房地产公司财务管理暂行方法.docx

财务管理暂行方法第一章 总则第一条 为加强xx房地产集团有限公司（以下简称“公司”）财务管理工作，规范公司及其所属全资子公司（项目部）和控股子公司(上述单位以下简称企业)的会计核算程序和财务管理工作。特制定本制度。第二条 各企业（子公司、项目部）依照本方法规定，并结合自身的生产经营特点和管理要求，制定具体的适合本企业的财务管理方法和实施细则，报公司批准后执行。第三条 本方法的宗旨是规范公司及其所属全资子公司（项目部）和控股子公司(上述单位以下简称企业)的会计核算程序和财务管理工作。第四条 本方法是依据会计法、企业会计准则和房地产行业财务会计制度，结合公司实际状况制定。第二章 财务管理的组织及职能第五条 公司实行统一领导、分级管理的内部财务会计管理体制。公司及其全资子公司是独立的企业法人，自主经营、自我进展、自负盈亏、自我约束，依法享有法人财所有权和民事权力，承担民事责任。财务上实行独立核算，统一管理。设置独立的财务机构。财务负责人由公司委派。第六条 公司的分公司或项目部，不具有企业法人资格/资质，其民事责任由上级企业承担。配备专职的财务人员。第七条 企业法人代表在财务会计管理上的主要责任：1. 单位负责人对本单位的会计工作和会计资料文件资料的真实性、完整性负责；2. 具体确定公司内部财会机构的设置，建立健全内部监控制度；3. 组织拟定公司内部财务管理方法，按规定程序报批后执行；4. 依据公司预算方案组织企业生产经营；5. 接受财政、税务、审计机关的监督。第八条 公司财务负责人在财务会计管理上的权利义务是：1. 在公司的领导下主持本级财务部门的工作,领导财会人员履行所有会计业务工作，提请聘任或解聘财会人员；2. 对公司和各经营单位财务部门下达并落实财务、费用、利润等考核指标；3. 负责制定和执行公司的财务管理制度和会计核算制度；4. 参加公司施工项目的招投标、进展新项目、重大投资、重要经济协议的可行性争论，提供财务建议或意见；5. 负责编制会计报表，组织清产核资；6. 贯彻国家关于财经政策和规定，坚持原则，增收节支，提高经济效益；7. 监督、检查资金使用、费用开支及财产管理，严格审核原始凭证及账表、单证，杜绝贪污、铺张及不合理开支；8. 沟通协调各单位、各部门与财务部门的关系。第九条 公司财会机构的主要职责是具体负责公司的财务管理和经济核算，包括生产经营过程中的所有财务核算、会计核算；照实反映本单位的财务状况和经营成果；监督财务收支，依法计缴国家税收并向关于方面报送财务决算；参加公司经营决策，统一调度资金，统筹处理财务工作中出现的问题，组织、指导属下单位的财务管理和经济核算。第十条 公司各级财会机构和财务人员按规定对本单位实行财务会计监督，主要内容是：1. 对不真实、不合法的原始凭证不予受理并向单位负责人报告；对记载不准确、不完整的原始凭证予以退回，要求更正、补充；2. 发觉账簿记录与实物、费用不符的时候，应当依照关于规定进行处理，无权自行处理的，应当马上向本单位领导人报告，填制调账审批单，请求查明原因，作出处理；3. 除法定的会计账册外，不得另立会计账册。企业的资金不得以个人名义开立账户存储。4. 企业财务部门应对本企业的支款与用款，包括费用支出、投资性支出或生产经营性的用款进行全过程监管。第十一条 各级财务部门都必需建立稽查制度，出纳员不得兼管稽核、会计档案保管和收入、费用、债权债务账目的登记工作。第十二条 财会人员力求稳定，不任凭调动。企业财会机构负责人、财会主管的聘任应当经过上一级单位同意。1. 公司董事会可视实际状况确定直接聘任或解聘所属分公司和全资子公司的财务总监、财会机构负责人；2. 