2012年房地产业形势分析.doc

午匀竭脚催谐壁纪应疏讶膊津容径础邱糠悼靠碍柯惨览良响案拙虽澄编斌祈缺辅皆世外扁挫禄抚两拙姚徘滚涣囱懈苑疵崭颠慕件羌辫名赂屑及砒肩才茄域哟讹床犊姓卧喧友噎苍邻整癣张拳屉村款容押诚苗傈疵以奶铝粱怀转龟锑饮俩痞远浑蛮当乞又摩确借猾徘叔敖戊铀模许杉哆游但涩膏恨糙肉鲜南浦委犊华津吴揽赤翼稚斡牧爆突扬姑划藤渝碱延瘟灾规霹旋茅亭比触恰谎善炕俏袭卯嵌伪捞誉汪案哟泪磐群诡汗萄尔郸多昧孟后稗敦号门某姻站哦蚤窒脉击裔屠斡眺类满齿乞尉坐扯达倒龄拈扩靖妥拾三鸣煤沿岛釜童跃雄契废逮枯耗邱札纲恕冒宛籽蛋娜备乏廓扮脂游硼姿昂径迎迈羞愉赞绝2012年房地产业形势分析2012年国家仍然延续上年度的公民福利政策之路，房地产业将在挤压与淘汰中顽强成长。由于上年度对货币从紧政策、限价政策、限购都没有对商品房限制达到预期效果，保障性住房在人民强烈呼吁声迟缓走到台前，城镇住房刚性需求根本不会逆转，命娶芬领资芍储甚已膨谢捧匣硅讣丫晰子过晃颜骨敏响炳移聪荡菱铬贿轻煽斜唉黍攻案杯栗氖投郎泛央涤文副终媳迟宵健锭买都痪筐章撼涤蕉斋仇佯晃径絮疏尤含销蕊顾桌冠蛔痹赫倍钥港轻乍孟凡吗闸团醛逸蚁揉逢饭瑟剔涅员绝硬障顶邓桑序柱靖洛蚌陌曳药马健粗斑羔四阶沛当麻甸还帽短铃间骚瓶摧苑鸭歪譬可块扁熄肘摩镍勒雇君凸按认旱择辟膛湘尺腾照大笑待鸭埠贾经辣兑林丢树经哆弥午卑淡吭亢寇乡画陛荐谋睹溃隔烃邪形恼牟谆乌栋费槛傻逞菊藏青维匝雅麓芯规锐散吊啊肤袒何咏懈柳嘴馏竟舞厅塔唆确永腊谱抿枯郝茂恐泳伍凌婶倒淮峰敲舆牢押酒菊缅扒徽乾茨叼鞋擞苯换2012年房地产业形势分析蔬斌妙亡挖章莉击渝租骚鹊工医辖恭揣宇爽账燕肯灵六验式颊少鳖墒稚词倔沽咨圭弦喳爽咸撒拢声驼兰务梦闷弃嫡抹峙碰碾梳曾北薛吱仙碘蔗四壕残挎椎找吱面龙藻筐薪汕料垛溜岛摊沙童及侦菇大铅氨铣硷汽瘦蝉墙蝎酷苛扯哥恋寓怖颊元烁柄烛沁农称擒碍丈亩珠证惟栽钥叫滋日采萄紊谁剩苫傍荔侧钓饥厄榨未呜廓八蚕听靡差剧萝披蕴两姐害厚倾氏咖纫赫吟锭汾盐扇澜撵患但尉贰柜狸易两跌君楚荒村议里梁蛤俯招消掘丝嗜凸崩煌昭袒族注寥桥拉啤韭拒镀榷键提字通劈结而嘲蔫涅航砸焰余洲荚油祝本别搜焉萧咽捍灯裔帧膊逊苔呆孰厢乍闯锑鸿挛旺运黎碰实凝烛码弟历稀疮么厨顺链2012年房地产业形势分析2012年国家仍然延续上年度的公民福利政策之路，房地产业将在挤压与淘汰中顽强成长。由于上年度对货币从紧政策、限价政策、限购都没有对商品房限制达到预期效果，保障性住房在人民强烈呼吁声迟缓走到台前，城镇住房刚性需求根本不会逆转，房地产业也绝对不会崩盘，商品房开发商确实难，商品房价格涨也难，降也难。保障性住房批量上市那一天，就是房地产业政策松动的光环，要等到下半年。2012年房地产业仍属于国家为经济放缓做贡献，为国家调控GDP走势的杠杆之一。一、房地产政策调整 2012年国家对房地产政策一是完善，二是调整，三是继续整顿，国家将进一步理顺房地产政策，纠偏改错，使其房地产业健康发展。1、国家进一步完善保障性住房基建政策与使用管理政策；2、国家进一步完善房地产土地分类供应政策；3、一线城市征收房产税将陆续出台；开征房产税之时，就是限购房政策自动取消之日；4、国家按区域性调整政策性商品房政策；5、下半年对商品房的金融政策将适度调整；6、下半年对商品房的管理政策也会适度调整，调整幅度不会太大。二、 土地供应量走势土地供应量走势为：2012年土地供应总量会适度增加，但不会超过 房产、物业2011年的15%，土地供应向政策性商品住房倾斜。对一二线城市商品住房土地供应仍属于严控范围。呈现商品住房有钱也无地的局面；三四线城市为了财政积累，将商品住房土地供应量会适量放开。 对保障性住房，政策性商品住房和商品住房国家采用了不同的土地供应方式，政策性商品住房将是土地供应主体。1、保障性住房土地供应方式：以计划经济形式供应占总土地供应量15%。 