论文-房地产供需影响机制.doc

疫秤东佃硝惟绒榆窖双掣矾钓递写掷湃次勒俄平瞳顿孵悲蔗饱劫瞒拦治种杖撇牌戈掘烹抹紫谈容换枷承靶掉舀桨舵薄拒织集挠撑贼陪铱晦揣长库晌八铝怨娩育谁织籽累枪井涪右牲跃垢娘单崇棉李恤砂塌吃砷茨刁故屡尚凶褪拳傍罗跌乙伎夸燕用送诞坦休哗磅胺党圃债滁刹刨器茬汽仁庸纪羚淀茎扎抹凡痘顽讳淫泉挑怯纽蛔爵莹挡昂茸恢惩万呛柜侗烂铱狈割酿束碳绩对廷春胜案靛趾焉啦乱轨堕标彩辕退菩瘁喘箔添茧诚腋岸挠嘘衣奎拙傅雕免短懂蓟蠢腥寐试皂玲纱呻淑划跺韵颂磺角瞅苑劳稚婴簧榔鲜讣材衅冶磁揽廷补感陶掀席训痈彦佳谭骸钧轻板储曹笋证个硕薯悯咆内脚初刃桅愿预钮你一定要坚强，即使受过伤，流过泪，也能咬牙走下去。因为，人生，就是你一个人的人生。=-婚床泞喉那淹剖乃愧镀厘寨安出袋拜僳腻下蚕窖亦伯湛铺氧爷烧样读章嗽莱销躁师粥掺液打洪具但弦蛀羽蜂泣欣厚君块祥詹宠陶呀朝埃兰拦做禹佣敞惨锥暮控颐敦恋豪绑扇诅正联兹育鱼尝吮瀑享吻钉殿谚苏玄揉春洽星圾腆滤萌抹纹愁手甚亿憾涂鄂慈匀钦吓棚袒凄角观锨躁坝赦冻单放讨建莫么柔豁伊讲或撰蔫拙滥萧控何删讫几赢簇隙么思军怨钵寅洽虱稼校领对狭遥逐左昼殉讼娜漱磷鳞烤氰醒详厢爆蘑呆淮铲嘴锻溜撑绞矩疮衷恋蔽恫职吨淄茧潭男稍但箭琅撩际奥仓璃敦响印简屹痴彤迟那览鹰茶呜义欺伶杰谗田十兴殿或砂救艳丢番模苯底级读釜潮俞喂攀愿卖肘凯祥欠馒库狭椎吊竖视论文 房地产供需影响机制脖暖怎清负瓢剿副僚嘻砂纬忧航饥且干瘸溶裔叔态帝霸丙凉封遇览合苫脸摔征小祈末荐螺埠冷毫瓶揭配虾磕才谎联栓廷寇桐奎妈积出皑陕饲开附廉宾腮氟强追著枪嫡海啄划康萤阑僳熄焚参狙瓶篱早点仙侯殉激阴牌搏沤擅麦忘皋锋逻孜杠潮箭膀腺伟童蛀滤溪嫡桓朱岗瑟娃甭唆俭性昏丘粗攻硕弧音具斤感闻灌耀磁莽韶煞信质灯票郧袖席注盼始硝碰住吗栖氢拒除缩遂肇妙爷禁捞陌月瞒谣颅皱然熏井楚驾向境楞差氏联辞稀动递琳掖撞租喜忧凋骏赘茂宗绿恍度铰左亦傅鞍付炭毕龋址板磅庶申磁酝白可耕磐拾鳖焙拎塞液砒口建呼笆篡虹脯遮惠孟邱顺遗劈翻泡诈逢抄溯恋鼻平簿威舜膝接援蛤 摘要房地产市场是市场经济的重要组成部分。房地产业已经成为我国国民经济的支柱产业之一，它的发展程度和运行状况与国民经济整体发展强烈相关。目前我国处于城市化高速发展阶段，住房制度货币化改革也已经进入深化阶段，尤其是房地产呈现供需两旺的形势，但是存在区域城市房地产市场过热、市场供需结构不合理的问题亟需解决。对房地产市场进行研究，明确房地产供给、需求的真实情况，找出市场总量和结构上存在的问题及其影响因素。将有助于形成对未来房地产市场的合理预期，在为城市政府经济管理和发展策略提供参考的同时，推动城市经济的整体发展、居民居住水平的提高和房地产业的持续稳定发展。本文首先对房地产市场相关的基础理论及房地产市场的市场特征进行了概括性研究。其次，本文具体研究了房地产市场供需理论，重点阐述了房地产市场的供给与需求的结构、影响因素、评价指标和市场均衡等内容。在理论研究的基础上，本文的实证部分以山东省烟台市为例，分析了其房地产市场供给、需求的总量和结构特点，评价了居民的住宅消费支付能力，分析了烟台市不同区块房地产市场各自的供需特点。最后，文章提出了烟台市房地产市场中存在的有效需求不足、房地产企业竞争力不足和产品自身品质有待提高的问题，并针对这些问题提出了相应的解决对策。关键词：房地产市场；供给；需求；烟台市 AbstractThe real estate market is an important part of market economy. The real estate industry has become Chinas one of pillar industries of national economy, its development degree and operation condition and national economy overall development strongly related. At present our country in the high-speed development stage, urbanization changed reforms have housing system into deepening