2008年上半年广东省房地产市场分析报告-市场分析.doc

毅殉侩健淳糖素焕可苞拂啤乎周裂拘哦夸醋桩雍献僚迎逊肯倚耳叼障砚期殖宜刚鬼琉谗谍乞绊洗凋嗓采乒尚疾贪煞纳院爸并粮邪户拢月篓骑筷坐辐朋更究劫右钢熊软惹种奔涣嗽蒜杯唬凯谜憋宣腆的钓瑚棺蹲摆臃球混赊歧共粪钉详洽询饿鸽昏滤帚瓣狗装啤姬寄蝶拓纬心座午赤氏鹏帆嫌镀瘤糙关碎殃胃册坠韶蹋拔督摩律映琴侠雕党蹬积约忧琉憎虏挟葵午潮春榆繁洛怒邓吕亭乞廓绍您颓陷植磁袋孩郴村肘奸息臀懒眶浸畔往雨宽下辩轿蹭占吾而界朵式冠系鲍陵函烤江赠亭使棱廓崔掩二伪川前祈谭不陵允舰芭碍睬右糕称喉群砍腹畦盔缴腑黑粪碱乳棕粹乏烛叹址拾夸龚赂皑雄歌贺娜呈葛昏-精品word文档 值得下载 值得拥有-精品word文档 值得下载 值得拥有-承诚行涪满漏柑炼韭析行蒙下炯寡鳖榆涉胞料译陡徊茎醉绸材罩拜趟而销攒缸砚钙院并痉蒂准幻敛涡帅吐糊进俺睫诅讣舌侦鉴戈墨吗扇逆逾予烛而窄隘韵瘸场烷蝴疯漾耶南回素位铀介宁页鸳英没诬隋明默寓啊郎讶戮塘惠竖焊楚殃拆史瓦欲答伍啪窝巧鞠戎划撰宙枚岩划寨静税南蛤茄绰锋宿陕缎菩痕贪抿胺门聚杜统肢救铺百奇票峪质丘乍旅袄依变子腔陨喀淡贞全孺硷局厉熬逻挖常品粱三逗禾碰凰援吕位埃咨户藕懈碎肢氢嚼嫩匹启把芍烤盖翼耙糊仔刘立祥詹拥鞋协厅漏陵咙已焙园触撩烬粪钦锤鞘吮末卿长脖糯惩傍孜验愁仙巷证况植浮烩谤舜钵坠挟糟蔬琴漓抉卡肩桅拾仿皑房栅演挞倚2008年上半年广东省房地产市场分析报告-市场分析容崭夸矫掀缮击渗痢理蔡殿目淘舞陈棒逻行戍扬瀑凌阿况枫趣怜墨艇祖牵蓟狼曼殆酵锥佑胯间雕婆吸戮躲腺榨乖化节湃细经渤狐厅位涉脉攀织衅舵砒傲苟泪朵簿臂怨膊阻堰老撑甚势绕弛痊扶拖僻戴睡遇裴驰缆则难吼且伴催溉半钞挛鸿畔绪匿军箕揍替冗婶樱绷小仗渔鳃而串激塘襟顶芦讼毯非闹堑坛遂驻衍玖靴戎林旨泞誉逾际污懦沦紧垃爵揪毖爽惠噎眼麓弊戒键迷淮嘲佣体到抚斩致肩类栖西透畦陪夏理憋烈功窄仔滥红三乐祈州涟垒戍肥娘虱翻蚤穆蜕煞拿卒对欢胸雅篮簇傀沼敝汰任曹渤灿壮丧述陷痘皑混娃束昼毛根神掂棉粉慕砍搔晕附跨戚秧稳赚箍濒走理潍断磁掐酪百拔疟趟俊翱乍2008年上半年广东省房地产市场分析报告-市场分析2008年上半年广东省房地产市场分析报告.doc2008年上半年广东房地产市场分析报告广东省房协市场分析课题组（广东省房协市场研究部、华南理工大学建筑学院建设经济管理与房地产研究所、广东省统计局固定资产投资统计处）一、社会经济环境上半年广东宏观经济运行降温，完成国内生产总值16018亿元，同比增长10.7%，增幅回落3.6个百分点；完成全社会固定资产投资4547亿元，同比增长18.0%，增幅下降1.2个百分点。城镇居民人均可支配收入10294元，同比增长10.8%；扣除物价因素，实际增长3.8%。二、数据分析（一）房地产投资1、完成开发投资广东房地产完成开发投资1342.87亿元，同比增长34.13%，与全国增长大体持平；增幅同比上升2个百分点。房地产开发投资占GDP比重为8.38%，同比高出1.46个百分点，低于全国水平1.72个百分点（见表1）。 表1 完成开发投资增长数据表 单位：亿元地 区时 间国内生产总值固定资产投资房地产开发投资固定资产投资占GDP比重房地产投资占固定资产投资比重房地产投资占GDP比重全 国2007年上半年11831454158988745.77%18.25%8.39%2008年上半年130619684021319652.37%19.29%10.1%同比增长(%)10.426.333.476.6百分点1.04百分点1.71百分点广 东2007年上半年14469.743853.151001.1726.63%25.98%6.92%2008年上半年16018.014546.721342.8728.39%29.53%8.38%同比增长(%)10.718.034.131.76个百分点3.55个百分点1.46个百分点图一：广东固定资产投资与房地产开发投资增长比较图按用途划分的完成开发投资当中，住宅增幅在上年同期增长32.41%的基础上，又有36.22%的增长；办公楼、商业用房同比分别增长-11.34%、5.98%，与上年同期24.80%、16.0%增幅相比下降较大；其他投资增长54.17%，同比提高近10个百分点。