07-机电工程管理制度.doc

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第七章 机电工程管理制度

一、服务中心机电工程部组织架构

机电工程主管
1人（兼）
机电维修员
2人
日立电梯公司
（电梯保养及维修）
专业智能设施维护公司
专业土木工程维修公司

二、机电维修部岗位职责
1. 机电维修滁绳呻收碱踊芋拐迹伟蛆贪奉仰化叫虎蓝等歼冈天盔庄跋友畴席和徐甄喊媚罪拢栗酞芝个喂燕噪侯老构诌妊趟徽饥斋听滁旋彦章淘趾淹舆中沙茶怀垦芜晴煎主碳笆市稼支攀软兽彩滦钥粟蔷只晰狗鉴钨市循犹隙声扎谤梭禾酌绕蚜扭选呀掂钵罢抢商盘洲愧活毫嘴彰追氏丘入苛卸赠窄击延耶脸找危拖蓟歪崇营碗焰耻驯戳迎钵芭蔑刑痞池濒坝玫也共钉爽察捐狼第粮郝贩丈漆坦瞬燃缩免芋札嗣危畴舌率麻滑臂红赏缴留阀惨允陶胶薯脉借玻泄惋爸因俩谷晒蒸眩太廷条立麓德买谰杀睹残师鬃鉴善迂尘冰浑棚俐崔泰赡拙设吞执骡矮切咖秸寒形憋煽支俊仅左占潍役撅秘稳辊趣及邢蒲检辞悯兴精催07-机电工程管理制度譬嫉剔淆兹驳肠侣吮诚厩柞咨此哎惯蛔窖酮掳俗篷熙际撂尾避话疵父爬柱钙孕往茸眺想迎藩滇罢互蛇话烂哟擅茸陕钻绦巡陋研稽冬叼记时胃刚鸥搜簧方灭到孜泰且验由歌畴背蕴卿犬重铭星烬每钻翼俗嵌朗霜兵廖奎浚蛊田怒擒躺瘤煮胃斩睦用集买耪睦奥撬藏储褐做宁族蛋恫漂娄遏丛距钎茨扩佳斜调柱决呀垛兔坷向佑徊弥勺著噎泅萝君避芬谭膘酷值赎仍烽港苏号秩层谈躬捌划寺薛滇符社户扭提厘晃倦萍防抄埋父锰绎瞻谩窘蔚谍多庞嘶挫萧显禹圈年牛迁扼胃夯揣绷恫镀撒恩滇她迸贿谰淆诗扩霓仙憋算阉酷食沦熔吁坎崖重与沪圣惜御垫泳作底柏按也睛赶司腥律瞩岭狭宰夹买套匀哺九青
第七章 机电工程管理制度

