房产交易及按揭贷款业务流程.doc

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房产交易及按揭贷款业务流程
序号
业　　务　　环　　节
执 行 单 位
备　　　 　　注
1
业主接待、房源接收
诚毅公司

2
房讯发布
诚毅公司、银行

3
购房客户接待、供需信息配对
诚毅公司

4
看房洽谈、签约成交
诚毅公司

5
收集审核过户所需资料
诚毅公司

6
收集审核贷款所需资料
诚毅公司

7
向银行初步确认贷款金额及年限　诚毅
诚毅公司

8
产权档案查询
诚毅公司、公证处

9
买卖合同公证
诚毅公司、公证处

10
买卖公证笔录
诚毅公司、公证处

11
贷款人签暑贷款文件
银行
银行也可委托诚毅公司办理
12
产权过户
诚毅公司、产权处

13
备齐客户申贷资料报银行
诚毅公司

14
贷款审批
银行

15
出具贷款公证书
公证处、银行
银行也可委托诚毅公司办理
16
贷款发放
银行
贷款放至卖方帐户上再转划至诚毅公司结算帐户
17
结算、划款
诚毅公司
将公司垫付资金及应收费用扣除后，余额划转卖方
18
领取产权证
银行、产权处
银行也可委托诚毅公司办理
19
产权抵押登记
银行、产权处
银行也可委托诚毅公司办理
20
贷后管理
银行
诚毅公司协助
21
不良贷款清收
银行、法院
诚毅公司协助
22
不良贷款处置
银行、法院
诚毅公司协助

按 揭 贷 款 业 务 操 作 流 程
一、按揭贷款的含义
按揭贷款也叫抵押加阶段性保证贷款。即银行在为借款人提供住房贷款时，需以借款人所购买的住房做抵押，但是在该住房的房屋所有权证和抵押登记手续办妥之前，须由售房人（房地产开发公司）为借款人提供阶段性的保证。待售房人（房地产开发公司）为购房人办妥房屋产权所有证后，办理抵押登记手续，将《房屋他项权证》交银行作为对购房人放款抵押的贷款方式。
二、按揭贷款的操作流程
按揭贷款主要分为两阶段。一是对房地产开发公司的审查，签订《商品房销售贷款合作协议书》；二是发放个人住房贷款。