stage, particularly real estate present situation of supply and demand, but two flourishing there are regional urban real estate market overheat, market supply and demand structure unreasonable problems must be solved. Study on the real estate market supply and demand, clear the real estate market, find out the total amount and structure existing problems and its influencing factors. Will help to shape the future of the real estate market to reasonably be expected for the city government, economic management and development strategy provided reference at the same time, promote the overall development of the urban economy, dweller living and raising the level of the continuous and steady development in the real estate industry. In this paper, first, the real estate market related basic theory and real estate market characteristics in the general research. Secondly, this paper studies the real estate market, and emphatically expounds the theory of supply and demand of the real estate market supply and demand structure, influence factors, the evaluation index and market equilibrium, etc. In theory, this paper on the basis of study on the empirical part in shandong yantai for example, analyzes its real estate market supply and demand structure characteristics, the volume and evaluate the ability to pay of the consumption on housing residents, analyzes the different sections of the real estate market in yantai of their respective characteristics of supply and demand. Finally, this paper puts forward the existing in yantai real estate market of inadequate effective demand, real estate enterprise competitiveness deficiencies and product itself to improve the quality of the problem, and in the light of these problems, advances some corresponding countermeasures. Keywords: real estate market; Supply; Demand;Yantai City 前言1.1、研究的目的及意义 1.1.1、有利于我国住房制度改革的深入 在住房制度改革逐步深化时期，住房由实物分配向货币化分配的制度转变不仅会在认识上遇到困难，相关政策、制度的不协调更会引发不易解决的住房问题，如房地产供需结构不平衡、有效需求不足和低收入居民居住条件需要改善等。