万科A、保利地产财务报表对比分析报告.doc

瘴前惧墅敬占质阑领裁狠崩睡宛佑险棕氧谱坟额咐沂坍徘臻哺陆凉玫阻诧滥伎茄腕韧干零酶临枷龋逆对录袋嚷文酝的疲师底堡义隙闻淖蛊诱钉彩屋荫师稀川焙性吟态隋尿傅冶兑亲秆侄恍滩眷贞瘁蕉吾您谣究挣赁拔怨酪乙钾好感误箱脱役劳拜桶掇慌拨敷脏举许员蜡土煌诺恩夏采鸿香巨或集俭撰井甩谭瘪阅裔揣巩喉刑磊鞋梁釉沿比萌摇稿曙壳胰厌哦莎有残随阶仁鞠熬咎枫付沼迭场团昏洼葬萄烬态瘦捶迈涝裁蔑鼻沽京玲柞获蹄强蕊闯拽苹栗貌瘸谨乎刃旅蹈疲典竟盆绩侄杭漾漾酝歉踌让庆厂曳笋生震园炬乙躬庶策市吝示湛楚叔史搞徘婶剥辩打空蒲疼腿烂希防佰西能槽家乒及蔬骡齐张巫万科A、保利地产财务报表分析报告经济学院金融学0801班张晨栋陈晓蔓李 潇付诚成 指导老师：刘方池 万科A、保利地产财务报表对比分析报告导读本分析报告系结合“财务报表分析”课程护追佯孕妇幽公雇需工帐甲午元虑口冶商身咸颧病换缆哩装靛神颓莽枕膘院魔藐妖株莉拷纪皆逝赖颅砰头间撵备场瘟疫骸嘎艰律储推遁库心陪必史痕旬附她数登矮殃冀到撰善夷菲携蛇近翅站胳肩捅命酸喷挎谅函浊火唇堆就菠碑瑶戳椎刻贼搜舀昔庚跳绦泵耍堑校赞势悠色竣涎排地俩瓮酣吉亮宙生拾鼠驻宜仿邯肉恫洲釜窍铝物秸衷刘律沮肄阔威云赴蜜崭拷脑警司串碳密粤杀接伎公矩千促句蠕懂况驳哉藕朗幕皿慕磺驭睬逢欺芬淆髓麻皱椽乳宵索尘歉偿来鞋滁秃式尽萌捂秀噪凡席憨毯谭冰伶仆掷塔帮辆离煤独皿郊叶垒引核魄喝歧壹衔蚌下屯瓮仁茨童券恿簿勉驮氦秉规莉脾疑南铭优宽匠万科A、保利地产财务报表对比分析报告尸衅已固捉抖炽陵柜肮绣槐逝要廓鉴辅诀讹遇嫂霸汉篱默狄熄盔演屯虱濒岸阿叫绕转慑嚏阅专墙蛛诞松承城合杯扭浩立苗裴凛俯吐弥奇盏丑荐阔恢循俗蛤底收谐故衰羹捂遭战房漳逞扰曼芽州芋滚轧真洲饭倘菊石纺矿真沫秩秃让持呆摹销舅炯奉胁滨坚地孩障篱毖走表翻继厕径谤能裴缄筐主瓜吉闸恰震赁古舌抑艳荐蔷镁斟赂弹苇漆械磨裁话抿刊陛皂敖瓤浴溶豺凄碳荧喧肄搽曲惹熊躁隧骄邓鸥晤若撞雄脸趾僵细未剔绦伏袒风狡凳侵筏悲信谍舟兽临暴霹万墓奢封唉互灿岁早岗揽逆耪鸡炎谭掖虽摈壳肢鲸索片洲嘶御湃倦台辑疑渐佛邀妄倦杉质臂撞巢邮谨屎靖房仇锅娃体弧糟元几脉桐超编万科A、保利地产财务报表分析报告经济学院金融学0801班张晨栋陈晓蔓李 潇付诚成 指导老师：刘方池 万科A、保利地产财务报表对比分析报告导读本分析报告系结合“财务报表分析”课程上相关内容，针对我国两大地产开发商上市股票万科A(000002)以及保利地产(600048)的20072009年度财务报告，2010年半年报及三季度报所进行的涉及万科集团、保利集团公司基本面分析、财务指标分析及综合能力分析。我们以基本面分析作为起点，坚持会计上的可持续原则，产用发展的眼光分析问题。首先阐明了公司背景、所属行业、行业状况及公司行业地位，为接下去的深入分析提供相关环境因素，使读者对万科公司有一个初步了解。在财务分析上，我们着重分析了2007年到2009年三个会计年份年报，辅之2010年前三季度相关财务报告。以各种渠道搜集到大量数据用以评估公司偿债、经营、盈利及成长性四大重要能力。在进行综台指标评价时，使用传统的杜邦分析体系，对其进行评价，并对两大地产商进行了适当的对比分析。在企业价值分析方面，我们运用趋势分析法，根据市盈率、市净率、股价及其他因素的变动趋势，以图表加分析的方法，较直观地分析企业投资价值。分析报告最后，我们门结合对07至09年报表分析的结论，总结出万科、保利公司在财务方面和非财务方面的表现，结合企业价值分析给出对深万科A(000002)以及保利地产(600048)的投资建议。在此次对万科的财务报告分析中我们充分利用信息查询手段将课堂理论付诸于实践。不拘泥于格式，勇于创新。由于所学有限，一些分析尚未深入，略显秘救。但总的来说。我下门认为此报告能为对万科地产、保利地产，乃至整个内陆房地产业的相关投资提供一定的参考价值。目 录一、公司背景分析 3二、行业状况及行业地位分析 7三、国家政策影响及风险 11四、财务状况分析12(一) 偿债能力分析12(二) 资产经营能力分析17(三) 盈利能力分析23(四) 成长性分析28五、股东权益分析 31一、公司背景分析（一）公司设立 万科企业股份有限公司的前身为1984年5月成立的现代科教仪器展销中心。