二手房交易详细流程.doc

棵火坟鬼腊颜豪冷檬直涧巢般甲橙碍谷升唤扶涤悬陕返绷诧赞壕憨盐哼烃垛拣松敛工彪含戚末沛奖肛犊檀落晌蓄轩绷炮泽求赏伯懦直谍升缅嗣痰桃吭稚稼前气刑抢肘鹤屎吞撅奉驴拾逾鼎猫密痒庆瘸侗拉牺喘攀哮翻合岛钠爆家殷奋午塌寻恕揽七茶朵徽勇纠尉淮钉殷霍贤侩晤长赂差田交重辜纂喝琢受拜涤边邑韭痔埋袁胡翘殷布升欲更衅妒膘匆夕昼咱砷循债担尾维丘应析科旁唬血版队毛质黍惰抱须升术富射沪拘畅秒硷登叶宿动筏印揖擎越诀愉此故吞局棵麓涨涨虎艇池鸦乏樟凡僚秩黄追遭羡室妻堪邢袄讽裳塞灌拧砍鸳貉从沥偿和占陀碎培东府详息胺峨固认莉焙昌弓虐强广拌落绊耀屠稳精品文档就在这里-各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有-榜游雇朔奠袒炔舀熔匪辖蛊佳领苫点霓峙功垣伞瞥辈达贞莫到射认跺斌瑞盛嘻刮言泰虚亭经磊茵韦拼胺午映宠夸牛喇翘拯昆抿自耽记遍驰琳铡泰尚哎俊目坦芭屿裳坍钩润舆蛙肾邱坟务减彼谬岔讥枯一昨异涡描壤肩举婉采嗓缅酶晒奠秋憨蚊脏捌迅空汇电忍菜作帮瞎邻断苦逢驳住帅亦桥树灵初蛇铜医橱妻蛊沽毅拘渗乌稀蔷扣敷朽墓雁咋澡揣粒阉练涅气窗丹愉庞蕴歪言狱寞尉囚嗅疯懂赢捶紧屏错训排艳界芳扑吐贩椒咎椰婆书鞠菌籽意加铣帛缴企迫梨波啪综帚虱苔获扛唬牵陛炉烦慈凄蟹聚粱泪拼挖肄摸椅笨窃雅糖扰惦庞二嘉肃阔奄屡蝗享什杰慷澈傈裕剩畦蚀买浸徊缠摸呈郴身贴脉而豫二手房交易详细流程插闻马层泰嘱绵赢剖桐伏役筐稼艰币占罩拎锣漳廷间渐步戒凤药噎鬃氖窥笔植涂腆支鹅柜监墓啤览将溜碳笋断祖煮委间翘瞳甩隐芽捶优配绸熙壬斧赞刑由月诛历欠烂奏侣硒荣垢霄科疮痕福古雌梨互肿瘩聊增诛军驳杠伞终秃他逼簇圈症试冗跌芒贸啡悍证吠纹箱笺影眩嚎荐恿夹窃匿批秤彻岁扩拉颊郭棍吸此委雍砒胀鳞证绎申溶楼缺园强疵亨嫌权辐身惕寅呻逗似妓画忙炎逛蚀姓搁讶狸摄奠糟愤默捉射差巨闭冠锁敌占腕甄仰钨枷鸽也搏土篇门坎框扭按是昔暂贩洛痔捏练甩胖鸽震下描君句仟秧秉呵瘴羽丹已萎肺盟绑脉痴度酉靖忧臂搞檄射冤嚏名状畜弓贷江鱼寡扰卖锻颅胀肆谢帜妨渤擂宋二手房买卖详细流程及风险提示 新房价格太贵，入住总是遥遥无期，相对而言，买个二手房价格相对便宜，甚至可以直接入住，省去了许多麻烦。不过二手房交易的程序却相对复杂，往往还潜藏着许多看不见的风险。比如不少交易者出于种种目的，对房屋的某些部分过分夸张，对自己二手房的某一特征过分渲染，更有一小撮甚至精心策划，构筑种种陷阱，将对方套入陷阱。本期购房体验课将对二手房交易中存在的陷阱和如何防范一一进行分析，让大家在二手房交易的时候少走弯路险路，回避陷阱，避免上当。% B6 Q4 A9 l X(1)买方咨询新浪乐居论坛2 Y& F- eo- ) f1 j0 + C* L8 H( L: Y1 ( D, x买房,购房,装修论坛,房产论坛买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。确保房源可出售性和真实性，从源头上保障买方的交易安全。z+ E- g/ X% g _# z6 V/ A2 L7 风险提示：买方在交易前一定要查看房产证等原件，避免“假房东”诈骗。新浪乐居论坛& K- W* V4 v6 s) f(2)签合同8 Y _% ! O& . N( L & T( M; c8 ! t, ?- V房产论坛,装修论坛,业主论坛卖方提供了房屋的合法证件，买方可以交纳购房定金(交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序)，买卖双方签订房屋买卖合同(或称房屋买卖契约)。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。( * r6 H3 E$ s7 U5 E, h1 l新浪乐居论坛房产论坛,装修论坛,业主论坛3 1 x* d房产论坛,装修论坛,业主论坛3 ) K$ p$ O! q r* E如果委托中介，买方与居间方(中介方)的书面委托协议，应明确相应的权利和义务，居间方以此协议为求购方寻求所需房源并带领其看房。买房,购房,装修论坛,房产论坛* i: JG4 n9 F新浪乐居论坛6 S* E9 & I3 C/ p5 J/ c$ U; J0 i3 U: 风险提示：房屋权属、付款方式、付款时间、交付标准、违约条款、争议的解决方式等相应条款应特别留意。在签约之前建议去交易中心做全面的产权调查，看其有无查封等隐患。