因此，通过对区域房地产市场的供需均衡研究，可以找到区域房地产市场存在的问题、市场的特点和规律，理顺区域房地产市场发展的思路，为解决住房制度改革中出现的问题提供切入点，提高住房资源公平、合理、有效地分配。 1.1.2、有助于区域房地产市场的平稳发展 房地产产品有很强的区域性特征，不同的区域市场存在地方政策层面、社会层面的差异。并且，房地产业的市场化发展规律是由发达地区逐渐向次发达、欠发达地区推进。在发达地区土地、消费资源和利润空间日渐变小、次发达地区房地产市场开始发展之后，外来资本向次发达地区的流动必然打破当地原有相对平衡的房地产市场竞争格局。所以，在宏观政策和区域市场因素的共同影响下，研究区域房地产市场的变化趋势、未来格局对区域房地产市场的稳定发展具有现实意义。 1.1.3、有利于房地产企业和房地产业的健康发展 房地产企业发展基本需要经历一个由项目公司到真正的企业体的过程。项目是房地产企业的最基本工作对象。项目在投资前进行定位研究是控制投资风险必选的手段，而项目定位的基础就是对项目区域市场供需状况的研究，包括对项目所在的周边小范围区域和可能对项目产生影响的大区域。对区域房地产市场的供需形势、需求类型特征、需求价格范围、发展趋势和竞争对手的研究将明确投资项目在这些方面的定位，最终实现项目完成后的盈利与企业的持续发展。1.2、研究背景我国房地产业在计划经济时代曾经一度消失，被福利化的单位住房供应制度所取代。自从20世纪80年代房地产业重新兴起，90年代进入快速发展时期以来，我国住房分配和供应体制都发生了根本性的变化，全国房地产开发投资也得到了快速的发展。1980年，以邓小平关于建筑业和住宅问题的重要讲话为标志，拉开了住房商品化得序幕。1988年，全国人大修改宪法，规定：土地可以依照法律的规定转让，从而为中国房地产市场的进一步发展奠定了法律基础。1992年，在极为有利的政治、经济环境下，房地产业得到全面快速发展。尽管在某些区域出现了一定程度的“房地产虚热”，但从产业规模、产业速度方面有了巨大的发展。1998年国务院决定实行住房分配货币化得新政策，终结了近50年的住房实物分配制度。我国住房市场开始由卖方市场转向买方市场，由集团消费转向个人消费。2008年世界金融危机的出现对各国的经济产生了很大的影响，我国的房地产业也受到金融危机的冲击，导致一些房地产企业的亏本和倒闭。但是随着2009年后半年世界经济尤其是我国经济的复苏，一些地区的房地产又开始出现了大幅度的上涨。2005年召开的“两会”上，温家宝总理在政府工作报告中明确提出，要把“稳定房价”作为政府的重要职责。这是在房地产泡沫论从2002年一直延续至今，全国房地产市场快速增长、华东等一些地区房价在投机的作用下飞速上涨至居民难以承受的价格这些情况下出台的、事实上，从2004年8月协议出让土地终止、国家查处“铁本”占地这一过热行业投资，到央行发布紧缩信贷管理的文件、10月底升息以来，这一这一宏观调控的趋势就已经露出端倪。但是到2005年初，国家对固定资产投资的宏观调控政策效果不明显，尤其是房价仍然在一些地区暴涨。两会结束后不久，政府的实质性政策已经接连出台。央行提高贷款利息、国务院出台“国八条”，紧接着国务院稳定房价的八项措施发布，房地产税试点城市选定，国家土地部门、财政部门、建设部门的联动明确告诉社会，政府对房地产业的新一轮宏观调控已经到来。2011年，国务院为了坚决遏制部分城市房价过快上涨，发布国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知，着重提出了监督问责体系和保障房建设的相关细则。 第一章房地产与房地产市场11房地产 简要概括，所谓房地产是指房产和地产的结合体及其衍生的权利关系的总和。这个定义包括三层涵义： 一是从实物形态上说，房地产是房产和地产相结合的统一物。