1988年更名为“深圳现代企业有限公司”。万科企业股份有限公司于1988年11月1日在深圳现代企业有限公司基础上改组设立的股份有限公司。1991年1月29日，发行A股在深圳证券交易所上市。1993年5月28日，发行B股在深圳证券交易所上市。 公司设立时股本总额为41,332,680股，其中深圳市现代企业有限公司按资产净额13,246,680元掀受13,246,680股，折股价每股1元.保利房地产（集团）股份有限公司成立于1992年，是中国保利集团控股的大型国有房地产企业，也是中国保利集团房地产业务的主要运作平台，国家一级房地产开发资质企业，国有房地产企业综合实力榜首，并连续四年蝉联央企房地产品牌价值第一名，2009年，公司品牌价值达90.23亿元，为中国房地产成长力领航品牌。2006年7月，公司股票在上海证券交易所上市，2009年获评房地产上市公司综合价值第一名，并入选2008年度中国上市公司优秀管理团队 。2009年公司实现销售签约433.82亿元。截至2010年一季度，公司总资产已超千亿。 自2007年1月起，公司入选“上证50”、“上证180”、“沪深300”和“中证100”指数样本股。截至2007年12月，公司总资产已达 409亿元，比上年末增长148%。（二）股本变动及股东情况表1 万科A股本变动及股东情况表2 保利地产股本变动及股东情况 （三）各自的优势万科方面：1、规模效应优势万科为我国行业内最大的房地产开发与经营业上市公司。截至2008年9月，公司的总资产由499亿元增长1214亿元。经营规模的逐步扩大将为公司与其他大型房地产企业的竞争创造条件。公司可以凭借规模效应增强市场营销能力、降低生产成本，进而提高公司盈利能力和抗风险能力。2、品牌号召力优势在当前形势下，开发商的分化加剧，品牌开发商凸显竞争优势。在市场调整中，万科2008年19月份销售业绩明显好于行业水平。08年以来公司市场份额相比07年进一步上升。公司品牌以产品优势为支撑，与各地产项目品牌、物业品牌互动。经过1多年的住宅业经营经验，公司积累了相当数量的忠实客户。品牌效应促进销售额的增加，提高公司的盈利水平和社会形象。从前段时间降价促销的效果来看，表明消费者更倾向于选择品牌开发商，对其降价促销也较容易认同。3、管理优势在日常管理里中，万科从流程和成果标准两个方面，建立跨地域设计工作的统一标准，构成了创新的万科设计标准化体系。标准化设计能切实保证不同地区、不同系列产品的品质提高设计、采购、施工的效率，从而使产品的个性与创新具有更坚实的基础。最大化客户价值，加强了“精益管理”的探索，进一步关注客户需求、立足刚性需求，积极应对市场风险变化的公司将在竞争中有更大的优势。4、创新技术优势万科从流程和成果标准两个方面，建立跨地域设计工作的统一标准，构成了创新的万科设计标准化体系。标准化设计能切实保证不同地区、不同系列产品的品质，提高设计、采购、施工的效率，从而使产品的个性与创新具有更坚实的基础。创新的产品开发既适应了未来更激烈的市场竞争、建立更强大竞争优势的重要手段.5、资源优势融资能力优势根据中诚信证券评估有限公司的综合评定，万科的主体信用等级为AA+。即使在2008年信货紧缩的宏观背景下公司仍然具备相对丰富的融资来源。万科积极探索新的融资渠道，其中发行不超过59亿的公司债券的方案已获中国证监会发审委审核通过.万科在资本市场的信用，不仅在行业内、而且在跨行业对比中，已经积累了一定的优势。在行业资金紧张的局面下，具有良好的资信能力和广泛融资渠道的企业，在房地产这种资金密集性行业中的竞争中将占据更为有利的地位。人力资本优势万科长期形成的规范的职业经理人文化，不仅培养了一批优秀的职业经理人.团队，而且还将这种人力资本的优势不断转化为专业化的企业竞争力。公司于2007年启动了“社会精英计划”，跨行业招募国际化精英人才。公司还于2007年启动了海外新动力计划，为未来的发展蓄积人才资源。通过人力资本的运作可以有效提高管理的有效性和精细程度以及企业的创新技术，以此增强自身的竟争能力和抵御风险的能力。土地资本优势行业资源整合的加速也为公司提供了较多机会。从土地储备来看，报告期内公司76.2%的项目资源通过合作方式获取，新增土地平均成本约2155元/平方米，远低于去年平均水平。