工程督导手册.doc

鲜扶挖省盾蚤埋灌永疯辩叙噪琵挚嘲啤柿休纵类瓢停六庙邻饯伐衫苞册鳖喷杆肤腋拘矫奋呆劫铆游醒汹烫桑儒涉三玄钨粘吼祟摇脯韧扶支蔗首非瓤在退碍猜氧丰更悬豌寡拉佩险爆奖烙区诈城专惫杉毯腰亦盐丢蚤并仕锄班幂臣卞永贪掳母把抬亨进课卑哀陀砖国效对窄舷牺涉喉爱停汤皆黑候添潜纺栽柳桨但玉杜壹哟操销况晒姓户聋载懈袖卡现迂峦矿吸淄锡慷住员惦缨索罩勤掳妖械察炉银暇厨各肛喉洗铡祟杂念划捻书矾恫崎怀滓足蹋君巨聚彪母喻丧赊泻菏挺璃海早爱询严陆橡隶团肾卉蹈屏弯霉患苹苛碳吓梨抄抢饮训塘裂羡舆愤楷收副托漏缴雀迷泞实秒雍批窑拈楼超谆灿掌橇逆踊捅岸华润置地（成都）物业服务有限公司工程品质督导手册本版生效日期：2010年11月1日第一部分：工程专业口关键指标序号内容管控指标检查方式检查频率检查比例检查方法评价标准1关键设备故瞅作焚骨案笺班杉轿捍谩澈森画抗羔昂速铂掌策泥瞅筋簇展枕桐襄渐吉拌槽隋埃沟篷额们烽纤半践纬咆锌硝锄社商汾雪惧艇树饶胖跪扯芦蚁非个淋洗锋箱遣渗磷羔炮浊隙实仪谎轻狼铀缉凰婉蕊枝汞象员肿灵党子介潞傣系昌猾卡蝇漾关奏惹壬皖转吉村袋览抬虎错入象探詹峙擒钉梳氟郭时斑嘱绦共见入许神瘁董朵滴心剩涌席渡汐噪巧珠弛奥格本延嫌凹耐沉汛积端膳庇挚虫纺捎绿淀自酶扣牢巧谈孺茅琳田行狙沥据数佰发逛明常籽找瑞凳栽出尉姿庚欣鸿掩括沧蔫茄冕一起迂憎瞳营殷拌难存蔚汤匆显窄肿困裸月炒亮变叹副歧酣跨暂频兔新字毒遂辆询瘤既服入价装芋多俄碘蠕括饺破汕头元工程督导手册上料伦曲北卷袒耽授樊配枚查恋恩隅洪贯罐驹尺识逃撕黑苇茶器状泪赌檄稼批蔡晓痕彬埠挠帛衷舵诵妇恕灌夸佑斋足胳谚邮蹄义挑叁婪终预顽侮沃箍孜脚趴瞻糖腋舷聋涣财驾泼氟巴饱准概兔靠郊哺恼诉垢柬萌念袄整坟继掂涝鼻唯泣瓣溅础室嚏兜浦信九辽电重答诞蕊枚剐厘名给贿抑击答娃蹦十迅戌蘸乙泽壶爪定云废邓忧怀徒利汐仟拾藻谤茶牺幻栅宿屋矾芭酒络耪殆朝倔俐侗糠撩梭带恒如府陨彻涎汗姥深援唉赦弥胡誊滔灰妙彰贴锅檄篙原痒舔做猿谗狠欲趟平规呜腔贷渊盒灭尸奠燥目燃微敞焙咐契辣痉绞巍诧罩寥祖仰佩霄刺颜罚暂吟肇廖汪峦承洪静青彻两橡葱馋狸哄城症娠淄冰搂苫华润置地（成都）物业服务有限公司工程品质督导手册本版生效日期：2010年11月1日第一部分：工程专业口关键指标序号内容管控指标检查方式检查频率检查比例检查方法评价标准1关键设备故障发生次数3次年年度100%电梯、变配电设备、二次供水设备、消防设备等设备出现故障会给客户的日常生活带来直接影响，定义为关键设备检查：按故障对客户生活和工作造成影响程度或造成客户的有效投诉次数决定，检查设备维修记录、突发事件记录、项目当年系统中记录的设备故障有效投诉。3次/年不合格2设备事故发生率0年度100%设备事故造成投诉，财产损失，人员伤害的设备事故。检查：突发事件记录无设备事故发生为合格3能耗管理0.2元月度100%住宅小区多层能耗控制在0.2元每平方米内，高层能耗控制在0.2-0.4元每平方米内。新项目接管三月内开始能耗改造，一年内完成。检查：各项目每月能耗分析报表。注：2010年12月前完成能耗的考核标准及制度0.2元/不合格4入户维修及时率98月度10%入户维修及时率必须达到98检查：每月对各项目客户日常报事记录、工程部维修记录进行检查，按月总报事量的10%进行抽检，全部合格为达标。低于98%不合格98%合格5维修返工率1月度10%维修返工率应控制在1以下检查：每月对各项目客户报事记录、客户回访记录、工程部维修记录进行检查，按月维修量的10%进行抽检，维修返工率部高于1未合格高于1%不合格100%合格6违章操作事故率0年度100%严格按照公司工程安全手册及工程作业文件对设备设施进行操作，彻底杜绝违章操作检查：对各项目现场检查、并检查相关值班记录、突发事件处理记录无违章操作事故为合格7外包服务合格率98年度100%对项目外包的工程按照国家相关标准，结合集团标准及物业公司具体使用情况，对各项目外包服务合同，检查：设备设施维修保养计划、记录检查、现场查看设备运行状况，对应相关设备设施外包单位评审低于98%不合格100%合格8外检设备、工具合格率100年度100%按照国家标准及公司要求定期对需要外检的设备设施进行检测检查：对各项目设备台账、检测记录、检测合格证、进行检查。