财会人员调动工作或因故离职，必需与接替人员办理交接手续；没有办清交接手续的，不得离职，亦不得中断会计工作；3. 被撤消、合并单位的财会人员，必需会同关于人员编制财产、资金、债权、债务移交清单，办理交接手续；4. 移交交接包括移交人经管的会计凭证、报表、账目、费用、公章、实物及未了事项等；5. 移交交接必需监交。公司一般财会人员的交接，由所在单位领导会同财务部经理进行；财务部经理的交接，由集团公司财务部经理睬同所在单位领导进行；集团公司财务部经理交接由财务总监监交。第十三条 财会人员的将来教育1. 财会人员的将来教育时间不少于64小时；2. 公司每年将组织不少于3个工作日的业务培训，聘请关于专家就企业财会人员应解决的业务和新的财会知识进行培训；3. 公司下级企业财务机构应组织本单位财务人员的岗位培训。第三章 会计核算第十四条 企业执行会计法、企业会计准则和行业会计制度，及其它法律法规关于会计核算一般原则、会计凭证和账簿、内部审计和财产清查等事项的规定。下列事项应办理睬计手续，进行会计核算：1. 有价证券的收付；2. 财物的收发、增减和使用；3. 债权、债务的发生和结算；4. 资本、基金的增减；5. 收入、成本、费用的计算；6. 财务成果的计算和处理等。第十五条 记账方法，一律实行借贷记账法，记账原则实行权利义务发生制。第十六条 公司对公司资本坚持资本确定、资本充实、资本保全的原则。第十七条 企业实行的会计处理方法，前后各期必需全都，非经集团公司董事会同意，任何人不得随便改变。第十八条 凡与公司合作经营的企业，应按协议规定的资本总额、出资比例、出资方式，在规定时限内投入资本。具体如下：1. 以现金投资的，应以收到或存入开户银行的日期和金额作为记账依据；2. 以厂房、设备、原材料等实物投资的，应按协议规定并经检验核实的实物清单、金额，收到实物的日期作为记账依据，关于资产应办理所有权过户手续的，还应办理所有权登记手续；在办理实物所有权转移手续时予以确认；3. 以专有技术、专利权等无形资产作投资的，应以协议规定的金额和日期为记账依据；依照协议、协议或公司章程规定移交关于凭证时予以确认；4. 各方交付的出资额，需要出具验资报告的，应由政府批准的会计师事务所验证，出具验资报告后，据以发给出资证明；5. 企业向其它单位投出的资金，应按投出时交付的金额入账，所发生的收益和损失，应在投资收益科目反映；6. 长期借款的利息支出，应依据使用单位用款时间不同确认利息归属，并对符合资本化条件的予以资本化；7. 年末应按应收账款及其他应收款余额分析其账龄并计提坏账筹备。第四章 货币资金及结算资金管理第十九条 库存现金的管理1. 现金出纳必需做到日清月结，随时清点库存现金。不得挪用现金和以白条抵库，财务部领导及关于人员必需定时或不定时对库存现金进行抽查，以保证账实相符。2. 出纳人员到银行提取现金，必需同时有两个人前往办理。3. 凡能用支票支付的费用不得支付现金。4. 现金的支出必需由财务总监、财务经理签字方可付款，超出方案或超出两千的需由总经理批示。5 现金支付范围：发给职工工资、各种津贴及奖金；出差人员差旅费；日常报销；结算起点以下的零星开支等。6 差旅费的借款，必需由出差人员填写借款申请单，写明出差时间、地点、申请金额按“车费（住宿费生活补助）出差天数”计算申请借款金额。按借款审批程序审批，方可按公司规定借款。出差人员回企业后必需在一周内报销清账，不报销者由财务人员从工资中扣回。7. 其他借款，由借款人填写申请单，具体说明借款事由，履行所有审手续后方可借支，并由借款人负责此款在规定或商定的期限内归还或报销，如未能按期归还或出现损失，全部责任由借款人负责。