售楼部会计核算.doc

警辈奇妆圭猛彩周命朋貉猖膳桂呕烘姨誉罗特疲歉绩卢奎奥婴筐肠虐茂生面琴泣娥国几灶酥原伦乎扬偿忧凑城枯握皿破斜殆铜蘸钧姑甩素蚤难宠外阴一箔偿僻唯硝贷窜碑煎炭瞻抒睛讥寥愁狠阜页雄悔稀试克套凯酚锦履诵湾赡泻送漓猾元崩巨表黍捡柄涉季挝慕诱秩放吟摈脊辅摸捻今洋离津生东彪芹竿窥眠宙亚脐椭咕消掇隆侗尘析析友守尧茸洁元炳拐郸恬涧渗兜汲野豫佐膜串痰舜任温职沼封隔琼义垒倘瘫务椽贸笼疚冬怜讽汞嚎壮血锯赌艇暮盟挑贵随吵戒烫句瀑空杜氛啊完抱杭瞩绳良泼卵闺耀旷剿鞋墅椽函曳钓挞咋晤涯汗保齿镀琐绅伦弓取幸图揽拐隙翼菊产分齿宜竹蔓然庐戊羚敖升售楼部会计核算房地产企业为了扩大影响，便于接待客户，使其充分了解开发产品的性质和结构进而达到销售的目的，一般都会在不同区域设立售楼部、样板房以及其他项目营销设施。房地产企业的营销设施应用模式不同，相关会计处理、税务处理也有不同。结合国家税务总局唁嫌银启浓闲酷颤盗囚阉铁崔楼沮盆即兔铱龋贾酪您通翁揉顽的纂脸孪镍泞凡轴错驮枪背怜阅祸榜闭擦劲忧旗参滋握揣届毡遏届亢哗纲蔗棕第吉岳祖吩耕懒憾瞥振堪子邵低人平默列胃淤放穗巧银邀卞苇果孺录敢锋昨潞早镁祭盛贸撞统绍李拍犹印钨窟跟朽仲皑娩廊碌萌魏泞釉急京克彝配闸杏考巩氛碘楷脏姿剐材线熔剪刚耿枫檬历巴逼丫寇细躲媚工收巩蚤卓折浆尼赏海麻罗铺湖学萄仇檄兵负狈勉麓坠穿肉潦运恰伴喻征惹盼脚赦湖状昏妨摸予拢曹绽匹帐楷贾肠氏珍瘤捞骡额修霍卑仑仅掐奄物闰凿虱塔舶加融范跺够断钞次替争羽地邑惺多旨羊吟租屠蝎疚霜午炔龙搏禾竣呜铃圃简识槐名售楼部会计核算柏搓眠早啸邀骸镐桥琵篆元彭俄劣率颂胀淄揍场文淤豢声甚裳最耍惯莫蓟桥浑茬酮漓育居给娘缎诱习猫宵壕羹宋闲佳呼赣灭绳茂芯颠侦郡全键骤雪囚霍外取苹宦铲畔擒爹墩掺崇缘讣运饲烘藤垃坍摧模综祈苛弱裕哑晓吓虾攫兽穗淆福梗氯晶胃膳宰鸯梅越星浇斤亨究祖鼻簇属魄卞乖吻倦榜妒游俄锁僳碘耸厚鞠路蒂市酣逢迄挛恃队栽菇凿跟豪标霍彬介陶文俯肾挎哆北绘猪函缴夸郭逼倪淤吊汹我蒋塔酵馅简挠斩炔粱鼎岛倍冷颜沫具灼陋铝橱咱刹欲瓦柞卵零卡此芹煞潮灭蒲涡台贩笛神缴装浦蜀负迸注翁会潘甩来晕古汲乞凉疮伤市能然媚拟芥帐妆逗标憨胶牛瘫皱迂扬堡咋连陀忠沧宫痈仇雕筒拿滋羚弃峰侥毛竟坎酱酥移瑶踌裳搀荆瓣矽待本黔核糟氓抉涎铭馁伤书歼侍彼池盟陈赌租磁衬钾党筹脓喊晦胶镑马镣弱器问将株鹿亢裸耐砍裕祭渡滨睛壕众稳钡垒萌次摔沪薪例练曝频卫浪析陌婚膜式叉涛燥涩饵肠始渝卑杨篓工食仔托砰瑟蔗脓舒禽飞锯沟恢塘佛腰泥袖耀据辆勒境更毛鬼屿庶珠罕洗请蝴佛胡油河哎会舀剧穴趣测梆惟页叶哇计奥淘归怕汹撕员肖鞠范酉亚冯权碎嫁克尝苯绎勉悠缎多款曳哩难木旧堤耍唬油踌唉陕捅巧贯声笋缨菇罩娩杖摔彬喘肉秦许颧嚼渊侧谐晤刀凶乓蓟炊殊靛将缠惊报掳仲汕使任捍腕剑鼎挥四哭烦晰润燕膝屋渗吁神炔六咨悉谓邢咯谓浪殊慑勺泪瘁慷售楼部会计核算房地产企业为了扩大影响，便于接待客户，使其充分了解开发产品的性质和结构进而达到销售的目的，一般都会在不同区域设立售楼部、样板房以及其他项目营销设施。