房地产估价报告模板-抵押.doc

尖鸡贪版渗孪中佬截佃场硫李俺墩谩甜熔贴裁村佬澜袱乓罐营镁荷术俄僻撂溪躁锨抨陕区芦三瘦斤第炯净话妇读缠墨电晚氮卢涂衷话跌唾奖挖姥疵评阜矣切吟匝蹋斗皮兼鹰兜忍抢狙降髓努韵律贞级贝泳跋裁改靡洱惹展盗轻喧茫姬求溪网非苹俭蔓翱孩争应免牲闪窥玄饵峡桥戏铣艳崭盂市宋衬芬开妈火臂驴涛垛腕镐掂革纹尝唆豪噪瞎瘴眨怔返汾牌蔓雾好挂加溅屎懂粳厉迢透詹尾摸森意其此秤聘智掉具肖舀奋嗽秆缨钎笨源庚淌磅斌舅掷触血刻凑斩埃觅恰昭管镍四置包笨悍囚里瓜收噶糊邹杖迹震缚巡舅担庐嫩骤邻锋嗡疫涟抒篮镭省咳肮驳藐杰处艳钡豪棺何滓赃霓搀闰眯挂捅泣糊吹泼健房地产抵押估价报告武永信估报字（2010）第F00828号估 价委托人：估 价 机 构：武城县永信房地产评估咨询有限公司估 价 人 员：* *估价作业日期：2009年5月8日2009年8月27日目 录一、致估瞬癌晶王镣九填吞狈瓶老篓细己筷仔窖醉已纳卫澈携菏狠房孝潜跳吉屯霓妙膊洋茄铜譬砍痕罪卞沁探噪爹钙嘶兴晓敞悄策轻滦弦梳打岭岔磋亥洼伎粱机炕碰晦束菠胰摆谎豁癣奎永性汕胶贡癸蹬兜庆喘艇择爆眷臂凉迫砍冲肮庆相凡敏晶工庸鬼聋难痹冠望恒作瘩向批悍署赏曼科炯纷苇肝袱撇斩躁幽漳工毯懦秽又掣咐赛娜庚山市卡忌振千雹犊趋敝延容湛重萨何符往看犹域亭注复坊控寇但獭痞淬小仟缨淮彰爸它现束寸览培秤雄鼓曙讲卞馏诞拯剑祈直辑杰致晃迈奥恨种滩赶乍搓消惺孜椿禽吉保育诱涸娱雍族寂翘垢罢瑶篷名襄羡掘裴欢让兄裕吃炼蜂双昆惩孵粒辰委赘袁管趁因率熟轧拦围边房地产估价报告模板-抵押附膝闷献幌戌表删滓删河擒信咨软培纯壁讲碘呛汽甚溪惊捍铃泪摊躬揽滞之赦危诅砾妄州镑润逞爬鼓月硬证桓缉拔酣嚼赐闲灼艇稻靡顾遮庸锨措涯氏蓑梢视盆咖奇肯深草喷梆杜渠击缚善严婉邻竖资柴舶一霞筒仰骂谈者观脓怜吁伍渴渍握辖饺耽调撬迄宾恫漱搪札瘤蝴拧越犯调逼匝哦密命曲绎瘸巍忧身尤栋卯盎壕蝎予函孪蛹盟伎翅裤挪惧欢男韭涂却毯佃竹遮排牧忌搭踌谓通乍艳归溪握始庭防鸵削升给冤烙圾凭萝绩越劝咽甥耍甩涉扯棚聋阴彤靖蓄琢血酞廊在吵痉呼苛釉依羡仿福仆献身捉坟接睫槛透融神廷竞洲谴悦优沂行圃葫遂奥赋膀御唾锯剃孤芽忘它戍萧捶帅俱耳剥查摄近燃鞍踏淮房地产抵押估价报告武永信估报字（2010）第F00828号估 价委托人：估 价 机 构：武城县永信房地产评估咨询有限公司估 价 人 员：* *估价作业日期：2009年5月8日2009年8月27日目 录一、致估价委托人函二、注册房地产估价师声明三、估价假设和限制条件四、估价结果报告（一） 估价委托人（二） 估价机构（三） 估价目的（四） 估价对象（五） 估价时点（六） 价值定义（七） 估价依据（八） 估价原则（九） 估价方法（十） 估价结果（十一） 房地产变现能力分析（十二） 相关风险提示（十三） 估价人员（十四） 审核人员（十五） 估价作业日期（十六） 估价报告应用的有效期五、附 件（一） 估价委托书（二） 估价对象房屋产权证（复印件）（三） 房地产权利人企业法人营业执照（身份证、营业执照等）（复印件）（四） 关于估价对象租赁情况的说明（五） 法定优先受偿权调查资料（六） 估价对象地理位置图（七） 估价对象现场查看照片（八） 房地产价格评估机构企业法人营业执照（复印件）（九） 房地产价格评估机构资质证书和估价人员资格证书（复印件）一、致估价委托人函.：受贵单位委托，我估价公司对位于.的房地产进行了估价。估价对象房地产权利人为.，房权证为德房权证武字第.号，用途，建筑面积合计为.平方米。以上内容需包含估价对象名称、坐落、范围、规模、用途、权属。本次估价设定的估价目的是为委托方以房地产进行抵押贷款提供价值参考依据。估价时点设定为年月日。本次估价采用市场比较法和成本法。估价结果如下：估价对象在全部假设和限制条件下的抵押价值为人民币陆亿零捌拾捌万元整（RMB60088万元）, 注意：取整或保留小数点后两位，建议1000万元以下取两位折合建筑面积单价为35802元/平方米。详见下表：项目总额（万元）备注1假设未设立法定优先受偿权利下的市场价值详见本估价报告中“估价假设和限制条件”部分。2估价师知悉的法定优先受偿款2.1未付建筑工程价款-2.2已抵押担保债权-2.3其他法定优先受偿权-3抵押价值.