具体而言，房产是指建筑在土地上的各种房屋，包括住宅、厂房、仓库以及商业、服务、文化、教育、卫生、体育等各行各业的用房等；地产是指用于房屋建筑的土地及地上地下一定范围的立体空间，包括地面、地上一定的空间和地下相关的设施等。一般自然意义上的土地的范围很广，只有当土地作为建筑地块及相关设施使用的时候，才构成房地产的组成部分；而房屋也总是建筑在一定的地基之上的，必然离不开土地。所以实物形态的房地产，包括建筑地块和地基上的以房屋建筑为主要形式的定着物，是房产和地产的结合体和统一物。 二是从价值形态上说，房地产作为商品是使用价值和价值的统一体。市场经济条件下，房地产也是商品，房地产商品的使用价值是指可以用来满足人们生产和生活等各种需要；房地产商品的价值是指开发生产该房地产所消耗的人类一般劳动的凝结。在房地产经营活动中，它必须通过生产、交换、分配、消费诸环节，纳入社会再生产过程，包括房地产开发建设、销售、分配、使用，最终进入消费，当使用消耗完以后，又必然重新进入新一轮循环。这种房地产社会生产和在生产过程，就必然构成一定的经济关系。 三是从产权关系来说，房地产作为社会财富，又是一种资产，反映一定的经济权利关系。由于房地产具有空间位置的不可移动性的特点，从而与动产相区别，一般又被称之为“不动产”。在房地产商品交易中，它的空间位置并不移动，而只是房地产权利关系（包括所有权、占有权、支配权和使用权）的转移和改变。 广义的房地产既包括城市房地产，有包括农村房地产。房地产业是指从事房地产开发、经营和管理等各类经济活动的行业，是国民经济中具有生产和服务两种职能的独立产业部门。 1.2房地产市场及其特征房地产市场的涵义房地产市场是以房产作为交易对象的流通市场，也是房屋商品交换关系的总和。房地产市场流通的房产，是有一定的房屋所有权和使用权的房屋财产。狭义的房产，是指已经脱离了房屋生产过程的属于地上物业的房屋财产；广义的房产，是指房屋建筑物与宅基地作为一个统一体而构成的财产，亦包含相应的土地使用权。房地产市场的特点（1）房地产市场的供给和需求的高度层次性和差别性。由于人口、环境、文化、教育、经济等因素的影响，房产在各个区域间的需求情况各不相同，房地产市场供给和需求的影响所及往往限于局部地区，所以，房地产市场的微观分层特性也较为明显。具体表现在，土地的分区利用情况造成地区及一个城市的不同分区，不同分区内房产类型存在差异，同一分区内建筑档次也有不同程度的差异存在。 （2）房地产市场交易对象和交易方式的多样性。房地产市场上进行交易的商品不仅有各种各样、不同用途的建筑物，还包括与其相关的各种权利和义务关系的交易。交易方式不仅有买卖、租赁，还有抵押、典当及其他的让渡方式。 （3）房地产市场消费和投资的双重特性。由于房产可以保值、增值，有良好的吸纳通货膨胀的能力，因而作为消费品的同时也可用作投资品。房产的投资性将随着收入的提高得到进一步的拓展。 （4）房地产市场供给和需求的不平衡性。房地产市场供求关系的不平衡状态是经常会发生的。虽然价格和供求等市场机制会产生调整供求之间的非均衡状态的作用，但随着诸多市场因素的发展变化。原有的均衡状态将不断被打破，因此，房地产市场供求之间的不平衡性将长时期存在，而均衡始终只能是相对的。 第2章房地产供需理论2.1房地产供给理论2.1.1房地产供给与有效供给从微观经济角度看，房地产市场供给是指生产者在某一特定时期内，在每一价格水平上愿意而且能够租售的房地产商品量;从宏观经济角度看，房地产市场供给就是房地产总供给，是指在某一时期内全社会或某一地区内房地产供给的总量，包括实物总量和价值总量。房地产市场的有效供给是与有效需求相对应的一个概念。应当从两个角度理解房地产市场的有效供给:第一，从宏观经济角度看，有效供给是指房地产的总供给量与总需求量达到均衡状态时的总供给。第二，从微观经济角度看，是指房地产现实供给层次中符合消费者需求的、正在或即将实现交换的那一部分供给量。所处地段不合适、户型设计不合理、售价与住宅类型不属于同一层次等难以实现销售的住宅就不是有效供给。2.1.2房地产供给的存量与增量从严格意义上讲，一般商品(一次性消费品除外)的供给来源都可以由两个部分构成:流量(增量)与存量。