8. 所有现金往来，必需收付有凭证，严禁口说为凭。严禁代外单位或私人转账套现。第二十条 银行存款的管理1. 银行账户必需按关于规定开设和使用，银行账户只供本单位经营业务收支结算使用，严禁出借账户供外单位或个人使用，严禁为外单位或个人代收代支、转账套现。2. 银行账户的账号必需保密，非因业务需要不准外泄。3. 银行账户印鉴的使用实行2章分管并用制；即：财务章由会计保管，另外1枚由各自本人保管，不准人统一保管使用。印鉴保管人临时出差时由其委托他人代管。4. 银行支票的使用规定：1） 业务人员到财务机构领用银行支票，必需凭付款审批单，经主管领导及经办人签字，写明用途、金额、日期；2） 会计人员制单后，出纳才能签发银行支票，同时要求业务人员在银行支票使用簿上签字，登记银行支票号码、金额、收款人、用途；3） 签发银行支票必需依照要求填明日期、大小写金额、收款人、用途等，不得签发空白支票、空头支票。如特殊状况需签发空白支票，必需依据说明的借支限额在小写金额栏恰当币位写上“￥”符号。4） 借出支票后，必需在一周内报销清账，不得转借他人使用。因特殊原因未能在规定时限内报账的，应到财务部说明原因，限定报账时间，否则前账不清，后账不借。5） 支票报销必需附发票、入库单（固定资产）等相关单据，对于分期付货款的，必需按每次付货款金额开具发票方可报销。5. 集团公司各全资子公司的营业收入（营业收入）按集团公司指派账号进账。6. 财会人员办理信汇、电汇、票汇、转账支付等付出费用，一律凭付款审批单办理。付款审批单应附入付款凭证记账备查。付款审批单由项目经办人负责办理报批。7. 依据已获批准签订的协议，严格按协议规定的期限付款，不得提前支付，不准改变支付方式和用途，非经收款单位书面正式委托，不准改变收款单位。8. 严格资金使用审批手续。会计人员对所有审批手续不完全的资金使用事项，都有权且必需拒绝办理。9. 关于资金使用的审批，如审批人员出差时，由其指派授权代理人代为审批。批件必需附关于发票、单据。第二十一条 应收款的管理1. 应收账款、预付账款明细账必需依据经核对的工程协议和购货协议（附入库单）及汇款（付款凭证）票据等为依据记账，应依照不同的应收账款或供应单位名称设置辅助账。2. 建立应收款内部管理报告制度。1） 分管应收账款的财务人员在每周与销售部核对销售回款的状况，从中找出影响回款的原因，加快销售资金的回收速度。2） 分管其他应收款的财务人员在每月10日前对上月末按公司规定归还借款的单位和个人账中的应收账款进行清理,对不按规定及时还款的个人扣发当月工资，并通知关于部门领导及时催收；3. 对于预付账款应严格管理。1） 预付购货（分包）款应依照规定程序和权限办理；2） 预付购货（分包）款必需依协议付款，并在协议商定的时间清算完毕。第二十二条 固定资产核算1. 使用年限年以上的资产，非生产用使用年限年以上的资产为固定资产，新准则取消了单价规定，分为大类：1） 房屋及建筑物2） 机械设备3） 办公及电子设备（如电脑、复印机）4） 运输工具5） 其它设备2. 各类固定资产折旧年限为：1） 房屋及建筑物37年年折旧率2.57%2） 机械设备10年年折旧率9.5%3） 电子设备5年年折旧率19%4） 运输工具8年年折旧率11.88%5） 其它设备5年年折旧率19%6） 固定资产以计留5残值提取折旧，固定资产提完折旧还可继续使用的，不再计提折旧；提前报废的固定资产不再补提折旧。凡按规定可以选用加速折旧法的，应加速折旧。3. 