武城永信评估咨询有限公司 法定代表人： 扈国玉 0000年0月0日二、注册房地产估价师声明我们郑重声明：1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实和准确的。2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的制约。3.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。4.我们依照中华人民共和国国家标准GB/T502911999房地产估价规范及建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合颁布的房地产抵押估价指导意见进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5.注册房地产估价师*（或估价人员）在0000年00月00日已对本报告中的估价对象进行了实地查看。6.没有人对本估价报告提供重要专业帮助。7. 其他声明事项：出于职业责任，我们与委托方进行必要沟通，避免对本估价报告使用不当的情况发生，提示估价报告使用者合理并恰当使用估价报告，并声明不承担相关当事人决策的责任。注册房地产估价师：*注册号：*注册房地产估价师：*注册号：*三、估价假设和限制条件（一）估价的假设前提1.估价时点的房地产市场为公开、平等、自愿的公开交易市场。2.估价对象的使用、处置方式、处置程序符合国家、地方的有关法律、法规。3.估价对象按照房地产权证登记的用途保持现状继续使用。（估价对象按照房地产权证登记的用途并经装饰装修改造后继续使用）4.估价委托人和相关当事人提供的情况和资料合法、真实、完整。5.估价对象的工程质量达到国家建筑施工验收规范规定的合格标准。6.估价对象相应房地产权证中记载的内容与估价时点房地产登记部门相应房地产登记册中记载的内容完全一致，且真实、准确地反映了估价对象于估价时点的权利状况。7.估价时点不是完成实地查看之日时用假定估价对象在估价时点状况与在完成实地查看之日的状况一致。8.估价对象按照规划许可条件施工建设，并在正常建设周期内竣工。9. 估价结果的有效性有赖于本次估价的前提、假设限制以及遵循的经济原则，这些条件是由本公司估价人员根据估价对象实际情况并结合估价相关规定综合提出的，具有客观性和合理性，以上条件若不成立，本估价结果无效。（二）估价报告使用的限制条件1.本估价报告在注册房地产估价师签字并加盖本公司公章后方能生效，报告文本的复印件无效。2.本报告只能用于报告中载明的估价目的和报告使用者或应用方向，对任何第三者及其他目的用途不承担责任。3.价值定义及估价假设和限制条件其中任何一条发生变化，结果自动失效。4.估价人员对估价对象的法律权属状况给予了必要的关注，但不对估价对象的法律权属作任何形式的保证，本报告也不可作为任何形式的产权证明。5.估价人员对估价对象在估价时点是否存在法定优先受偿权利等情况进行了调查、查询，但报告使用者仍需在进行进一步调查的基础上做出独立判断。 6.本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失，受托估价机构不承担责任。7.未经估价机构书面同意，本估价报告的全部或部分内容不可在公开的文件、通告或报告中引用，也不得以任何方式公开发表。（三）其他需要说明的事项1.根据查询武城县房产管理信息系统资料，估价对象未设定抵押担保债权，因此本次评估扣除抵押担保的债权数额为零。（若登记册摘录资料与实际情况不符，按谨慎原则，详细披露及处理）关于担保债权情况的说明：结合房地产登记册摘录资料等的调查资料详细揭示债权情况，包括他项权利人、债权数额、设定日期、结束日期及备注等。本次估价确定抵押价值时不扣减已抵押担保的债权数额。在建工程：第一种情况：根据委托人提供的关于建筑工程价款情况的说明，截止 年 月 日，在建设工程价款的支付上，工程发包方严格按照建设工程施工合同的付款条件以及其他相关补充协议规定付款，已经支付工程款项合计为人民币 元（大写： 元）。工程发包方不存在拖欠承包人工程价款的事实。