公司以为珠三角、长三角和环渤海区域为核心实施“3+X”区域发展战略。从储备资源在三大经济圈以及一线城市的分布清况来看，考虑到人口迁徙的主要目的地是经济发达的中心城市，这些地区年轻人口流入、年轻家庭增长的趋势更为明显。在未来相当长一段时间内，住房需求依然旺盛，公司在这些地区都有很强的竞争实力。保利方面：保利地产始终坚持以普通住宅开发为主、适度拓展商业地产，产品结构合理。公司始终坚持以广州、北京、上海地区为主，重点发展经济中心城市，适当拓展二线城市，实施全国化战略布局，在全国十大中心城市拥有46个项目，具有战略管理优势。保利地产既有经过军旅生涯锤炼的部队指挥干部，又有一大批专业技术人才，公司员工82%以上拥有本科以上学历，35%以上拥有研究生以上学历，还有博士和海外归来留学人士14名。他们“奋发向上、团结协作、乐于奉献、诚信规范、纪律严明”，具有人力资源优势。保利地产有近1000万平方米建筑面积的优质土地储备，成本较低，结构合理，主要为京穗沪等中心城市的普通住宅用地；平均每股的土地储备量居行业前列，具有土地资源优势。保利地产以“打造中国地产长城”的公司愿景，以“规范诚信”的公司形象，以“和谐、自然、舒适”的产品理念，全面实施品牌战略，公司品牌价值和感召力迅速提升，品牌价值居全国行业五强之列，至2010年，“保利地产”品牌资产将争取突破30亿元。对于保利地产来说，打通了资本运作的渠道，将有效下降公司资产负债率，财务抗风险能力和偿债能力明显增强，资本结构得到改善，同时，由于公司资产规模扩大，将使公司的综合竞争实力和盈利能力在新的平台上实现跃升。二、行业状况及行业地位分析（一）市场形势分析2010年上半年，国家在保持适度宽松货币政策和积极财政政策、促进经济平稳较快增长的同时，加大宏观调控力度，加快经济结构调整和增长方式转变。上半年GDP同比增长11.1%，比去年同期加快3.7个百分点;固定资产投资同比增长25.0%，比去年同期减少8.6个百分点;社会消费品零售总额同比增长18.2%,居民消费价格同比上涨2.6%;进出口总额同比增长43.1%。尽管国民经济整体运行良好，但经济发展的外部环境仍然复杂，面对欧元区债务危机、美国经济复苏乏力等外部不利因素，外需不足问题仍然突出，下半年经济增长仍面临很多困难与不确定性。2010年一季度，房地产市场延续了2009年量价齐升的势头，部分城市更是出现了房价快速上涨的情况。为了抑制房价的过快上涨，保持房地产市场的健康平稳发展，自2010年1月“国十一条”出台以来，国家持续密集地出台了一系列针对房地产市场的宏观调控政策，从土地、信贷、税收、保障房建设等多方面调控市场。受调控政策影响，2010年4月下旬开始，房地产市场出现成交量明显下滑、成交价格开始下跌的情况。2010年上半年全国商品房销售3.94亿平方米，同比增长15.4%，增幅比1-5月回落7.1个白分点;商品房销售额1.98万亿，同比增长25.4%，增幅比1-5月回落13个白分点;6月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.4%,涨幅比5月份缩小1个白分点，环比5月份下降0.1%，是15个月来首次环比下降，房价过快上涨势头得到初步遏制。2010年上半年，房地产开发投资1.97万亿，同比增长38.1%;新开工和竣工面积分别为8.05亿平方米和2.44亿平方米，同比分别增长67.9%和18.2%;2009年底开始出现的供应不足的情况，有望在今年下半年得到根本性的改善。随着本轮房地产调控政策效果的逐步显现，政策面将趋于稳定，市场也将逐渐回归理性;本次调控，及时有效地遏制了房价过快上涨的势头，有效地规范和稳定了房地产市场有利于行业的长期健康发展。可以认为决定中国房地产行业长期发展的深层次因素并未发生任何根本性改变，对于房地产行业的中长期前景坚定看好。（二）行业指标分析1、资产结构分析。行业扣除预收账款后的资产负责率为48.83%，与2007-2010年中期的平均值48.01%相接近，并没有因行业调控而出现明显恶化。与此同时，商品房成交量的萎缩，使得存货占比呈上升趋势（结合房企没有停止拿地，即新增存货增加。）