土地一级开发项目成本费用组成.doc

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土地一级开发项目成本费用组成
一、土地一级开发项目成本费用组成见下表
土地一级开发项目成本测算通用模板
序 号
费用项目名称
计算依据
计算方法
一
前期费用

1
项目建议书编制费
计价格[1999]1283号
见附表二
1、投资估算额在相应区间内用 插入法计算
2、估计工程量乘以工日费率计算
2
项目建议书评估费
3
可行性研究报告编制费
4
可行性研究报告评估费
5
综合策划方案编制费
6
规划编制费

6.1
控制性详细规划
计价格[2001]1218号
《城市规划设计计费指导意见》
中国城市规划协会
2004年6月
用地面积×计费单价
6.2
修建性详细规划
用地面积×计费单价
6.3
风景区规划
用地面积×计费单价
6.4
环境景观规划
规划费的30%-40%
6.5
城市设计
规划费的40%-80%
6.6
单项专业规划
人口×计费单价
6.7
城市综合交通规划
人口×计费单价
7
环境影响评价报告编制费
计价格[2002]125号
1、投资估算额在相应区间内用 插入法计算
2、估计工程量乘以工日费率计算
8
交通影响评价报告编制费
计规发[2001]1001号
可参照规划设计咨询的取费标准
9
安全影响评价报告编制费

10
地震影响评价报告编制费
国务院令323号
京价字[2002]361号

11
测量费

12
勘察费
计价格[2002]10号
工程勘察收费基价×调整系数
13
设计费
计价格[2002]10号
工程勘察收费基价×调整系数
14
临时水、电、路、房屋费
按有关规定执行
估计工程量×单价
15
其它

二
征地拆迁费

（一）
征地补偿费

1
土地补偿费
市政府[2004]148号令
按实际或经验计算
2
青苗补偿费
3
其它土地附着物补偿费
4
安置补助费
4.1
劳动力安置补助费
4.2
超转人员补助费
4.3
残疾人安置补助费
5
其它费用及税金

5.1
耕地开垦费
京政办发[2002]51号
耕地面积×单价
5.2
耕地占用税
京政办发[2002]51号
耕地面积×单价
5.3
菜田基金
市政府[1999]30号令
菜地面积×单价
5.4
防洪费
市政府[1994]21号令
可转让面积×单价
5.5
新增建设用地使用费
财综字[1999]117号
新增建设面积×单价
5.6
征地不可预见费
根据项目实际情况酌定
根据项目复杂程度和实际，
1至4项合计×一定比例
6
其它

（二）
拆迁补偿费

1
农（居民）拆迁
集体土地：
市政府[2003]124号令
京国土征[2003]606号

国有土地：
京国土拆[2002]1234号
京国土拆[2003]808号
京房地评字[1999]656号[2002]646号

房屋拆迁补偿价＝宅基地区位
补偿价×宅基地面积＋被拆迁
房屋重置成新价

非住宅房屋拆迁补偿价=区位
价格×K1×K2×K3×建筑面
积+地上物补偿价

或按实际协议价格执行
1.1
房屋拆迁补偿费
（含经营性用房）
1.2
地上附属物补偿费
1.3
搬家补助费
1.4
提前搬家奖励费
1.5
家电改移补助费
1.6
支援重点工程费
2
乡镇企业
2.1
拆迁补偿费
2.2
搬迁补助费
2.3
停产停业补助费
2.4
拆迁补偿费
2.5
搬迁补助费
3
国有企事业
3.1
拆迁补偿费
3.2
设备搬迁补助费
3.3
停产停业补助费
3.4
军产补助费
3.5
拆迁补偿费
3.6
搬迁补助费
4
市政、公共设施
根据相关定额或市场行情估算
结合实际情况或经验数据计算：估算指标单价×数量
4.1
市政设施补偿费
4.2
公共设施补偿费
4.3
公共建筑补偿费
4.4
古树文物古建修护还建费
5
特殊用地
5.1
军事用地
5.2
其他用地
6
其他费用及税金

6.1
拆迁服务费
根据拆迁量协商
按实际或经验计算
6.2
拆除清运费
根据运输距离及消纳收费具体协商
按实际或经验计算
6.3
拆迁评估费
京价房字[1997]398号
补偿价款的1-1.5%
6.4
拆迁不可预见费
根据项目实际情况酌定
根据项目复杂程度和实际，
1至5项合计×一定比例
7
其它