流程各阶段说明
1、房地产开发公司合作协议申请
房地产开发公司根据业务需要，向银行提出合作意向，向银行提交《项目合作申请书》。
2、银行受理申请后，看是否符合我行的贷款计划，如果不符合，则给予婉拒。如果符合我行贷款计划，则展开调查。
3、调查分为开发商资信调查、项目审查、调查报告三个主要部分。
（1）开发商资信调查
要求开发商提供的资料—10种资料，（要复印件，但审查时必须验证原件）并注意审查要点。
① 经国家工商局年审通过的企业法人营业执照。
审查要点：开发商经营是否合规，企业是否在经营期间，本项目是否超越经营范围，企业注册资本多少、执照上法人与目前公司法人代表是否一致。
② 房地产开发企业资质等级证书。
审查要点：可以了解公司规模、技术力量、资金规模、以往开发成绩，一般说资质等级高，代表公司经营状况较好。
③ 企业资信等级证书。
审查要点：了解企业守约或履约情况，以此了解信用程度。
④ 税务登记证明。
审查要点：了解企业按期纳税情况，掌握企业的经营业绩。
⑤ 企业财务会计报表
审查要点：上一月份及上一年度的财务会计报表。主要有损益表、资产负债表、现金流量表。了解分析财务状况和经营成果的现状和变动。对企业的营运能力、赢利能力、偿债能力、担保能力做出判断。
⑥ 《贷款证（卡）》
审查要点：了解企业负债情况，以此对企业的银行信誉及担保能力做出判断。
⑦ 企业决策层情况。
审查要点：了解企业决策者（主要领导者）的履历、文化程度、经营思路、经营业绩；对决策层的文化结构、人品、信誉、凝聚力、决策能力等综合素质做出判断。
⑧ 商品房销售贷款合作申请书。
⑨ 企业董事会同意与我行进行合作的董事会决议原件。
审查要点：了解企业申请的按揭额度与态度。其中董事会决议原件须经符合规定人数的董事签字，其内容包括同意对向银行申请个人住房贷款的购房户提供连带责任保证。
⑩ 贷款行认为其他需要的资料。
（2）项目审查。
① 资料要求：开发商应提供8种资料，要复印件但审查时必须提供原件。
a《土地使用证》及《国有土地使用权出（转）让合同》
b《建设用地规划许可证》
c《建设工程规划许可证》
d《建设工程开工证》
e《商品房销（预）售许可证》
f《项目开发合作协议书》（开发项目由两个以上企业合作开发时提供）
g《工程竣工验收合格证》（现楼提供）
h其他需要的资料。
审查要点：资料必须齐全；对原件的印章核对，验证资料真实性；查看证上规定的有效期限。以次验证该项目是否在有效期内。
② 项目的合法性审查。通过查看开发企业的《土地使用证》、《国有土地使用权出（转）让合同》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工证》。通过审查分析：
开发商土地是否已经获得批准；
工程建设时间是否在有效期内；
建筑物是否符合城市规划；
所购土地是否已经被其他行设定抵押。
通过查看《商品房销（预）售许可证》了解项目的销售是否经过当地政府房管部门的批准，销售的开发面积、住房套数是否与开发商申请按揭贷款合作的面积与套数一致，销售的商品房是否被抵押等。
③ 项目工程进度审查。商品房的预售必须达到当地政府房管部门的同意，一般来说，工程的进度是取得房屋预售资格的先决条件。因此，对开发企业的工程进度要做出判断，是否符合规定。
④ 资金到位审查，审查企业的自筹资金是否到位，资金来源是否真实。
⑤ 实地查看。这是一个重要环节。通过实地调查，了解验证资料的真实性，合法性，对项目的地理位置、周边环境、配套设施及形象进度调查，判断销售前景。
（3）检查报告的撰写。完成上述资信调查、项目审查、资金审查、实地考察后，撰写项目调查报告。内容有：
① 开发企业概况、资信状况、项目情况、资金到位情况、工程进度情况、销售前景分析
② 合作后对银行的效益及风险分析。对我行存款、利息收入、中间业务、资产业务带来的效益及风险。
③ 可行性结论和个人贷款规模、年限、贷款比例的建议。
4、审批。对以上项目审查完毕，经办行认为该项目可行后，经审核人员审核、报审批部门审批。审批部门展开审查，审批结论为不同意的，及时通知经办人员；审批结论为续议的，通知有关人员办理续议手续，审批结论为同意的，转入下一步签订合作协议。
5、合作关系的确定和合作协议的执行。
（1）签订合作协议。经审批同意后，银行与开发商签订《商品房销售合作协议书》，明确双方的责任。主要内容应包括：
① 合作双方名称
② 合作项目
③ 银行提供商品房销售贷款的规模、期限、成数。
④ 企业向银行承诺为个人购房贷款户提供阶段性连带责任担保，并保证在为购房户办理《房屋产权证》后，及时协助银行办理房屋抵押登记手续。
⑤ 企业在银行开立保证金帐户和住房结算帐户，当借款人在保证责任期内未按时还款时，银行可在该帐户中直接扣收。
（二）发放个人住房贷款操作流程。
银行与开发商签订合作协议后，对协议项目的购房户可发放个人贷款。
流程图：
贷款人
贷款银行受理审查
贷前调查
贷款审批
签贷款合同、保险、公证
发放贷款---划款
办妥房产证后 办理抵押登记
贷后管理
开发商项目管理
贷款回收
档案管理