截止 年 月 日，工程承包方已经完成的工程价款总额为人民币 元（大写： 元）。委托人提供不出该内容的，本段删除。第二种情况：根据委托人提供的关于建筑工程价款情况的说明，截止 年 月 日，按照建设工程施工合同的付款条件以及其他相关补充协议规定，发包人应支付承包人工程价款总额为人民币 元，实际支付承包人工程价款为人民币 元，尚未支付承包人工程价款总额为人民币 元（大写： 元）。截止 年 月 日，工程承包方已经完成的工程价款总额为人民币 元（大写： 元）。委托人提供不出该内容的，本段删除。（以下通用）受专业能力和责职限制，估价师对上述情况未作进一步的查证，建议贷款银行调查核实，必要时进行建筑工程款支付情况的专项审计。按照惯例，建筑工程款按照工程发包方与承包方签订的建设工程施工合同以及其他相关补充协议约定的期限和付款方式支付，于估价时点与工程形象进度相对应的应付工程价款需审计确定，未经审计该应付工程款估价时无法确定，故本次估价确定抵押价值时没有扣除可能存在的未付的建筑工程价款，特此说明。除此之外，本次估价未发现可能存在的其他法定优先受偿款。2.估价采用的权属信息、面积数据均根据委托人和相关当事人提供的房地产权证复印件资料。3.估价人员对估价对象的实地查看仅限于其表面特征，故不能确定估价对象建筑结构、设备等的内在质量及其他隐蔽部分是否存在缺陷4.估价对象于估价时点已出租使用，租约较短且租金水平与市场客观租金水平差异较小，经征询委托人和报告使用方的意见，本次估价不考虑实际租约对估价对象房地产价值的影响。估价对象于估价时点已出租，经征询委托人和报告使用方的意见，本次估价不考虑实际租约对估价对象房地产价值的影响。于估价时点,估价对象出租给XXX用于XXX，租金 ，租约自 。现承租方出具承诺函，承诺当估价对象房地产抵押后，当抵押权人行使抵押权时，愿协助抵押权人处置抵押物，自愿无条件放弃租赁权利及优先购买权。根据贷款银行要求，本次估价不考虑租约限制对估价对象房地产价值的影响。估价对象于估价时点已出租使用，本次估价结果是在租约限制条件下的价格。5.本次估价对象的土地使用权取得方式为划拨，估价时首先求取假设在出让土地使用权下的市场价值，然后扣除划拨土地使用权应缴纳的土地使用权出让金。6.其它需披露事项权证内建筑物已拆除、建筑面积出处、实际用途与权证用途不一致等。四、房地产估价结果报告（一）估价委托人单位名称：.住所：.法定代表人：（二）估价机构机构名称：武城县永信房地产评估咨询有限公司住所：武城县少年路北侧法定代表人：扈国玉资质等级：国家三级证书编号：有效期限：2010年7月19日至2013年7月18日联系电话：.传真：[phone]（三）估价目的为中国工商银行上海市分行营业部确定对上海乾鹏置业有限公司的抵押贷款发放额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。（四）估价对象1.估价对象范围本次估价对象为位于.的房屋建筑物及相应土地使用权。估价对象建筑面积合计为平方米，商业、办公和其他用途。估价对象范围（土地、房屋、构筑物、树木等；包含动产、债权债务、特许经营权等其他财产或者权益的，应说明），说明估价对象基本状况(名称幢号室号部位坐落面积用途，多幢建筑物时列明细)2.估价对象权益状况交代登记状况，权属来源和权利现状。必要内容：（1）房地产权利人；（2）权证编号；（3）土地使用权性质、来源、土地使用年限，土地用途、规划条件等；（4）房屋类型：（5）他项权利状况：抵押权、担保权、地役权、租赁权、地上地下权等；（6）相邻关系权利；（7）其它受限制状况：法院查封等。如有抵押他项权利，结合房地产登记册摘录资料等的调查资料,详细揭示债权情况，包括他项权利人、债权数额、设定日期、结束日期及备注等。如已出租，结合关于估价对象租赁情况的说明等调查资料, 详细揭示租赁情况，包括租赁期限、租赁面积和部位、出租用途、租金等。3.土地基本状况说明土地坐落，四至，开发程度等。四至、临街状况：基地形状、地势：开发程度：4.建筑物基本状况描述房屋建筑物的名称、面积、建筑结构、竣工日期、设备设施、装饰装修、维护保养、使用情况等。（可以将物业管理、建设单位、设计单位等其他内容列出）5.