房地产抵押价值评估过程中税费.doc

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房地产抵押价值评估过程中应计算的有关转让
税费简介（2008年版）
在进行以“抵押贷款（含按揭贷款）”为估价目的之房地产抵押价值评估时，通常要在评估报告书中计算当抵押权实现时，抵押物以评估价格进行处分时抵押人应该缴纳的有关房地产税费。由于税费计算具有很强的政策性，不易为一般人员所掌握，为了便于协会各会员单位在实际评估操作中正确地计算有关税费，本文根据我国、我省及福州市现行房地产转让的有关税费政策法规，对房地产转让过程中卖方应缴纳的有关税费简要介绍如下：
第一部分   房地产转让过程中卖方应缴纳的税费种类
一、房地产业营业税
房地产业营业税又称不动产营业税，它以纳税人从事房地产开发、经营所取得的营业额为课税对象，属于流转税的范畴，是营业税大系统的一个子系统（即营业税税目中的“销售不动产”和“转让无形资产”税目的子目“转让土地使用权”）。
（一）纳税人
纳税人是指在中华人民共和国境内从事转让土地使用权、销售不动产、房屋租赁和房地产中介服务的单位和个人。
（二）税目和税率
1、转让无形资产——转让土地使用权：税率5%
2、销售不动产：税率5%
（三）计税依据
营业税的计税依据，又称营业额。
关于营业额的确定，依不同的物业类型标准各异，具体如下：
1、住宅物业
住宅物业又分为普通住宅和高级住宅。目前，在福州市界定为普通住宅必须同时符合以下三个标准（均含本数）：①住宅小区建筑容积率在1.0以上；②单套建筑面积在144平方米以下（含144平方米）；③鼓楼、台江区的房屋实际成交价格每平方米8500元以下（含8500元）；其他城区房屋实际成交价格每平方米7000元以下（含7000元）；2007年1月1日至2007年12月31日通过招拍挂方式取得土地的商品住房项目，房屋实际成交价格每平方米10000元以下（含10000元）。以上只要一项标准不符合，即界定为高级住宅。
（1）所有住宅均以产权来源时间为起点，至出售时如未满2年的，全额征收营业税；
（2）以产权来源时间为起点，至出售时如已满2年的，普通住宅免征营业税；
（3）以产权来源时间为起点，至出售时如已满2年的高级住宅，如果原产权取得方式为购买或抵债的，以本次销售全部收入减去原购买价格或原抵债价格后的余额作为营业额征收营业税；否则，全额征收营业税；
（4）个人销售受赠、继承、离婚变更所得的不动产（含住宅与非住宅），产权来源时间上溯到上一道产权取得时间。
2、非住宅物业
（1）如果原产权取得方式为购买或抵债的，以本次销售全部收入减去原购买价格或原抵债价格后的余额作为营业额征收营业税。
（2）除原产权取得方式为购置或抵债外，以其他方式取得产权的，应全额征收营业税。其他方式主要是指：单位和个人销售自建（批建）方式取得的不动产；单位将不动产无偿赠与他人；等等。
（四）营业税的计算
根据营业税政策规定，纳税人转让无形资产或销售不动产，按照营业额和规定的税率计算应纳税额，其计算公式为：
应纳营业税税额=营业额×税率（5%）
二、城市维护建设税
城市维护建设税，通常简称“城建税”，是对从事生产经营活动的单位和个人，以其实际缴纳的增值税、消费税和营业税（以下简称“三税”）的税额为计税依据，按纳税人所在地适用的不同税率计算征收的一种税。
对于房地产转让而言，凡缴纳营业税的单位和个人，均为城建税的纳税人。城建税以纳税人应缴纳的“三税”税额为计税依据，分别与“三税”同时缴纳。因此，城建税的征税范围是“三税”征税范围的总和。
城建税实行地区差别比例税率：
1、纳税人所在地在城市（包括省辖市和县级市）市区的，税率为7%。
2、纳税人所在地在城和省政府批准为建制镇的（含铁道部门，以及县团级以上的大中型工矿企业所在地），税率为5%。
3、纳税人所在地不在城市市区、县城、建制镇的，税率为1%。
应纳城建税=实际缴纳的“三税”税额×地区适用税率
经批准减免“三税”或免征“三税”的，其相应的城建税也一并减免或免征。
三、教育费附加
教育费附加是对缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人征收的一种附加费。教育费附加的纳费人、征费范围和征费依据与城建税相同。
教育费附加的征收率为省级3%、市级1%，合计4%。
应纳教育费附加=实际缴纳的“三税”税额×4%
四、印花税
房地产转让涉及的印花税税目是“产权转移书据”、“权利、许可证照（包括政府部门发给的房屋产权证、工商营业执照、商标注册证、专利证、土地使用证）”三种。
所谓产权转移书据是指单位和个人产权的买卖、继承、赠与、交换、分割等所立的书据（包括财产所有权和版权、商标专用权、专利权、专有技术使用权、商品房买卖合同及二手房买卖契约等转移书据）。印花税由立据人贴花，计税依据为产权转移书据上记载的金额，税率为0.05%。
权利、许可证照（如产权证、他项权证）由领受人按件贴花5元。
对个人销售或购买住房暂免征收印花税。（非住房的按正常纳税）
五、土地增值税
土地增值税的纳税义务人为转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（统称房地产）并取得收入的单位和个人。
土地增值税的计税依据为纳税人转让房地产所取得的增值额。
增值额按转让所取得的收入减除扣除项目金额后的余额确定。
土地增值税采用四级超率累进税率，即
1、增值额<=扣除项目金额50%
土地增值税税额=增值额×30%
2、扣除项目金额50%<增值额<=扣除项目金额100%
土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%
3、扣除项目金额100%<增值额<=扣除项目金额200%
土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%
4、增值额>扣除项目金额200%
土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%
土地增值税的减免规定：个人转让普通住宅，暂免征土地增值税；继承方式承受房地产，免征；将房地产赠与直系亲属或承担直接赡养义务人，免征；投资入股和企业兼并涉及房地产权属转移的，免征。
根据福州市现行土地增值税政策，对于个人转让房地产的具体如下：
（1）对个人销售住房暂免征收土地增值税；
（2）对个人转让店面、营业用房、写字楼、车库等其他房地产（即非住宅、非别墅），统一按销售房地产的全部收入的2%的征收率征收土地增值税；
对于单位出售房地产的，仍按上述四级累进税率计算土地增值税税额。
六、个人所得税
房地产转让过程中涉及的个人所得税税目是“财产转让所得”，其纳税义务人为在中国境内转让房地产并取得所得的个人。“财产转让所得”税目的税率为20%，其计税依据为房地产转让取得的所得额。
根据目前福州市转让房地产有关个人所得税政策规定，个人所得税征收具体如下：
（1）对个人转让自用2年以上住房的，暂免征收个人所得税；
（2）个人转让自住未满2年，属普通住宅的，按1%征收率征收个人所得税；属高级住宅的，按1.5%征收率征收个人所得税；
（3）个人转让非住宅（如店面、营业用房、写字楼、车库等），按1.5%征收率征收个人所得税。
七、交易手续费
（一）商品房（含在建工程）交易手续费
商品房的交易手续费由转让方（开发商）缴纳，其计费标准为：
住宅3元/平方米；营业用房12元/平方米；办公用房7元/平方米；厂房仓库4元/平方米；车库7元/平方米；车位200元/位；其他用房2元/平方米。
（二）二手房交易手续费（买卖双方各一半，以下为卖方应缴纳的计费标准）
住宅3元/平方米；营业用房10元/平方米；办公用房6元/平方米；厂房仓库3.5元/平方米；车库7元/平方米；车位150元/位；其他用房2元/平方米。