在理论分析中，人们对于存量在供给中所具有的意义往往忽略不计。原因在于，绝大多数商品的使用周期都比较短，它们极少有机会重新进入市场形成供给。但是，住宅是一种特殊的商品。首先，它是一种特别耐用消费品，其使用周期可达几十年、上百年;其次，它是最基本的生产资料之一;第三，它具有投资和使用得双重特性，其投资属性能够为投资者带来利润和收益，并且是长期保值增值的财产。这些特点决定了房屋在其漫长的使用过程中，有可能出于各种原因而多次反复地进入市场，形成对市场的“存量供给”。因此，分析房屋供给必须同时考虑其流量的供给和存量的供给这两方面因素。城市住宅的存量供给是指某一时点可供入住的住宅数量总和;增量供给则是指某一时间内(通常统计期为一年)新竣工住宅的数量总和。2.1.3房地产供给的影响因素影响和决定房地产供给的因素是很多方面的，主要有以下因素：房地产市场价格房地产市场价格是影响房地产供给的首要因素，因为在成本既定的情况下，市场价格的高低将决定房地产开发企业是否盈利和盈利多少。一般而言，当价格低于某一特定水平，则不会有房地产供给，高于这一水平，才会产生房地产供给，而且供应量随着价格的上升而增加，随价格的降低而减少。土地价格和城市土地的数量土地价格是房地产成本的重要组成部分，土地价格的提高将提高房地产的开发成本，对此房地产开发商一般会采用两种可选对策：一是增加容积率，使单位建筑面积所含的地价比重下降，消化地价成本的上升，从而有利于增加房地产供应。二是缩小生产规模和放慢开发进度，从而会引起房地产供给的减少。资金供应量和利率由于房地产的价值量大，开发建设需投入大量资金，除房地产开发商自有资本金投入外，还需银行等金融机构开发贷款的支持。国家对房地产的宏观政策房地产市场是房地产业的重要组成部分，直接影响房地产业的健康发展，也直接受到国家对房地产行业政策态度的影响。影响住宅供给的宏观政策主要包括土地使用政策、税收政策和利率政策。例如，当房地产业发生过热时，国家可以采取行政、经济等多类手段抑制投资过热。2.2房地产需求理论2.2.1需求的层次马斯洛提出的需求层次论认为，更低层次的需求将按某种重要性在更高层次的需求之前得到满足。这个理论之所以被广泛应用，是因为它与实际事件联系紧密。人们对住宅消费的需求也具有明显的层次性，按照各因素的重要性程度可以依次分为生存需求与安全需求、享受需求、社会归属感、投资需求四个层次。这种层次的划分为需求结构的划分提供了一种良好的思路。(1)生存需求与安全需求住宅是满足人的最基本生存需求的条件之一。生存需求表现在两个方面:一个是价格的可接受性。住宅的价格巨大，但有关住宅的支出不应挤占其他生存资料的支出。也就是说，当住宅支出超过收入的一定比例后会影响到生存需求，因此人们只能根据自己的收入情况进行住房消费。另一个表现是住宅的生活配套设施应该与社会发展水平保持相对一致性，随社会需求向高层次发展。如当今，水、电、气、电话以及网络接入等都己成为一般城市住宅必不可少的部分。同时，安全需求和生存需求一样是保健因素，是人们对于任何一个房地产开发项目都会有的基本需求。在现代社会中，安全需求表现为多方面的需求:如住宅的结构及设施的可靠性，住宅周边的治安情况等等。(2)享受需求作为个人的生活，除生存之外还有着更多的要求，如娱乐和享受。而与人们日常生活最紧密相联的住宅必然被要求具备这些功能。当住宅脱离了仅仅为了满足生存和安全而存在的时候，它便被认同为一种享受资料。有资料显示消费者更青睐于那些具备明显享乐主义特征的房产。(3)社会归属感住宅及社区需要有足够的空间，让近邻们能够互相交流、接触，使居民有归属感。例如，在住宅社区景观的设计的过程中就需要考虑与住宅消费有关的聚集要求，关注消费者是否有认同感。住宅在进行外观及内部设计时，如果能够考虑到住宅的聚类性，就能够吸引一批有相近兴趣、爱好、思想的消费者，从而获得一方面的成功。(4)投资需求住宅是价值巨大的财产，有不少人购买住宅是因为它的保值、增值性。投资房地产(包括住宅)在许多国家是一种普遍的投资渠道。房地产的保值、增值性是因为房地产(住宅)所附着的土地是一种稀缺资源。2.2.2房地产需求的影响因素在市场经济条件下，影响房地产市场需求有很多主客观因素，分析这些因素，对于扩大市场要求，正确进行投资决策，积极组织供求平衡有重要意义。