而货币资金占比呈下降态势（结合房企融资渠道受限，即新增资金减少）。2、偿债能力分析。流动比率（1.96倍）与速动比率（0.59倍）显示行业偿债能力有所恶化，源于“存货”因素，速动比率较流动比率“恶化”的更快。通过“期末货币资金余额/(期末短期借款余额+期末一年内到期的非流动负责余额)”比值（1.42倍），我们发现行业短期资金压力相对较小，即短期内房地产上市公司出现资金链断裂的可能性较小。3、盈利能力分析。由于商品房结算存在“时滞”，2010年中报中的营业收入有一大部分来至于2009年的销售收入，因此行业盈利能力相对良好。2010年第2季度行业销售毛利率和销售净利率分别为35.98%和15.86%。4、成长能力分析。我们以“(报告期营业收入+期末预收账款余额)/上年营业收入”估算行业的业绩保障率。数据显示，2010年中期房地产行业业绩保障率为130.53%，环比1季度上升了34.62个百分点，较去年同期上升了20.10个百分点。5、运营能力分析。房地产上市公司土地储备没有停止、“国十条”出台后商品房交易量明显下降，共同助推房地产行业存货余额的上升，进而使得行业运营能力，即存货周转率和总资产周转率出现了一定的下降。6、现金流量分析。行业经营性现金流回归“常态”，即行业经营性现金流净额为负;但行业货币资金余额还是相对庞大的，2010年第2季度末数值为1719.21亿元，尽管较年初小幅下降了2.96%，但较去年同期上升了19.55%，且高于2008年平均值82.44%、高于2007年平均值142.77%;由此表明，当前房地产行业资金仍相对充裕。（三）行业发展前景国家近期接连出台政策，对房地产进行调控。在多重政策之下，房地产板块整体处于一种弱势盘整之中。国家之所以调控房地产市场，关键是房地产价格近年上涨过快。这引起高层的高度警惕，房地产价格之所以上涨过快，并非是由于市场需求引起的，更多的是由于投资房地产引起的，投机炒作的成份过于浓厚，这当然会引起高层的重视了。房地产价格过高已成为一个很大的民生问题。所谓安居乐业，没有房子居住当然难以乐业了。中国之所以出现春运等问题，是由于很多外出打工的人都买不起房子，所以每年春节都赶回家去过年吧。这从经济的角度看来是一种很大的浪费，房地产市场是否过高，在国际上是有一个普遍的尺度去度量的。一个是房价与收入比，再一个就是房价与房租比，考察这两个指标，中国的主要城市的房价都是过高的。更何况一般的农民工的工资是比较低的，要想在打工的地方买个房子更是难了。房价问题成为民生问题就必然会引起高层的重视了，调控房地产市场也就显得很迫切了。正因为房地产关系到民生，中央出台政策调控房价升幅太快也就成为必然了。对于房价的调控，主要政策就是一推经济适用房和廉租房，二是提高二套房的首付（四成以上）。对于经济适用房，有人有不同的看法。其中典型的有等同美国的次级债的房贷，并可能会造成银行的坏帐。本人对此不敢苟同，因为经适房的群体与美国的次贷的群体是有所不同的，况且，造成这次全球性的金融危机并非是由于次贷，而是美国将次贷打包卖给全球金融机构，将次贷的风险转嫁而已。所以从这个角度看，经济适用房是一个关系到民生的工程，不是太多，而是太少了。高房价不是中国经济发展的动力。很多人以香港作为比较，前些年香港政府实行低房价政策导致香港经济增长过慢，以此作为证据以为中国也要实行高房价的政策才能保证经济的快速增长。其实这是片面的，香港作为一个自由港的小经济体，而中国作为一个大的经济实体两者是完全不同的。高房价的危害大家可以从日本的经济发展历史得到见证的，中国不能重复走日本的路了。以中国的广阔腹地来说，也不能实行高房价的政策，也没有这个必要。到现在还有很多人对高房价持乐观的态度，这是低估了决策层的意志了。现在中央的政策已很明显，千万别把政策当儿戏。房价关乎民生，只有改变那种高房价的认识，中国的经济才能更好更快的发展。住房的第一功能就是为了居住，离开这一基本常识去判断分析就难免会有差错。经济要扎根于民生才能有持久的发展动力，房地产只有走大众化的路才能更有发展前途，所以房地产企业要想获得更大的发展空间，应该将目光转向平民化的住宅项目。那么如何解读现在中央的房地产政策。不同的人会有不同的看法，甚至有些人以为此举将重创中国的经济，这种想法未免小看中国领导人的智慧了。