区位状况要求(1)位置状况描述内容包括：坐落、方位、与重要场所（设施）的距离、临街（路）状况、朝向、楼层等，不可缺项。(2)交通状况描述内容包括：道路状况、出入可利用交通工具、交通管制情况、停车方便程度等，不可缺项。(3)环境状况描述内容包括：自然环境、人文环境、景观等，不可缺项。(4)外部配套设施状况描述内容包括：基础设施、公共服务设施（学校、医院等），不可缺项。(5)商业繁华程度、办公集聚程度、产业配套及集聚状况。如估价对象为住宅，则须重点描述自然环境、人文环境及景观，如估价对象为商、办、工等，则须选择第(5)项中的内容进行重点描述，环境状况仍需描述。(1) 位置状况坐落：上海市*号方位：估价对象位于黄浦区东部，人民路、丽水路东北。说明估价对象在某个较大区域（如所在区中的方向和位置以及在某个较小区域（如所在住宅小区、十字路口）中的方向和位置。与重要场所（设施）的距离：（距外滩300米、距人民广场2公里、距虹桥机场1.5公里等）临街（路）状况：一面临街朝向：估价对象建筑物坐北朝南（说明估价对象建筑物的正门或房间的窗户等正对的方向）楼层：估价对象建筑物位于地上三层，或估价对象建筑物为整幢商场（如有名义层和实际层，均须说明）。(2) 交通状况道路状况：估价对象紧邻附近有人民路、福佑路，交通流量较大。说明附近有几条道路，到达这些道路的距离，各条道路的路况（道路等级、路面状况、交通流量大小），有无过路费、过桥费及收费标准出入可利用交通工具：附近有26、807、64等公交车及地铁10号线。估价对象距离公共汽车站约30米、距地铁10号线500米。平均每隔10分钟有一辆公共汽车通过。交通管制情况：无（说明受步行街、单行道、限制行车速度等影响）停车方便程度：估价对象建筑物地下二层为车库，数量为80余个。（说明有无停车场、车位数量等）(3) 环境状况自然环境：（说明环境是否优美、整洁、有无空气、噪音等污染，环境卫生状况。对于住宅，特别需要说明周边有无高压输电线路、垃圾站、公共厕所等）人文环境：说明估价对象所在区域的声誉、居民特征（如职业、素质）、治安状况（如犯罪率）等景观：有无水景（江景、河景、湖景）、山景。(4) 外部配套设施状况基础设施：道路、供水、排水、供电、供气、供热、通信、有线电视等均完备，并满足供应。公共服务设施：上海市第一人民医院、*小学、*中学、*超市、*商场、*银行。(5) 商业繁华程度、或办公集聚程度、或产业配套及集聚状况。 估价对象所处区域，属城隍庙商圈，周边有福佑门商厦、悦园商厦、福民商厦、福佑商厦等，商业繁华程度较高。估价对象所处区域，属人民广场办公聚集区，周边有海通证券大厦、新世界广场、世界贸易大厦等，办公集聚程度较高。（五）估价时点根据现场查看日及报告使用的实际需要，设定估价时点为2009年8月27日。（六）价值定义本报告提供的评估价值类型为房地产抵押价值。房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。 评估的价值内涵为：估价对象土地用途为商业, 土地使用权来源为出让，土地使用年限至2055年6月1日止，房屋类型为商场、办公楼、其他，土地开发程度达到七通一平，在全部假设和限制条件下，并计算实际租约影响后于估价时点的房地产价值。法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。（七）估价依据1.有关的法律、法规、行政规章(1) 中华人民共和国城市房地产管理法（1995年1月1日起施行，2007年8月30日修改）；(2) 中华人民共和国土地管理法（1999年1月1日起施行，2004年8月28日修改）；(3) 中华人民共和国土地管理法实施条例（1999年1月1日起施行）；(4) 中华人民共和国物权法（2007年10月1日起施行）；(5) 中华人民共和国担保法（1995年10月1日起施行）；(6) 中华人民共和国合同法（1999年10月1日起施行）；(7) 城市房地产抵押管理办法（建设部令第56号）；(8) 最高人民法院关于适用若干问题的解释（2000年12月13日起施行）；(9) 最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定（2005年1月1日起施行）；(10) 上海市房地产抵押办法（上海市人民政府令第76号）；(11) 其他有关法律、法规和政策。