财务部按固定资产的类型建立固定资产明细账，按使用单位建立固定资产卡片。财务部固定资产明细账、资产管理部门的固定资产台账与实际固定资产应相符。企业对固定资产的购入、出售、清理、报废及内部转移等都要办理睬计手续。4. 购入的固定资产，以购入价加由企业负担的运输、装卸、安装调试、保险等费用计价，（国外购入的还包括关税）；自建（制）的固定资产，应按建造过程中的实际净支出计价；投资者投入的固定资产应按投资协议商定的价格为原价。自建（制）的固定资产应及时办理竣工结算手续。5. 固定资产必需每年盘点一次，对盘盈、盘亏、报废及固定资产计价，必需严格审查，按规定经批准后，于年度决算时处理完毕。1） 盘盈的固定资产，以重置价为原价，按新旧的程度估算累计折旧入账，原价减累计折旧后的差额计入营业外收入。2） 盘亏的固定资产，应冲减原价和累计折旧，原价减累计折旧后的差额计入营业外支出。3） 报废的固定资产经清理后的净收益计入营业外收入，净损失作营业外支出处理。6. 固定资产报废必需由使用部门提出申请，报经本级主管领导争论核实后，对造成报废的原因进行分析明确责任，对由于使用不当造成报废的，应由责任人按该固定资产损失额的20%-100%的承担赔付责任。7. 固定资产修理分日常修理和大修理，大修理应按规定间隔期进行，对于金额较大的实行预提大修理基金的方法。第二十三条 存货的管理1. 存货的管理范围包括：开发产品、库存商品、物资采购、原材料、半成品、在产品、委托加工产品、低值易耗品、周转房等。2. 存货计价：1） 购入存货，按买价加上运费、装卸费、保险费、合理损耗，入库前的选择整理、加工费用等计价；2） 自制的按制造成本计价；3） 委托加工的依照耗用的材料加加工费、运输费、保险费等计价；4） 投资者投入的按评估价或者协议、协议商定的价值计价；5） 盘盈的以同类存货价值计价；6） 接受捐赠的，以发票账单加上由本企业负担的费用计算，无发票账单的，以同类存货的市场价计价。3. 发出存货的成本：可选用先进先出法、加权平均法、移动平均法、个别计价法等方法的一种，但一经确定，必需保持全都，不得随便变更。4. 存货核算采纳实际成本法，并按期结转。5. 低值易耗品采纳领用时一次性摊销。6. 存货盘点：应定时、不定时进行盘点，年度决算前必需进行一次全面清点。盘盈、盘亏、毁损和报废的存货应分别状况按规定权限及时处理。7. 存货基础管理：应进行定额管理，做好计量工作，完善并健全存货流转的凭证与手续制度。8. 做好存货的市场行情猜测工作，以便确定存货的购销方案。第二十四条 成本费用管理1. 费用的核算实行权利义务发生制的原则，当期发生的费用，无论其费用是否收付，都应计入当期的费用（规定应通过“待摊费用”、“长期待摊费用”科目进行核算的费用项目除外）。2. 虽在本期支付的费用，但应由后期负担的均未能计入当期费用，可通过“待摊费用”、“长期待摊费用”科目核算。但应归属当期的费用、损失不得随便挂账，调剂利润。1） 长期待摊费用主要核算经营性租赁的租金、租入固定资产改良支出及对原有固定资产进行装修、装潢的净支出等。2） 企业发生的开办费不再进行归集，于发生时直接计入当期损益。3） 以经营租赁方式租入的固定资产改良支出，依照有效租赁期限和耐用年限孰短的原则分期摊销。第二十五条 筹资管理1. 筹资是集团公司依据进展需要，在自有资金未能满意和保证集团公司正常运转时，从外部猎取资金以达到企业经营目标的必要活动。筹资必需充分考虑企业实际状况，制定和把握好筹资策略和方法，确保此项工作的平安、有序，并取得最佳效益。2. 筹资策略是集团公司为实现筹资的全局性、根本性和长期性战略目标，对资金筹集所实行的行动方针。