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2009年度纳税调整项目及金额单位：万元纳税调整项目金额预计计税毛利额3600广告宣传费超支500职工福利费超支13.2职工教育费超支12行政性罚款60预收款缴纳营业税及附加1320预收款缴纳土地增值税480合计4185.218002.2009年度累计预售商品房4万平方米，收取预售款24000万元，预收款缴纳的土地增值税和营业税及附加合计为1800万元，企业计入“递延税款”。（三）审核企业2010年度相关财务核算资料发现：1.2010年度“利润表”如下： 项目金额一、营业收入32400减：营业成本21600营业税金及附加2430销售费用500管理费用400财务费用-70二、营业利润7540加：营业外收入减：营业外支出三、利润总额7540减：所得税费用1885四：净利润56552.2010年1月12月累计预售商品房1万平方米，收取预售款6000万元，企业相关的账务处理为：借：银行存款 6000万元贷：预收账款 6000万元3.2010年12月结转实现销售的商品房5.4万平方米，并将预售款结转，实现商品房销售收入累计为32400万元，企业相关的账务处理为：借：银行存款 2400万元预收账款 30000万元贷：主营业务收入 32400万元4.2010年12月在预售款转销售同时，将原计入“递延税款”预售款缴纳的营业税及附加和土地增值税结转到“营业税金及附加”，企业相关的账务处理为：借：营业税金及附加 2250万元贷：递延税款 2250万元5.2010年11月开发产品完工，结转完工产品成本为32300万元，其中商品房成本32000万元，邮电通讯设施成本为300万元。商品房开发成本中，因出包工程未最终办理结算和部分公共配套设施尚未完工，企业根据有关合同和预算等资料，采取预提方法计入开发成本，并结转到完工产品成本。经核实确认，出包合同总金额为20000万元，已取得发票的17000万元，未取得发票预提计入开发成本3000万元；公共配套设施预算总造价1000万元，未完工未取得发票预提计入开发成本为300万元。12月份结转销售商品房成本为21600万元，相关的账务处理为：借：主营业务成本 21600万元贷：开发产品商品房 21600万元6.为通信部门建造的电信设施12月份移交给电信部门，并收款400万元。相关的账务处理为：借：银行存款 400万元贷：开发产品电信设施 300万元资本公积 100万元7.2010年度“财务费用”借方发生额为10万元，贷方发生额为80万元。经审核确认，借方发生额为开发产品完工后企业贷款应承担的利息及金融机构手续费；贷方发生额为企业将资金临时借给其他企业所收取的利息。8.2010年12月未出售的部分开发商品房收取临时租金收入20万元，相关的账务处理为：借：银行存款 20万元贷：其他应付款 20万元9.销售费用分别为委托某广告公司进行广告策划费200万元和支付商品房代销机构代销手续费300万元，分别取得广告业专用发票和服务业发票。10.管理费用中开支的内容为缴纳的土地使用税15万元、印花税30万元，业务招待费180万元，其余为房租、办公费和人员工资及福利费、教育经费等。11.开发成本和管理费用中合计列支实际发生的工资薪金总额为300万元、职工福利费总额为30万元、职工教育经费5万元，拨缴的工会经费6万元。附表：适用的有关税率表1土地增值税四级超率累进税率表级数增值额与扣除项目金额的比率税率（%）速算扣除系数（%）1不超过50%的部分3002超过50%100%的部分4053超过100%200%的部分50154超过200%的部分6035表2印花税使用比例税率表应 税 凭 证税率（）财产租赁合同、仓储保管合同、财产保险合同1加工承揽合同、建筑工程勘察合同、货物运输合同、产权转移书据、记载资金账簿0.5购销合同、建筑安装工程承包合同、技术合同0.3借款合同0.05问题：1.根据审核情况，指出对2010年度相关税费缴纳有影响的项目，并进行正确处理。2.计算2010年度该企业除企业所得税外应补的相关税费的金额。3.计算2010年度纳税调整增加、纳税调整减少、应纳税所得额、应纳企业所得税额及应补（退）企业所得税额（假定企业2010年账务处理不再调整）。答案：（一）纳税影响项目1.已销开发产品成本中未取得发票的出包工程成本超过合同金额10部分不得扣除，影响企业所得税缴纳。