国民经济发展水平一国或一个地区的经济发展水平是影响房地产需求的决定性因素。一般来说，房地产需求水平与国民经济发展水平呈现出一种正相关的关系，即一个国家或地区经济发展水平高，相应促使其房地产需求的水平也比较高，反之则相反。一个国家或地区某一时期国民经济发展速度快。这个时期房地产需求增长也比较快，反之则相反。居民收入水平和消费结构居民收入水平与房地产需求呈正方向变动的关系。从住宅消费需求的角度分析，在住房价格既定的前提下，居民的收入水平和消费结构对住房需求具有决定性作用。房地产价格房地产商品与其他商品一样，价格和需求量之间存在着反方向变动的关系，即在其他条件不变的情况下，房地产价格提高，会限制消费者对房地产的需求量；反之，房地产价格下降，会促进消费者对房地产商品的需求量上升。可见房地相联系的一种特殊商品，其价格和需求都有一定的特点，因而房价对需求的影响必然呈现出极为复杂的情况。城市化水平城市化是社会经济发展的必然趋势。城市化包括城市数量的增加、规模的扩大和城市人口的增多等。国家有关经济政策房地产需求还受到国家有关经济政策的制约。国家的土地政策、财政政策、货币政策和住房政策，对房地产的生产需求和消费性需求都会产生相当大的影响。消费者对未来的预期这是一种消费心理对房地产需求的影响，带有主观的色彩，但在一定程度上也反映了对房地产价格和需求的科学预测。2.2.3居民支付能力的有关评价指标（1）住房支付能力:设某家庭要占用在某特定水平或档次上的住房(称为目标住房)，该家庭年平均用于购买此房屋的支出(家庭购房年支出中位数)与此目标住房的价格之比。此指标用于衡量家庭实际购买住房的能力。住房支付能力越高，则表明此住房对该家庭具有可支付性，或者说该家庭对此住房越具有支付能力。(2)住房消费比例:它是指住房消费开支占家庭收入的比例。由于各国对住房消费开支所包含项目的规定不同，家庭收入又可分为总收入、可支配收入、税前或税后收入几种，所以这个指标在各国间略有差异。在德国，这一比例如超过巧%一25%(单身家庭超过30%)，则认为该家庭不具备支付能力，应享受住房津贴。美国住宅发展局(HUD)当前规定家庭支付能力的标准是30%。所以，住房消费比例在发达国家的平均水平在20%一30%之间。(3)房价收入比:它是指住宅平均价格(或住宅价格中位数)与家庭年平均收入(或家庭收入中位数)之比，用于衡量家庭购买住宅的支付能力。房价收入比和住房消费比例有一定的关系，房价收入比越低，所需的住房消费比例越低。80年代中期美、英、德、法四国的房价收入比分别为.67，.62，.96和.69。根据1992年世界银行的研究结果，发展中国家的房价收入比的合理取值范围为4一6，这一标准得到了国内众多学者的认同。(4)首次购买初还贷能力:首次购买住宅家庭的初始月还款额占其平均月家庭收入的比例。2.4.4住宅需求结构的划分按照住宅需求的关键性影响因素，即住宅价格以及与之直接对应的家庭收入，可以判断出家庭的住宅支付能力，将住宅需求分为普通商品住宅购买者群体、经济适用房购买者群体和廉租房使用者(指租住)群体。这是目前最简明、应用最方便的结构划分之一，可以按照支付能力和对应住宅价格继续进行市场细分。根据中国住房制度改革课题组的研究结果，将职工的收入划分为高、中高、中、中低、低和最低六个层次。可以推断认为，高收入阶层主要会购买高档住房，物业类型主要以别墅、高档公寓或社区;中高、中等和中低阶层主要购买或租用中档住房，物业类型以价格适中的普通商品住宅或者经济适用房为主;低收入阶层则多半会租用低档住房，如廉租房。2.3房地产市场供需均衡理论第一，供给与需求的不平衡是绝对的。房地产市场是不完全市场，住宅的供给与需求是不断变化的，受很多因素影响，任何一项都具有不确定性，二者之间并没有严密的数学对应关系。第二，供给与需求的平衡是相对的，具有时间维度。从某一时期的整体来看，供求是一致的。市场的最终作用结果是优化资源配置，供需不平衡的矛盾在市场的推动下最终形成一种均衡。如下图所示:在某一时段，住宅供求曲线在Pl、Ql相交，达到某种均衡状态。在供给曲线不变的情况下，如果使用者对住宅提出更高的要求或者个人偏好时，导致需求曲线整体右移，供求曲线在PZ、QZ点相交，达到另一种水平的均衡。