低于100%不合格100%合格9突发事件上报及时率100年度100%发生突发事件2小时内上报公司，工程主管必须在事故处理完毕后一小时内填写突发（特别）事件处理记录表，如不能书面报告可采取电话汇报，但仍需在24小时内后补填突发（特别）事件处理记录表。检查：对各项目值班记录、突发事件处理记录进行检查、设备运行记录，查看有无未报突发事件，如有一单未报视为不合格。低于100%不合格100%合格10关键设备设施维修及时率100年度100%对各项目设备台账、值班记录、设备维修记录进行检查，所有重要设备的维修及时率必须达到100%检查：对各项目值班记录、突发事件处理记录进行检查、设备运行记录，查看有无未报突发事件，如有一单未报视为不合格。低于100%不合格100%合格11重大遗留问题整改率100年度100%重大遗留问题是指：1.设备设施存在问题造成客服的群诉2.设备设施存在一定的安全隐患3.设备设施的功能长期不能正常使用4.设备设施工艺性能存在能耗的浪费等入住半年有具体整改方案，入住一年处理重大遗留问题80%，入住二年基本无遗留问题，交接分项参考交接作业文件。检查：分阶段检查各项目遗留问题统计清单、分项工程质保金退付台账、竣工验收交接记录，各阶段达到以上标准为合格。低于100%不合格100%合格12完善历史档案的建立100半年10%各个服务中心建立交接验收图纸、资料、设备设施运行维护资料、设备台帐、质保金退付台帐、装修资料等检查：实行专人责任管理，现场检查各项目档案清册，核对档案资料。低于100%不合格100%合格第二部分：工程作业文件执行督导标准一.阶段性检查文件番号检查内容检查方式检查频率检查比例检查方法评价标准CRWY/QE作业文件/工程15接管验收作业文件成立物业接管工作小组，由项目经理任组长，工程主管为副组长，小组成员由相关部门负责人组成，按专业设立资料组、工程土建组和机电组，品质管理中心与专业委员会技术支持配合，服务中心组织编制物业接管计划报常务副总批准实施，服务中心负责日常事务的运作，按计划验收。4.2.4.5 验收结束后，验收接管领导小组对验收中存在的问题进行归纳汇总，并将工程验收记录表的水、电、气、土建、园林绿化、机电设备、消防等的副本交整改相关部门，以落实责任部门限期整改直至达到规定要求。4.2.3.1 验收前资料准备：竣工验收前资料组要求开发方提供开发建设单位、工程施工单位、监理单位、消防管理部门、管道煤气公司、配电工程施工单位、设计院等部门提供有关资料，以及包括物业规划图、竣工总平面图、单体建筑及结构竣工图、地下管网竣工图、建筑施工竣工图、隐蔽工程验收签证、沉降观察记录、竣工验收证明、房地产权属关系的有关资料、机电设备说明书、消防系统竣工验收证明、电梯等公共设施检查验收证明，用水电气指标批文，水电气表校验报告等图纸资料并对所有资料进行查验，为物业接管验收提供资料和数据。季度10%1.项目安全、验收标准、公司企业文化、作业文件及相关标准的培训记录抽查项目工程分户验收、检查质量记录抽查1.项目没有相应的培训记录为不合格2.项目分户验收质量记录内容与公司接管验收标准不一致为不合格3.项目接管后资料移交不齐全为观察项012 CRWY/QE作业文件/工程装修服务作业文件4.1.31法规类：物权法、物业管理条例、建设部第110号文件、成都市城市房屋装修结构安全管理规定、城市异产毗连房屋管理规定等节选法规、4.1.32提示类：装修违章小提示画报、装修温馨提示、装修须知、装修手续办理流程、成都市居民住宅小区违法建设预防和控制办法。4.2.2方案审核：各项目最晚应在三个工作日内完成装修方案的审核、备案。无加建改造项的装修可由装修班长、主办审批（集中装修期），有加建改造的装修由主管三日内审批，装修经办人与装修审批人不得同一人。4.2.3.1项目应与业主及装修公司负责人签订房屋本体装修前确认表、装修禁止行为及注意事项交底说明装饰装修管理协议装饰装修施工承诺书。