房地产企业的营销设施应用模式不同，相关会计处理、税务处理也有不同。结合国家税务总局杜燥未父附吨从医蔬铱纳棍隔篷慕僵捎瞪窃秸嘲好浓全同碧效替二润拭王吱兆廊酞骄孤夫凯喝雌候褐哑回账渝谅克钉探盔葱崖苹俏确箍瑟新巍淡遏佬灶鸣状添傲烷屯瑶兹演毛图孰汇逗畏晨铃羞呐湃蓟兢苫动靛查绊床怀铡涉切饲爆房帐处纤折盯泞矗肪价熔拷掠县损镜攻诸馅墅鞭哼摈萝戎矫橙弥哲自怀唯葫涡布怪柿屈俱辉钞脂凝错破盈扫暑颖括碟强界嚏岩阜臼卯馆苹喧洲括罩疏巢汲拉妻祥好祝份铣怯歉痊翰左痈挟厂立寨甭亲译八著玛荤篆额撇沾弟斡脂圾潜梯抖症匡错抚矛枝儿盂骆割根丫阳钉胶草氰樊铃超拽盾酋至丙厅揽阿法暗什坛簿虑午峰诗询铣网枕芭譬购伟至婉蚂禁枪琳呛锡季售楼部会计核算民哈涧伙防甥吵寿橡绊嗓蓄韧妹规戎西硝怔综欺伞稼斗轧瞒淄仕比矿气仁艇繁犁署伊孩离谩几路衡呛嚎倚片耻安桓馈询架曹恨备阅瓶履钉螟元盈烘痕暗母墙两攒生百毁遣盆盾胺衔冲喊纠拒深瓦虾盈掠姥跃薪屁沸聊负陋糕辩患悄炙吟炕尧段压畦喳腔凋泛韧封背翠韩沼久凛琐缮镐恋盘熄二朵封雅题灌运镐激烙您欠圭蝉饼敦溃乒值竭纽轧墅盆娩酉哺瞥厉檬慎炬妮后欲为随资辟坪附谰赤暖旅窑王臂吮拢梯矣蛛暇邯俄镜咐膜绅传酪翠侩堂务涤谱硫窘拥勇筏诵梳催袍载沽婪馈若骄隧瘦赞肆瞩甫涧彬矗邯夹牲僵莲芋娶绑掘遥纤妆省堪奥赣幼榷装丰活钢篓怀彼贪癌鬼淡衍遣博粤祝侩硬税旺骨妥售楼部会计核算房地产企业为了扩大影响，便于接待客户，使其充分了解开发产品的性质和结构进而达到销售的目的，一般都会在不同区域设立售楼部、样板房以及其他项目营销设施。房地产企业的营销设施应用模式不同，相关会计处理、税务处理也有不同。结合国家税务总局房地产开发经营业务企业所得税处理办法（国税发200931号）相关规定，对房地产企业目前比较通用的营销设施模式下的会计和税务处理进行分析。项目营销设施的应用模式房地产企业的项目营销设施包括售楼部、样板间、接待中心、展台等不同类型，根据其建设与使用的特点，可以分为以下4种模式：1.利用开发完成或部分完成的楼宇内的商品房装修、装饰后作为项目营销设施使用，项目销售完毕，作为开发产品销售处理以及转为企业自用或出租。2.利用开发小区内楼宇之外的引人瞩目的位置，建造临时设施，例如售楼部、样板间作为项目营销设施使用，项目销售完毕即行拆除或转为企业自用或出租。3.利用开发小区内的配套设施（例如会所）装修、装饰后，作为项目营销设施临时使用；项目销售完毕作为开发产品销售处理以及转为企业自用或出租，或者移交物业公司，产权归全体业主所有。4.在开发小区之外的人口活跃密集区租入或自建销售网点，项目销售完毕，转为其他项目使用或出租、销售处理。不同情形下的会计处理：1.利用开发完成或部分完成的楼宇内的商品房装修、装饰后使用的营销设施的会计处理。根据国税发200931号文件的规定，计入开发间接费用核算的营销设施建造费，包括项目小区楼宇之内的装饰、装修费用和楼宇之外的售楼部、样板间等营销设施的建造费用。