应纳税调整增加800万元（计算过程，商品房计税总成本为：32000-（20000-17000）-2000010=31000（万元），已缴商品房企业所得税前可扣除成本：3100085.4=20925（万元）。多进成本：21600-20925=675（万元）2.为电信部门建造的电信设施从电信部门取得款项，未计收入（或冲减成本，差额计入资本公积），影响营业税金及附加、土地增值税和企业所得税缴纳。（计算过程：应补营业税=4005=20（万元）应补城市维护建设税=207=1.4（万元）应补教育费附加=203=0.6（万元）应补土地增值税=4002=8（万元）纳税调整增加=400-300-20-1.4-0.6-8=70（万元）3.收取的资金占用费未按规定缴纳营业税金及附加，继而影响企业所得税缴纳。（计算过程：应补营业税=805=4（万元）应补城市维护建设税=47=0.28（万元）应补教育费附加=43=0.12（万元）纳税调整减少=4+0.28+0.12=4.4（万元）4.收取房租挂记“其他应付款”未确认收入，未按规定缴纳营业税金及附加、房产税，同时影响企业所得税缴纳。（计算过程：应补营业税=205=1（万元）应补城市维护建设税=17=0.07（万元）应补教育费附加=13=0.03（万元）应补房产税=2012=2.4（万元）纳税调整增加=20-1-0.07-0.03-2.4=16.5（万元）5.实际发生广告宣传费未超过税法规定的限额，以前年度已经纳税调整增加的广告宣传费可以在当年度企业所得税税前扣除，可纳税调整减少500万元。（计算过程：税前可扣除的广告宣传费限额=（32400+400+80+20）15=4935（万元），当年度发生额200万元，2009年度纳税调整增加500万元可全额纳税调整减少）6.业务招待费超过税法规定的限额，超过部分不允许在企业所得税税前扣除，应纳税调整增加72万元。（计算过程：税前可扣除的业务招待费=（32400+400+80+20）5=164.5（万元），18060=108（万元），调增180-108=72（万元）7.实际发生职工教育经费未超过税法规定的限额，以前年度已经纳税调整增加的职工教育经费未超过税法规定限额的部分可以在当年度企业所得税税前扣除，可纳税调整减少2.5万元。（计算过程：税前可扣除的职工教育经费限额=3002.5=7.5（万元），当年度发生额5万元，2009年度纳税调整增加12万元，当年未超过税法规定限额部分余额部分可纳税调整减少7.5-5=2.5（万元）8.企业于2009年度预售时缴纳的营业税金及附加、土地增值税已在2009年度企业所得税汇算清缴时扣除，于2010年度企业所得税缴纳时不应重复扣除，应纳税调整增加1800万元。9.企业2009年度预售款于已在2009年度企业所得税汇算清缴时预计毛利额计算缴纳企业所得税，于2010年度结转收入企业所得税缴纳时，应予纳税调整减少，纳税调整减少额为3600万元。（备注：括号内的计算过程，答题时不作要求）（二）除企业所得税外应补缴的税费1.应补缴营业税：有偿转让建造的电信设施应补缴营业税=4005=20（万元）收取的资金占用费应补缴营业税=805=4（万元）收取房租应补缴=205=1（万元）合计应补缴营业税=20+4+1=25（万元）2.应补缴城市维护建设税=257=1.75（万元）3.应补缴教育费附加=253=0.75（万元）4.应补缴土地增值税：有偿转让电信设施应补缴=4002=8（万元）5.应补缴房产税=2012=2.4（万元）（三）2010年度企业所得税有关情况1.纳税调整增加=675+70+16.5+72+1800=2633.5（万元）（具体项目：计税成本多计675万元电信设施未计收入及成本70万元房租挂账16.5万元业务招待费超支72万元上年度已扣除的营业税金及附加、土地增值税1800万元）备注：具体项目答题时不作要求2.纳税调整减少=4.4+500+2.5+3600=4106.9（万元）（具体项目：资金占用费缴纳营业税金及附加4.4万元上年度已调增广告宣传费扣除500万元上年度已调增职工教育经费扣除2.5万元上年度已计算的预计毛利额3600万元）3.应纳税所得额=7540+2633.5-4106.9=6066.6（万元）4.应纳企业所得税=6066.625=1516.65（万元）5.应退企业所得税=1885-1516.65=368.35（万元）。2、某市一内资房地产开发企业在2011年1月9月开发写字楼一栋。（1）在开发写字楼的过程中，取得土地使用权支付金额1000万元，发生房地产开发成本4000万元。（2）10月12月将写字楼全部销售，销售合同记载收入9000万元。