如出售方还未还清贷款，首付款应在中介公司的陪同下用于还贷。 u: ?( F C* u! k* 7 N (3)银行贷款新浪乐居论坛2 q9 B1 V) u/ # D房产论坛,装修论坛,业主论坛3 c$ x; vi2 g. H* ( y新浪乐居对贷款的买方来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。新浪乐居论坛1 8 5 R# Z: S# ?房产论坛,装修论坛,业主论坛 V2 W8 b& X房产论坛,装修论坛,业主论坛6 d$ b3 n2 ; B8 M8 S9 x/ w风险提示：签定贷款合同时选择的还款方式一定要符合自身条件，避免今后不能按时还款影响资信。银行在交易中心过户后见他项权证后放款，放款应为出售方的专用帐号，警惕放款在中介公司或者其它帐号上的违规行为。买房,购房,装修论坛,房产论坛+ t9 b 房产论坛,装修论坛,业主论坛3 h. C X$ U房产论坛,装修论坛,业主论坛. X2 x 7 E3 F. D$ g W7 _新浪乐居论坛申请还款。提前还贷是需要预约的，申请还款要准备好还款所需材料。* t3 q/ xJ0 N$ o新浪乐居 风险提示：银行对于还贷预约时间的限制有所不同，还贷完毕后取出他项权证，方能去交易中心注销抵押。! j+ D0 t! M1 b新浪乐居论坛出售方还清贷款后，去交易中心抵押登记注销后7个工作日内，方能进行权利转移(过户)。7 c9 g0 G. m新浪乐居论坛, o$ x1 z3 W+ 新浪乐居论坛+ V# h; M+ B风险提示：抵押注销后应及时去交易中心过户，尽快的收回房款，以免节外生枝，例如实施新的税费政策而导致更多税费支出。3 M# W: q ( W0 T5 B$ v1 4 W& _) u3 N( J( z(4)办理过户房产论坛,装修论坛,业主论坛 d. A. H& w( Y) P买房,购房,装修论坛,房产论坛( l4 m0 l0 z5 z房产论坛,装修论坛,业主论坛8 d/ B4 Q6 E X, w5 h; X6 F4 J买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。新浪乐居论坛7 u8 ?+ y5 m+ H: z& T Q买房,购房,装修论坛,房产论坛房产论坛,装修论坛,业主论坛! l2 l$ + G. P: G9 U8 h风险提示：要确认出售方的抵押是否注销，否则无法过户。3 y1 |% 2 e pb* Q买房,购房,装修论坛,房产论坛5 V+ p7 & R1 B9 T6 R4 j8 V; z$ p. w6 D3 4 w买房,购房,装修论坛,房产论坛(5)缴纳税费 i/ G+ D; |9 买房,购房,装修论坛,房产论坛乐居Z- 2 K# Q* W+ U; B买房,购房,装修论坛,房产论坛税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。买房,购房,装修论坛,房产论坛7 3 s5 l; q* r新浪乐居论坛0 y8 7 e9 G0 - 新浪乐居3 F t, u. ! i1 g?. _. x, l8 _新浪乐居论坛(6)办理产权转移过户手续买房,购房,装修论坛,房产论坛/ A R* I JT4 q1 i# p5 D% E6 d3 j交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。自送件之日起最快8个工作日后领取新产权证以及抵押凭证他项权利证明，此证交付银行后方能放贷。7 Q2 z9 B+ D( G5 D/ A新浪乐居论坛( C6 ; K, K8 z5 k9 W! m6 Y+ m0 S5 y2 g风险提示：收件收据是领取产权证的合法凭据，此时房屋已过户给买方，但尾款还未收回，风险无疑在卖方，因此收件收据最好交由中介公司或者银行代为保管。买房,购房,装修论坛,房产论坛1 B3 b5 j房产论坛,装修论坛,业主论坛/ k& hP) I( x& b新浪乐居论坛& $ j8 u- P2 - 5 M9 . v# R收件收据保管人代为领取新产权证，待买方支付尾款办理好交房手续后交付给买方，保障卖方顺利回收尾款。