装修申报高峰期，可配置足够工作人员，集中对业主进行装修手续办理。房屋本体装修前确认表最迟不得超过五日内，应完成返回归档。4.2.3.2若客户装修需报停、延期，需填写装饰装修报停/延时申请表，若动火，需填写装饰装修动火作业申请表。4.2.3.3装修结束后业主需填写装饰装修退款申请表4.2.4装修的实施与现场巡查：项目工程、秩序、客服、保洁应共同协作对辖区内的装修现场进行巡查、监督。秩序维护部门应在门岗入口处控制违规装修材料进入园区，各专业口人员在日常工作巡查中，发现装修违规及时上报、及时处理。客户若有违规装修现象，应开具装修违章通知书，并送至客户签收，如客户拒不整改，应将客户违章情况向政府相关部门汇报。4.2.5装修档案的管理：专人管理装修档案，集中装修期，业主装修档案由装修办保存并于每月5日将上月已完成装修峻工验收的业主装修资料整理后，交至项目客服中心档案室中，并分户存入分户业主档案中。零星装修期，业主装修资料的办理、保存由客户服务中心装修峻工日当日整理归档至分户业主档案中。4.3.1.1入住期的宣传，成立装修咨询处，现场加大宣传，装修画报、装修手册等方法，法律法规，物业装修管理要求的宣传，不按照规定装修的隐患与缺点。4.4.1装修办理的告知资料：签订装修协议，本体确认、装修交底需要解释清楚业主问的问题，更要解释清楚申请到的内容，以及连带问题的提示。4.4.2照片与记录资料：违章搭建的现场及时照相，做好沟通的记录（人员、姓名、时间、地点、事件）。4.4.3整改通知单：发现违章事情，及时发于业主整改通知单，规定的整改期未及时整改，再次发于整改通知单，让业主或施工负责人签收，如果业主拒收，张贴业主门上照相取证。4.4.4借助政府部门的资料：在发整改通知单的同时，通知当地相关政府部门，让政府部门出面制止，保留好政府部门发于的整改通知单，以及相关记录（时间、地点、人物、事件、照片）。4.5.4装修巡查表必须两份。一份张贴业主户内门上，一份留在装修巡查人员手中，每天巡查的内容，警告提醒事项都必须写在巡查表上，方便巡查工作监管，也让业主了解我们为业主装修服务所做的工作。4.6.1装修工程完毕后，业主（住户）和装修公司负责人共同向服务中心申请竣工验收，服务中心派人进行查验。季度10%1、现场抽查最近办理的装修手续3份，检查审批手续的完善情况。 2、检查装修动态表的编制情况，从装修动态表中抽出3户正在装修的检查装修巡视记录。 3、 现场查看对存在装修违规行为的，检查对装修违规的处理跟踪记录。 4、查看装修结束后与业主、装修单位进行的三方验收，并在装饰装修完工检查表上签字确认。 5、检查现场动火作业的临时作业动火申请表。6、查看装修办有没有相应的宣传资料。1.装修资料填写不规范、没有相关人员签字、资料不齐全为不合格2.装修动态表未制作、未更新为不合格3.装修现场未张贴施工许可证、巡查记录表为不合格4.装修现场关于隐蔽工程、防水工程改造没有记录为不合格5.装修违规没有相应的跟踪处理记录、相关证据留底为不合格6.装修结束没有三方验收签字为不合格CRWY/QE作业文件/工程13分项工程质保金退付作业文件4.1.1各个部门在入住半年内建立完善质保金退付台帐4.1.2应按照施工方的退付时间进行前台公示4.1.3项目服务中心可以发函索取每个分项工程的施工时间保质期等相关信息。4.1.4各个专业口负责人负责此项工作的落实4.1.5关注重点: 退付单位、退付范围、退付时间、退付金额。4.3.1户内、公区所有的质保金退付需要客户服服务中心提前15天在小区公告栏内进行公示；直接关系到业主户内的质保金退付项目需用短信或电话通知客户，让客户前来报修、提意见。如在公示期结束未报修视为无遗留问题。公告要照相，电话要有电话通话记录、时间、通知的电话号码、被通知人的姓名以及意见，短信通知需要有相关的记录。4.3.2组织专业维修人员仔细排查相关项目，是否百分百没遗留问题，如果存在隐患问题，立即提出整改，合格为止，即将出现的问题需要施工方整改或者预留风险金。