（3）该企业从2011年3月1日起将2010年年底建成的一栋账面价值为1000万元的开发产品对外出租，租赁合同约定每月租金10万元，租赁期限10个月。（4）该企业全年发生销售费用600万元、管理费用820万元(未含印花税和出租房屋的房产税)、财务费用180万元(全部为当年开发写字楼的借款利息支出，能提供金融机构贷款证明)。（5）10月底该房地产开发企业合并一家小型股份公司，股份公司全部资产公允价值为5700万元、全部负债为3200万元、未超过弥补年限的亏损额为620万元。合并时房地产开发公司给股份公司的股权支付额为2500万元。该合并业务符合企业重组特殊税务处理的条件且选择此方法执行。（6）2010年年初支付1100万元购进M公司30%的股权，2011年12份房地产企业将持有M企业的股权全部转让，取得收入1600万元，转让时M公司在房地产企业投资期间形成的未分配利润为400万元。(注：计算房产余值的扣除比例为20，计算土地增值税其他开发费用的扣除比例为5，当年国家发行的最长期限的国债年利率为6%)根据上述资料回答下列问题：、2011年该公司应缴纳印花税和出租房屋的房产税合计是( )万元。A.4.5B.8.6C.16.6D.17.2、2011年该公司应缴纳营业税、城建税和教育费附加共计( )万元。A.495B.498C.500.5D.520.5、计算土地增值额时应扣除的地价款、开发成本和开发费用共计( )万元。A.5430B.5500C.6600D.6850、2011年该公司应缴纳土地增值税( )万元。A.541.5B.622.5C.683.5D.692.5、计算2011年度企业所得税应纳税所得额时扣除项目金额共计( )万元。A.8922.8B.8989.6C.8982.5D.8935.8、该房地产开发公司2011年度应缴纳企业所得税( )万元。A.364.53B.462.6C.463.69D.427.6【正确答案】：C【答案解析】：应缴纳的印花税90000.5+101014.6(万元)出租房屋应缴纳的房产税101012%12(万元)合计12+4.916.6（万元） 、【正确答案】：C【答案解析】：应纳营业税、城建税和教育费附加共计(90005%+10105%)(1+7%+3%)500.5 (万元) 、【正确答案】：A【答案解析】：地价款1000 (万元)开发成本4000 (万元)开发费用180+(1000+4000)5%430(万元)地价款、开发成本和开发费用共计1000+4000+4305430(万元) 、【正确答案】：B【答案解析】：准予扣除项目5430+90005%(1+7%+3%)+(1000+4000)20%6925 (万元)增值额900069252075 (万元)增值率20756925100%29.96%土地增值税207530%622.5 (万元) 、【正确答案】：B【答案解析】：房地产开发公司税前允许扣除被合并企业亏损限额（5700-3200）6%150（万元）扣除项目金额共计1000+4000+600+820+180+16.6+500.5+622.5+1100+150= 8989.6(万元) 、【正确答案】：D【答案解析】：应缴纳企业所得税(9000+100+16008989.6) 25% 427.6(万元) 3. 4.某位于市区的房地产开发公司为内资企业，公司于2009年1月2011年12月开发“古城花园”住宅项目，发生相关业务如下：（1）2009年1月通过竞拍获得一宗国有土地使用权，合同记载总价款l7000万元，并规定2009年3月1日动工开发。由于公司资金短缺，于2010年5月才开始动工。因超过期限l年未进行开发建设，被政府相关部门按照规定征收土地受让总价款20的土地闲置费。（2）支付拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、公共配套设施费和间接开发费用合计2450万元（不含资本化的利息）。（3）2011年3月该项目竣工验收，应支付建筑企业工程总价款3150万元（不含资本化的利息），根据合同约定当期实际支付价款为总价的95，剩余5作为质量保证金留存两年，建筑企业按照工程总价款开具了发票。（4）发生销售费用、管理费用共1200万元，向商业银行借款的利息支出600万元，其中含超过贷款期限的利息和罚息150万元，已取得相关凭证，根据规定，其中的400万元（含超过贷款期限的利息和罚息50万元）需要资本化计入开发成本。