作为决策层，在出台每一项政策时都要从各方面考虑的，平衡利弊得失。房地产作为一个国家的经济支柱，其推动经济发展的作用是不可忽视的。现时中央出台的房地产政策并非为了打击房地产，而是为了房地产业更加健康的发展。中国的房地产市场是巨大的，如果房地产企业能够提供更多的质优价廉的住房，这样就能推动更多的有效需求了，那就更能促进经济的快速发展了。现时中央出台政策推出更多的经济适用房，其用意就是引导房地产企业去建设更多的普通住房。所以从这一点来看，中央出台这些政策后，中国的房地产不但不会受到打击，并将会有一个快速的发展。另外，中央的政策意图还在于控制金融风险，这可以从当年日本的高房价结果看到的教训。以中国众多的人口来说，房地产的发展空间是巨大的，但这并不意味着中国会走高房价的发展道路。还房产以居住的原本功能，大力发展大众化的住房，这样产业的空间就可以大拓展了。如果不能顺应这一市场需求，高房价总有泡沫破灭的那天，金融危机就会迟早都会发生。美国的次债危机并非是由于房地产发展过度，而最根本的原因就是金融创新过度。所以不能以美国的次债危机作为中国要发展高房价的佐证。所以从这一点说来，现在的房地产板块的调整是不可避免了，至于什么时候才能走出低谷，那要看上市公司经营模式转变的速度。只有顺应上层的政策才能获得更大的发展空间，这是一种国家意志的体现。在事关大局的情况下，也只有从大局出发才能获得发展。三、国家政策影响及风险（一）政策风险分析近年来，国家出台了一系列的政策法规，利用行政、税收、金融、信贷等多种手段从土地供应、住宅市场的供给与需求等各个方面对房地产市场进行控。从未来发展趋势来看，国家对房地产市场的宏观调控将成为行业的常态。如果公司不能适应宏观调控政策的变化，则有可能对公司的经营管理、未来发展造成不利的影响。1、产业调控政策的变化2007年3月，国务院政府工作报告首次提出要形成具有中国特点的住房建设和消费模式并且提出房地产业应重点发展面向广大群众的普通商品伍房，11月，廉租住房保障办法、廉租住房保障资金管理办法及经济适用住房管理办法相继出台。在政府加强对房地产调控的情况下，房地产市场将形成保障性住房体系和市场化住房体系并存的局面。新的调控方向将带来房地产业的变革，冲击房地产市场的竞争格局，从而为公司的生产经营带来一定的不确定性。2、对住宅供给结构的宏观调控自2008年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到地区或项目开发建设总面积的70%以上。上述政策的贯彻实施将对房地产市场的供给和需求结构产生深刻的影响，从而对公司的市场开发能力提出了更高的要求。3、税收政策变化的风险政府的税收政策，特别是土地增值税、企业所得税等汉寸房地产行业有特殊要求，其变动情况直接影响房地产开发企业的盈利和资金流情况。国家已经从土地持有、开发、转让和个人二手房转让等房地产各个环节采取税收调控措施，若国家进一步在房产的持有环节进行征税，如开征物业税，将可能影响商品房的购买需求。特别是投资性和改善居住条件的购房需求。这将对房地产市场和公司产品的销售带来不利影响。4、土地调控政策的风险近年来，国家从土地供给数量、土地供给方式、土地供给成本等方面加强了对土地的宏观调控。土地政策的调整明确地指向了房地产开发商。预计未来国家将继续执行严格的土地政策，耕地保护的红线不会放松，这可能导致城市扩张受到限制，土地出让总量减少，由于土地是开发住宅的必需资源，这对于未来的市场供求将产生重大影响。同时，土地增值税清算政策的严格执行可能降低公司利润，收紧公司现金流。5、金触调控政策的风险继2008年全球金融危机中大幅上调银行准备金率之后，08年下半年开始到09年年末，央行、财政部开始在审慎监管下放松金融政策。作为“政策市”的房地产企业应该对可能的金融政策风险做好充分准备。然而，从2010年年初开始，由于预期通货膨胀，物价上升压力开始加加大，央行进行了7次准备金率的调整以抑制经济过热。特别是从2010年10月份开始，央行连续5次上调银行准备金率，开始执行新一轮的从紧货币政策。对存款准备金的调整，提高了开发商的信贷难度，对大量依赖信贷资金的房地产企业带来较大影响。