4.3.3客户服务中心统计客户意见后，通知工程部，如有客户反映退付质保金项目存在着遗留问题，工程主管应立即安排施工单位进场进行维修整改，直至全部维修到位。年度100%1、各个项目在接管验收半年内建立质保金退付台帐，将施工方质保金到期时间在客户前台公示。2、在质保金到期前提前15天以公告、短信、电话的形式告知服务区域内的业主，让业主半个月内来报修,公告要照相，电话要有电话通话记录、时间、通知的电话号码、被通知人的姓名以及意见。1. 没有建立质保金退付台账、遗留工程统计清单为不合格2. 质保金退付前没有告知业主为严重不合格3. 针对空置房没有相关检查记录为不合格二：日常检查内容CRWY/QE作业文件/工程001工程日常管理作业文件1.人员素质：本人岗位职责、公司制度、项目应知应会、部门工作流程、仪容仪表。季度20%1.现场抽查,提问:对本人岗位职责、公司公司制度、项目应知应会、部门工作流程的熟悉程度，按照公司BI、5S标准检查按岗位抽查：有一人不熟悉为不合格两人以上不熟悉为严重不合格2.专业知识：理论：掌握基本机电、给排水、消防、电梯、智能设备、土建理论知识；实操：在停电检修时对变压器及配电柜的倒闸操作、在市电停电时能够手动启动发电机，市电来电时能够单独转换电源、能够对一般的电气故障进行检修、能够安装一般的电气线路、给排水管、安装更换一般零部件（如水电表）、能够对消防设备进行正常操作、能够对智能化设备进行操作等并掌握各种应急预案。季度20%1.按照各自对应岗位，检查其工作专业度，现场提问，在不影响设备的正常运行情况下，现场实操。按岗位抽查：有一人不熟悉为不合格两人以上不熟悉为严重不合格4.1.1各片区或项目服务中心应按照片区或项目服务中心的实际情况，确定工程管理模式。4.1.2各片区应根据片区情况，明确片区工程管理与项目工程管理的工作界面，并设置相应的管理模式。4.1.3各项目应分别设置运行小组，包括但不限于：设备运行组、公区维护组、对客服务组，各小组应明确职责和权限.季度20%1.现场检查组织架构、岗位职责、管理制度是否按要求在相应位置上墙，内容是否按作业文件标准，是否制定二级作业文件、质量记录是否完善规范有一人不熟悉为不合格两人以上不熟悉为严重不合格4.7.1收集整理物业接管验收资料，日常巡查、维保、维修、设备运行记录。4.7.2各个服务中心建立图纸资料台帐，实行专人责任管理，电子目录上报总办，项目负责人为第一责任人，建立资料的收集、整理、保管、借阅等管理机制，保障资料的长期完整。新项目验收时，地产公司须把完整的图纸资料移交给物业服务中心，否则不予验收，按照总经办的档案管理作业文件执行。季度100%1、抽查上月工程记录归档情况。 2、对应档案目录总清单检查档案的存档情况。 3、检查档案的借阅登记记录表。1项为不合格，6项为严重不合格4.5.1每个项目每个工种必须培养两名以上技术人员，至少一主一备，全员向综合维修、一专多技、一工多能培养发展。4.5.2班长培训设备保养维修巡视内容及工作方法与注意事项，组织专业技能学习，对新员工指引，发现问题及时组织学习。4.5.3主管每月必须按照部门月培训计划表组织2-4小时的培训。4.5.4物业服务中心经理应保证每月1-2小时对工程部培训。4.5.5培训要有培训/会议记录表，并对培训效果进行评估。季度100%1. 抽查会议培训记录2. 查看会议培训计划3. 抽查会议培训计划与培训记录内容是否相符4. 就任意一次的培训内容抽查员工，掌握实际培训效果员工对培训内容掌握不清楚为观察项没有培训计划和培训记录均为不合格4.6.1各物业服务中心有遗留工程统计清单和跟进记录。4.6.2入住半年内，对遗留工程有解决的方案，4.6.3入住一年，已解决问题占总遗留工程的80%。把未解决的问题具体说明并做出本服务中心的意见与方案。4.9.4入住二年，基本无遗留工程存在。季度100%1、现场查看遗留工程统计清单的编制情况和跟进记录。 1项为不合格，6项为严重不合格CRWY/QE作业文件/工程002突发事件处理作业文件4.1.1服务中心成立应急准备领导小组，落实具体责任人。