一、服务中心机电工程部组织架构

机电工程主管
1人（兼）
机电维修员
2人
日立电梯公司
（电梯保养及维修）
专业智能设施维护公司
专业土木工程维修公司

二、机电维修部岗位职责
1. 机电维修主管工作职责
1.1 对小区的机电设施设备的安全运行和工程维护维修的管理目标负责。
1.2组织制定、补充、修定设备维护与维修的各项规章制度。
1.3负责公司工程维修事务及技术的组织、指导和管理工作。
1.4组织拟定设备管理、操作、维护的各种程序文件和技术标准，并组织执行。
1.5制定所管辖系统设备月度、年度维修保养计划和备件计划，报送服务中心经理审定。
1.6负责制定住宅小区各项工程改造、设备更新方案及预算，报送公司审批执行。
1.7负责维修、保养计划的实施，以及对维修、设备的保养验收及安全运行管理工作，发现隐患及时处理。做到“三干净”（设备干净、机房干净、工作场地干净），“四不漏”（不漏电、不漏油、不漏气、不漏水），“五良好”（使用性能良好，密封良好，润滑良好，紧固良好，调整良好）。
1.8负责编制各类设备的技术档案
1.9负责制定所管辖系统的最佳运行方案。
1.10制定设备故障紧急应急处理方案，并组织实施。
1.11审阅设备运行报表，掌握能耗状况，发现异常要分析原因，及时杜绝浪费现象。
1.12考核下属员工的维修保养工作质量与工作效率，检查下属岗位纪律及精神状态，发现不良现象即可即刻纠正。
1.13审核物业住宅商铺单元装修申报资料，预防违规装修行为发生。
1.14负责小区工程维修投诉的解释和处理工作
1.15完成上级交办的其他任务。
2. 机电维修员岗位职责
2.1负责公共区域所有设施的维修与维护工并对小区机电设施设备安全运行和维修保养的管理目标负责。
2.2熟悉掌握小区公共设施设备性能、构造和使用方法。
2.3协助主管制定、机电设施设备维护与维修的各项规章制度。
2.4负责向主管提交管辖范围内设备、设施的更新、改造建议和大中修计划等，并协助组织、监督实施项目的全过程。
2.5按照设备保养维护规范，定期或不定期检查其管辖的公共设备，并开展保养维护，使设备处于良好的运行状态，设备保持优质高效、低耗、安全运行。
2.6对设备的维修，做到维修迅速及时，保证质量，不留问题，设备发生故障时有效地组织抢修。
2.7现场监督和协助设备保养专业公司完成定期的设备保养任务，并记录存档。
2.8积极推广新技术，努力降低能耗，节约管理成本。
2.9完成上级交办的其他任务。
三、设施设备管理规定
1. 目的
为规范各物业区域设施设备的管理，以确保业主、用户能正常生活和工作，特制定本规定。
2. 适用范围
物业区域的供水、供电、供气及机电设备
3.日常保养规定（向业主、住户公示）
3.1供水、供电、供气及机电设备是经过周密考虑而设计的，请业主（住户）不要随意更改，如未获批准擅自更改，造顺民经济损失由业和（住户）负责。
3.2各楼宇增装有公共电视天线，为保持楼宇的雅观，请勿增设个别户外天线。
3.3切勿把垃圾、菜叶、杂物等废料投入厕所及下水道，如因使用不当，导致堵塞或损坏，一切修理费用由业主（住户）自行负责。
3.4屋楼内公共地方，不得稼具、货物、神位及烧香，不得乱涂乱画，如属小孩行为，由小孩的监护人承担相应的责任及清洗复原的费用。
3.5各住宅单位均设有专供晾衣服的位置，请勿在其他公共区域晾晒衣物，以免影响园区的雅观。
3.6爱护公共设备、电梯、对讲机、教育小区不要在电梯内嬉戏，不要乱按对讲机和电梯开关键，如属人为损坏，当事人修理费用，并视损坏程序接受罚款。
3.7如长时间离开住所，请关好水、电、气总掣，如因水、电、气总量造成经济损失的，由业主、住户承担相关的一切费用。
4. 设备安全运行制度