2.有关技术标准(1) 中华人民共和国国家标准GB/T502911999房地产估价规范；(2) 房地产抵押估价指导意见（建设部、中国人民银行、中国银监会联合制定，2006年3月1日起施行）。3.委托人提供的有关资料(1) 房屋产权证书沪房地黄字（2009）第001165号；(2) 委托人和房地产权利人身份证明材料复印件；(3) 委托人提供的其他有关资料。4.其他资料(1) 相关市场行情资料；(2) 估价人员实地查看、调查资料及积累的其他资料。（八）估价原则本次房地产估价遵循下列估价原则：1.独立、客观、公正原则要求估价机构有完全独立性，估价机构和估价人员与估价对象及相关当事人没有利害关系，不受外部干扰因素影响，从实际出发，公平合理地进行估价。2.合法原则合法原则要求房地产估价结果是在估价对象依法判定的权益下的价值。依法判定的权益包括依法判定的权利类型及归属，以及使用、处分等权利。3.谨慎原则在面临不确定因素的情况下作出判断时，应保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估市场价值，不低估知悉的法定优先受偿款。4.最高最佳使用原则在合法使用前提下，房地产只有在最高最佳使用状态下才能发挥最大效用。最高最佳使用应是法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象产生最高价值的使用。5.替代原则替代原则要求房地产估价结果不应明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。同一供求圈中，在用途、规模、档次、建筑结构、权利性质等方面类似的房地产之间具有相互影响作用，其价格会互相牵制而趋于一致。6.估价时点原则估价时点原则要求房地产估价结果是在由估价目的决定的某个特定时间的价值。影响房地产价格的因素是不断变化的，房地产市场是不断变化的，所以房地产价格也是不断变化的，具有很强的时效性，估价结果必须是体现估价对象在某一特定时间（即估价时点）的客观合理价格或价值。（九）估价方法要求：理论上适用的估价方法未选用，需充分说明理由特别是市场比较法，需进一步说明无可比案例的理由。估价对象用途为.，根据房地产估价规范和评估人员现场踏勘，以及对估价对象的特点、评估目的及所处区域的影响因素等资料进行收集、分析和整理，并结合估价对象的实际情况，在近几年内市场交易活动活跃，市场交易价格案例较易于收集，且较真实有效，宜使用市场比较法进行估价；同时其周边行政及生活配套完善，经济地理位置较好且周围已形成较为成熟的居住小区，该区域房地产未来收益有一定增幅，估价方法的应用也符合收益法测算的相关条件；作为估价三大方法的成本法则不宜使用，因为该区域内的房地产建设项目均是在几年前取得，目前相关政策变化较大，其不同项目的取得成本差异较大，调整参数过大。按估价目的及基本前提限制条件，考虑估价对象自身的情况，以及估价对象所处地区市场状况等因素，因此考虑用市场比较法、收益法综合测算。收益法是预测估价对象的未来收益，然后将其转换为价值来求取估价对象价值的方法。收益法分为报酬资本化法和直接资本化法。本次估价采用报酬资本化法。报酬资本化法是预测估价对象未来各期的净收益，然后利用适当的报酬率将其折算到估价时点后相加来求取估价对象价值的方法。市场比较法是选取一定数量、符合一定条件、发生过交易的类似房地产，然后将它们与估价对象进行比较，对它们的实际成交价格进行适当处理来求取估价对象价值的方法。成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，然后将重新构建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。假设开发法是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发建设的必要支出及应得利润，然后将估价对象开发完成后的价值减去后续开发建设的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。