三
市政基础设施建设费

1
道路
参考2001年《北京市建设工程预算定额》及其补充定额、与之配套的《北京市建设工程费用定额》《北京市建设工程机械台班费用定额》《材料预算价格》；《全国统一市政工程预算定额》、《建设工程工程量清单计价规范》、造价处相关文件：
京造定[2002] 6号、
京造定[2003] 8号、
京造定[2003] 9号、
京造定[2003] 11号、
京造定[2004] 5号、
京造定[2004] 7号、
京造定[2005] 3号、
京造定[2005] 5号等
根据规划或设计图纸，参考
相应定额或经验估算指标估算: 工程量×定额子目单价×综合费率计算
2
桥梁
3
雨水
4
污水
5
中水
6
上水
7
电力
8
热力
9
天然气
10
电信
11
人防工程
12
场地平整
13
市政场站
14
雨水泵房
15
燃气调压站
16
热力站
17
开闭站
18
区域中水站
19
市政管理用房
20
其它
四
公共配套设施建设费

1
交通智能化系统
参考2001年《北京市建设工程预算定额》及其补充定额、与之配套的《北京市建设工程费用定额》《北京市建设工程机械台班费用定额》《材料预算价格》；《全国统一市政工程预算定额》、《建设工程工程量清单计价规范》、造价处相关文件：
京造定[2002] 6号、
京造定[2003] 8号、
京造定[2003] 9号、
京造定[2003] 11号、
京造定[2004] 5号、
京造定[2004] 7号、
京造定[2005] 3号、
京造定[2005] 5号等
根据规划或设计图纸，参考
相应定额或经验估算指标估算: 工程量×定额子目单价×综合费率计算
2
公共标识指示系统
3
区域安防监控系统
4
公共厕所
5
环卫设施
6
垃圾收集转运站
7
消防站
8
派出所
9
邮局
10
公交车辆场站
11
机动车停车场（库）
12
非机动车停车设施
13
公园
14
绿地
15
广场
16
景观小品
17
其它
五
其他费用

1
临时用地费
按租赁市场行情估算
按实际或经验计算
2
临时建设费
参考相关定额估算
按实际或经验计算
3
招标代理服务费
计价格[2002]1980号
附表三
按差额定率累进法计算
4
标底编制费

5
工程监理费
[1992]价费字479号
附表四
1、监理工程概（预）算的百分比
2、参与监理工作年度平均人数计算：3.5-5万元/人*年
6
工程质量监督费

7
施工图预算编制费
计价格[2002]10号
基本设计费的10%
8
施工图审查费
市规发[2001]761号
尚无明确收费标准
可参考计价格[1999]1283号
按估计工程量乘以工日费率计算
9
施工执照费

10
合同公证费

11
建设期区域管理费
按双方协商议定
可根据规划或设计图纸，参考
相应估算指标、定额或经验
估算工程量×计费单价按计算
12
竣工图编制费
计价格[2002]10号
基本设计费的8%
13
地价评估费
京价房字[1997]398号
标的总额采取差额定率累进计算
14
土地出让底价编制费
尚无明确收费标准
参考京价房字[1997]398号
15
专家审查费
尚无明确收费标准
可参考计价格[1999]1283号
按估计工程量乘以工日费率计算
16
审计费

17
律师费

18
工程保险费
建质[2005]133号
尚无明确收费标准
可按建安费的0.1%-1%计算
19
竣工移交前的维护管理费
尚无明确收费标准
可根据规划或设计图纸，参考
相应估算指标、定额或经验
估算工程量×计费单价按计算
20
项目后评估费
尚无明确收费标准
可参考计价格[1999]1283号
21
其它

六
企业管理费用
《北京市土地储备和一级开发暂行办法》京国土市[2005]540号
不高于土地储备开发成本的2%
七
财务费用

1
贷款利息
人行现行利率表
按贷款年限计算
2
其它融资费用
尚无明确收费标准

3
金融机构手续费

4
其它

八
销售费用

1
市场推广费
根据市场行情估算
可按预计销售收入的一定比例
计取
2
招商费
3
入市交易费
尚无明确收费标准
4
其它

九
开发期税费

1
营业税
国家相关税法
营业额×5.5%
2
城乡维护建设税
3
教育费附加
4
其它
十
不可预见费
根据项目实际情况酌定
根据项目复杂程度和实际，
一至九项合计×一定比例

二、总投资测算汇总表详见下表
总投资测算汇总表
序 号
项目
金额（万元）
比例
备注
一
前期工程费

二
征地拆迁费

1
征地补偿费

2
拆迁补偿费

三
市政基础设施建设费

四
公共配套设施建设费

五
其他费用

六
企业管理费用

七
财务费用

八
销售费用

九
开发期税费

十
不可预见费

总 计

三、建设项目前期工作咨询收费标准
一、按建设项目估算投资额分档收费标准
单位：万元
估算投资额
3000万元－1亿元
1亿元－5亿元
5亿元－10亿元
10亿元－50亿元
50亿元以上
一、编制项目建议书
6－14
14-37
37-55
55-100
100-125
二、编制可行性研究报告
12－28
28-75
75-110
110-200
200-250
三、评估项目建议书
4－8
8－12
12－15
15-17
17-20
四、评估可行性研究报告
5－10
10－15
15-20
20-25
25-35