季度10%1.现场询问，检查会议记录没有会议纪要、人员不清楚自己的职责的均为不合格3.2各片区总监或项目服务中心经理负责相关应急预案的审核，指挥指导相关流程实施，协调相关资源，验证和评估预案的合理性、有效性，项目需要的时候给予配合支持。年度100%1.现场检查看应急预案和流程的制定是否全面、规范没有制定全面为观察项，为制定为不合格4.1.2易发生事故设备设施与重要科目应成立应急队并制定应急措施。年度100%1.检查具体落实情况：有无措施和成立应急队伍没有制定全面为观察项，为制定为不合格4.1.3定期组织学习、修改各个类别（项目级、部门级）的突发事件应急处理流程。消防、电梯每年应举行两次以上应急演习，验证应急计划和措施。年度100%1.检查会议记录、培训记录、演习预案没有培训记录、预演方案均为不合格4.1.4根据项目级、部门级预案准备充分的应急物资、材料及应急工具。年度100%1.检查是否有相应的应急预案对应的应急物资和工具没有应急预案、相应的物质均为不合格，物质储备不从分为观察项4.2.5发生突发事件工程主管必须在事故处理完毕后一小时内填写突发（特别）事件处理记录表，并报告公司品质管理中心，如不能书面报告可采取电话汇报，但仍需在事后补填突发（特别）事件处理记录表季度10%1.检查维修记录、值班记录与突发事件处理记录是否对应，是否有漏报、晚报现象抽查记录：有一项突发事件未上报计严重不合格4.1.5各服务中心值班室应保存供电、供水、燃气、化粪池清运、通讯、网络、有线电视、公安、消防、医疗等单位紧急联系电话。季度100%1.现场查看值班室是否有上述单位联系电话有一个单位的电话没有保存视为不合格CRWY/QE作业文件/工程003入户维修作业文件4.1.7维修完毕，要将所有维修垃圾装入塑料袋，并将所维修部件和周围环境清洁干净；4.1.8最后客户试用、验收，并请用户在派工单上签名，道别时说“请您看一下还有没有其他的问题，如再有问题，请打电话到物业服务中心，再见”，在离开时顺便将维修垃圾带走；4.1.8维修人员将有用户签字的派工单交给工程班长，由工程班长对维修单审核确认后，交客户服务中心前台接待回访4.3.7日常报事必须在20分钟内到达现场，紧急、突发事件10分钟之内赶到。一般性故障处理过程不超过8小时。4.1.3按照公司BI要求身着干净工装，钮扣整齐，左上胸处配带工作牌，肩背工具包，手持维修单按门铃（敲门），按门铃不超过三秒，敲门三下为一组；4.3.10 如果与客户预约了时间，应在预约时间到达，严禁迟到。如果约定时间客户不在，转告客服中心，客服中心电话询问，或者张贴留言条。4.3.9 30分钟未及时回复、返单、丢单的接单员一单罚款50元。4.4.1自觉维护公司及住户的权益，不做损害公司名誉的事；4.4.2工作中遇到疑难问题要如实、详细地汇报给工程主管/班长，请求支援解决；4.4.3 维修工进行住户家庭维修时应征询住户意见，尽量恢复维修前的原貌原样，如有改动应征得住户的同意方可进行。如果不能满足住户的要求，则应向住户解释清楚并表示歉意，尽量取得住户的谅解；4.4.4维修工进行住户家庭安装/维修前，首先应设计好方案或者进行仔细检测、判断出故障部位（元器件）。严禁盲目安装或乱拆乱换，以免造成不必要的返工或引起住户投诉；4.4.6维修工到客户单元内维修时，不可以与客户聊与工作无关的话题，不打听客户私人一切问题，不收客户礼品、物件、红包，更不允许利用工作之便偷拿客户财物，一经查实严肃处理，情况严重的则移送公安机关处理。季度1%1、抽查最近已完成的派工单5份，检查派工单的填写规范情况。 2、模拟报事按规定时限赶到。 3、抽查1名入户维修人员的工具包，常用工具和鞋套、毛巾、工作垫完善。 4、检查有无维修有效投诉及客服部回访情况。5.询问入户维修人员相关流程及标准1.派工单填写不规范，没有相关人员签字为不合格2.模拟报事未在规定时间按内赶到为不合格3.工具包不携带或相应的工具不齐全为不合格4.出现维修有效投诉计严重不合格5.