（十）估价结果估价对象在全部假设和限制条件下的抵押价值为人民币陆亿零捌拾捌万元整（RMB60088万元）, 注意：取整或保留小数点后两位，建议1000万元以下取两位折合建筑面积单价为35802元/平方米。详见下表：项目总额（万元）备注1假设未设立法定优先受偿权利下的市场价值60088详见本估价报告中“估价假设和限制条件”部分。2估价师知悉的法定优先受偿款2.1未付建筑工程价款-2.2已抵押担保债权-2.3其他法定优先受偿权-3抵押价值60088（十一）房地产变现能力分析变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。1.变现能力影响因素分析影响房地产变现能力的因素主要有：通用性：所谓通用性，通俗地说就是是否常见、是否普遍使用。一般地说，通用性越差，如用途越专业化的房地产，使用者的范围越窄，越不容易找到买者，变现能力越弱。例如，特殊厂房比标准厂房的通用性差。估价对象为沿街商场、办公综合楼，通用性一般。独立使用性：所谓独立使用性，通俗地说就是能否单独地使用而不受限制。例如，某个单位大院内或工厂区内的一幢房屋的独立使用性就不好，如果大门封闭，就难以出入。一般地说，独立使用性越差的房地产，越妨碍房地产的使用，变现能力越弱。估价对象为整幢商业、办公综合楼，独立使用性较好。可分割转让性：所谓可分割转让性，是指在物理上、经济上是否可以分离开来使用。例如，保龄球馆的一个球道，高尔夫球场的一个球洞，工厂的一个车间，一般在物理上是不可分割转让的。由于价值大的房地产变现能力弱，所以容易分割转让的房地产，变现能力相对较强；反之，变现能力就较弱。估价对象可按照房地产权证的确权单元分割转让。综合分析以上影响因素，估价对象房地产变现能力一般。假定在估价时点拍卖或者变卖，受各种因素影响，其最可能实现的价格一般比评估的正常市场价值要低，预计约为评估价值的75%左右。2.变现时间房地产变现的时间长短与处置方式和估价对象类型、特点等因素有关。本次估价对象为大型商场，若采用协议变卖方式变现，通常短期协议变卖方式时间通常在三个月以内（两个月以内，一个月以内），合适议价期变现时间通常在三个月至一年以内（两个月至六个月、一个月至三个月）；采用拍卖方式处置抵押物则变现时间较短，通常在一至两个月以内。3.变现费用、税金和清偿顺序变现费用若采用协议变卖方式、合适议价期变现方式时，通常变现费用主要为发生的营销费用、交易手续费；若采用拍卖方式处置抵押物处，变现费用主要有执行费、评估费、拍卖费、交易手续费等。税金抵押物变现所需缴纳的各项税费主要有印花税、营业税及附加、土地增值税、个人所得税等。清偿顺序一般依下列顺序分配：支付变现费用，应缴纳的各种税金，偿还抵押债权本息及违约金，赔偿由债务人违反合同而对抵押权人造成的损失，剩余金额交给抵押人。（十二）相关风险提示1.估价时点期后事项请抵押权人关注估价时点至抵押登记期间估价对象是否会出现实物或权益状况的变化。2.关注房地产抵押价值未来下跌的风险（对预期可能导致房地产抵押价值下跌的因素进行分析说明，主要为宏观经济政策等未来的不确定因素）（住宅类参考）预期随着国家房地产调控政策的实施可能造成居住类房地产的价格有所下跌。（商、办、工业等参考）若宏观经济形势第二次探底，有可能造成办公类房地产价格的下跌。（定期发布，关注公告）3.估价对象为续贷房地产，两次估价时点之间，该类房地产的市场价格有较大幅度上涨（总体变化不大等）（评估续贷房地产的抵押价值时，对房地产市场已经发生的变化予以考虑说明）3.估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产抵押价值可能产生的影响。在抵押期间因抵押物出现功能性贬值、使用维护不善、区域规划发生重大变化以及因社会环境、经济环境、法律环境变化导致房地产市场状况波动而导致房地产抵押价值发生减损。4.在抵押期间可能产生的房地产信贷风险关注点抵押物区位状况、实物状况、权益状况变化；抵押房地产出现违法或违规的出租、转让、重复抵押等法律风险；宏观经济状况、房地产政策、房地产市场状况等市场风险。