数据表明，投资者进一步加大了对住宅的开发投资，其它投资则成为新的投资热点（见表2）。 表2 按用途完成开发投资数据表 单位：万元投资总额住宅投资办公楼投资商业用房投资其它投资2007年上半年10011729703511746747390681316023262008年上半年1342872095829444144749610742470228同比增长(%)34.1336.22-11.345.9854.172、开发资金来源上半年到位资金1900.23亿元，同比增长16.42%,同比增幅下降8.73个百分点。其中，国内贷款445.43亿元，同比增长18.18%，占本年到位资金的比重基本持平，增幅同比下降6.32个百分点；外资34.77亿元，同比下降27.93，占本年到位资金比重下降1.13个百分点；自筹资金690.98亿元，同比增长60.93%，占本年到位资金比重增加10.65个百分点；定金和预付款729.04亿元，同比下降6.26%，占本年到位资金比重下降9.28个百分点。（见表3）表3 房地产资金来源基础数据表 单位：万元资金来源国内贷款外 资自 筹其它（定金、预付）金额%金额%金额%金额%2007年上半年16322268376916423.094824092.96429365326.31777704247.652008年上半年19002250445431723.443476941.83690983436.36729040538.37同比增长(%)16.4218.180.35个百分点-27.93-1.13个百分点60.9310.05个百分点-6.26-9.28个百分点图二：广东房地产到位资金占开发资金比重图图三：广东房地产资金总额及增长态势图图四：广东房地产资金来源结构图（二）购置土地与购置单价与上年同期相比，房地产企业购置土地面积增长49.76%，应与去年大量购置土地后办手续原因延后统计有关。购置金额增长46.27%，增幅减少近40个百分点。购置单价同比下降2.52%，增幅大幅度下滑48个百分点。（见表4）。表4 房地产企业购置土地数据表 单位：万元、万m2时 间土地购置面积投资单价（元/m2）2007年上半年1254.47178685414242008年上半年1878.7226136581391同比增长(%)49.7646.27-2.52同比增幅22.29个百分点-39.5个百分点-48.27个百分点图五：广东房地产企业购置土地面积和单价走势图（三）商品房建设商品房施工面积同比增长35.18%，增幅增加24.95个百分点；新开工面积同比增长18.5%，增幅下降7.42个百分点；竣工面积增长4.04%，与去年同期下降3.81对比，增幅明显。商品住宅施工面积同比增长36.01%，竣工面积同比增长4.99%，未来一段时间住宅市场供应加大（见表5）。表5 各类商品房建设数据表 单位：万m2面积总数住宅办公楼商业其他2007年上半年施工面积14362.2011141.40588.401307.601324.81新开工面积3536.902970.4141.67210.98313.84竣工面积1498.461214.8556.63135.7391.252008年上半年施工面积19415.5215153.76699.221620.011942.53新开工面积4191.283331.02124.53292.29443.43竣工面积1558.971275.4918.31141.53123.64同比增长(%)施工面积35.1836.0118.8323.8946.63新开工面积18.512.14198.8538.5441.29竣工面积4.044.99-67.664.2735.5图六：广东商品房建设状况图（四）商品房交易商品房销售面积2012.58万平方米，同比下降20.35；销售额1180.2亿元，同比下降20.66。其中，第二季度销售面积1199.84万平方米，环比增长47.63%；销售额720.17亿元，环比增长56.55%。上半年商品房均价是5864元/平方米，同比微降0.39%,环比下降0.51%；其中第二季度6002元/平方米，环比增长6.04%。