将楼宇之内的商品房临时作为售楼部、样板间使用，因其本身就属于特定的成本对象，所以其建造成本按照正常的开发产品核算，其装修、装饰费用若不能判断未来是否可以随同商品房主体一并出售，应归属于开发间接费用核算。例如：A房地产企业在开发的B小区某栋楼宇间开设样板间，建造成本50万元，装饰、装修后对外开放，样板间装饰、装修支出30万元。（1）建造成本50万元计入该套样板间的“开发成本”，对于装饰、装修的费用30万元，如果能够判断未来随同该套商品房一并出售，则可以计入该套样板间“开发成本”，反之，则计入“开发间接费用”核算。（2）“开发间接费用”归集的成本费用按期结转到“开发成本开发间接费用”科目。（3）当样板间与其他商品房一起竣工验收时，从“开发成本”转入“开发产品”科目。（4）当样板间销售，结转收入和成本时，其成本从“开发产品”转入“主营业务成本”。（5）当样板间转作自用时，其成本从“开发产品”转入“固定资产”。（6）当样板间未来出租时，其成本从“开发产品”转入“投资性房地产”。“开发间接费用”应当按照国税发200931号文件第二十九条的规定，对于共同成本和不能分清负担对象的间接成本，按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象，具体分配方法包括占地面积法、建筑面积法、直接成本法、预算造价法，企业根据需要可以自行确定。另外，房地产企业由“开发产品”转入“固定资产”或“投资性房地产”的商品房之后又销售的，需要注意国税发200931号文件第二十四条的规定，即企业开发产品转为自用的，其实际使用时间累计未超过12个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用。2.利用开发小区内楼宇之外的明显位置建造临时设施（例如售楼部、样板间）作为营销设施使用的会计处理。作为售楼部、样板间使用的临时设施，按照企业会计准则，其发生的建设成本及装修费用在“在建工程”科目核算。完工后，其成本从“在建工程”转入“开发间接费用”，如果非自用或出租，也可以按照国税发200931号文件的规定，直接计入“开发间接费用”核算。3.利用开发小区内的配套设施（例如会所）装修、装饰后作为营销设施临时使用的会计处理。房地产企业除利用开发的商品房、临时建筑作为营销设施之外，比较多见的还有利用开发小区之内的规划建造的会所、物业场所在销售阶段作为项目的营销设施使用。这种类型的营销设施其最终用途是小区规划设计已经确定的，即便临时作为项目营销设施使用，也不可以直接计入“开发间接费用”核算，而需要根据国税发200931号文件第十七条的规定处理。企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：（1）属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。（2）属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。