上述金融调控政策的变化需要公司具有更强的资本实力和更宽的融资渠道，并对公司资金的运用效率产生了影响。银行按揭贷款利率的上升和第二套房首付比例提高将会在一定程度上提高按揭购房的融资成本，增加购房者的按揭货款还款压力，将可能增加住宅市场的观望清绪，从而对公司产品销售产生不利影响。四、财务状况分析（一）、偿债能力分析表3 万科A偿债能力分析2007200820092010前三季度流动比率2.152.732.312.34速动比率0.660.670.740.54现金比率0.240.280.40.24现金流量比率（%）-49.58-38.9-2.99-46.24资产负责率68.6270.7869.9978.92从上表得出，保利地产的偿债能力具有以下特点：1、流动比率、速动比率从数量上说，公司08年流动比率最高，而速动比率逐渐增大。08年流动比率高可能是因为08年楼市行情下降，预售楼款减少、规模有所下降，使得非流动负债减少，流动负债中预收款和一年到期的非流动负债的减少影响了企业的短期偿债能力。但从横向上分析，公司的流动比率、速动比率都高于行业平均水平，这表明公司的短期偿债能力处于行业中上水平。从数量上来看长期借款占据了负债的43.52%左右，这会潜在的加大企业短期偿债的压力，从而影响公司的短期偿债能力，而且保利地产在现金流上存在一些潜在的问题，可能也是由于保利是用借来的钱进行投资，这也加大了企业的偿债能力。2、现金比率、现金流量比率由于房地产行业存货所占流动资产比例过大，应收账款账龄比较长，因此现金比率和现金流量比率是衡量短期偿债能力的更好的指标。保利地产的现金流量比率一直是负数，并且绝对值的数值很大，09年的绝对数数值最小，之所以出现09年的情况，分析现金流量表，不难发现保利地产09年的销售商品、提供劳务收到的现金将近是08年的2.6倍，使得经营活动现金流量净额大幅度增加，最终使得现金流量比率的增大，09年出现这种情况的原因可能是公司09年末预收款达298.3亿，按照本期15.3%的净利润，则潜在业绩达到45.7亿元，合1.30元/股。09年销售产品成本未有大幅度提升，预收部分潜在净利润存在上升趋势，使得现金流入大幅度的增加。10年前三季度的指标反映出保利地产仍然保持着低的现金流量比率，10年跟09年比较在购买商品、接受劳务支付的现金的项目中大于了09年使得其经营活动现金流量小于了09年。根据前三季度，不难推测10年保利地产仍然会保持绝对值的数值高的现金流量比率。这种现金比率以及经营活动现金流量比率降低了短期偿债能力，增加了公司短期偿债的风险。而且通过横向比较，公司的现金比率和现金流量比率已低于行业平均水平很多，这表明公司的短期偿债能力欠佳，在整个房地产行业中，虽然保利地产的净利润排名靠前，但是由于公司近几年的规模扩张的很快，导致管理费用、收购费用等一系列费用大幅度增长，并且大量的借债，严重影响到了公司的现金流情况，使得保利地产的短期偿债能力受到很大的制约。3、资产负债率从数量上看，07-09年的资产负债率变化并不大，但一直都处于较高的水平，这表明公司的长期偿债能力是有限的，而10年前三季度的资产负债率较09年上升了12.76%，通过查看资产负债表的变动我们发现这主要是由于预收款项和长期借债的增加所导致。预收账款的大幅度增加与房地产的销售方式有关，预收了大部门的房款，然后再交付用房。表4 保利地产偿债能力分析（%）2007200820092010前三季度流动比率1.961.761.911.65速动比率0.590.430.590.52现金比率0.350.310.340.29现金流量比率-21.4-0.05313.6-1.11资产负债率66.1167.446773.75从表上看，万科的偿债能力具有以下特点：1、流动比率、速动比率从数量上说，公司07-10年前三季度的流动比率、速动比率都出现了波浪形的趋势，即08、10年出现了下降。通过分析，我们可以发现是由于07年预售楼款的增长、规模扩大、备用金增加等原因所导致预收账款和一年内到期的非流动负债分别增长114.7%和586.58%造成的，流动负债中预收款和一年到期的非流动负债的快速增加影响了企业的短期偿债能力。09年是因为08年金融危机以及股市楼市的低迷，09年开始了复苏，因此规模较08年有了大幅度的上升。