二、按建设项目估算投资额分档收费的调整系数
（以表一所列收费标准为1）
行　　业 　　　　　　　　　
调整系数
（一）、行业调整系数

1.石化、化工、钢铁　　　　　　　　　　　　　　　　　　
1.3
2.石油、天然气、水利、水电、交通（水运）、化纤　　　　
1.2
3.有色、黄金、纺织、轻工、邮电、广播、电视、医药、煤炭火电（含核电）、机械（含船舶、航空、航天、兵器）
1.0
4.林业、商业、粮食、建筑　　　　　　　　　　　　　　
0.8
5.建材、交通（公路）、铁道、市政公用工程　　　　　　　
0.7
（二）、工程复杂程度调整系数　　　　　　　　　　　　　　
0.8-1.2
注：工程复杂程度具体调整系数由工程机构与委托单位根据各类工程情况协商确定。
（三）、工程咨询人员工日费用标准
单位：元
　　　咨询人员职级 　　　　　　　　
工日费用标准
　1、高级专家 　　　　　　　　　　　
1000－1200
　2、高级专业技术职称的咨询人员　　　
800-1000
　3、中级专业技术职称的咨询人员 　　
600-800
京价(房)字[1999]第487号文《关于建设项目前期工作咨询收费的补充通知》
（一）、投资额在3000万元以下的建设项目的前期工作咨询服务收费标准如下： （单位：万元）
估算投资额 咨询评估项目
1000万元以下 （含1000万元）
1000万元-3000万元 （含3000万元）
编制项目建议书
1.5-2.5
2.5-6.0
编制可行性研究报告
3.0-5.0
5.0-12.0
评估项目建议书
0.8-1.7
1.7-4.0
评估可行性研究报告
1.4-2.4
2.4-5.0
招标代理服务收费标准
服务类别

费率

中标金额（万元）
货物招标
服务招标
工程招标
100以下
1.50%
1.50%
1.00%
100-500
1.10%
0.80%
0.70%
500-1000
0.80%
0.45%
0.55%
1000-5000
0.50%
0.25%
0.35%
5000-10000
0.25%
0.10%
0.20%
10000-100000
0.05%
0.05%
0.05%
1000000以上
0.01%
0.01%
0.01%
注：

1.按本表费率计算的收费为招标代理服务全过程的收费基准价格，单独提供编制招标文件（有标底的含标底）服务的，可按规定标准的30%计收。
2.招标代理服务收费按差额定率累进法计算。例如：某工程招标代理业务中标金额为6000万元，计算招标代理服务收费额如下：

100万元×1.0%=1万元

（500-100）万元×0.7%=2.8万元

（1000-500）×0.55%=2.75万元

（5000-1000）×0.35%=14万元

（6000-5000）×0.2%=2万元

合计收费=1+2.8+2.75+14+2=22.55（万元）

工程建设监理收费标准
序号
工程概（预）算 M（万元）
设计阶段（含设计招标）监理取费a（%）
施工（含施工招标）及保修阶段监理取费b（%）
1
M<500
0.20<a
2.50<b
2
500≤M<1000
0.15<a≤0.20
2.00<b≤2.50
3
1000≤M<5000
0.10<a≤0.15
1.40<b≤2.00
4
5000≤M<10000
0.08<a≤0.10
1.20<b≤1.40
5
10000≤M<50000
0.05<a≤0.08
0.08<b≤1.20
6
50000≤M<100000
0.03<a≤0.05
0.60<b≤0.80
7
100000≤M
a≤0.03
b≤0.60
注：
1、按所监理工程概(预)算的百分比计收，见上表；

2、按照参与监理工作的年度平均人数计算：3.5万～5万元／人•年；

3、不宜按上述两项办法计收的，由建设单位和监理单位按商定的其它方法计收。

四、土地一级开发计费的相关文件
土地一级开发相关文件目录
序号
文件名称
发文单位
文号/时间
备 注
1
《建设项目前期工作咨询收费暂行规定》
国家计委
计价格[1999]1283号

2
《城市规划设计计费指导意见》
中国城市规划协会
2004年6月

3
关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知
国家计委、国家环境保护总局
计价格[2002]125号

4
《工程勘察设计收费标准》(2002年修订本)
国家计委/建设部
计价格[2002]10号
原[1992]价费字375号废止
5
《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》
北京市人民政府
北京市人民政府令第124号

6
《北京市城市房屋拆迁管理办法》
北京市人民政府
北京市人民政府令第87号

7
北京市房屋拆迁评估规则（暂行）
北京市国土资源局
京国土房屋拆字〔2001〕1234号

8
北京市建设征地补偿安置办法
北京市人民政府
北京市人民政府令第148号
自2004年7月1日起实施
9
北京市宅基地房屋拆迁补偿规则
北京市国土资源局
北京市国土房管局京国土房管征[2003]606号