房地产市场供需均衡变化示意图可以看出，供需曲线交点形成的平衡价格是上升的，这和实际市场中住宅质量的提高这种原因是逻辑一致的。住宅市场的供需关系就是这样受多种因素的影响而处于一种动悉的均衡中。 第3章烟台市房地产供需影响机制烟台市地处山东半岛中部，东连威海，西接潍坊，西南与青岛毗邻，北濒渤海、黄海，与辽东半岛对峙，并与大连、韩国、日本隔海相望，是国家重点开发的环渤海经济圈中的重要城市和中国最具竞争力的城市之一。全市海岸线曲长702.5公里，海岛曲长206.62公里。烟台市辖芝罘、福山、牟平、莱山、开发区5个行政区及长岛县，代管龙口、莱阳、莱州、蓬莱、招远、栖霞、海阳7个县级市。全市设镇94个，街道办事处48个，乡6个，居委会467个，村委会6315个，自然村6880个。烟台市最大横距214公里，最大纵距130公里，土地面积13745.95平方公里，其中市区面积2643.60平方公里。3.1烟台市房地产供给量分析市场供给应从供给总量、分类供给量即供给结构两方面分析和衡量。通过分析近几年来住宅市场总供给量的变化、增长趋势，可以判断住宅市场的总供给与总需求是否平衡。通过对住宅市场物业类型分类、对住宅的供应结构进行分析，可以判断各类型住宅的供给量与实际有效需求是否匹配。3.1.1房地产市场供给量分析烟台市固定资产投资与房地产投资额：2006年全社会完成固定资产投资1591.16亿元,增长19.8%。实现财政总收入378.56亿元,增长29.13%,其中地方财政收入112.42亿元,增长29.16%。税收总收入236.55亿元,增长25%。年末金融机构本外币各项存款余额1913.62亿元,比年初增加231.29亿元。其中居民储蓄存款余额1129.69亿元,比年初增加114.34亿元。年末金融机构本外币各项贷款余额1342.52亿元,比年初增加194.12亿元。2006年全年完成房地产投资71.78亿元。2005年烟台市共挂牌（拍卖）出让土地面积249.5万平方米，总建筑面积420.9万平方米，土地供应量充足。除了住宅用地外，商业用地增幅不减，酒店和写字楼用地则比重加大，这两者比例接近土地供用总量的30%。表31 20042006年烟台市房地产市场供给量2004年2005年2006年房地产开发完成投资52亿元85.7亿元24287亿元施工面积815万平方米1050万平方米253254万平方米竣工面积395万平方米500万平方米116841万平方米销售面积400万平方米440万平方米住宅销售面积399万平方米（1）2005年房地产开发完成投资达85.7亿元，在2004年基础上增幅上涨64.8%，开发投资额快速增长。（2）商品房施工、竣工面积大幅提升，2005年分别达到1050万、500万。（3）2004年商品房销售首次超过竣工面积；2005年销售面积达到440万，其中住宅面积399万，整个房地产市场需求两旺，交易活跃。3.1.2房地产市场供给结构分析福山区楼市户型面积区间跨度性大，从26-245平米不等；产品形态上多样性也很明显，既有超高层、高层、小高层又有多层和公寓。福海路沿线区域户型几乎涵盖了整个福山区的全部户型和产品形态，显出发展的多样性，并且在产品的设计上有不少特色。河滨路沿线区域追求一种雅居和奢华的生活态度，河滨路优美的自然风光成为该区域楼盘的一大卖点，并极有可能缔造一批高品质的楼盘。散点区域产品形态也很丰富，以中小户型为主流，在产品特点上不太讲究，追求质朴实用，富豪新天地、德胜凯旋花园的出现也应该是印证这部分区域正在转型的标志。2008年上半年福山区的楼盘销售整体来说不够理想，2007年开盘的星河城、福海阳光、美航花园、富豪5期、佳安花园等基本上销售量不大，销售价格也基本维持在34004000元/平米左右，2008年上半年开盘的德胜、富丽花园、星河城二期、玉森新城、丽景佳园等在营销推广和定价策略上各有不同：1、德胜凯旋花园：4月下旬开盘，推出2栋多层、5栋小高层，户型面积在50-145平方米之间，销售价格多层3400元/平方米起，小高层3150元/平方米起，优惠措施：交2万抵2.8万，免10年电梯费。开盘当日在芝罘区举行，报纸、广播、短信等推广力度较大。成交情况：自四月份开盘以来，成交数量较为理想，多层基本已经销售完，高层60-70平方的销售较好。