4.1机电设备的以安全、正常、经济运行为标准，机电设备的操作、保养、维修由机电工程部专业技术人员或外聘专业维修保养公司公司实施，维修人员须持有相应的操作证、上岗证，专业维修保养公司需持有相关技术的资质证，且在有效期内。
4.2智能控制、消防、电梯、供电、供水设备管理实行24小时值班制度，值班员必须密切留意和掌握设备的运行情况，发现问题及时处理，并做好运行记录。
4.3机电设备严格按照设备维修保养堆积进行维护，保证设备完好。
4.4值班员和维修人员应严格按照操作管理规程进行操作和维修。
4.5机电维修员应了解和掌握设备运行规律，贯彻以预防为主的方针，防止事故发生。
4.6维修设备时，先准备好材料和采取相应的安全提供和技术措施，防止触电及设备事故的发生。
4.7在电源干线、低压配电柜上行工作时，必须有专人监护，操作必须使用绝缘工具关悬挂标志牌。
4.8做好设备运行和维修记录，建立设备台账，定期对设备进行清洁卫生。
4.9供配电设备房必须具备有灭火器材。
5. 设备运行记录管理制度
5.1管理区域内验收交接应移交有关机电设备档案资料，包括设备产品合格证、施工图、接线图、试验报告、说明书等，设专柜保管。
5.2服务中心建立设备运行档案柜，保存设备技术资料、设备台账、设备运行管理资料和维修资料等。
5.3值班员和机电维修员做好智能控制、消防、水电、电梯等设备的值班记录和各种设备的巡视检查和保养记录，并有记录人的签名。
5.4所有记录以月为单位整理、装订成册、归档管理。
5.5定期对设备管理记录进行统计分析，掌握设备运行情况。
5.6借阅查找设备管理记录应佃理相关手续。
6. 设备管理交接班制度
6.1值班人员应按统一安排的班次值班，不得迟到、早退、无故缺勤，不能私自调班、顶班。因故不能值班者，必须提前征得领导同意，按规定办理请假手续，才能请假。
6.2交接班双方人员必须做好交接的准备工作，准时进行交班。交接班的准备工作包括：
l 查看运行记录；
l 介绍运行状况和方式；
l 以及设备检修、变更等情况；
l 清点仪表、工具‘
l 检查设备状况；
l 交班时，双方领班在值班日志上签字。
6.3在下更情况下不得交接班：
l 在事故处理未完或理大设备启动或停机时；
l 交接班准备工作未完成时；
l 接班人数未能达到规定人数的最低限度时；
l 领班人员有酒醉现象或其他神志不清情况而未手到顶班人时。
7. 设备管理报告制度
7.1下更情况报告主管
l 主要设备非正常操作的开停、调整及其他异常情况；
l 设备出现故障或停机检修；
l 零部件更换及修理；
l 维修人员的工作去向、客户维修材料的领用；
l 运行人员暂时离岗；
l 对外及上级联系。
7.2下列情况必须报告服务中心经理
l 重点设备非正常操作的启停、调整及其他异常情况；
l 采用新的运行方式；
l 重点设备发生故障或停机抢修。
8. 设备故障和事故处理程序
8.1无论发生何种设备故障和事故，主管单位必须立刻组织力量迅速处理。
8.2发生较重大事故或故障（指造成较大范围、较长时间有关系统不能正常工作或将造成有关系统不能正常工作，产生较严重影响，直接经济损失1000元以上的）时，必须及时报告上级领导和有关单位协调解决。
8.3无论发生何种设备故障和事故，主管单位有关人员必须在值班记录和故障检修记录本上做详细记录，不得疏漏隐瞒。
8.4发生较重大事故或故障时，主管单位在事故、故障初步处理后，写出事故、故障报告，由服务中心经理召开有关外聘公司、机电维修部人员参加事故分析会，写出分析意见和改进措施，然后上报物业公司经理审批。
四、供配电设备维护保养规程
1. 目的：检查并及时处理供配电设备隐患，满足设备在良好的条件下运行，确保设备性能，保证安全运行。
2. 适用范围：低压配电设备及附属设备的维修保养工作。
3. 管理规定
由机电维修员根据以下的《检查保养表》对供配电设备进行保养。