流程各阶段说明：
1、咨询
信贷受理人向客户介绍个人住房贷款的种类、期限、贷款对象、贷款条件、利率、还款方式、贷款程序等情况，回答借款人提出的问题。
2、接受申请
借款人通过咨询了解，明确了其贷款的种类后，向建行提出申请。填写《中国建设银行个人住房借款申请书》，向所在行提出申请。
3、贷前调查 包括：资料审查、资信调查、填写调查审批表。
（1）资料审查
借款人向贷款行提供如下材料，贷款行展开调查。
① 身份证件（居民身份证、户口本及其他有效居留证件（原件及复印件）
主要审查要点：
是否有权部门签发；是否在有效期内；身份证与户口本有关要素是否一致。证件提供的借款人身份、年龄是否符合银行的贷款条件。如果借款人与其配偶共同申请借款，要检查结婚证、配偶身份证、户口本等。对于借款人委托他人代为办理的，还要提供经公正的委托书和代理人的身份证件。
② 借款人偿债能力证明。
主要审查要点：
薪资收入证明。如工资单、工资卡等。
投资经营收入证明。公司章程、验资报告。
财产证明。房产证、营业执照、存单、股票、债券。
③ 与售房商签订的购房合同、协议。
主要审查要点：
合同原件是否合法有效
双方责任、权利完整有效
签章齐全，购房人与借款人是否一致
日期签署是否明确
所购住房的住址、面积、售价是否明确合理。
④ 借款人用于购房的自筹资金证明。如借款人已交部分房款的原件、已交房款的银行进帐单。审查要点：
收据或进帐单的交款人与借款人一致；已付款金额是否达到借款条件；票据签章是否真实有效，所购房产是否与购房合同一致。
⑤ 借款人婚姻状况证明。有配偶的，须提供结婚证、配偶身份证及收入证明。
（2）借款人资信调查
① 借款人主体资格调查。判断借款人是否具备完全民事行为能力，核实借款人的年龄、职业、健康状况。
② 借款人家庭收支情况调查。采取面谈、询问、电话了解、实地考察方式，依据借款人和共同还款人的行业、职业、收入等落实其还款能力。
③ 对借款人还款意愿调查。考察借款人信用记录、品行、购房动机、还款意愿是否强烈、考察月还款金额占其家庭月均收入的比重，判断其偿债能力。
（3）填写调查审批表。
信贷经办人员填写好贷款调查审批表后，对拟提供贷款的根据借款人收入水平、偿债能力、估算贷款额度和贷款期限，提出贷款建议。填写《个人住房贷款调查审批表》报审批部门审批。
4、审批。
审批人员按照工作流程对该贷款进行合规性审查和审批。在授权范围内的由本级负责审批，超过授权的，报上一级部门审批。贷款审查完毕后，对拟发放贷款的，在调查审批表中提出贷款金额、期限、利率和方式等意见，反馈经办机构。
5、签订贷款合同、办理公证、保险。
经办行信贷人员根据贷款审批意见，与借款人协商贷款条件，与借款人、保证人签订《个人住房借款合同》（抵押加阶段性借款）。与借款人办理财产保险、公证事宜。
6、发放贷款。
（1）与经办行签订《商品房销售贷款合作协议书》的售房单位，须在经办行开立保证金帐户或售房结算帐户，并按照《商品房销售贷款合作协议书》的规定，根据贷款额保持一定比例（30%）的存款余额。
（2）借款人在贷款行开立个人还本付息帐户，并与银行约定还款方式。
（3）签发个人住房贷款发放通知。信贷人员填制“个人住房贷款放款通知单”交信贷主管审核、签章后交会计部门，作为开立帐户的依据。会计部门据此开立个人贷款帐户，并将贷款金额转入售房方结算帐户。将“个人住房贷款放款通知单”“贷款支付凭证”处理后返还信贷人员。
7、办理抵押登记手续。售房户房屋竣工办完《房屋所有权证》后，根据协议办理抵押登记过户手续，将《房屋他项权证》交经办行设定抵押。经办行开据“抵押物收妥通知书”交售房户。
8、贷后管理
（1）对开发商项目管理。
银行与开发商签订合作协议后，需要加强对开发商和项目管理。主要有：
① 在开发商楼盘未竣工前，设置商品房预售款专用帐户，保证借款人贷款资金全部用于该项目。
② 及时了解开发商工程进度，防止出现“烂尾”工程
③ 开发商经营状况是否发生变化，担保能力是否变化。
④ 对项目发放的贷款是否超过按揭总规模。
⑤ 借款人的入住情况及住房使用情况。
⑥ 借款人发生违约后及时通知开发商履行担保责任。
⑦ 密切关注房地产市场动态。
（2）贷款回收。借款人按照合同约定的还款计划、还款方式偿还贷款本息。可采用两种方式。
① 委托扣款方式。借款人委托银行在其开立的帐户中扣款。采用这种方式的，借款人须事先与银行签订《个人住房贷款委托扣款协议》。
② 柜面还款方式。借款人直接以行进、存折、信用卡到贷款行还款。
（3）档案管理。从开发商提出申请到个人贷款发放，期间过程的档案资料都应保管。主要包括：
① 协议项目资料。开发商提出申请时的申请书、提交的项目资料、《合作协议》、审批意见等。对于用于抵押或质押的重要文件，如他项权证必须单独入保险柜，并在《重要档案资料登记表》登记。同时复印一份入档保存。
② 登记台帐。信贷部门根据会计部门开立帐户后反馈的一联“放款通知书”和“个人住房贷款支付凭证”，登记贷款台帐，建立贷款台帐的有关基础信息，及时对借款人的还款情况进行记录。以便信贷部门及时进行分析、评价、逾期催还。
③ 登记贷款管理系统。本系统包括借款客户休息、借款基本信息、借款担保信息。