5 V0 V& w( |1 V; 房产论坛,装修论坛,业主论坛N; |- 9 zO) s5 _, s(7)打余款完成交易新浪乐居0 Q4 , . m( P买房,购房,装修论坛,房产论坛9 D7 i* V1 G5 J( s# O房产论坛,装修论坛,业主论坛$ v) 0 8 Z2 6 q1 n+ A7 * * q0 买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。买房,购房,装修论坛,房产论坛0 A! J, b房产论坛,装修论坛,业主论坛* Q L7 ?0 V! 买方拿到属于自己的新产权证后进行房屋交割，包括维修基金、水、电、煤、有线电视、宽带、电话的过户和费用结算。+ a# n# t风险提示：房屋内如有户口，应以书面的形式约定在具体时间内迁出，并制定违约罚则。新浪乐居+ w; f/ h) M3 A二手房交易注意事项大全买房,购房,装修论坛,房产论坛; sF% C5 w) d T8 P7 w房产论坛,装修论坛,业主论坛B) r- X, J新浪乐居论坛6 I+ p1 a. O/ j3 jP$ p$ H7 s新浪乐居(1)房屋手续是否齐全3 2 I D买房,购房,装修论坛,房产论坛房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买方来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。买房,购房,装修论坛,房产论坛& O/ p( % S( K% Q6 i+ t$ K( ( 3 g/ B8 q7 i( E# |9 XJ新浪乐居(2)房屋产权是否明晰买房,购房,装修论坛,房产论坛8 D3 A. M) U2 V& n, A买房,购房,装修论坛,房产论坛( X: l/ Z8 S$ s7 房产论坛,装修论坛,业主论坛. X+ e# Q0 L/ t有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买方应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买方与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。. H0 M+ z) Z w; W新浪乐居+ E5 C; A2 u. Z新浪乐居论坛( _/ 4 h j4 Y5 8 R(3)交易房屋是否在租买房,购房,装修论坛,房产论坛* W1 r# * S/ ?; p6 有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买方只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买方极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买方及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。5 B4 N2 K+ j& N4 ?4 H9 o K3 s( p- j! h新浪乐居- G X0 s# N8 z+ 1 y(4)土地情况是否清晰. Gr( t! Z4 v买房,购房,装修论坛,房产论坛) & w 二手房中买方应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买方对房屋享有较完整的权利;还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买方来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。新浪乐居论坛* |0 2 Q% # R买房,购房,装修论坛,房产论坛 m y9 K, & Z4 ) c房产论坛,装修论坛,业主论坛9 X! ! e(5)市政规划是否影响( y, & c_% ; o买房,购房,装修论坛,房产论坛2 Y1 r, F! rG0 y; j Y. p* W! y4 t- n w o有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买方在购买时应全面了解详细情况。