第二部分   几种常见类型房屋转让时涉及的卖方税费组合
以下税费组合仅针对卖方，不包括买方应缴纳的税费。
一、个人房屋买卖
（一）个人出售普通住宅
交易手续费3元/平方米，营业税及附加（产权取得未满2年时收取）5.55%，个人所得税1%（产权取得未满2年时收取）。
（二）个人出售高级住宅和非住宅
1、个人出售购置或抵债所得的高级住宅和非住宅
营业税及附加：（1）产权取得时间未满2年的高级住宅按全额×5.55%，（2）除此之外为按（售价或评估价-原购价或原抵债作价金额）×5.55%；
印花税0.05%（非住宅），土地增值税（非住宅），个人所得税1.5%（未满2年的高级住宅和非住宅），交易手续费（按不同类型房屋分别计算）。
2、个人出售自建（批建）方式承受的高级住宅和非住宅
营业税及附加：售价或评估价×5.55%；印花税0.05%（非住宅）；土地增值税（非住宅，按上文情形）：个人所得税（按上文界定情形）；交易手续费（按不同类型房屋分别计算）。
二、房改房上市
营业税及附加：产权取得未满2年时按全额的5.55%收取；超过2年的，普通住宅免征，高级住宅按差额征收。土地增值税：免征。印花税：免征。交易手续费3元/平方米。
三、单位房买卖
1、单位出售购置或抵债所得的房地产
营业税及附加：（售价或评估价-原购价或原抵债作价金额）×5.55%；
印花税0.05%，土地增值税（有增值额时），交易手续费（按不同类型房屋分别计算）。
2、单位出售自建、划拨等方式承受的房地产
营业税及附加：售价或评估价×5.55%；印花税0.05%，土地增值税（有增值额时），交易手续费（按不同类型房屋分别计算）。
四、开发项目在建工程
在建工程抵押评估时，通常会遗漏相关税费的计算，对于在建工程进入市场应计算的税费如下：
营业税及附加（全额）5.55%、印花税0.03%、土地增值税（住宅按1%预征、别墅按3%预征、营业用房及写字楼等其他房地产按2%预征）、交易手续费（详见七（一）部分内容）。

第三部分  房屋转让时涉及的买方税费变化的说明
新政下买方税费变化如下：
1、凡个人首次购买套型建筑面积90平方米及以下普通住房（含二手住房）的，契税税率暂统一下调到1％，个人不负担。
2、对个人首次购买套型建筑面积90-144平方米普通住房（含二手住房）的，契税税率为1.5％，个人负担购房款总额0.5％的契税。
首次购房由市房地产交易登记中心负责出具证明。对新政未说明的，都按旧政策执行。
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