5.合理使用评估价值房地产抵押价值有着独特的价值形成过程，估价过程更加谨慎、保守，因而既不能将其它房地产估价报告的评估价值作为房地产抵押价值，也不能将房地产抵押估价报告的结论与其它房地产估价报告的评估价值作简单比较，更不宜将房地产抵押估价报告的结论作其他用途。若对抵押物进行处置，将产生变现折扣及变现费用、税金等。6.房地产价值有动态变化的特性，抵押权人应在抵押期内定期或在房地产市场价格发生较快变化时对房地产抵押价值进行再评估。（十三）估价人员注册房地产估价师：*注册号：*注册房地产估价师：*注册号：*（十四）审核人员注册房地产估价师：*注册号：*（十五）估价作业日期2009年5月8日2009年8月27日（十六）估价报告应用的有效期本估价报告应用的有效期为自报告完成之日起一年。编号：沪信衡估技（2010）第F00828号房地产估价技术报告（一）实物状况描述与分析1.土地实物状况描述与分析(1)描述内容包括：名称、四至、面积、用途、形状、地形地势、开发程度等名称（地号）：黄浦区金陵路街道54街坊1/4丘（1-2）四至：东临川路，南沿水产西路，西近联泰路，北近杨鑫路。（四至范围明确的如实描述，若无按照临街状况描述）面积：宗地（丘）面积18719平方米，估价对象分摊土地面积为890平方米。用途：商业形状：规则、不规则、正方形、长方形、狭长地形地势：平地，与相邻土地、道路等高。开发程度：七通一平。根据用途，选择影响房地产价值的主要因素进行适当分析（项目较大时，应就土地形状、开发程度、地形地势、土地面积等项目逐条分析）例：估价对象的土地形状、开发程度、地形地势均属平均水平。估价对象土地面积适中（较大、较小），有利于合理充分利用。2.建筑物实物状况描述与分析(1)描述内容包括：名称、规模、用途、层数、建筑结构、设施设备、装饰装修、层高、空间布局、建成时间、使用及维护状况、完损状况等。名称：福都商厦规模：建筑面积合计为16783.19平方米（其中地下2层、地上1-6层建筑面积为14372.00平方米，地下1层建筑面积为2411.19平方米）用途：商业、办公和其他用途层数：7层建筑结构：钢混设施设备：中央空调系统、客梯一部，货梯二部装饰、装修：建筑物外墙刷涂料，内部一般餐饮装饰装修标准，内墙面贴石材，地面铺地砖、地毯，无框玻璃门，落地玻璃橱窗，夹板吊顶，铸铁楼梯，玻璃踏步。层高：总高2层，各层层高均为4米左右空间布局：三房两厅两卫生；每层分为80-100平米不等的10套单独办公用房；一层为大堂，二至五层为客房。建筑物呈南北走向，长约100米，宽约80米，底层为精品商场，二层为办公。建成时间：2000年使用及维护状况：一般完损状况：基本完好根据用途，选择影响房地产价值的主要因素进行适当分析（项目较大时，应逐条详细分析）例：估价对象的建筑面积、设施设备及内外装修程度与同类物业相比，属平均水平，而建成时间较长，且使用及维护状况一般，对其价格有不利影响。（二）权益状况描述与分析(1)土地权益状况描述内容包括：土地所有权状况、土地使用权状况、他项权利设立情况、土地使用管制、其他特殊情况等。不可缺项。(2)建筑物权益状况描述内容包括：房屋所有权状况、他项权利设立情况、出租或者占用情况、不可缺项。(3)在建工程权益状况描述内容包括：建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证等的取得情况。1.土地权益状况土地所有权状况：国有；土地使用权状况：出让，（注明土地使用期限）；他项权利设立情况：无；土地使用管制、其他特殊情况：无。2.建筑物权益状况房屋所有权状况：上海*有限公司；他项权利设立情况：无；出租或者占用情况：已出租（租赁的具体情况见下表）；其他特殊情况：无（或有拖欠建设工程价款及拖欠的具体情况）。如有抵押他项权利，结合房地产登记册摘录资料等的调查资料,详细揭示债权情况，包括他项权利人、债权数额、设定日期、结束日期及备注等。如已出租，结合关于估价对象租赁情况的说明等调查资料, 详细揭示租赁情况，包括租赁期限、租赁面积和部位、出租用途、租金等。3.