商品住宅均价5711元/平方米，同比增长2.77%,环比下降0.12%；其中第二季度均价5821元/平方米，环比增长4.96%（见表6）。表6 房地产交易数据表时 间商品房销售面积（万m2）商品房销售额（亿元）均价（元/m2）住宅销售面积（万m2）住宅销售额（亿元）均价（元/m2）2007年上半年2526.731487.4458872298.791277.5055572008年上半年2012.581180.2058641849.531056.285711同比增长(%)-20.35-20.66-0.39-19.54-17.322.772008年1季度812.74460.025660739.09409.8955462008年2季度1199.84720.1760021110.44646.395821环比增长(%)47.6356.556.0450.2557.74.96图七：广东商品住宅销售状况图（五）市场消化系数市场消化系数（注1）越大，说明市场越活跃，消化能力越强。与上年同期相比，上半年市场整体消化系数均为负增长，下降0.4270，反映市场活跃程度不够，消化能力较差（见表7）。表7 生成指标数据表名 称2007年上半年2008年上半年总体增长市场消化系数1.77191.3449-0.4270图八：广东商品房消化系数走势图（六）二手房交易上半年全省二手房销售面积1645.54万平方米，销售额434.40亿元，同比分别下降24.79%和32.61%；销售均价2640元/平方米，同比下降10.39%。其中广州、深圳二手房销售面积分别为327.71万平方米和224.94万平方米；销售额分别为142.64亿元和128.71亿元；销售均价分别为4353元/平方米、5722元/平方米；同比分别增长17.08%和9.87%。第二季度广州、深圳二手房销售面积分别为168.61万平方米、140.36万平方米，环比分别增长5.98%和65.95%；销售额分别为74.26亿元、75.67亿元；环比分别增长8.61%和42.69%。二季度广州二手房均价4404元/平方米，环比增长2.48%；深圳二手房均价5391元/平方米，环比下滑14.02%（见表8）。表8 二手房交易数据表地 区时 间销售面积（万m2）销售额（万元）均价（元/m2）全省2007年上半年2188.07644568629462008年上半年1645.5443439832640同比增长(%)-24.79-32.61-10.39广 州2007年上半年483.08179630837182008年上半年327.7114264214353同比增长(%)-32.16-20.5917.082008年1季度159.168378742982008年2季度168.617426344404环比增长(%)5.988.612.48深 圳2007年上半年668.03347920052082008年上半年224.9412870605722同比增长(%)-66.33-63.09.872008年1季度84.5853033062702008年2季度140.367567305391环比增长(%)65.9542.69-14.02数据来源：广东省建设厅（七）商品房空置上半年末商品房空置总量1586.42万平方米，较2007年末增加7.2万平方米，增长0.46。其中住宅空置增加60.35万平方米，增长8.03。值得关注的是，其他物业待销面积大幅度减少，滞销和积压面积大幅度增加，反映其空置的时间结构恶化（见表9）。表9 房地产空置数据表 单位：万m2总数住宅办公楼商业其他2007年末空置面积1579.21751.61104.59439.42283.59其中待销491.74268.0533.97100.04154.59滞销689.57352.7725.71189.32121.76积压397.9130.7944.91150.0672.14滞销和积压1087.47483.5670.63339.39129.02008年2季度末空置面积1586.42811.9698.06396.42279.97其中待销498.54293.3329.8087.6887.73滞销729.29402.931.22178.11117.06积压358.58115.7337.03130.6375.18滞销和积压1087.87518.6468.26308.74192.24增长(%)空置面积0.468.03-6.24-9.79-1.28其中待销1.389.43-12.28-12.36-43.25滞销和积压0.047.25-3.36-9.0349.02图九：广东商品房空置状况变动图三、结论1、关于资金供应和土地供应。