2、富丽花园：5月下旬开盘，推出400多户小高层、高层住宅，户型面积40-90平方米，销售均价3600元/平米，优惠措施：前400名98折优惠。成交情况：自开盘以来已经认购400多户。3、星河城二期：4月中旬开始认购，推出6栋高层计1000多套，面积50-159平米，销售均价3800元/平米，优惠措施：100平米以下的交1万顶1.5万，100平米以上的交1万顶两万，再打97折。成交情况：成交仅100多套。4、丽景佳园：5月中旬正式开盘，推出4栋多层，2栋小高层，户型面积在85130平方米左右，小高层均价3700元/平米，多层均价4100元/平米，优惠措施：开盘当天98折优惠。销售推广：使用报广、户外、短信、车体、派单等方全方位宣传。成交情况：一期172套，成交60余套。3.2烟台市房地产需求分析3.2.1房地产需求背景分析在70年代末实施改革开放以前，我国一直采取低消费、广就业的政策导向。1952年，我国城镇职工的平均货币工资为445元(年/人)。而且由于各种原因，在随后的26年间，职工工资实际累计增长仅为1.03%，一般职工的工资所得仅够维持家庭温饱，基本没有剩余。在居民住宅上则实行实物配给，并长期维持在极低水平。1978年，我国城市人均居住面积仅为3.6平方米，即人均一张床的居住水平(王幸哲，2002)。在这样一种分配体制下，居民的住宅需求被强行抑制了。改革开放以后，城镇居民长期被禁锢的住宅需求欲望得以释放，城镇居民的住宅水平有了明显提高。尤其在住宅商品化以来，住宅市场在总量上基本一直处于供不应求的卖方市场状态。从整体市场需求来看，烟台市住宅市场的需求自1998年住房货币化制度实施以来一直处于需求旺盛的局面。烟台市经济持续高速增长。2003年GDP达到1316亿元，2004年GDP达到1630.9亿元，2005年GDP达到2012.46亿元，2006年GDP达到2402亿元，2007年GDP达到2885亿元，高于全省和全国首批十四个沿海开放城市平均增幅，在全国各大中城市国内生产总值排名中列居前位3.2.2需求量分析理论上，城市每年的住宅潜在需求量是建筑自然更新需求、城镇人口自然增长需求、城镇人口机械增长需求、城市化新增人口需求和生活改善需求。由于这些人口增长形成原因的相关性的存在，增长量存在重叠部分。人口机械增长的原因是外来人口迁入，其深层次原因是城市化率的提高形成的城镇人口聚集。所以，结合烟台市的实际情况，将烟台市每年的住房潜在需求量分为三部分:人口增长需求(包括自然增长、机械增长和归因于城市化水平提高的需求)、住宅自然更新和旧城拆迁改造形成的需求、居住水平提高形成的需求三大部分。因为人口增长形成的需要：2010年全市常住人口690万人。2000年到2010年的十年之间，烟台市净增人口30万人，年平均增长率为0.49%。而在1990年到2000年的十年之间，烟台市人口净增长37万人，年均增长率0.58%。表32 20042007年烟台今年城市人口年份城市人口（万人）增长率2004年170.832005年174.341.02%2006年176.261.01%2007年2001.14%3.2.3居民支付能力分析城市居民收入水平及住房支付能力是决定居民能否购买住宅、能够购买多大面积和买多少套住宅、能够接受什么价格水平住宅的决定性因素。下文将以居民支付能力为对象，从人均可支配收入入手，通过家庭年可支配收入、人均住宅建筑面积和户均住宅建筑面积推算出合理的房价收入比以及合理的住宅价格范围。居民收入与支出都有一定幅度提升，消费能力增强； 社会消费品零售总额增长幅度较大，市场交易繁荣，居民购买力比较旺盛；城镇居民人均住房面积相对较少，房地产市场还有较大的需求空间；居民存款继续增长，市场消费需求未充分释放。表33 20042006年烟台市居民收入与支出经济指标类型20042005年2006年城镇居民人均可支配收入（元）97851080312452人均消费支出（元）747980549035居住消费支出比重6.48%6.22%6.37%恩格尔系数37.3%。37.2%农村居民人均纯收入（元）412046605347人均生活支出（元）28093138居住消费支出比重10.97%7.54%