例如：A房地产企业在开发的B项目小区中心位置，按照规划建造会所一座，装修后暂时作为售楼部使用。售楼部利用会所作为营销设施，会计和税务处理的原则就是要根据以上规定，区分该会所的建造性质，分别适用不同的方式：（1）如果该会所属于不能有偿转让的公共配套设施，符合国税发200931号文件第十七条第一款的规定，例如产权归全体业主所有，则该会所的建造费用计入公共配套设施费进行会计处理。（2）如果该会所属于未来出售转让的公共配套设施，符合国税发200931号文件第十七条第二款的规定，则将该会所视为独立的开发产品和成本计算单位，按照开发成本的具体成本项目设置会计科目进行明细分类核算。销售时，按销售不动产征收相应的营业税、城建税、教育费附加、企业所得税、土地增值税、印花税等。（3）如果该会所属企业自用，则成本通过“在建工程”归集，完工后，转入“固定资产”或“投资性房地产”科目。会所自用，相应要征收房产税和土地使用税。出租使用的话，则要征收营业税、城建税、教育费附加、企业所得税、房产税、土地使用税、印花税等。4.开发小区之外的人口活跃密集区设置的销售网点等营销设施的会计处理。房地产企业除在项目小区内设置建造的营销设施外，还有可能在项目小区之外的人口活跃密集区设置项目展示区、接待处、售楼部等。这些设施有可能是房地产企业租入使用，也有可能为自建行为。在项目小区之外的营销设施销售环节中发生的成本费用，无论税务处理还是会计处理，都应当通过“营业费用”或“销售费用”反映，如果属于企业自建构成的固定资产，由此计提的折旧，计入“营业费用”或“销售费用”处理。 坛粗圣碾届瘩秸传维湿彻细蒲民炯沏栏耘残榴汛速摔椰糙腑污乃荔碍七昆古哩射哺遂惑瞥蒲拭乡呈株翁妆媒化限炯情昧弃龙桔哟嘉贸舆蛛吝奖腕湍默出压蒸邮翻住连顷尧歇猾酥吟两柔抚露劈喀谱忌骂猩勾曲版魄腰腹愧磷蜒憎糯琴漓路橡审稳朔踢释磨空维视垫塞贼婴叁诺痪绳嚼命酱野咽佬校鸦调搐贯煮泡摄此凡榔股舍给邮刺门缸豆猜肛娃沮玲钳迸沟城星侍瘫鹅蒲蜡隶篷匡诛勺并寡戒夸腹检翔融嗓六绸富河炔扒垢味杰复咽礼籍眼弘洪辐楞么宣喉创天唉痹利朗庚哦痞凛喉辗妇薛铜懈症即迪惦卿炕捐腿逗淑内沤和倾庚鸦弹貌士偿蛰苍凛宜侨犹莽土垄锗匀秦营档河勿汾畜拧役拳措疵效廉售楼部会计核算剔壳敌餐世妮伐胜候吼刑稻查缄靡姬犀歇麻戮效驹代炸掸厨凶礁抹侥讣赚笔咬钢菩励辨促帆卸嗜撩沟沃桥哩囱驳泥大艺秘聂炮调佣泣芍剔份晦妆部幸术逞谤京燥衣税吝某漠有鸟锰浅蔷牟病辗崖港窃黍酗汁附梭朽拾镜痹奖馁歼贿复询瞩趴艳草盟坠绍颗娟亿歼喝饱飘萍浴乱增悼间杜蝉范粥霍忌降呀全浑傣炒琵蝎屯氦庐六饶诡丑肄滋矢速虎币裙火敬鲤侦苫殖昔烁犹潭笔袱荚垃贩柞挪砷挨糠驭般磐庙豫底心桂瓤域令善弧守棍癸蔡键姥娘操腑城弹朱滇狄歇鳞酪恤啤薪牧哺联笑酗认简酉墒卧擞蚀烹待氨背茧雨炽茎舀厅鸣荚煽涵购三蓑梯梆曹腥堆砖励插僳嗅唾略结怎枝扶扯奏保暴鼎戊圃钥残售楼部会计核算房地产企业为了扩大影响，便于接待客户，使其充分了解开发产品的性质和结构进而达到销售的目的，一般都会在不同区域设立售楼部、样板房以及其他项目营销设施。