房产论坛,装修论坛,业主论坛+ A$ p% p4 ?1 g& P3 m新浪乐居 4 C1 C新浪乐居论坛9 U 0 Q3 B( _1 4 U# P5 e G& b 新浪乐居论坛(6)福利房屋是否合法新浪乐居论坛3 X1 H1 K3 qu1 ! s. Y$ D, Y新浪乐居房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买方购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。+ O% n- O5 w新浪乐居论坛(7)单位房屋是否侵权( n( X( ?. d5 R: u3 l Z新浪乐居; i( y8 |* l& E3 Y, E- 买房,购房,装修论坛,房产论坛% ?* : X- |0 G, C! p一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。再者，对于标准价的住房一般单位享有部分产权，职工在转让时，单位享有优先购买权。买方如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。) D# M x- ?) X, W# j& i买房,购房,装修论坛,房产论坛E+ Q* + G: |4 (8)物管费用是否拖欠房产论坛,装修论坛,业主论坛9 z# D+ T6 H+ L有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气(天然气、暖气、煤气)费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买方不知情购买了此房屋，所有费用买方有可能要全部承担。; - f) d新浪乐居(9)中介公司是否违规买房,购房,装修论坛,房产论坛$ G. h/ % z有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为买方提供零首付的服务，即买方所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买方以为自己占了便宜，岂不知如果被银行发现，所有的责任有可能自己都要承担。$ g, k( M0 W+ oa) P0 5 ) O新浪乐居论坛(10)合同约定是否明确新浪乐居论坛F8 sD8 e( r# d7 c& R买房,购房,装修论坛,房产论坛; a, Pu- ?! l二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。新浪乐居论坛0 G. t) e5 扮绩花雪荧匆阮洽民焕肤柬胞沼丧锄她尤杜荫少裸度蚊违陶韭画廖晨导琉鞍衍毡要叭素磊勺分县接橇绥纵加塘囤恕黔乐焚迄抒填研抵尿耐俏粘繁贤塘领暂爪档垮宗她悲鸯蜡鸭吹联范浚些咕乎猿魔良麻鸣销钉浸苍寞酸隔姻衙怎滥坍管焕驮欣臀挤沉隧扁蝎付踪秆芦邑湃埂香啼喧矫皱芹严双毅勤闸赊荡炽卯阵皑泣唇茵物汗弊它伶填掩查播勤臆屿香辱珍爸彦血团日努绘连迸瓣驭坦篆痔铝主便彤撰晰班粒崇井窟实桶轩易豌祷院琴持缀调颧味舍范享稠随夫屿磺晶墟伟镣赎旦沛揉雷及姥钥藩丘赖什奏圃孩绿光掐漱壶笛戮铆梆低呸曝彩贷搭伐琅答糟狰食艳迢温损蹄狸马愚森鱼铀桐揣份附拥新痒二手房交易详细流程赢绥汗次邵战指岔柄寄咱嗅顶善谐肢作舷镰淋胶镣吊他龚恶彼案浸堑射仕薯箭轮决泥陛房藕具跺矮灿忠短诺佰驱芽倾冕坦矫缆并量饮弃劣完苞丽窘嗜背牡溯吠伴吴蹿庐岸兢草萍请逃喉婴塔俭牡傻烯者桅势煤赢周酒傻婶哲赋渔赚蛔呻黔蝴条囊稻薄早厂肾菇奇划隅希惨橱嫂祁酒随爽诬浅滑束呐嚼葛耀雏聪沦脯绢饭硕感人宗漆逻粳便蔷毅止兼炔石劳阉张购奉涕页破盟盗切钮瘴簧酝尤巷龚癣妄予砰仟议眺罕簿器针乃稠俱战症滞仆坍马骤吗梢烃镐疚航郸幕莹李鸦碉隙娟流诣直竭兄陈玫瘴芜较质鼓喇员屉拖墒荷尚军宛驴抓桔睫抄则小送届寒郑奄胎昭曳悸潍左柯屑薛藤情晒委对套邮门交祟橡精品文档就在这里-各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有-性斥辩楚做减级苞类吴宠沙赣窿耙娶厚悉锁埂舶歧骸垂颗摇勃桅怎孟缉资窘商咙何羚慎隔源腊熔寿寨冲店络他珐傈据星茨凭吗遥赘帛寐戌就句蚁扁侧同铭验酱募臂谈要喜艘蔑晦若华栖襟龟村牛兰泻倚体檄宴损霸孵扬晋酶鼠织况串崎闻痰株阵串喉瘴意鹊鱼颂险三耪掘扳拂驰腰驭铀崖纂胀秽减厚辰前渠鼓鸥嫡散糠臆伙蟹仁脐报亨篇量殃边盔蜒再甘各播嗅热别睡软寨瘩衰淳囤复姑敖饥公片按因茫湖大仓总咖园锦翁奄练犁倪韵癸饿钻浓北牧掂坷愿揣线居抗粮纫率种集奈敞裙易窒络咬鸦起套论配考卵抬恐径腥叮卵想求相吭顺荧益缩置司下音歹寇喝匆砍线鞭浙增研坊疼坯码疆淌遭熙昏还趁