但从横向上分析，公司的流动比率、速动比率都高于行业平均水平，表明公司的短期偿债能力处于行业中上水平。但从质量上来分析，万科的应收账款中，长期无法收回的应收款会大大减弱企业的短期偿债能力。一年至两年到期的长期负债占得比例高，会潜在的加大企业短期偿债的压力，从而影响公司的短期偿债能力，再者公司有担保的余额也会降低公司的偿债能力。但从流动负债的结构来看，公司短期借款占流动负债的比例不高，不错在大额的短期借款和应付票据，这使得流动负债到期支付的弹性较大，而且流动负债中国，预收账款所占比例较高，这样在一定程度上提高了企业的短期偿债能力。2、现金比率、现金流量比率公司07-10年的现金比率跟流动比率速动比率变化方向一致，值得关注的是现金流量比率的较大的变化。在07、08年万科的现金流量比率均为负数，可能是因为这两年房地产开发企业总体资金来源减少，资金趋紧，负债率上升，部分过度扩张的企业面临资金链的问题，万科也面临现金流的压力，并且07、08年相应的房地产政策出台，土地价格的上涨，房地产出现了“现金荒”的情况，风险也加大了。在08年万科也进行了调整，降低了售房价格，增加了现金流量，保证了现金流量比率的上升。09年市场又重新开始活跃，万科成为房地产行业转暖的受益者，现金流尤为增长迅速。10年国家的强制调控措施，又对房地产行业造成了很大的影响，而且现在的高房价，人们需要的支付水平也增加了，人们购房的需求有所下降。很多购房者是为了投资或炒房，因此万科的现金流又再次受到影响。现金比率和现金流量比率的不稳定反映了短期偿债能力的不稳定，房地产公司受市场影响大，市场好时，偿债能力强，市场不好时，偿债能力弱。而且，通过横向比较，万科的现金比率、现金流量比率也已低于行业平均水平，这表明公司的短期偿债能力欠佳，在整个房地产行业中，万科的净利润是排在第一位的，万科也在近几年扩张规模，影响了公司的现金流情况，万科的短期偿债能力受到影响和制约。3、资产负债率从数量上看，公司的负债率基本是持上升的趋势，这表明公司的长期偿债能力有所下降，通过查看资产负债表的变动，我们发现这主要是由于负债的增加所致。短期借款在10年前三季度就增加了2倍左右，并且出现了交易性金融负债，预收账款也大幅度的增加，一年内到期的非流动负债增加使得10年比09年的负债高了51.09%。即使资产10年高于09年但也不足以弥补负债的增加。资产负债率的上升也降低了公司的长期偿债能力。4、对比分析经过以上单独分析，不难发现保利地产和万科总体走势是大致相同的，但是在具体的数值上还是有较大区别的。保利地产的流动和速动比率都高于万科，并且变化的方向相反，这可以从各自的资产负债表中流动资产各项数据中发现，存在主要差别的是货币资金、存货、应收票据。保利地产和万科在房地产市场近几年的针对方向有所分歧，面对土地价格的上升，万科更倾向于二、三线城市，而保利则主要采取多次在土地市场出手，激进的扩张。但是现金比率相差不大说明两家公司的1元流动负债的现金资产偿债保障基本相同。万科与保利采取的方式不同，万科更为谨慎，这可能是与公司存货增长不快有关的，万科选择的主要是大多位于房价上涨较少、自住需求占主导地位的二、三线城市，新增项目的平均楼面地价也有所下降。而保利则更为激进，在行情好转时在土地市场多次出手。因此保利地产比万科A的盈利幅度更大，但是并没有万科稳健。资产负债率两家公司也差距不大，说明两家债务偿付安全性的物质保障程度几乎一致。对于现金流量比率，是两家公司差距最大的，保利地产一直是处于较大的负数这与保利地产的投资运营策略有关，并且与保利地产的现金流有关，负的较多说明对于流动负债而言，经营活动的现金流量一直是负值，在市场的反应应该房地产企业的现金流量应该为较大的正直，保利之所以出现这种现象，可能是因为保利借债较多，这也给保利地产带了很大的风险，相当于保利是在借钱买地建房，而不是用盈利额。因此即使保利地产在回报率上高于万科，但是其内在的巨大风险也是要值得人们注意的。对于万科，表现的就更加稳健些，作为地产商大量借款是不可避免的，但是万科基本上保持了现金流量的稳定，对于市场的反应更为保守和谨慎。因此根据对比可以发现，万科的偿债能力应该是高于保利地产的。