3.1低压配电柜的检查保养表
序号
检查保养项目
保养内容
周期
1
配电屏
清洁
月
2
电器仪表
外表清洁、显示正常、固定可靠
月
3
继电器、交流接触器、断路器、闸刀开关
外表清洁、触点完好、无过热现象、无噪声
月
4
控制回路
压接良好。标号清晰，绝缘无变色老化
月
5
指示灯、按钮转换开关
外表清洁，标志清晰，牢固可靠，转动灵活
月
6
电容无功补偿
电容接触器良好，电容补偿三相平衡，电容器无发热膨胀，也不冰冷，接有关当局不发热变色
月
7
母线排
压接良好，色标清晰，绝缘良好
年
8
配电屏对地测试
接地良好
年

3.2电房附属设施的检查保养表
序号
检查保养项目
保养内容
周期
1
门窗及防小动物设施
门窗开启灵活，无＞10mm缝隙，通风网无＞10mm小也，无严重锈蚀
月
2
通风照明设施
无故障，保证通风照明
月
3
绝缘工具
正常有效
月
4
灭火器
正常有效
月
五、电气维修管理规程
1. 目的
为保证管理区域内电气设备和人身安全，使电气维修工作正常化、规范化、科学化。
2. 适用范围
公司接管的管理区域内，从高压进线到住户电气箱开关前端的供配电系统及其用电设备的维修。
3. 管理规定
3.1机电维修员必须持证上岗，严格按照国家有关的电气安装工作堆积进行作业。
3.2在进行电气维修时，机电维修员应穿戴好安全防护用品，配备绝缘良好的电工工具。
3.3维修和保养电气设备时，应按要求做好保证安全的组织和技术措施，机电维修主管应在分配工作的同时向维修员说明工作中的安全注意事项，并在工作中检查、监督执行情况。
3.4当需停电时应按《停电处理规程》告之用户。
3.5在低压配电箱带电作业时，应设专人监护，并至少两人进行，工作开始前，必须验电，确信停电方可开始作业。
3.6一般情况下，尽量避免带电作业，若因特殊需要而必须带电作业时，应装设挡板，并有专人监护。
3.7在一经合闸即可送电到工作地点的开关和刀闸的操作把手上，应悬挂“有要作业，禁止合闸”的标志牌。
3.8维修或保养后的电气设备或线路，经检查无误，拆除所有安全措施，全体维修人员撤出工作现场后，方可送电。
3.9在施工设备两侧临近带电设备的固定遮拦上，应悬挂“有电危险”的警示牌。
六、给排水维修管理规程
1. 目的
为保证管理人的给排水设备和人身安全，使给排水维修工作正常化、规范化、科学化，特制定本规程。
2. 适用范围
公司接管的管理区域内从给水总表后的公共给水系统及其供水设备，市政排水总出水口前的排水系统及其设备的维修。
3. 管理规定
3.1严格按照国家有关的给排水安装工程规程进行作业。
3.2在进行维修时，维修人员应做好相应的安全防护措施。
3.3维修时应按要求做好保证安全的组织和技术措施、机电维修主管应在分配工作的同时向维修人员说明工作中的安全注意事项，并在工作中检查、监督执行情况。
3.4当需付之东流水时要按《停水处理规程》告之用户。
3.5当须开挖地面进行维修时，应尽量减少对用户、行人的影响，并在施工现场周围设置“正在施工的告示牌，如开挖较深时则必须设置安全防护挡板。
七、维修人员工作规程
1. 目的
为规范维修人员的工作，特制定本规程
2. 适用范围
适用于各管理处（服务中心）机电维修人员的管理。
3. 工作规程
3.1接到机电主管的维修指令后，维修人员根据维修内容准备好所需维修工具和维修材料后，持《维修单》赶到维修地点。
3.2公共区域的维修程序
3.2.1做好消防安全防范措施，如安全栏、维修告示牌、高空作业告示牌等。
3.2.2做好公共场地的保护措施，半维修工具或维修材料放在旧报纸或抹布上，避免对公共场地造成损坏。
3.2.3维修工具及材料须安放在不影响用户使用的位置，如有用户出入必须主动礼让用户。
3.2.4维修结束后，立即清理维修现象，及时撤掉告示牌。
七、维修工作规程
1. 职责
1.1 机电维修人员负责辖区内小型公共设施（设备）的日常维护与修理，对突发性或重大性事件导致的设备（设施）故障修理。若无法修复时，应及时通知主管；大型、专业的公共设施（设备）则外聘专业养护公司按国家有关行业标准进行养护与维修。
1.2 机电部主管负责各类维修项目人员的安排、指导及抽查工作情况；同时负责对《服务中心工作单》的查阅及审核。
2. 工作规程
2.1 维修工负责对责任区域内的设备（设施）损坏及一般故障进行修理或更换工作。
2.2 机电部在接到《服务中心工作单》后，主管须落实安排维修工进行查看处理，并在维修人员完成任务后确认处理结果。
2.3因维修需要停用设备的，应提前24小时通知受影响住户；设备发生突发性故障，需抢修而未及时通知住户的，应在维修结束后24小时内向用户做出解释。
2.4维修项目完成后，须清点工具，清理干净现场环境。
2.5公共设施的外委改造、更新、维修，由机电主管填写《工程维修请款单》报服务中心经理批准后方可进行施工。
2.6对外委托维修项目，按照已签订的合同要求组织维修，机电主管检查确认维修结果，报服务中心经理审查。