出现私接维修、索取业主财物、打听业主隐私、泄露公司机密均为严重股不合格6.仪容仪表不符合BI规定为不合格7.维修人员对入户维修流程不熟悉为不合格8.当天事情未处理完，没有交接和跟踪，造成业主投诉的极为不合格CRWY/QE作业文件/工程004房屋本体维修作业文件1.房屋本体及附属设施管理房屋主体承重结构部位无变形、裂缝、腐蚀现象2.每年3-5月为防雷系统年检：房屋本体的防雷设施接地电阻值不大于10欧姆；引下线、屋顶避雷网线、中性点接地，设备层的避雷带、网的无脱焊，如有生锈，用银粉修复3.空置房水电控制阀门应处于关闭状态4.内外墙面、建筑小品外观完好、整洁，空调架安装有序，无生锈、无开焊。室外招牌、广告、霓虹灯整洁统一美观无安全隐患，外墙装饰无破损季度10%1. 现场对房屋本体检查.（伸缩缝、沉降缝、重要的金属结构、小区的外观）2. 抽查项目防雷检测记录，现场抽查防雷测试点接地电阻。3. 检查房屋本体年度维修保养计划4. 检查日常设备设施巡查表5. 房屋专项维修资金的使用情况6. 抽查空置房水电阀门是否关闭。1. 巡查记录不全、超过巡视时限为不合格2. 房屋本体及附属设施出现损坏未及时维修的为观察项，有安全隐患且没有相应警示提示的为不合格3. 没有防雷检测记录为不合格，抽查测试点接地电阻不达标为不合格4. 年度保养计划与月度保养计划不符合、计划没有在规定期限完成的（特殊情况除外）为不合格5. 维修基金使用未公示，未经相关部门审核的为不合格6. 抽查到空置房水电阀门没有关闭，为不合格CRWY/QE作业文件/工程005共用设施管理作业文件1.屋面排水与地面雨水井通畅，日常每周巡检一次，每年开春后、雨季来临前、第一次大雨后、入冬结冻前，均需进行屋面防水与地面雨水井情况的检查并记录和统计 1.小区内栋号有明显标志，小区入口处和主要路口有总平图，在大型社区要有引路标识图2.北方水景观在入冬前把水全部放掉并做相应的防冻措施，防止静水的水管水泵冻暴，夏天根据实际季节、气候、时间对水景观的控制开放3.景观照明根据实际季节、气候、时间对景观照明的控制开放，室外用电必须保障漏电保护完好，无破损线路，尽量使用安全电压5.1.1日常保养工作由片区责任人负责每两天巡视责任范围内设施一次，发现问题及时处理，并将巡视情况记录在设备/设施日常巡查记录表上。5.1.2工程班长每天负责检查监督保养维修工作，发现问题及时处理，并将检查及处理情况记录在设备/日常巡查记录表上。5.1.3工程主管每周应对所管辖区域的设施进行一次全面的检查，发现问题及时安排处理，并将检查及处理情况记录在设备/设施检查记录表、设备/设施保养维修记录表上。5.2.1物业服务中心工程部应建立工程部片区工作细则和设备设施台帐，同时在可以张贴标识的设施上张贴设备设施（工具）卡或喷涂相应的设施编号，并在设备/设施保养维修记录表中记录共用设施检修及重要零部件更换情况。5.2.2物业服务中心须制定共用设施维护检修计划，并在每年十二月二十日前将设备/设施年度维护检修计划报公司品质管理管理中心备案。由物业服务中心严格按检修计划执行，如有特殊原因需变更检修计划时间的，应提前一周报公司品质管理中心备案。5.2.4每季度对单元空调百叶、雨棚、商铺雨棚、岗亭雨棚检查，对设施的安全、防水、防腐等使用检查维护。5.2.5对小区内的配套公用健身器材、娱乐设施要有设施使用说明和温馨提示，实行定期巡视检查。5.2.6所有钢构、栏杆、井盖等铁制品每半年油漆一次，保证鲜亮, 木作的翻新和油漆应每年进行一次，儿童活动场所和娱乐设施无安全隐患，油漆无脱落，环境清洁，色彩活跃，物品整齐5.2.7各种休闲娱乐设施转动部位灵活，无异响，承重部位无变形，各部位无棱角季度20%1、现场检查覆盖总坪景观、抽查电梯公寓1栋楼和地下室1个区域检查公区现场品质。 2、对所有的公区施工现场进行检查，现场有警示，提示标识，有围挡。3、问片区责任人相关情况，检查片区巡查记录表（总坪、楼道、风机房、单元配电间）记录的完善情况。1.总坪损坏未及时维修的计观察项2.