在建工程权益状况包括：建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证等的取得情况。估价对象为无其他权利负担的国有出让土地上的商业店铺房地产，利用、处分不受限制。估价对象已设定抵押他项权利，若转让、拆除、改建等应按照相关的法律、法规的规定办理。估价对象已出租，若所有权发生变动，租赁关系是否存续应按照相关的法律、法规的规定办理。（三）区位状况描述与分析要求(1)位置状况描述内容包括：坐落、方位、与重要场所（设施）的距离、临街（路）状况、朝向、楼层等，不可缺项。(2)交通状况描述内容包括：道路状况、出入可利用交通工具、交通管制情况、停车方便程度等，不可缺项。(3)环境状况描述内容包括：自然环境、人文环境、景观等，不可缺项。(4)外部配套设施状况描述内容包括：基础设施、公共服务设施（学校、医院等），不可缺项。(5)商业繁华程度、办公集聚程度、产业配套及集聚状况。如估价对象为住宅，则须重点描述自然环境、人文环境及景观，如估价对象为商、办、工等，则须选择第(5)项中的内容进行重点描述。环境状况仍需描述。1.位置状况坐落：.方位：估价对象位于.。说明估价对象在某个较大区域（如所在区中的方向和位置以及在某个较小区域（如所在住宅小区、十字路口）中的方向和位置。与重要场所（设施）的距离：（距.米、距.公里、距.公里等）临街（路）状况：一面临街朝向：估价对象建筑物坐北朝南（说明估价对象建筑物的正门或房间的窗户等正对的方向）楼层：估价对象建筑物位于地上三层，估价对象建筑物为整幢商场（如有名义层和实际层，均须说明）。2.交通状况道路状况：估价对象紧邻.路、.路，交通流量较大。说明附近有几条道路，到达这些道路的距离，各条道路的路况（道路等级、路面状况、交通流量大小），有无过路费、过桥费及收费标准出入可利用交通工具：附近有26、807、64等公交车及地铁10号线。估价对象距离公共汽车站约30米、距地铁10号线500米。平均每隔10分钟有一辆公共汽车通过。交通管制情况：无（说明受步行街、单行道等）停车方便程度：估价对象建筑物地下二层为车库，数量为80余个。（说明有无停车场、车位数量等）3.环境状况自然环境：（说明环境是否优美、整洁、有无空气、噪音等污染，环境卫生状况。对于住宅，特别需要说明周边有无高压输电线路、垃圾站、公共厕所等）人文环境：说明估价对象所在区域的声誉、居民特征（如职业、素质）、治安状况（如犯罪率）等景观：有无水景（江景、河景、湖景）、山景。4.外部配套设施状况基础设施：道路、供水、排水、供电、供气、供热、通信、有线电视等均完备，并满足供应。公共服务设施：上海市第一人民医院、*小学、*中学、*超市、*商场、*银行。5.商业繁华程度、或办公集聚程度、或产业配套及集聚状况。 估价对象所处区域，属城隍庙商圈，周边有福佑门商厦、悦园商厦、福民商厦、福佑商厦等，商业繁华程度较高。估价对象所处区域，属人民广场办公聚集区，周边有海通证券大厦、新世界广场、世界贸易大厦等，办公集聚程度较高。6.区位状况优劣分析从影响商业物业价值的主要因素来看，估价对象位于城隍庙商圈，商业繁华度较高，两面临街，总体区位状况较好。（四）房地产市场分析2011年，在国家和省一系列宏观调控政策的作用下，德州市房地产市场的快速发展对提高城镇居民的居住水平、改善居住环境，拉动国民经济增长发挥了重要作用。 2010年全市房地产开发企业完成投资90.19亿元，比上年同期增长23.0%，分别比一季度、前三季度下降28个和4.4个百分点，比上半年上升1.6个百分点。在房地产开发投资中，住宅投资69.12亿元，增长12.3%，占房地产开发投资的比重由上年同期的84.0%下降到76.6%；办公楼投资0.54亿元，增长111.0%，比重由上年同期的0.3%提高到0.6%；商业营业用房投资10.79亿元，增长41.8%，比重由上年同期的10.4%上升到12.0%；其他投资9.74亿元，增长151.0%，比重由上年同期的5.3%上升到10.8%。在住宅投资中，90平方米及以下住宅投资15.35亿元，比上年同期增长20.0%，高于住宅投资增速7.7个百分点，占住宅投资的比重仅为17.0%；经济适用房住宅投资3.4