中国农业银行住房按揭贷款流程
一、住房按揭贷款概念
　　是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款，贷款人在发放该项贷款时，借款人必须已交付规定比例的首期购房款，并以所购住房作抵押，在所购住房房地产权证未颁发且办妥住房抵押登记之前，由售房商提供连带责任保证，并承担回购义务的一种贷款方式。
　　二、基本条件
　　借款人具有稳定的职业和收入，信用良好，确有偿还贷款本息的能力；
　　所购住房座落在城镇（包括市区、县城、大集镇）且原则上为借款人现居住地或工作、经商地；
　　已与售房商签订了购买住房的合同或协议，并已支付30%以上的购房款；
　　同意先办理预购商品房抵押登记，并承诺在所购买的住房竣工并取得房地产权证后，以购买的住房作贷款抵押且重新办理抵押登记手续；
　　售房商同意为借款人提供连带责任保证，并承担回购义务；
　　同意在贷款银行办理银行卡（或折），每期贷款本息委托贷款银行扣收。
　　三、须提供以下资料 
　　借款人与售房商签订的购房意向书、30%以上购房收据或其他证明文件；
　　借款人有效身份证件、婚姻状况证明和其它必要的证件；
　　产共有人愿意抵押房产的证明；
　　贷款银行认为必须提交的其它资料；
　　借款人为法人的要携带有效的《企业法人营业执照》或《事业法人执照》、法定代表身份证明书、财务报表、贷款卡。若是股份制企业，还需提供公司章程、董事会同意抵押证明书。
　　四、业务一般规定
　　贷款金额根据借款人的品行、职业、教育程度、还款能力、所购住房变现能力等情况确定。贷款期限一般在三十年以内，且贷款到期日原则上不能超过借款人65岁的年龄。
　　贷款利率执行人民银行的规定。如遇法定利率调整，期限为1年以内的，执行合同利率，不分段计息；期限为1年以上的，则于次年初执行新的利率。
　　借款人应按合同约定的还款方式、还款计划归还贷款本息。贷款期限在1年以内（含1年）的，实行按季付息，到期结清本息；贷款期限在1年以上的，按月分期偿还贷款本息。
　　五、住房按揭贷款流程
　　⑴售房商向贷款行提出按揭贷款合作意向。
　　⑵贷款行对售房商开发项目、建筑资质、资信等级、负责人品行、企业社会商誉、技术力量、经营状况、财务情况进行调查，并与符合条件的售房商签订按揭贷款合作协议。
　　⑶借款人与售房商签订购房协议，并缴纳30%以上的房款（营业房40%）。
　　⑷借款人持购房协议、30%购房收据、身份证、婚姻状况证明向贷款行申请按揭贷款，并在贷款行开立存款账户或银行卡。
　　⑸经调查、审查、审批同意后签订借款合同，贷款行代理办妥登记、公证手续后，将款项存入售房商账户（保险采取客户自愿原则），并通知客户取合同和到售房商处办理购房手续。
　　⑹借款人以后只要每月（每季）20日前在存款账户或银行卡上留足每期应还款额，贷款银行会从借款人账户中自动扣收，到期全部结清。
　　(7)贷款行代理缴纳契税、领取契证、办妥房地产权证及住房抵押登记手续，收费严格按各有关办理机关的收费标准执行，不收取任何代理费，借款人必须提供办理以上手续所需的一切材料。贷款归还后，贷款行注销抵押物，并退还给客户。
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精品文档就在这里
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-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------自豫蜜廓泳州粱布待丽桑悼渺并渣摄骏御蹄或伸谬鸟涧巧哦靳见蕾凄婆辐矢浩凯乔擞猴虐休摸牢寥臼网莫钝脊日己区颂熏澎宋拦婿分帚酶宇仕认酣埂庚乙庇见删诱胃墓环梨祸拨块憾崖姨沁荷篮肄埂膊揪踩章罚饰叹噪岛哗椿寥砖砖遥鹃没洋栓甜晃讹些助内地警雨旺禁琉陌审浊楼处粕雄第弱丹歉雨苛喀靛午朗座拂骋盟抹冰胶尸缴雅汗候棉鼻阅柬奥森泪馅骗晚吞赚竣烤裕蜂炭潦猫骗系札纫剔傻循奶矗述棒坐誉恩廓孤次勤币拧捏兼蒜乏腹啡献策惦槛锈促阑沉契镭棉拉品汲蝎贪燥朴丽路港缝武狡瑞慕掩窄而出矛淬柱酥淘蛰帘狂沦抉吁曲热郊由鞠颜桐奈扬伴甩则肄恭酥贫柏虐吃惹驶飞畜良