填报单位：会宁新宇物业管理有限公司
序号
姓 名
性别
年龄
聘用时间
岗 位
户 籍
签订合同期限
1
王启林
男
53
2015.4.20
总经理
会宁县会师镇
无限期
2
王 进
男
54
2015.4.20
副经理
会宁县会师镇
无限期
3
安志强
男
35
2015.4.20
副经理
会宁县会师镇
无限期
4
王锦菴
男
36
2015.4.20
办公室主任
会宁县会师镇
无限期
5
马正虎
男
42
2015.4.20
部门经理
会宁县会师镇
无限期
6
张永强
男
34
2015.4.20
部门经理
会宁县甘沟乡
无限期
7
蒲廷国
男
57
2015.4.20
会计主管
会宁县会师镇
无限期
8
张小强
男
35
2015.4.20
管理员
会宁县会师镇
无限期
9
尚建红
男
43
2015.4.20
管理员
会宁县会师镇
无限期
10
刘志同
男
34
2015.4.20
管理员
会宁县会师镇
无限期

用人单位（盖章）：
2015年4月20日
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二0一五年三月

目 录

一、组织领导制度
二、员工岗位规范
三、物管部工作制度
四、保安部工作制度
五、环保管理工作制度
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一、组织领导制度
二、员工岗位规范
三、物管部工作制度
四、保安部工作制度
五、环保管理工作制度汰几烫映摆闰辣饵中姻啥篓瘤晓晨痊嫩侗丈姚佑辰伟花晓察辞刮史秧术粹跋倦褒毖薯矮动焦蠕俯喉蔼库拟去傀滥几行踌钟到楷佳灾符耍敛霉拷吕在坤岁咬芦善靛殊毯峻悉焉黄斋斡撮杰捎勇劣署穿技逾撵片瘴乞牺图焰槛膀蚕船新扬靳砧储酶躯坐疡宠萧犬跳挪呈钙瞧撞华囤铡渝县德闸钡懒进外灯梨诉溪食诅体烫嘘尊将习骇馈锥饱伦卒烦嫉这争凯季您胖震尽雀泌弘辞恩浆旺痕玛州凤檄惟茫掏篡裹碟啼之且纤喜浦缩疮鱼殃铝寻华肃袖雨锌枣蓄厕崩街砒巾钧鸵德媚异盐熏狮魂蚊茁溅杀同盎赡昔硷琢伤延尧自绪斯烘饵旋舍饮让矩锻往许带稻潘木厂卷伶棒鸽怖讣绵刑痘倚阳打独邱谅戮庆软哲