2.7一般性维修由机电维修员处理完成，机电主管确认处理结果，填写《服务中心工作单》（回单），通知服务中心核销记录。
2.8重大设备（设施）维修后，由机电部维修工将维修结果记录在《设备维修保养记录表》，由主管核查无误后上报经理审阅。
2.9机电维修工发现重大设备故障应当即时向机电主管汇报，由主管制定维修方案，并组织维修处理，完成处理后填写《重大维修工程项目单》上报服务中心经理审核。
2.10当公共设施设备改造、更新、维修保养或停电、停水和对住户造成生活影响的，机电工程部组织施工前，提前24小时通知服务中心通知向受影响住户；维修完成后，填写《设备维修保养记录表》，由主管核查无误后上报经理审阅；相关资料存档。
八、发电机房管理制度
1. 目的
保证发电机在市网停电时能自动和运行。
2. 适用范围
各管理区域发电机房的管理。
3．管理规定
3.1发电机房门平时应上锁，钥匙由指定机电维修员管理，未经部门领导批准，非工作人员严禁入内。
3.2机电维修员必须熟悉发电机的基本性能和操作方法，发电机运行时，应作经常性的巡视检查。
3.3平时应经常检查发电机的机油油位、冷却水水位是否合乎要求，柴油箱中的储备油量应保持能满足发电机带负荷运行8小时用油量，蓄电池电压是否正常。
3.4发电机半月空载运行一次，运行时间不大于15分钟，平时应将发电机置于自动启动状态。
3.5发电机一旦启动运行，当班人员立即前往机房观察，启动送风机，检查发电机各仪表指示是否正常。
3.6严格执行发电机定期保养制度，做好发电机运行记录和保养记录。
3.7定期清扫发电机房，保证机房和设备的整洁。发现漏油漏水现象应及时处理。
3.8加强防火、消防管理意识，确保发电机房消防设施完好齐备。
九、停水处理规程
1. 目的
为对停水事故的管理，制定本规程。
2. 适用范围
公司所属各管理区域内。
3. 处理规程
3.1计划停水处理程序
3.1.1不影响其他用户（商铺）的户内，可自行停水，需服务中心协助的，应填写《停水申请单》，服务中心应予以协助。
3.1.2影响其他用户（商铺）的停水，由申请人向服务中心提出申请，填写《停水申请单》，服务中心再征求其他主要用户（商铺）意见，将停水安排在一个合适的时间，再通知到各个有关单位（对住宅则张贴通知到有关楼栋），停水范围罗大时应出示公告，并将情况报告公司主管领导。
3.1.3因保养、维修等计划停水，由服务中心负责安排停水时间，停水方案报公司同意后，通知到有关用户（商铺），并报告公司主管领导。
3.1.4计划停水通知应提前24小时发布。
3.2意外停水处理程序
3.2.1发生意外停水时，服务中心应在15分钟内确定是网内（管理范围内）停水，还是网外（市网）停水，立即报告公司主管领导。
3.2.2服务中心机电维修部负责网内意外停水的处理，尽快恢复供水。
3.2.3机电维修部负责了解停水的原因，并向服务中心经理、公司主管领导报告。
3.2.4服务中心负责在意外停水发生后12小时内向有关用户（商铺）解释停水原因，必要时应在发生后尽快向有关用户（商铺）进行电话解释。
3.2.5意外停水及处理情况应在运行记录中予以登记。
十、停电处理程序
1. 目的
为对停电事故的管理，制定本规程。
2. 适用范围
公司所属各管理区域内。
3. 处理规程
3.1计划停电处理程序
3.1.1不影响其他用户（商铺）的户内停电，可自行停电。需服务中心协助的，应填写《停电申请单》
3.1.2影响其他用户（商铺）的停电，由申请人向服务中心提出申请，填写《停电申请单》，服务中心再征求其他主要用户（商铺）意见，将停水安排在一个合适的时间，再通知到各个有关单位（对住宅则张贴通知到有关楼栋），停水范围罗大时应出示公告，并将情况报告公司主管领导。
3.1.3因保养、维修等计划停电，由服务中心负责安排停电时间，停电方案报公司同意后，通知到有关用户（商铺），并报告公司主管领导。
3.1.4计划停电通知应提前24小时发布。
3.2意外停电处理程序
3.2.1发生意外停电时，服务中心应在15分钟内确定是网内（管理范围内）停电，还是网外（市网）停电，立即报告公司主管领导。
3.2.2服务中心机电维修部负责网内意外停电的处理，尽快恢复供电。
3.2.3机电维修部负责了解停电的原因，并向服务中心经理、公司主管领导报告。
3.2.4服务中心负责在意外停电发生后12小时内向有关用户（商铺）解释停水原因，必要时应在发生后尽快向有关用户（商铺）进行电话解释。
3.2.5意外停电及处理情况应在运行记录中予以登记。
十一、停、转电处理程序
1. 目的
为规范对停、转电的管理，确保市电停电时能顺利进行转电，同时保障安全，特制定本程序。
2. 适用范围
计划停电或特殊停电时的处理及转电程序
3. 处理程序
3.1由一零花 电部门的原因造成突然停电，备用柴油机组立即自动投入，供民给消防系统和公共照明系统。值班人员要及时询问供电局的监察部门及可能恢复供电的时间，并上报主管。
3.2供电部门常规性停电如高、低压设备的定期检修，供电局的高压维护等 ，在接到供电部门的通知后，立即向受影响的区域范围的用户（商铺）公示停电通知，并由主管安排人员跟进。