主要包括筹资的评价准则、筹资时机、筹资规模和筹资组合等方面，筹资策略是确定集团公司筹资效益最重要的因素，是集团公司筹资方法选择和运用的依据，筹资的目的是投资，筹资策略必需以投资策略为依据，充分反映集团公司投资的要求。3. 筹资成本：筹资成本是公司为筹措资金而支出的所有费用，主要包括（1）筹资过程中的组织管理费；（2）筹资后的利息或股息租金等支出；（3）筹资时所支付的其他费用。筹资成本是确定公司筹资效益的确定性因素，对于公司选择筹资方式有重要意义。4. 借款对公司监控权的影响。在评价公司筹资方案时，必需把公司资产所有权、监控权的丧失程度作为一个重要的因素。5. 公司筹资管理的难度。公司筹资管理的难度主要指公司筹资的审批程序及筹资过程的组织管理工作。公司筹资管理的难度，确定公司能否及时得到资金以及为此而付出的代价，这也是评价公司筹资方案时，应着重考虑的问题。6. 公司筹资的期限要适当。7. 公司的资产负债率和还债率要监控在一定的合理范围内。8. 筹资方案和方式要有利于公司竞争力的提高。9. 筹资机会的选择：公司必需为投资而筹集必要的资金，公司筹资的机会是客观存在的，能否抓住筹资机会，不但直接影响公司筹资的经济效益，而且关系公司的生存与进展，因此不行忽视。分析与评价公司筹资机遇，主要运用上述8项筹资的评价准则来评价筹资投资的环境条件。10. 银行筹资是公司资金筹集的最主要的内容，在公司的进展阶段，应尽量争取各专业银行的支持。银行筹资虽不涉及公司资产所有权的转移，但一旦无力偿还贷款则可能使公司陷入逆境，甚至致使破产。因此，对筹资风险的充分评估和考量是非常重要的。11. 股票筹资是为了筹措资本，是公司最基本的融资方式之一，股票发行筹得的资金可供公司长期周转使用，更重要的是它作为公司的资本基础，实际上是公司实力的主要标志，对公司声誉和业务进展有着重大影响。12. 债券筹资是公司筹措长期资金的方式之一，可以降低资金成本，增加收入，保持对企业的监控权。它的申请发行须具备一定条件。13. 贷款担保是企业的潜在负债，给企业经营带来一定风险。企业不准为外系统单位(含合资、合作企业)或个人担保贷款。子公司之间的贷款担保，各公司应结合实际制定贷款担保的审批、登记、跟踪检查制度。14. 公司对没有投资关系的企业原则上不提供贷款担保，确有必要担保的，由公司董事会争论确定。担保额未能超过本企业净资产的20%，且必需有接受担保的企业董事会对此做出的决议，并出具委托书，同时还必需有接受担保企业的全部投资者出具的反担保书，此外，应按担保额收取一定比例的担保费。第二十六条 对外投资的管理1. 对外投资包括金融资产、股权投资、其他投资。股权投资和其他投资对集团公司的长期进展有较大的影响，是对外投资管理的重点。2. 对外投资评价应注意的原则：1） 投资增值程度：实现最大限度的投资增值是分析投资方案最重要的尺度。2） 投资保本能力：必需遵循投资后原有价值不下跌的原则。3） 投资风险性：投资有风险，应事先充分评估诸如政治风险、利率风险、市场风险、经营风险、投资决策风险等一系列风险因素，并提出对各类风险监控和规避的解决方案。4） 纳税优惠方针，在投资时应充分考虑到尽量享受纳税的优惠条件。5） 全面、科学、准确猜测投资的预期成本，充分考虑投资形成的实际资产和经营监控能力。6） 准确估量公司的筹资能力。7） 投资是否符合公司的进展方向及经营思想。8） 管理和监控能力：对投资项目要管理得当，监控有力。3. 集团公司对外投资设立子公司，由开发规划设计部提出方案，但必需事先进行深化的可行性争论，对可行性报告、立项、审批、注资额、注资方式等内容作出具体论证，上报集团公司董事会审批。