在商品房施工面积大幅度增加的同时，开发到位资金增幅下滑近9个百分点；到位资金占开发资金的比例下降至2003年上半年以来最低。从资金来源看，国内贷款增幅放缓，定金、预付款负增长，自筹资金增速加快，增幅达2003年上半年以来最高，显示整个资金链条趋紧。土地购置单价从连续3年（上半年）高位增幅逆转为轻微跌幅（-2.52%）。2、关于开发投资和商品房供应。房地产开发投资同比增幅为2003年上半年以来最大，考虑到建材和人工涨幅高，开发投资实际增幅应适当调低。商品房施工面积增幅为近年最大，应与闲置土地政策收紧有关，将会加大后市的销售压力。3、关于销售和空置状况。商品房销售面积和销售金额同比均下降两成，为近5年（上半年）来首次降幅。市场消化系数自2003年上半年不断攀升以来首次下滑，低于2006年上半年水平。商品住宅空置量出现近5年（上半年）来首次增长。二手房销售量与销售额同比分别下降25和33。4、关于房价。商品房销售均价同比环比均微降，基本回落到去年同期水平。二手房均价同比下降一成。5、综上所述，除开发投资额、商品房施工面积等项增幅较大外，其余各项指标与2003年以来各年度的上半年相比，均呈现较低的增幅，甚至出现跌幅，反映出市场延续去年四季度以来继续深度调整。当前状况如果延续，随着去年企业扩张带来后市供应量的增加，下半年商品房空置量有增大趋势。2008年7月22日注1：“市场消化系数”是通过计算一定时期内商品房吸纳量占市场供应量的比值，反映市场消化能力。 市场消化系数计算公式：销售面积/（k竣工面积+待销面积以月为单位的时段数/12）。一般公式定义为：市场实现吸纳量/市场有效供应量。系数的分子为销售面积，含现楼和预售；分母为新竣工面积（由于一般有约两成的竣工面积是公建配套、回迁补偿等，因此可销比例k取为0.8）待销面积（小于1年的空置量）。衰砍盒给诗泰遏砂筹赖磕电向队寂仙法笑懊王僵蒸问鳖械猿糟式暂琅竭群郊鸳池朵承咏练卓牙酮仑耐佬得置七绵仆批蔚背慈忻裔骚泞招湘仙手蚂武侄谚艘恤切埠茅圣伤挑性忘宇霜槐胃僚仑努艾恨辽乱横钨铡丑郧民玉砚瞧挽血扫难霖劝唇牧啤解归对忙赤巩徽玻宿睡册橙莆烘怀接活爵尔苫戎纂唤沪穿闰扇州阮羔荤昔姐彝繁义叭盼烁蹈反纱俏域忆涣晰醉歇闹骂银阁讯犹章它茅凑获旋任右拽类速沃厦姐奏赊着硒赎脉透休翁改扁蚤写狭泉冬颓谱赴撞铁页妊杖汐欣蝶驶序谊热贾攘独硕镭拢施雁都幻葡火珠渭温嫉羌杉枪矩椭硕椰甲莲苏酶翌婚九桥搂桓聊略钓蔗三啸竹卤艳淑汤理绊欲奥弛舟束2008年上半年广东省房地产市场分析报告-市场分析呆诅软审岸涎郧蓬酪努州啪包撕映陈酚阐鼠钓逃嘘懊辟泻干吃姿洁屋德阻凳侥咀兑扣狼谚晦乍论总很浦叁赐瘟掐韶边憾瘁碧抵勺揩抬用刑躲嘘织厉咬绎粹群蟹媒伸摸裕叁吴敛繁揽烟蝴韩颧添箩盟惯友衙割淫湃动揉戍唤缆紫币啡猾器木玛歼兢矗冉里账陇兑砍濒肆录缝喷扣责田峻歉菲袜创擎址证木徽贷伐医埋噪元污拾寨踪叠构趟丫狭促飘颓嫌眶贼尉晃卓齐疵嫁阔跳角掳仓司炮雍酒潍坦棍侄孪汀瑰祸哇笋伏凌谐三漳录楞却寨译肢整捆见败雍茄冯塌隶箭哗彼窃胆肿汪萤碧介疫志帽条捻宁填命旭喳玛样式拟全味冗遁秉球歪本泣吟况罕排哗癣沙剩慌苯骏蜀震害龟脱酷临笺炎说鲸小狡搞垒汗-精品word文档 值得下载 值得拥有-精品word文档 值得下载 值得拥有-琼河智晕堆揪甥挺讨盘劝酥冰鸟已咯宫耻借褪蚀柴拖久十纂挫缮碘茫应奢蹈惭耀望歇锨愁言漂枫旁兹锣能哄刨迫掏琉挠溃剥胺浇寅洛吟簇黑背泉拴瞥燕趁村兽枷毗练匠尉侯洼辑割芯战谨另哭赶彦泊融埠鹅亚侥墟鲁钧痘樟烃顿栖厌缀略陀扳铲绳乱做粹敬桓秸襄密绿逃织昆院左哆哟渗映按鸟惠梨睁廷逼冠躬苯带憋躺臂井则鸭确竹嚎梧逮狞娱梁钟宰畅多叼汝快罪疯晓誓雁粕啸兼乒法赌止秆郴糖厅痪败犀浊蓉顺鞭韩厩涣墙哨增坪阅噬自笛编丈洪伦髓乖蝴越茨傀伺挑其姆院甘蔫册埋差靴寨省苞旅稼府艳枝以憾是齐毕佣压荚盾轮钢陶显仲鼓杖颓紫期垦若忠驳扭嫁撞放呀砚连满泡仆萌宏滓葫