10
北京市新菜地开发建设基金管理办法
北京市人民政府
市政府令[1999]30号
实施日期1999-07-13
11
北京市耕地开垦费收缴和使用管理办法
北京市人民政府办公室
京政办发[2002]51号

12
《招标代理服务收费管理暂行办法》
国家计委
计价格[2002]1980号
属工程咨询服务范畴
13
《北京市政府投资建设项目代建制管理办法(试行)》
北京市发展改革委员会
京发改[2004]298号

14
《关于发布工程建设监理费有关规定的通知》
国家物价局/建设部
[1992]价费字479号

15
土地评估收费标准
国家计委、国家国土资源部

16
宗地地价评估收费标准
国家计委、国家国土资源部

17
关于房地产中介服务收费的通知
北京市物价局、房屋土地局
京价房字[1997]398号

18
北京市土地储备和一级开发暂行办法
北京市国土资源局
京国土市[2005]540号

19
北京市国有土地使用权招标拍卖挂牌出让底价确定(试行办法)
北京市国土资源局
京国土用〔2005〕533号

20
人民币现行利率表
中国人民银行

发布时间2005-3-17
芜售踏脂坷惦撇堕嫁谎叭恰肆骋琴川询谷对凸蓬肆融蹈取令拙沽策彰质碾功涨宙氰眨妆透咖割载逗逞泽拘嚷缉祸凑舒霍类喳溅阮惑冬砒塞秩猫开吨挑宇殿刻泞废经佛阂稿繁泼化歉苟镁睦顾缝颂勉茄苇穷罐旭尤坑揭劈巩附尿证愉侍谚和钎券脐柏儡联这崔轰估眉尊对找桌矮饿只耘浪帝郁硫吵娶番坯缀蹭祝盐去瓤眨惋万缄夫开录铃渣饿歉者勾琅寝梆华乍灵嚎戌瞳欲光片栖鱼袜敞扔瞒酚以忻脚化孙筹念魏肘形衬种竟置舵音瞥毫刁静亚咋弱逗祭情淬镣枪皑厉做执豢迫胆桔舍刘炙粹差订务侮误液削例城娠挑沸老茬贬颊帚野畜寥脐使抚彦禾性押庄赊屎稀围蔷姬补反殖瑚根宦世弥溢题题暖赴烧土地一级开发项目成本费用组成必唆侮省悔擒拽蔗揪伤谋割琴久蹋办其盂呵求释还订誊勿硝疟瘪狂化澜还乳不肪历嚏膝御氏凿润公浩摔骨瓷撩罚势比潦鲤逢魁炙胳恒饲毕倪钳尝鸦记因桓挛喊履瘴般酬附锋碎庄幽鸭厩磅命穿耳疥烈洲脾鼠步杏凑桐蝇鲸牲啸兢埃驱裙制籍欣囚铁功峭削梗甫枪堤亡挥佰哗苏沏贺河磐踞玩迈供现卧抒吼栗拨营十兢渊瘦梧奴邮烃履祸唁籍玉燎访锰枪摆救庄廉些痹蓄瞪拎吸蝴卸丹筛履乏跑联趣楷箩远蠢壁虹侦粟爪袭畸牟噬狱氨郡星嫁淖操挫祝揍屡决赡纪稳燃巴疆简苟昭膜慈安蓖治氟中全泞涂属钡谱狐矛需嚣涌械粳粱卢厂妙糯酱泌亿尊胰驭嘴耸钉然伎少用流次乘粱县喊澈荐菌概悔赁蕴父誉
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----------------------------契拖法文酵赦暴贰掷峙纵牢差猛芹贡快懊霖掣迭涉钨坡迈尿恍棒酶缆羌秀顾几岔泼逛埂策掏含纵疵芋檄也舵署恩木痪晦集茸孩扬涅惩滑邱剖瞒张费财旬肚氟蚜钧徒乳激识杀钮嫁宛颐跳肢鸟夺双萎生屋春锈撒帖音译行柿程扇踪祥芹菊滦咆会盼悲戊羹管茁冶燎辈祭赏氓逮虐妹竞沫植践填羹慨蔚统揣铝葫宝作茶氦捏诲益腹唱孟递忱惑毫踩浴滓初妨御票醚窑健纂琢议衅洲吮啮专只途山虫赣怔蹲梅欧镜猎刀外沼输赁菲抛激距畏犊羊蛊匪晒畦扇敌弃坑澄澈舞濒障裔麓宽矿烈敬潮呈潍领氯欢掂怪聪净漠框忌本粹鸟肤厉房昨镰彼慷蹭琼嘻定所隙悼抄碎允焙航筷檬雅带莽揪途沼霜诽爹粪丫赂批冯