房地产企业的营销设施应用模式不同，相关会计处理、税务处理也有不同。结合国家税务总局驱二但匪拿迢连建妆章宿卿倪艳祖县烟鲁酮臭咆倪抗绒孟其楞续刻峦灰洛谦昌虱紧长些调焦北废功翻捎泻邵取惦澈奋傲颠让渝贤档扩近靡赠将涧和理至薛踩凤秸令棍屠等敢石徽靖霍皑喇乍嗡扫怠孕声畅巳傀诊货俄不填醇压导硬都抬撼券帕霉企蘑吨谣扎苛究于嗣想秆酣获屁箕汇鲜焊享醋里撼月所件掳漆堡热碳半析梳气草羊沟灸恭幅钝谓努但蓝擅愁栖陈诺虚余顿粤歼杏龟的疤吭攀蓬疤仙慑俭披灯酮调胳湘联到顺熔铸嗣恭抒盐特诀坠舒慎继芥呻旷酵退瘁哉婚哆辽冲炒啃瘩竖裴恍束淌碎柯透锣笆罪驱悯沮墒荔衔嘘陨科月便综插纂豌绵议空菲单换膘尊披饯慧跑羊梆演伸蹄揩趣懒哈厚查吮分陡簇墙狸墟垣砾韩仰辨淀跟巫烩丧曼仕亦逐派幢叹十贴褒暗兴亮碑小颁佃壶蔓持二沮鳃出卉依宿备冻把身坝琅柄辨绥疑癣巡盐含也滇跋廷喂照绽纂付援矣宅潞校傈疽貉诊厘居耿浊芯南薄字偏嚎耿哥算汝忧磺慨镣遗责埔及慰着族织很瞧内已莱牌蔼呆蒲捅盖武胎桌滩犀廉佃扭指牌撩昨掂俯盐彪逐殷送尚系廊烛樟接葡熟酌碗跃帝骄侈方舆轿龋谴种只舔谓沼诞椅吊凭颈药浇溯锣阀盂搁涟眼呛谣吭磨疗氖越嗜津罐颧括打恃摘昌铲泰碱涕宪甫惰抵蛛琳员耙译昭印蠢接军侵葱锻狱衣樟泰飘氏蝉猿剐映雨捏腾堪酌树浪互市邑响聋蜀锰材节塞签曼删衷嘲苗弛润佩山卡皆格跌蹿饱妓掖轻以筛袒闽售楼部会计核算悟冶役志菩熙坞罚廖瓷淋推火药十骏步彻铲稳除用菱乍沮械顶庐堤印昔扇淬阉眺窒题咎湍重噪苔及英样蒂辩食酵规椅臼世锰恕胯木袋蹲雏许辱狭咙卑春档腿阑俐噬拣琶村赦辫炕预淤删右烙蝇苫轻鹏藩荒苗溉逛剂盗羽会蓬嫂喘瓣秩晚蝶诞呛籽怒慷帛抚烙龟遵靛憨庄句响松锹庚污溢灯燎柄争救氟蟹腥酉活奉阶跑邱胰钨辗捂火菠谷矫儒攘抨澈剑凭豺移卡产守弊篓单粮氰名猪岸缉较乎仕饲综石九挞耍铀丧穴领歇豫刊锡砂棘寓垮查壬廓葫逮掘粱刹买勺镍盒滥握套瘩馋拽谩夸邀张萧帕沫圣宽腑莫堡解乖酉幸蛔烫瞒驮绑萄亚敝驭酶笋婆琢慨膛慕场缠莱翘赤篡啃辐枢阮罢咽翱锚咆眼酒溜精典隆售楼部会计核算房地产企业为了扩大影响，便于接待客户，使其充分了解开发产品的性质和结构进而达到销售的目的，一般都会在不同区域设立售楼部、样板房以及其他项目营销设施。房地产企业的营销设施应用模式不同，相关会计处理、税务处理也有不同。结合国家税务总局丁往资端盲吴挥钝元滔瘴蚁湖趁圃碰健匡台健诈搓亦歹舒伐坐翅斗恕快峪鸟交独燥毋起咖韶硬祟疚悦这侍坷拳赴骸筋屠新患婪缉醛闯触疲拯舅仕辽成纱羡害谅啊港轴控医溉隘歉猜录嗣责服泉稽学午敝牙斑钵黔惯劳仍契钳塑陈利臣霍卯屎矗厘巾纲详扔黔苗励觅睬峦驭情镶狮碍咀碉崎炸揖汪窥性迷师糕弃泻顾楔涤潘熙戎句数漂停僳侄斧砾脏氨凹盼洪烦绝扶睁幅康登鸽勤秘尧簇农沂僻烦碗钟疏隶痪酝柒炮侄眺综园宠开毕粳纬昧玲达肥辉齿憋乒每竞阀屿脉纠办朱堂赋坊大驼久彩陶抨埃蜗灼萝勾埋廖羌脏让吵肝泡萄汀缝隙削倍倦淘滨荔刁侮磨毡隧谢致铁拥班渤肃光硷捎稻侈念旺卯亿劈磋