房地产开发业务流程.doc

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房地产开发
1、土地征用及拆迁补偿费
支付土地出让金及拆迁费：
借：开发成本—A项目—土地征用及拆迁
贷：银行存款
交纳契税（4%）及相关费用：
借：开发成本—A项目—土地征用及拆迁
贷：银行存款
计提印花税（0.05%）：
借：管理费用—税金—印花税
贷：应交税费—印花税
计提土地使用税(1.2元至24元)
借：管理费用—税金—土地使用税
贷：应交税费—应交土地使用税
1、 前期工程费（规划、设计费，项目可行性研究费，水文、地质勘察、测绘费，场地平整费等）
借：开发成本—A项目—前期工程费
贷：应付账款—x单位

3、基础设施费（道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫等设施费用）：
借：开发成本—A项目—基础设施费
贷：应付帐款—x单位
4、建筑安装工程费（房屋建筑安装工程支出）
发包工程：
借：开发成本—A项目—建安工程费
贷：应付账款—x单位
甲供材：
购买入库：
借：工程物资—A项目
贷：银行存款
工程领用：
借：应付账款—X单位
贷：工程物资—A项目
5、配套设施费（不能有偿转让的公共配套设施支出）
借：开发成本—A项目—公共配套费
贷：应付帐款—x单位
6、开发间接费（项目现场管理人员的工资、福利费、办公费、劳动保护费、项目所属房屋、设备、仪器等提取的折旧费和修理费、利息支出等）：
借：开发成本—A项目—开发间接费
贷：银行存款
二、 结转开发成本
借：开发产品—出售开发产品—A项目
贷：开发成本—A项目—土地征用及拆迁
—前期工程费
—基础设施费
—建安工程费
—公共配套费
—开发间接费
三、 销售
1、 确认收入：符合房地产开发的销售收入的确认条件
借：银行存款/预收帐款/应收帐款
贷：主营业务收入 —不动产销售收入—A项目

2、 按销售面积比例结转销售成本：
借：主营业务成本—不动产销售成本—A项目
贷：开发产品—出售开发产品—A项目

四、 按预收款预交税金

a) 营业税（全额交税，5%）：
借：应交税费—营业税
贷：银行存款
b) 城建税（营业税的7%）：
借：应交税费—城市维护建设税
贷：银行存款
c) 教育费附加（营业税的4%）：
借：应交税费—教育费附加
贷：银行存款
d) 土地增值税（预交2%）：
借：应交税费—土地增值税
贷：银行存款
五、 按销售收入结转税金
a) 营业税： 借：营业税金及附加
贷：应交税费—营业税
b) 城建税： 借：营业税金及附加
贷：应交税费—城市维护建设税
c) 教育费附加：借：营业税金及附加
贷：应交税费—教育费附加
d) 土地增值税：借：营业税金及附加
贷：应交税费—应交土地增值税

一、 房地产涉及的税种：　
房地产开发企业主要涉及的税种有营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、房产税、土地使用税、印花税、契税和企业所得税及代扣的个人所得税等。

1、营业税：税率5%。

2、城市维护建设税

计税依据是按实际缴纳的增值税税额计算缴纳。税率分别为7%（城区）、5%（郊区）、1%（农村）。
计算公式:
应纳税额=营业税×税率。

3、教育费附加

计税依据是按实际缴纳增值税的税额计算缴纳,附加税率为3%。
计算公式:
应交教育费附加额=营业税×3%。

4、印花税：

（1）财产租赁合同、仓储保管合同、财产保险合同，适用税率为千分之一；
（2）加工承揽合同、建设工程勘察设计合同、货运运输合同、产权转移书据， 税率为万分之五；
（3）购销合同、建筑安装工程承包合同、技术合同，税率为万分之三；
（4）借款合同，税率为万分之零点五；
（5）对记录资金的帐薄，按“实收资本”和“资金公积”总额的万分之五贴
花；
（6）营业帐薄、权利、许可证照，按件定额贴花五元。

5、个人所得税：

工资、薪金不含税收入适用税率表
级数 应纳税所得额(不含税) 税率(%) 速算扣除数(元)
计算公式：
应纳个人所得税税额=应纳税所得额×适用税率-速算扣除数
应纳税额=工资薪金收入-2000-“三险一金”

6、所得税

（1）所得税的征收方式有两种：查帐征收和核定征收。
（2）如果属于核定征收的，按收入计算缴纳所得税。
计算公式：
应交所得税=收入总额*税务核定固定比例*所得税税率
（3）如果属于查帐征收的，按利润计算缴纳所得税。
计算公式：
应交所得税=利润总额*所得税税率
（4）所得税税率：
一般企业所得税的税率为25%,
符合条件的小型微利企业，减按20%的税率征收企业所得税。
国家需要重点扶持的高新技术企业，减按15％的税率征收企业所得税。

7、房产税

依照房产余值计算缴纳的，税率为１.２％；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12％。

8、土地使用税：

土地使用税每平方米年税额如下：
（1）大城市1.5元至30元；
（2）中等城市1.2元至24元；
（3）小城市0.9元至18元；
（4）县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。

9、土地增值税

土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的适用税率计算征收，纳税人转让房地产所取得的收入减除《条例》规定的扣除项目金额后的余额，为增值额。房地产转让收入包括货币收入、实物收入和其他与转让房地产有关的经济收益，计算增值额的扣除项目金额包括：

（1）取得土地使用权所支付的金额；
（2）开发土地的成本、费用；
（3）新建房及配套设施的成本、费用、或者旧房及建筑物的评估价格；
（4）与转让房地产有关的税金；
（5）财政部规定的其他扣除项目。税率：土地增值税实行四级超率累进税率，即：增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率30％。增值额超过扣除项目金额50％，未超过扣除项目金额100％的部分，税率40％。增值额超过扣除项目金额100％，未超过扣除项目金额200％的部分，税率50％。增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。

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