房产相关税费制度及购房贷款知识.doc

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房产相关税费制度及购房贷款知识
2014-02-07张伟杰包头保利代理

房产相关税费制度
一、税费基本知识
税收是国家为实现其职能，凭借政治权力，按照法律规定的标准，强制地、无偿地征收货币或实物的一种经济活动，是国家参与社会产品和国民收入分配和再分配的重要手段，也是国家管理经济的一个重要调节杠杆。
税收具有下列显著特征：
强制性。国家税收，是由税法直接规定的，纳税人必须依法纳税，自觉履行纳税义务。否则，就要受到法律制裁。
无偿性。国家以税收形式取得财政收入是无偿征收，是一种单方的法律行为。
固定性。国家税收，是按照税法规定的比例或数额征收。
税率是指纳税额与征税对象数额之间的比例，它是计算应纳税额的尺度，我国现行税法的税率有比例税率、累进税率和定额税率三种。

二、税种与标准
契税
根据法律规定，凡房屋的买卖、典当、赠与或交换的承受人均应凭房地产所有权证和当事人双方订立的契约交纳契税，具体契税的税率如下：
买卖契税，按买价征收6%（地方补贴3%）
典契税率，按典价征收3%
赠与契税，按现值价格征收6%（地方补贴3%）

印花税
印花税是对因商事活动、产权转移、权利许可证照授受等行为而制定、领受的应税征收的一种税。
印花税的纳税人为应税凭证的书立人、领受人或使用人。
印花税的征收范围主要是经济活动中最普遍、最大量的各种商事和产权凭证，具体包括以下几项：
A购销、加工承揽、建设工程勘探设计、建筑安装工程承包、财产租赁、货物运输、包储保管、借款、财产保险、技术等合同或者具有合同性质的凭证。
B产权转移所有
C营业帐簿
D权利、许可证照
E经财政部确定征税的其他凭证
印花税的税率采用比例税率和定额税率两种。
A对一些载有金额的凭证，采用比例水利。税率共分五个档次：分别为所载金额的1‰、0.5‰、0.3‰、0.05‰、0.03‰。
B对一些无法计算金额的凭证，或者虽载有金额，但作为计税依据明显不合理的凭证，每件缴纳一定数额的税款。
房屋买卖合同印花税为0.03%，交易印花税为0.05%，房屋租赁印花税为0.1%。

土地增值税
土地增值税是国家为了规范土地和房地产交易秩序，调节土地增值收益而采取的一项税收调节措施。
作为普通消费者个人所购房产，如果仅用于自己居住使用，不用缴纳土地增值税；只有在购房者再转让经营此房产，并获得一定的增值收益时，才有必要缴纳土地增值税。个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满五年或五年以上的，免予征收土地增值税；居住满3年未满5年的，减半征收土地增值税；居住未满3年的，按规定计征土地增值税。
土地增值税的征收实行四级超额累进税率：
增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%
增值额超过扣除项目金额50%的部分，未超过100%的部分，税率为40%
增值额超过扣除项目金额100%的部分，未超过200%的部分，税率为50%
增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为200%

土地使用税
土地使用税或称城镇土地使用税，是以城镇的国有土地为征税对象，以使用土地的面积为计税依据，向使用国家土地的单位和个人征收的税种。
土地使用税在批准建制的城市和县人民政府所在地的城镇开征，在这些行政区域国有土地的使用单位和个人，都是土地使用税的纳税人。
土地使用税以纳税人所使用的土地面积为计税依据。
土地使用税实行定额税率（即固定税额），国家规定大、中、小城市每平方米土地的幅度税额，由各省、自治区、直辖市在这个幅度内确定个体的固定税额。
A大城市（指50万以上至100万人口）每平方米土地的年税额为0.5至10元人民币。
B中等城市（指20万以上至50万人口）每平方米土地的年税额为0.4至8元人民币。
C小城市每平方米土地的年税额为0.3元至6元人民币。
D工矿区域每平方米土地的年税额为0.2至4元。