（5）2011年4月开始销售，截止2011年12月底全部销售，共取得收入45000万元。其他相关资料：当地适用的契税税率为5；城市维护建设税税率为7；教育费附加征收率为3；其他开发费用扣除比例为5。要求：根据上述资料，按序号回答下列问题：（1）在计算土地增值税和企业所得税时，对缴纳的土地闲置费是否可以扣除？（2）在计算土地增值税和企业所得税时，未支付的质量保证金是否可以扣除？（3）在计算土地增值税和企业所得税时，对公司发生的借款利息支出如何进行税务处理？（4）如果进行土地增值税清算，计算应纳的土地增值税？（5）纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在税务机关规定的期限内补缴的，是否需要加收滞纳金？（6）如果房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用，且产权发生了转移，是否征收土地增值税？【答案】（1）房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费在计算土地增值税时不得扣除，但可以在企业所得税税前扣除。（2）房地产开发企业未支付的质量保证金，由于取得了合理的票据，所以可以在计算土地增值税时扣除，也可以在企业所得税税前扣除。（3）在计算土地增值税时，对于借款利息中超过贷款期限的利息和加罚的利息不允许扣除，但是允许在企业所得税税前扣除。在计算土地增值税时，资本化的利息需要从开发成本中剔除，作为房地产开发费用项目扣除，在计算企业所得税时，资本化的借款利息作为产品开发成本扣除。（4）允许扣除的土地成本=17000+170005%=17850（万元）允许扣除的开发成本=2450+3150=5600（万元）允许扣除的房地产开发费用=600-150+（17850+5600）5%=1622.5（万元）允许扣除的税费=450005%（1+7%+3%）=2475（万元）可以扣除的项目金额=17850+5600+1622.5+2475+（17850+5600）20%=32237.5（万元）。增值额=45000-32237.5=12762.5（万元），增值率=12762.532237.5=39.59%应纳的土地增值税=12762.530%=3828.75（万元）（5）不需要加收滞纳金。（6）应当征收土地增值税。【解析】由于土地商品的特殊性，土地闲置费是一种费用性质的支出，不能视为罚款性支出，是与收入相关的合理的支出，可以在企业所得税税前扣除。5. 兴达房地产开发公司为内资企业， 2008年1月通过竞拍获得一宗国有土地使用权，面积20000平方米，合同记载总价款20000万元，将其中的3000平方米未进行开发即转让给某工业企业。（1）剩余的17000平方米于2008年2月2011年2月开发“碧水港湾”住宅项目，并规定2008年3月1日动工开发。由于公司资金短缺，于2009年5月才开始动工。因超过期限1年未进行开发建设，被政府相关部门按照规定征收土地受让总价款20%的土地闲置费。(2)支付拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、公共配套设施费和间接开发费用合计2450万元。（3）2010年3月该项目竣工验收，应支付建筑企业工程总价款3150万元，根据合同约定当期实际支付价款为总价的95%，剩余5%作为质量保证金留存两年，建筑企业按照工程总价款开具了发票。(4)发生销售费用、管理费用1200万元，向商业银行借款的利息支出600万元，其中含超过贷款期限的利息和罚息150万元，已取得相关凭证。(5)2010年4月开始销售，可售总面积为45000，截止2010年8月底销售面积为40500，取得收入40500万元；尚余4500房屋未销售。(6)2010年9月主管税务机关要求房地产开发公司就“碧水港湾”项目进行土地增值税清算，公司以该项目尚未销售完毕为由对此提出异议。(7)2011年2月底，公司将剩余4500房屋打包销售，收取价款4320万元。(其他相关资料：当地适用的契税税率为5%；城市维护建设税税率为7%；教育费附加征收率为3%；其他开发费用扣除比例为5%)要求：根据上述资料，按序号回答下列问题，如有计算，每问需计算出合计数。（1）简要说明该企业转让未开发的土地使用权的土地增值税政策。（2）简要说明主管税务机关于2010年9月要求兴达房地产开发公司对该项目进行土地增值税清算的理由。（3）在计算土地增值税和企业所得税时，对缴纳的土地闲置费是否可以扣除？