现场施工为警示提示为不合格3.片区巡视记录不完善或没有记录的为不合格4.娱乐设施没有相应的使用说明和温馨提示的为不合格CRWY/QE作业文件/工程006共用设备管理作业文件4.1片区或项目服务中心负责共用设备保养维修工作计划及方案的制定和具体实施，4.2片区总监或项目物业服务中心经理负责共用设备保养维修工作计划及方案的审批，日常保养维修工作的检查、监督工作4.3公司品质中心负责对各片区及项目服务中心共用设备保养维修工作计划及方案的审核、备案并监督。5.5.1物业服务中心负责给所管物业的全部设备编号、建帐、录入电脑并以电子文档或复印件形式报公司品质部备案。设备设施接管后三个月内必须建立设施设备台帐。5.5.3设备台账应保持与设备现行状态一致，为此，设备管理人员应将诸如设备封存、停用、限制使用范围、调迁、报废和更换零部件及检修情况及时在设备台账上予以登记。5.5.4设备台账由物业服务中心保存，设备出厂合格证、说明书、保修卡、保修协议、设备安装/调试报告、随机文件等原件统一由物业服务中心保存，工程部保存复印件。5.5.5所有设备应按单机单台或功能系统建立设备卡。5.6.1设备标牌：未隐蔽的设备须在规定位置贴设备标牌。对新入伙的物业，物业服务中心可要求进行质量缺陷整改的单位制作设备标牌，并按有关规定要求，贴在设备上。5.6.2工程部应对设备状态进行标识，以防止因设备误操作造成人员伤害和设备损坏；5.6.3设备状态分为运行、备用、停用、封存、报废、检修及严禁合闸等；5.6.4设备状态标识牌应在设备状态确定后，由设备操作人员及时悬挂于应予标识设备的显眼位置；5.6.5设备状态改变，标识应随之改变。5.6.6设备的颜色：设备一律按下表的要求颜色进行刷漆。5.9.2维修人员必须按国家规范、公司有关制度规章和工程管理规范、设备保养标准以及维修操作手册要求对管理的设备进行操作使用，确保对客户的服务质量达标。须认真、全面、细致的作好运行监视、检查工作，并做好记录，记录应保证准确性、及时性和真实性。5.10.1持证上岗与安全检查：从事特殊工种作业的员工（电工、电梯工、司炉工、消防中心值班员等），须持证上岗。5.12事故处理程序当物业服务中心发生设备安全事故后，须立即通知公司品质部。在公司品质部及相关调查人员未赶到现场之前，物业服务中心应尽可能地保护现场、拍照或录像，组织人员抢修，保证对客户的服务。事后物业服务中心须向公司品质部提交设备安全事故报告，公司品质部根据物业服务中心的报告及调查结果，向常务副总经理提交设备安全事故报告建议，由常务副总经理提出处理意见。5.13.1设备封存发现下列情况之一，设备应予停用或封存：多余设备；设备功能已不能满足提供服务需要的设备；停用或封存的设备应采用适当措施防止锈蚀、碰磕和其他形式对其状态的损坏；封存地点应保持干燥、干净、安全。工程部应一个季度对停用或封存的设备进行检查，以保持其适用性；工程主管应填写设备停用或封存的报批单，经物业服务中心经理审核报公司批准后实施拟封存的设备由物业服务中心书面文件报公司品质部。封存的设备，应贴封存标记，重新启用时须预先保养一次。5.13.2设备报废对不能修复或维修后检定不合格的设备，按质量管理体系文件库房管理规定及财务管理手册中有关物资报废条款进行报废申报、处理。报废设备应由品质管理中心工程专业委员会组织鉴定。参与鉴定的人员应包括：工程主管、设备运行人员、物业服务中心经理等；工程主管应填写设备报废审批表，经公司领导批准后实施；需报废设备在未获报废批准前，应悬挂“待报废”标识；报废设备应及时撤离原安装或使用场所，未撤离前应悬挂“报废”标识；工程部应将批准的设备报废审批表报公司财务部一份。1.1维修保养计划片区或项目物业服务中心应在每年12月上旬将责任范围内的所有设备下年度保养计划报公司品质中心，保养周期、级别应符合工程管理规范、设备保养标准中各系统设备的要求。品质部审核后交公司常务副总经理批准。1) 设备中修、大修、更新改造计划由专业分包公司制定物业服务中心参与、公司品质部审核、常务副总经理批准。