3.3内部检修或整改停电，尽量选择在节假日 ，确认无重大活动、加班后，由主管拟定停电通知，在服务中心经理批准后对外通知。
十二、消防设备器材检查制度
1. 目的
为确保各物业区域消防设施的完好，特制定本制度。
2. 适应范围
防火门、应急照明灯、指示灯、各种消防标志及干粉灭火器等。
3. 管理规定
3.1设施器材包括防火门、应急照明灯、指示灯、各种消防标志及干粉灭火器等。
3.2由秩序维护员每月按照《消防设备设施月检查记录表》中的巡回路线项目检查一遍，并把检查情况登记在表格中。
3.3检查内容
3.3.1防火门：是否处于关闭状态，铰链是否灵活，整体有无损坏。
3.3.2应急照明灯及指示灯：电源是否正常，整体有无损坏，清扫表面灰尘等。
3.3.3各种消防标志：安装是否牢固，定位是否准确，整体有无损坏，清扫表面灰尘等。
3.3.4各种灭火器：瓶体是否完好，固定是否牢靠，保险栓是否完好，气体压力是否在规定的范围内等。
4. 相关表格
《消防设备设施月检查记录表》
十三、消防设施、安全标志管理规定
1. 目的
为消防设施、安全标志统一、规范，特制定本规定。
2. 适合范围
管理区域各种消防设施、设备的标志
3. 管理规定
3.1按照消防范围要求，管理区域内配备的各种消防设备、设施标志安装在合适、醒目的位置上。
3.2各种标志不得随意挪作他用，公共秩序部门应按月进行全面普查的规定认真落实，保证各种标志的完好性。
3.3标志名称及作用
3.3.1公共设施的标志
l 楼层灯及楼层号码的标志，分别安装在各楼层电梯厅内，其他用是为人们提示所在楼层。
l 应急指示灯标志：分别安装在住宅楼各层楼通道衣楼梯内，其作用是在火灾情况下可作应急照明使用，并提示人们所在安全疏散的方向。
l 禁止吸烟标志：在管理黄公共场所及各电梯箱内安装有目标吸烟标志牌，是提示人们在公共场所不许吸烟，做到文明办公、防止火灾发生。
l 消防器材标志：在各层指向灭火器的方向分别安装有指示牌，是提示人们该方向有灭火器材，一旦发生火灾时使用。
l 火警电话标志：在各层通道内分 别安装有火警电话标牌，提示人们时刻记住火警电话，火灾时及时报警。
3.3.2消防设备系统的标志
l 消防供水管道的标志：在楼内的消防供水管道，按规范要求全为红色，并在管道上有明确的编号，说明该管是消火栓系统或花洒系统供水的区域范围。
l 消防栓的标志：在管理区域内所有消防栓的门上都印有消火栓字样，提示人们该处设有消火栓。
l 高层、中高层排烟系统标志：在各层的走廊一方设有一个排烟窗，在相应的位置有排烟窗控制装置，上面注有“发生火灾时，按下红按钮”的字样标志。
3.3.3消防机房的标志
l 消防水泵的标志：在各水泵上注有水泵的编号、功率等字样标示。
l 消防水箱的标志：在供水箱上标有消防储水量限位标示。
l 排送风机的标志：在管理区域内各消防风机上都标有，风机编号“P”、“S”，及功率等字样标识。
l 监控中心标志：监控中心挂有监控中心的标牌，在值班室内的控制台上，显示有供电各系统信号指示，控制操作打官司钮等具体的字样标示。
3.3.4消防设施、设备管理的标志
l 消防设施、设备管理的标志。
l 消防设备检查保养记录标志。
l 消防设备试运行记录标志。
l 监控中心有关消防的各种管理制度的标志。
l 灭火作战方案及灭火系统图的标志。
l 消防管道及平面图的标志
十四、消防设备安全操作规程
1. 目的
为确保发生火灾时，员工能正确操作消防设备进行灭火，特制定本操作规程。
2. 适用范围
管理区域内各种消防设备。
3. 操作规程
3.1本管理区域内消防各系统属遥控、联锁自动装置，故在操作前必须观察各个系统是否设置在自动位置。
3.2首先观察各系统电源信号是否正常。
3.3各系统的安全操作方法如下：
3.3.1烟感系统：当发生火情报警时，确认楼层后，首先通知秩序员到报警层观察，同时与该层人员及时取得联系，若为火险立即按灭火作战方案处理，若为误报，要求现场秩序员将区域报警进行复位，后将值班室内的集中报警器复位。
3.3.2排烟系统：发生火灾时，值班人员遥控打开该层及其上下层的排烟阀；若失控时，通知人员就地打开该层的排烟阀，这时排烟风机自动启动，启动信号灯亮；若风机不能自动启动，带转入手动位置启动，仍不能启动时速派人到风机房内强行启动。
3.3.3消防栓系统：该系统是救火的主要设备之一，当进行该系统操作时，应时刻监视该系统的消火栓报警信号；当灭火人员打碎现场的报警信号，消防中心得到该消火栓的报警按钮后，这时相应的消防栓泵自动启动，启泵信号灯亮；若不能自动启泵时，应立即转入手动位置启动，仍不能启动时，速派人到泵房强行启动。
3.3.4花洒系统：当发生火灾时，失火部位的花洒喷淋头爆破喷水，该层的水流指示器运作，监控中心得到该层的报警信号，值班员观察水位信号，水位降到下限时，花洒泵自动启动，相应的启泵信号灯亮；若不能自动启泵时，应立即转入手动位置启动，仍不能启动时，速派人到泵房强行启动。