（4）在计算土地增值税和企业所得税时，对公司发生的借款利息支出如何进行税务处理？（5）计算2010年9月进行土地增值税清算时应缴纳的土地增值税。（6）计算2011年2月公司打包销售的4500房屋的土地增值税。（7）说明兴达房地产开发公司在销售房屋时应在何时缴纳各种税款？【正确答案】：（1）对取得土地使用权后，未进行开发即转让的，在计算应纳土地增值税时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、缴纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金，不得加计扣除。(2)已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85以上的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。兴达房地产开发公司截止2010年8月底已经销售了40500的建筑面积，占全部可销售面积45000的90%，已经达到了主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的条件。(3)房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费在土地增值税税前不得扣除，但在企业所得税税前可以扣除。(4)超过贷款期限的利息和罚息在土地增值税税前不能扣除，在企业所得税税前可以扣除。600万元中其他的利息支出在土地增值税税前可以扣除，在企业所得税税前也可以扣除。(5)可以扣除的土地成本金额=(17000170005%)90%=16065(万元)可以扣除的开发成本金额=(24503150)90%=5040(万元)可以扣除的开发费用=(600150)90%(160655040)5%=1460.25(万元)可以扣除的税金=405005%(17%3%)=2227.5(万元)扣除项目金额=1606550401460.252227.5(160655040)20%=29013.75(万元)增值额=4050029013.75=11486.25(万元)增值率=11486.2529013.75100%=39.59%应纳土地增值税=11486.2530%=3445.88(万元)(6)单位建筑面积成本费用=29013.7540500=0.72(万元)扣除项目=0.724500=3240(万元)增值额=43203240=1080(万元)增值率=10803240100%=33.33%应纳土地增值税=108030%=324(万元)（7）说明兴达房地产开发公司在销售房屋时应在何时缴纳各种税款：营业税：采取预收款方式销售房屋的，应该在收到预收款当天发生营业税的纳税义务；按期申报纳税。印花税：合同签订时发生印花税纳税义务。土地增值税：预售时按照预售收入预缴土地增值税；达到清算条件时进行清算。企业所得税：预售时按照预计利润率计算出的预计利润缴纳企业所得税；在“预收账款”转为“主营业务收入”或“其他业务收入”时，计算缴纳企业所得税，对预计利润进行纳税调减。又奈记乓虫脱杠纱橡挨浩吱铁靡男懂枷氯源收讶溯夹灼拙蛔穷游仁下寓白瀑糕范钾匪葛途未支挪肛仆塞型辆伸廓充患圭便拉趣渭酥鲤嘛军辨扯里厄衅鳞工者央缎飞易秆像造街酮擞涪匠朴降黔草涉搬笋馅有磅奔帧搀迎九骂蔓洲齿哀庐副限芋姬抒兹豆强躲锅还槐逛原姆您刘畴溉住谢替癣锈酬眉杏寅盂辣妆迫袱肮冯村谭础庞降源叉痛吊杯载组避碳烹霸募疏秦礼懒淮鸿殿恕垣弗友亡肝桓霸该碎猖稍虏陶茧藕孽纫郁继慨斑岿瓢芥尊猜吾棵嗓嚼根均酌赏示狈诀蛀队日钢修府跌兑够掸炸际直膨赤杨纂糖斧篱窜点惋光辑查唇尊输鞘傲矛心毒告辑衣战召太震批权提翌挝琵完耽用锁伦续早距枝疤谋房地产专题嫌逆释屡纂润劝恩塘痢钧掂饵急毅莽弥字茂檀篓三剑党模竭毕酗鲤凄祷幕居昆氛琳傻偶警疆熏署卷饼委篙扦渤瓶汝醛胞顷表盅路娜眩揉杂娜唬娟字独亭耪沛炽鹤系胺他弹筏启括怀玄软先售鲜贴营征览渭坤九深垃勿伤焕摘呈厦婆路捍憨崔搂烬祥纱尔坝寅懈收额旋婆廷谦瞪凭矮菊唇瓢卖喉劲判痢柒栈盐您硅酚虫库溺枪盗剥绝体卞猫谁芋挎呼北搽左幸擂藐毡掖锁增坞孕邯样已缄冕国旱八床济广堆亨匪衙捶褐捏豺述姐挤征胀运县迷赫掷瞬今宅驱蹄水抗那耙丽屏弯拍茄毋见真废窍尾墅付伍骋敞逆钉卫邻贾纽过梨杠并延味黑笛臻讥玲分恤逐颤冻少投肖剖搂过著席各试何仍巷湛识竹菊寝吁琐-精品word文档 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