房产税
房产税是在城镇内向房产的产权所有人征收的一种税。
房产税的纳税义务人是房屋的产权所有人。产权属于国家的，由经营管理单位缴纳，产权出典的，由承典人缴纳，产权所有人、承典人不在房产所在地的，或产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。因此，除房屋产权人外，承典人、房产代管人、使用人也能成为房产税的义务纳税人。
房产税的计税依据为房产原值一次扣减10%至30%的余值，具体减除幅度则由省市自治区、直辖市人民政府规定。房屋如出租，则可以年租金为房产税的计税依据，税率为12%。

营业税
凡房地产转让、咨询、中介、信息服务及房地产出租都必须交纳营业税，营业税是对中国境内经营交通运输业、建筑业、金融保险业、邮电通信业、文化体育业、娱乐业、服务业或有转让无形资产、销售不动产行为的单位和个人，按其营业额所征收的一种税，其中金融保险业、服务业、转让无形资产和销售不动产税率为5%。

第七节购房贷款
一、购房贷款形式
（一）按揭
按揭即个人住房商业性贷款。它是由银行、房地产开发商和购房者三方共同参与买卖住房的融资行为，实际上是为了帮助供房者(开发商)和购买者完成住房买卖而由银行提供贷款支持的融资业务活动。
1、按揭的前提条件是：购房者必须将购入的房屋作抵押，房地产开发商必须回购担保。
3、申办个人购房抵押贷款应具备的条件。（1）借款人必须是具有独立民事行为能力的个人。（2）购房者持有居住地合法的身份证明。（3）与开发商签订了购房协议，并已支付首期购房款。（4）同意以所购房产作抵押。（5）具备令贷款银行满意的财务状况。
4、购房贷款的额度、期限与利率。银行根据借款者的资信程度、收入状况、申请借款金额等确定额度，额度即按揭率，最高为七成，期限最长为二十年。期限越长，利率越高。（1）可贷额度=家庭月收入总额*（40%-50%）*12个月*贷款年数。（2）可贷款额度即根据借款人的收入情况测算的贷款还款能力。（3）按揭贷款最高限额为40万元，同时不超过所购房产合同价格的70%。（4）房产开发商与银行订有《商品房销售贷款合作协议》，银行将根据协议条款规定的贷款成数和年限，结合借款人的还款能力计算可贷额度。
5、按揭贷款手续流程及相关费用。

（二）职工住房公积金贷款
1、申办公积金贷款应具备的条件：凡按照上海市住房公积金制度正常交存公积金的企事业单位在职员工（包括外资、合资企业的中方员工），凭本人和同户亲属的公积金交存证明，可以向银行提出办理职工购房贷款的申请。
2、公积金贷款的额度、期限与利息：（1）可贷额度=每月家庭公积金汇缴总额÷12%×35%×12个月*贷款年数。贷款最高额度为10万元，同时不得超过所购房产合同价格的70%。（2）公积金贷款最长期限为15年。（3）公积金贷款的利率比商业性贷款利率低。
3、积金贷款手续流程及相关费用。

（三）住房储蓄贷款
选择了建设银行的住房储蓄就能在得到存款利息的同时得到将来申请购房抵押贷款的权利。
参加住房储蓄满半年以上，其存款达到规定数额和期限即可获得申请购房抵押贷款的资格，规定数额和期限为：存款达到一万元以上（含一万元），实际存期满一年以上（含一年）；或存款达到二万元以上（含二万元），实际存期满半年以上（含半年）。住房储蓄和购房抵押贷款的存、贷的比例也为存一贷五，贷款期可相当于存款实际已存期限的五倍。
购房抵押贷款的最高额度为40万元，贷款最长期限为20年。
通过住房储蓄申请住房抵押贷款的商品房房源没有什么限制，只要开发商能提供相应的《上海市商品房注册登记表》（现房）或《上海市内销商品房预售许可证》（期房），并同意协办贷款手续和产权抵押手续的，都能通过住房储蓄申请住房抵押贷款。另外，购买上海市市级、区级房产交易市场出售的二手产权房也可通过住房储蓄申请住房抵押贷款。
已办理过住房抵押贷款的住房储蓄存单可以提前支取，也可以到期支取、续存或转存。存款利息分别按提前支取或到期支取计算支付。