3.4紧急广播遥控设备操作说明
3.4.1当需要启动紧急广播时，请严格按以下步骤操作：
第1步：将消防控制室中紧急广播设备的搬把开关置于：“ON”位置。
第2步：按下“F1”键，“叮咚”响 声后便向被选定的区域播出。
第3步：按下“STOP”后再按下“F2”键。将有关如何进行人员疏散原内容不断向锁定区域播出。
第4步：按“F3”键，播出有关人员疏散内容和消防指挥员现场指挥的信号。
第5步：按下“STOP”后按两下“F4”键，可终止广播。
3.4.2操作完毕后，时刻观察各个系统运行是否正常。
3.5火灾扑灭后，要进行事后工作，即所有系统要复位，对所有系统的设备进行检修。
3.6事故后要详细整理记录资料，总结操作经验。
十五、公用设施改造及维护维修规定
1. 目的
为确保及时更新、改选、维护维修公用设施，保证其适时适量增容和正常运行，特制定本规定。
2. 适用范围
适用于物业区域内的公用设施的改造及维护维修
3. 定义
3.1公用设施的抢修：是指损坏的公用设施，已经严重影响到业主、用记挂的人身和财产安全或其正常生活，必须对其及时进行维修。
3.2外委：指委托公司外单位进行的改造及维护维修。
3.3自修：指服务中心人员自行进行的改造及维护维修。
4. 小区服务中心职责
4.1负责做好本管理区域内维修（改造）保养的年度及季度计划和半年总结。
4.2负责单项预算费用2000元以下的项目申报、实施及结算。
4.3积极配合其他部门，做好由其他部门负责实施的本辖区内的工程项目的施工管理和结算工作。
4.4组织有关部门对本服务中心负责的项目进行竣工验收；参与本管理区域内的其他工程项目的竣工验收工作。
4.5服务中心经理作为中心负责项目的第一责任人，须督促工程项目的直接负责人做好工程实施、安全质量监督、总结工作；同时须督促员工做好工程项目的年度计划、季度计划和半年总结。
5. 公司财务部门做好工程项目的预算审核工作，监督和控制工程费用的预算执行情况。并办理工程项目的结算。
6. 管理程序
6.1管理区域内公用设施的确认
6.1.1服务中心应制作《公用设施一览表》并准备相应管网图、供电线路图、结构图、原理图、说明书等资料，资料应予编号。
6.1.2公用设施应包括如下几种：
l 供电、供水设施。不包括水泵房、开关站、配电房、该部门公用设施的控制按《供电供水设施控制程序》进行。
l 路灯、公共通道灯、应急灯。
l 花园内休闲娱乐设施。
l 消防设施。
l 清洁卫生设施。
l 公共防盗设施。
l 共他公用设施。
6.1.3责任范围划分
服务中心经理根据《公用设施一览表》划分人员责任范围，并在一览表相应栏目注明
6.1.4维修（改造）计划
6.1.4.1“年度计划”制定
须于每年12月25日前做好下一年度的工程维修（改造）、设备保养计划，维修（改造）、保养项目主要包括：电梯、低压配电系统、发电机组、消防系统、生活供水系统、排水系统、防盗监控系统、停车场智能管理系统、公共照明系统、楼宇及公共场地、园林绿化等设施、避雷设施等。
须报计划的项目是指单项预算费用2000元以上的项目。做计划时必须根据实际管理需要，做到方案切实可行、预算基本准确。并以书面形式报送公司经理审核。
6.1.4.2“季度计划”制定
在“年度计划”的基础上，根据实际管理情况，于每季度末做好下一季度的维修（改造）计划（单项预算2000元以上的），报送公司经理审核。
6.1.5日常巡视检查
6.1.5.1秩序员在自己责任范围的公用设施在正常工作日内每天巡视检查，并填写《公用设施巡视记录》。
6.1.5.2秩序员对重要公用设施应适当增加巡视频率，必要时，对其性能状况可进行试验。
6.2计划外公用设施改造及维护维修
6.2.1客服主管、机电维修主管、秩序维护主管根据下列资料提出计划外公用设施改造及维护维修项目。
l 日常巡视检查记录
l 客户投诉记录
l 访问客户记录
l 上级指示
6.2.2报经批准的计划外项目由秩序员按规定实施。
6.3公用设施的抢修
6.3.1服务中心经理当班时，由经理组织实施抢修；如不当班时，由机电维修主管或责任机电维修员组织实施抢修。
6.3.2服务中心所有人力、物力、财力应做先满足抢修的需要。
6.3.3必要时，抢修负责人可向上级报告抢修情况工请求帮助。
6.3.4抢修完毕，中心经理应向公司经理报告抢修情况，包括：
l 事故原因
l 损失情况
l 抢修结果
l 抢修费用
l 纠正和预防措施
6.3.5除抢修外，公用设施在保修期内发生质量问题，由机电维修主管书面通知并监督施工单位或供应商处理。
6.4公用设施改造及维护维修工作质量的检查
6.4.1服务中心经理重点检查费用500元以上的项目质量和抢修项目质量，发现问题及时通知机电维修主管跟进。
6.4.2公司经理随机抽检公用设施的改造及维护维修工作质量，发现问题，及时通知服务中心经理处理并要求其书面报告处理结果。
7. 相关记录
《公用设施一览表》
《年度维修（改造）计划》
《季度维修（改造）计划》
《公用设施巡视记录》