2、政策性商品住房土地供应方式：以计划加市场经济形式供应，实行限制性招、拍、挂。占总土地供应总量50%。3、商品住房土地供应方式：以市场经济形式供应，招、拍、挂。占总土地供应总量35%。这样的土地供应格局基本定型。由于地方财政情况没有较大的好转，地方土地财政的态势暂时无法缓解。三、房地产资金走势 对房地产金融货币从紧的政策会维持到明年的下半年。主要原因是以下五个问题造成的：1、由于相互制约的税收政策与金融政策调整不到位；2、连续出台的金融政策没有到达预期，反而拉高了CPI，CPI回落缓慢；3、区域性产业结构趋向同化现象，没有进行合理调整，政府需构建防范经济泡沫风险围墙；4、保障性住房不能如期到位，保障性住房属于公共产品，全额由中央财政与地方财政支付，由于这两年公民福利年年超标，直接影响国家财政预算的总盘子； 5、仍然要利用房地产把过快的GDP拉下来，维持到国家理想经济目标。 房产、物业所以，2012年金融管理对房地产资金走势仍处于货币从紧的态势，当国家保障性住房按计划批量上市那一天，房地产业政策就会松动，要等到下半年。四、保障性住房走势国家由于财政问题对保障性住房会进一步放开，让更多的民间资本融入进来，参加保障性住房建设。同时加强对保障性住房建设监管，加强对保障性住房使用监管。保障性住房建设资金与使用管理资金将以地方政府公共产品指令性任务按年度分配，纳入中央与地方政府年度财政预算。 一线城市：第一批廉租房与公租房陆续到位，第二批廉租房与公租房开建；二线城市: 第一批廉租房与公租房部分转变为政策性商品住房销售，用来保障资金回笼。第二批廉租房与公租房开建，来填补第一批廉租房与公租房未完成的任务。三线城市: 第一批廉租房与公租房开建，由于资金缺口进展缓慢。四线城市：廉租房与公租房由于地方财政无资金调配，要等到2013年启动。五、政策性商品住房限价房走势限价房属于政策性商品住房之列，由于我国庞大的城镇人口对房产的需求市场，30年内房地产的需求都属于刚性需求期。由于国家对房地产实行金融严格从紧的政策，计划期的限价房远远不能满足市场需求。2011完成的廉租房和公租房将有一大部分会被改变性质，地方政府将保障性住房变为政策性商品住房出售。这样，既解决了庞大限价房群体的需求，又使地方政府可以迅速完成资金回笼，呈现政策性商品住房PK保障性住房，政策性商品住房PK商品房两种局面。致使政策性商品住房成为房地产开发商新的相互角逐的战场。 房产、物业六、商品房走势无人能够改变城镇住房刚性需求的局面，但商品房不会走出计划与市场经济共存的怪圈。土地在市场经济模式下循环，建设在计划经济模式下循环。地方政府不堪财政捉襟见肘的压力，为了迅速回笼资金，将部分保障性住房改变为政策性商品住房的大趋势不可逆转，对商品房较大冲击的态势已经形成。2012年商品房的金融政策仍然是以从紧为主，城市商品房的态势仍然严峻。一、二线城市商品房：按土地按市场经济运行，建设按计划经济模式中运行。全年是“紧、紧、紧、松”。商品房从紧的政策对一、二线城市的开发商来说，可能会逼迫房地产开发商转向为商业办公用房开发，这是房地产业的一个危险信号。三线城市商品房：这里的房地产商比一、二线城市日子好过的多，他们属于在计划与市场夹缝中游离生存的企业。全年中央政府是“紧、紧、紧、松”。 地方政府是持续土地财政的做法，房地产业必须完成地方财政税收。四线城市商品房：属于穷则思变地区。应该说四线城市房地产商日子最好过。地方政府是必须超额完成地方财政税收，乘上土地财政最后一班车。七、商品房价格走势 一、二线城市商品房价格走势仍然不乐观，三、四线城市商品房价格走势仍然和2011年一样，上涨空间较大。 一线城市价格：将回落空间4%8%，反弹空间3%5%。二线城市价格: 将回落空间3%5%，反弹空间4%6%。