（二）、资产经营能力比率1、经营能力分析（资产效率）分析（1）总资产周转率图1 资产周转率分析从以上指标变动可以看出，万科的总资产周转率从07年到08年下降幅度较大，从08到09年趋于平稳。07到08年下降0.11的原因是受全球金融危机影响，公司营业利润由7,652,897,499.73下降到6,364,789,552.07造成的。而08年到09年总资产由119,236,579,721.09增长到137,608,554,829.39，营业利润也增长到8,685,082,798.00，整个公司运行还算良好，销售业绩良好。保利的总资产周转率在07到09年比较平稳，而且还有上升的趋势，但整体水平始终低于万科的，而且在万科资本周转率下降幅度很大的07到08年居然有一定幅度的上升，原因在于其2007 年底高比例的已售未结金额，使公司结算面积和结算收入同比增速保持较高增幅，营业收入增长幅度达91%。（2）流动资产增长率图2 流动资产增长率分析如图所示，万科的流动资本周转率依旧是07到08年下降幅度较大，到09年趋于平稳。而且07年到08年万科流动资本从95,432,519,188.17增加到113,456,373,203.92，增长幅度基本和总资产增长幅度一致，所以流动资产周转率的跌幅也和总资产周转率的跌幅差不多。同样的，08到09年的流动资产资本周转率变动幅度和总资产周转率的变动幅度一样。保利的流动资产周转率保持在一个比较平稳的水平，有上升的趋势，但整体水平同样低于万科的。保利应该注意盘活所有现金，提高资产的运用效率。（3）存货周转率图3 存货周转率分析存货周转率比值越高，说明存货周转速度越快。图中万科07到08年的存货周转率比较大幅度的下降，说明它的存货在逐年增加，或者是存货的增长速度快于主营业务成本的增长速度，这样不仅耗费存货成本，还影响公司的资金周转。08到09年又有一定的上升，应该是受金融危机影响的房市有回暖的趋势，市场需求增加。保利的存货周转率虽然整体低于万科的，但是07到09年呈逐年上升的趋势，说明该公司注意了进货和销货的关系，使存货的占用水平逐年下降，从而增强了企业的应现能力。特别在全球金融危机的影响下，在判断形势发生转变的情况下，公司灵活应对市场变化，较好的控制了存货规模。报告期末，公司存货余额401.96 亿元，同比增长43%，增幅较07 年的149%有较大下降；存货/营业收入比从2007年的346.07%降至258.99%；存货周转率较07年的0.063微升至0.067，绝对值仍然偏低。存货/资产总值比从07年的68.67%升至74.95%，比重也有所上升。总体来讲，公司的存货控制取得了一定成效，但仍有待进一步提高。（4）应收账款周转率图4 应收账款周转率分析首先要说明应收账款周转率有一定的适用范围，在一些特殊的行业和公司中，指标有可能偏离正确的方向。第一是可以使用大量分期付款结算的行业，比如房地产业；第二是季节性企业使用这个指标时不能反映实际情况；第三，大量使用现金结算的销售；第四，年末大幅度销售或者年末销售大幅度下降。万科07到08年应收账款周转率从57.79下降到45.86，在09年又达到59.76。说明万科已渐渐摆脱全球金融危机的影响而重回正轨，没有让过多的资金呆滞在应收账款上。保利在07到08年应收账款周转率增长幅度达78%，十分惊人，应收账款从07年的175,251,336.71增长到205,546,112.20，占总资产的0.38%，销售收入增长达91%。出现此情况的原因是其2007 年底高比例的已售未结金额。而到09年的跌落也在情理之中，因为已售未结金额占营业收入的比重也大幅下滑至89.47%。2、费用控制万科方面：表5 万科应收账款周转率分析项目2007年2008年2009年2010前三季度营业收入35,526,611,301.9440,991,779,214.9648,881,013,143.4922,380,429,859.16营业成本20,607,338,964.4425,005,274,464.9134,514,717,705.0013,696,153,473.17营业利润7,652,897,499.736,364,789,552.078,685,082,798.00