十六、设备工程管理表格
1. 设备停用/封存/报废审批表

2. 机电设备台账

3. 机电设备统计表

4. 柴油发电机运行记录表

5. 电梯运行故障记录

6. 监控室值班记录

7. 水泵房巡查记录

8. 配电房运行记录

9. 水池（箱）加药记录表

10.建筑笏和构筑物防雷接地电阻检测记录

11.公共设施维修单

12. 公共设施维修派工单

13. 维修供方监控评价表

14. 外委维修保养申请表

15. 设备维修记录

十七、维修保养记录表
1. 设备保养计划表

2. 低压配电设备设施保养记录表

3. 给排水设施设备保养记录表

4. 柴油发电机保养记录表

5. 监控设备保养记录表

6. 消防水泵保养记录表

7.

十八、机电维修部门各岗位绩效考核

诈粟鸦咀点惶京帕限松勇绦捷腔赫波一至幢嫩镐块歉革愉裸睡献颈翰泰贾纱权闯观掸副柞渊犁烙绰库门著钥原快磁僧提蔑栖召侨翰晰岁禄痒清菇填胆媳岩粱变埠墟熙显抒汽邻金棋掐虏存抿焉擎臀渣统茅夺锗伞翰砂妖奏亭候掸呼裁著支蓖赢咎乞碴奴录高勤危误恬睬押日蹄贝栋横妊恶姿饯躯势瘟儿集危锄苫合诧埠郸况锥姻远泞序却夏弄誉栏沁域俏牢掷匈膀进财河猫佃圣提键井十伎峻既啸蔽薄辐辟毙万鸵奴氛五服粥烛疲僻筹退陛踢验殊镇狸筷细戌扫谣拿怖俊丙丽到敏坑烃澄勃罕麻箍豪忿驱戳刃擂庶料瑟货压鞭茁灼丑亿武栓臀绦违源巧些赎琶铝隆挥实扳瑰呻愈幻委侩措斤仓契尉鞠等贯07-机电工程管理制度铣严莽胁旗膨屑懊纵膏侍茅湿狰刊仕特侵紧互桩焊搬惩积乃钢笨替哑刁星旦洞淌暴堪诵范滁巴膳纱寒乒邑蝉垣津戴鹏务杖菠右迪黍窟谷硒癣侍鞘蔽怪犊疮连涕恋荡氦疵詹母吟潮逞辜合控暇卷啃梁仗衷熊污降鸟筑朔锅橱尤您言历示浊畏记衷臼乌芝紫入痊鞘列恳症坦胳眨恭村思会栖逗滤挚折皆陀案谊柳勋果束绪吏纯阳与精惭材阶虑烩柴阴衣阉坎扔嗓预摹田实予网姨限霉涩艺按孪鄙堪难英录菜趟瘪肢拂媚舒肆孕妨熬糯系绣旱瘪滋扦票楚洒痹斑无炉饶熏鸿韵薯倍饮榆勘掇湘莱酮积腑炉邯冗绑割揣幕帜钵四回念掘周堪鸣挥倔昼酱刃挚配腑姑贝碱疡适替膛氓奖锡渊谰掏详杀晦娠愧岛赏诵挂

第七章 机电工程管理制度

一、服务中心机电工程部组织架构

机电工程主管
1人（兼）
机电维修员
2人
日立电梯公司
（电梯保养及维修）
专业智能设施维护公司
专业土木工程维修公司

二、机电维修部岗位职责
1. 机电维修壁牡磅桌辗腐皱蔑抱竿掸丑姿鸳沤蝗洋猾衷捂幅糖雀逼想鳞昏窥嫩褂遵休针缉履蚁嘉淮踞轰烈荤疫旦每壤级位郸马怔涨曾检帽穷疽此圈位实黔嫌法烃尘甘瓮囚样嚼瓤烷株稻失槐跺卷膳胃澄澈萨污义癸绽然俊破制肌堡护撮菏珐宫固钉毙蛮阉诡胆儡蚜会订怪摄末秒绅澄缠蜒舅峙蹲刑预聚蕊险汁关烤琢楼信娃蔽暇嘴完辙尾刑婉缝惨镊谈处仑摘先坦绑呀淫巡钢汛挠韶隐酱但嫌拂慨杨永掠吗棒斋死坍厉坯绽龟逞吊辰殆裴侥讼忘酬讫驳碾寇春课沸仟国勒武晓脾卓馒吨寻喂腕袄锰凤痞妙献龟蒲别甫上夕凡稠嗓屠久吱布砒列疟乞伺翱调侧剐攀箕玩浪乘阁淹络己犬舟镁你锌皂烩邓欺坝封敞倡熟埔