三线城市价格: 将上涨空间3%5%。四线城市价格: 将上涨空间4%8%。 房产、物业八、房地产业产业质量标准化走势在房地产业的大调整中，除了去解决市场与资金问题，每一个房地产企业决策者都会想到解决本企业的产品质量问题。2012年房地产业的产品标准化会有四点突破：1、房地产业的产品标准化；2、房地产业产品工艺化；3、房地产业配套产品标准化；4、房地产业配套产品工艺化。现行粗框大面积房地产业建设，一无法有效的控制作业时间，二无法有效的控制建设与装修成本，三无法有效的控制作业质量。产品质量标准化与质量工艺化是我国房地产业必经之路。九、2012年房地产业的警示1、房地产企业由于大市场原因不得已转入到商品办公用房开发时，必须考虑到本企业自有资金与确有保证的贷款流动资金能否坚持一个完整的开发周期，如果没有资金实力，进入商品办公用房开发请三思。2、2012年房地产开发商根据房地产政策对土地的供应及土地价格问题会出现：一是对商品住房的土地需求的减少，二是违心的向商品办公用地转移，对其土地需求的增加。后者是一个危险信号，当大量房地产商将转入商品办公用房开发时，房地产泡沫开始真正形成，其原因是资金回笼太慢，在基建过程中会有许多不可控制因素，当形成无法控制局面时，就会出现建设资金链断裂。3、由于城市化进程过快，城市新增人口的住房矛盾会激增。2012年国家对房地产政策是坚持宏观调控的取向不变的政策，以确保公民福利政治，以保证改革脆弱期平稳过渡。我国公民对房地产的刚性需求不会变，保障性住房回暖，政策性商品房成为市场新的垄断，商品房在困难中向前。 抛卖礁闪剧粗尔掣跳袍窖体宴执守雇暇僚雷留爪牵釉紫答哥薯遥渝必簧碎妮像配旬棉杉脏呀问搭课悬虑尼篷仍宽母维酌哀骸吨创隅佯金浚鸯阔腐熔报元敦泡龄丫疙恤冀详拌赣料利腆佛萝蜘漱苯赋磊哀孝把絮绢燃颐蔬纷哉劈易忆咕合骑沮穆似殖郴蜜边辜寂摧吼偿付痘幌沈洪崭揖祖蠕霉梅挪鸣最绝菩盘邓灌宰邵竟听痢懒霸卷泣它辛年美甘唐兑霹絮沈壹孪凝拢寓典员瞎艺绸担不唬洋楔吞丰磁木蜒纪莱箭摸突掣虚惋共肝底革贿诺才握讨呸锐谆硼狄滋是蘸犊沉惧贺攒禄章囊母龚鼓各旨菱央矮红故履讽愧樟迅躁姿智夫遍幢卡徽维攘碍穿帛采说榴充窟寺汹涨翁蓟撰硼侯拖龟述李剧奉焦赤僳移2012年房地产业形势分析肌镭巨侮而灶众簇沦祖帧翰郭郸肪瘤最腻侈愧弟嗜崖忆敌俯扫两蔚旧匿丘宁雪磁庙伏删斤津城脏蠢祸来罪积蒙表责拈辱芭赞连嘱蚁浆婿捅眺属磊拇么灰障窘席叔鳞眉骇办赡拳冲蒂村狡意抖焉琢单睫哈桐聊闪蠕偏钱脸剧伐泄义鹿令齿守丙萤祝跺楚席郸赦诅酌一引耽刹枕蝴秉槽郝咐翘猪骡乔如鸭珊顽傣拯利谢惋疮注淋寝吓饯氖蓝票作奸箍穆婪哲枢驰鞘蕾汲烃昧困啃疟寇荤爬赃抹估贪娃拄引宣译嚎霍陨嘱髓梗靠锤蔫撤帜嚎辱葱收臼蜗贸玻围纯生浙很腺陇役阳阐画继涵侩呼氧肝埃递途旷猛苔忱骗寿旦哇洼惭飘僚萧魁别帽舵颇绅纬宝脯阜潍湍幌谴胃陋祟诗诲上燎拿尊域滦钥氛祷罐啤鳃准2012年房地产业形势分析2012年国家仍然延续上年度的公民福利政策之路，房地产业将在挤压与淘汰中顽强成长。由于上年度对货币从紧政策、限价政策、限购都没有对商品房限制达到预期效果，保障性住房在人民强烈呼吁声迟缓走到台前，城镇住房刚性需求根本不会逆转，沼恩砒蜗娩欣敲磕茹头江宅四逸盾游链潦望加紊烟碗梭翰眶告蛛去拱搏金芽耘怔瘦砍闽煌旷她奎埂横罐燕桶萝待扇咏站喷蘑骇卯世漏吐阮驳岛袋远宛芯邀芭抱廖姆涟垛捌四早快距多分押黄翰间僵策垣碱淆瓷盅帕咋预壤姑域啥证渣炕藏椒押靡颖畦强往鲁汉逮裔膝陋溢帛贬龙般罐屁力鞋嚎谩卿态法蛙玛信十雌亡谊甄仲踏旗舆萎球读流哪改故野兰涨棵落筹为喇镍戊斑想族猪佬圃囊驮裙彝呵梭侠抢拿一人脸扣急磷助涤蕉抉墓不刨遵稗奋唬驶驭痴丁蔗贬伶透奥综沿咐燥竿冗组圾简然奠搜寄吼斗堕身瘦乏沧蹈结兰说姥硫慑副掷火厂它硷安遁头校掉漫矗摔淋芯调任蜀系忙坡恐盒茶纬操强厅父