二、选择贷款形式应考虑的问题
（一）贷款期长短的选择
贷款期长短的选择，主要取决于购房者的经济能力及投资偏好。一般而言，贷款期越长，每月还款额越少；贷款期越短，每月还款额越高。不少专家认为，假如选择一个期限较长的抵押贷款，每月还款额相对就少，因此就有较多的资金累积用于改善生活品质或做其他方面的投资，而且购房者还可以根据自己的收入状况提前付清抵押贷款的余款，以避免长期的利息负担。但是并不是选择抵押贷款期限越长的就越好。期限越长的抵押贷款所支付的利息月多。
（二）首期付款额的选择
银行规定，购房贷款最高不得超过房价的70%，这意味着必须自备30%的首期付款。如果抵押贷款比例不到30%，则首期付款额会更高。在目前房价较高，收入相对较低的情况下，对于工薪阶层而言，储蓄够首期付款额也有困难，因而选择最高的抵押贷款比例是明智的。在负债能力范围内，选择最高的抵押率，最小的首期额，是最佳的明智之举。
（三）房抵押贷款合同的签订
申请购房抵押贷款应由借款人与贷款人签订两份合同，抵押合同和抵押贷款合同。根据有关法规，房地产抵押合同应当载明下列内容：抵押人、抵押权人的名称或个人姓名、住所；主债权是种类、数额；抵押房地产的处所、名称、状况、建筑面积、用地面积以及四至等；抵押房地产的价值；抵押房地产的占用管理人、占用管理方式、占用管理责任以及意外损毁、灭失的责任；抵押期限；抵押权灭失的条件；违约责任；争议解决方式；抵押合同订立的时间与地点；双方约定的其他事项。以预购商品房贷款抵押的，须提交生效的房屋预售合同，抵押权人要求抵押房地产保险的，以及要求在房地产抵押后限制抵押人出租、转让抵押房地产或者改变抵押房地产用途的，抵押当事人应当在抵押合同中载明。同时在申请抵押贷款是还应签定借款交通，借款合同应当约定贷款金额、利率、支付方式、还本付息方式、还款期、贷款用途、违约责任以及双方约定的其他事项。

第八节房地产保险
一、房地产财产保险
它属于财产保险的一种，投保人可以是团体、法人、自然人等，与居民有关的主要是商品住宅保险和自购公有住房保险。
商品住宅保险是为购买商品住宅的人提供的使其在所购住宅遇到意外损失时能及时得到经济补偿的险种。自购公房保险，是对居民因房改从而购买原租住的公房的险种。两种险种的责任相同，都是对因自然灾害而造成的保险财产的损失进行赔偿。所保的财产只能是房屋及其附属设备和室内装修材料等财产。保险期一般为一年，可续保。
二、房地产责任保险
主要强调房屋所有人、出租人和承租人的责任保险，一般称为房地产公众责任保险，它主要承保在房屋使用过程中产生的赔偿责任。
三、房地产人身保险
主要指房屋被保险人遭受因房屋造成的意外伤害而死亡或永久致残，由保险人支付保险金额的险种。
四、房屋抵押贷款保险
属于房地产融资保险的一种，是为了保障贷款资金安全而由借款人作相关投保的一种房地产保险。所谓房屋抵押贷款保险，就是申请房屋抵押贷款的人应贷款银行的要求，用以保证贷款资金安全而将抵押房屋投保的险种。
房屋抵押贷款的保险内容：（1）投保人是办理房屋抵押贷款的房屋所有人；（2）保险财产为抵押贷款所购买的房屋；其他因装修、购置而附属于房屋饿有关财产不属投保范围；（3）保险期限，与贷款期限一致，在抵押期间，如果借款人中断保险，贷款银行有权代保，一切费用由借款人负担；（4）保险金额及保险费，以所购房屋价格确定保险金额，保险费每年计收一次；（5）被保险人义务；（6）损失赔偿。

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