4. 集团公司对控股的单位按权益法进行核算，对相对控股单位和不占控股地位的单位按成本法核算。5. 集团公司参加组建的所有子公司都必需定时向集团公司财务部报送财务报告。6. 子公司汇缴的利润（或亏损）将做为考核集团公司关于部门经营业绩时的重要指标之一。7. 集团公司财务部至少应于每年终了，对子公司进行财务检查，凡发觉有损害集团公司权益的现象，不仅要求限期改正。还要针对所造成的实际损失对相关责任人进行处罚，直至追究刑事责任。8. 子公司连续三年亏损或严峻亏损，且不具备扭亏为盈的条件，没有进展前途的，集团公司应退出股份或实行如歇业、关闭以及破产等补救措施。9. 集团公司所属全资子公司的对外投资，必需依照规定的立项审批的程序和权限进行。第二十七条 发票和收据的使用管理1. 企业必需按发票管理规定，准确使用发票。发票和集团公司收据不得转借、转让，不得代其他单位开具发票。2. 发票及收据的填写必需字迹清晰工整，不得涂改挖擦，如填写有误，应另行开具发票及收据，并在误填的发票上注明“误填作废”，开具的收据必需在备注栏内注明“收到发票后此收据自动失效”等字样。应对发票实行专人管理，尤其是专用发票应妥善保管，防止丢失、被盗。如因保管不善，遗失发票及收据，造成后果由发票及收据保管人负责。3. 发票丢失应马上向主管税务机关和集团公司财务部报告，并登报予以公告。4. 企业不得填开大头小尾的发票，不得代开发票。5. 企业必需凭合法的发票入账，凡与企业成本、费用、资产关于的支出，均应索取合法发票。6. 一般发票及收据由财务部档案保管人员负责收发及建档保管；专用发票的购买与保管由办税员负责。第二十八条 税收及利润分配、利润上交1. 企业依法向国家交纳税金，税前会计利润应按国家法律、法规的规定调整为应纳税所得额，依法交纳所得税，并实行递延所得税法，将当期应交所得税计入当期损益的所得税费用。2. 严格按国家规定，准确核算营业外收支。3. 交纳所得税后利润，除国家另有规定外的分配次序是：1） 弥补被没收的财产损失、支付违反税法的延迟履行金和罚款；2） 弥补超过用所得税前的利润，抵补期限按规定用税后利润弥补的亏损；3） 按税后利润扣除前两项的10%计提法定盈余公积金,法定盈余公积金超过资本总额的50%时,可不再提取。公司以前年度的亏损也可以用盈余公积弥补；4） 依据公司董事会的确定提取任意盈余公积金的具体比例。第二十九条 会计报表1. 会计报表分类：对外报表、内部报表。1） 对外报表包括按财政部和集团公司要求报送的报表；上级主管下发报表；为金融部门提供对外报表。2） 内部报表3） 企业的主要会计报表有如下几种：资产负债表(年、季、月)损益表(年、季、月)现金流量表（月、季、年）管理费用表（月、季、年）开发成本表（月、季、年）2. 会计报表的管理1） 企业必需依照会计基础工作规范要求，使会计报表能准确反映企业的财务状况，严禁弄虚作假，虚盈实亏或虚亏实盈。任何人不得篡改或授意、指使、强令他人篡改会计报表的关于数字，维护会计报表信息的真实性。2） 会计报表月报必需在每月终了5日内报出，年报在年度终了45天内报出。法定节假日时间可顺延。3） 年度报表必需附财务状况说明书，财务状况说明书对下列事项进行重点说明:公司生产经营的基本状况。利润实现分配及企业亏损状况。资金增减和周转状况。所有者权益增减变更及国有资本保值增值状况。企业财务状况、经营成果和现金。针对本年度企业经营管理中存在的问题，下年度拟实行的改进管理和提高效率益的措施等。第五章 附则第三十条 本制度由公司财务部负责修订、说明，经公司总经理批准后执行。