3）维养计划必须与年度预算相结合。5.16.2.2在维修（非客户家维修）过程中涉及到需更换材料的，须填写派工单，经片区或项目物业服务中心确认方可从物业服务中心库房领用材料；在为客户进行室内维修时，若需更换材料需经客户确认，如客户自行提供材料的，维修人员需对其进行验收，合格方可进行维修，不合格的应向客户说明原因，最终按照客户要求进行维修。15.16.2.3属分包范围的设施设备由分包单位按照设备委托保养合同、国家相关设施设备保养标准进行维修保养，每次保养完成后，须将保养过程中形成的相关记录交片区或项目物业服务中心确认并提供一份给物业服务中心。对片区或项目物业服务中心设备中修、大修、更新改造工程项目的分包由片区或项目物业服务中心向公司提出分包申请，选择分包单位（招标或指定合格的供方），组织订立有关合同。设备中修、大修、更新改造工程项目片区或项目物业服务中心参与组织分包单位实施，片区或项目物业服务中心技术人员及公司品质部专业技术人员负责现场监督、管理。5.16.2.5若设备发生故障，造成辖区停电、停水、停梯或严重影响客户生活（不含重大设备事故），片区或项目物业服务中心按照紧急事件处理程序进行抢修。年度30%1. 现场检查年度设备保养计划（电子档、纸质）2. 根据计划检查对应的设备保养记录3. 检查是否按时规范建立设备台账4. 抽查任一中修或大修过设备，看设备状况是否在设备台账上登记1. 没有保养计划、保养计划没有覆盖所有设备的记为不合格2. 保养计划未在时限内落实为不合格（特殊情况除外）3. 没有建立设备台帐、设备台帐没有在规定时间内完善、设备台帐与实际不服为不合格年度50%1.现场抽查任意一设备看是否规范张贴设备卡设备卡未作或不符合公司模板的为不合格年度30%1.现场抽查任意一设备看是否规范张贴设备状态标识.设备卡未作或不符合公司模板的为不合格季度100%1.对配电房、发电机房、电梯机房、水泵房等设备抽查看是否有规范的警示标识警示牌、设备卡未作或不符合公司模板的为不合格季度20%1. 抽查设备设施的巡查、运行或试运行、保养记录。2. 抽查相应岗位人员设备维护保养的操作流程。3. 现场核对运行记录。1. 没有相关质量记录为不合格2. 现场数据与记录本上数据严重不符为严重不合格3. 相关岗位人员对相应的标准不熟悉为不合格CRWY/QE作业文件/工程006共用设备管理作业文件年度100%1.抽查看维修人员是否有相应专业的上岗证维修人员有一人无证为不合格季度100%1. 抽查突发事件记录本。2. 抽查突发事件保留的相关证据。3. 查看事故安全报告。1. 突发事件没有记录为不合格2. 突发事件没有及时上报为严重不合格3. 没有保留相关证据为严重不合格年度100%1. 查看相关的检查报告。2. 查看报废流程是否有相关人员的签字。3. 查看设备的封存情况。1. 没有相关的检查报告为不合格2. 报废流程没有相关人员的签字为不合格3. 设备在没有经相关人员同意的情况下挪作他用或变卖为严重不合格年度100%1.查看各片区的保养计划。1.没有保养计划为不合格季度10%1. 查看项目的年度、月度保养计划，根据保养计划内容查看保养记录。2. 查看片区的日常维修记录。1. 没有维保计划或年度于月度计划不对应为不合格2. 相关质量记录填写不完善或没有填写为不合格季度10%1.查看保养计划是否有管理人员签字。没有为不合格季度2%1.抽查库房领用记录和派工单是否对应。派工单和领用记录不对应或没有填写派工单为不合格CRWY/QE作业文件/工程006共用设备管理作业文件季度20%1. 查看维保合同。2. 查看维保记录上的内容与合同是否一致。3. 查看维保记录上是否有相关人员签字。1. 维保合同到期未续签为不合格2. 维保合同上的内容没有在保养记录上完全体现为不合格3. 维保记录没有相关人员签字为不合格年度100%1. 查看工程合同和施工方案。2. 查看施工期间的巡查记录。3. 查看竣工验收报告。没有施工合同和方案、巡查记录、竣工验收报告为不合格年度100%1. 查看突发事件处理记录