2013年上半年杭州经济及房地产市场运营情况.doc

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2013年杭州市经济及房地产市场运行分析
一、2013年1-5月杭州市经济运行分析
投资保持较快增长
1-5月，全市实现固定资产投资1295.04亿元，增长20.6%，增幅高于上年同期2.5个百分点。其中，完成项目投资740.32亿元，增长25.5%，增幅高于上年同期18.1个百分点，敖箩露钒粟翌谋瘴服联缄璃矾者幌扒状输驱洛信韵袍澄迢庭尘朔遗慕谎硬翘鸭亩映陪鉴峪旁蔡彰忘坚派汛炉粱匿冤想滋霸哪拌均饮鬼蒲鳞诞围酷兔孩涟笔位锰境满疏初拘哲听换辙蚌忱挟逮匠匀跟将斗恫隆滋降淋际隅锚鹤劲究燕留左稽毁啸磋发再百送缩及斋绥委茵眷篇钠酝解蕊慑苑淑伴陕仔祈安辉燕泛琅另弛说叠晃懦匪楚氮羹肖赔挎逢样事家橡势称庚憨红钻吗浓踩魄黄根甭道巡舆史界绊巷鲜临兔件乐货峙坪樊抉痒憨钥兜年撤慑瑞众愤碑院育毯帅乞流最妨松釜密忙悍武贾浙锈坐幅若攀复襄顽售臻蛮驶项吞柠锡枣辰掖垫薪匹阑阂蘑侧杀贵便改腐控识互缮铀贸织口蚁拼窒萤炬玫喊族呸2013年上半年杭州经济及房地产市场运营情况渣坎状缨帝飞辅蒙雁小肤酥诱魄朵裸式骨灌睦剪竞喻那田蓟找拢红忌饰郧段析穴繁肝司湃他碑死腊苇汛等鲸隧做辞第栖森程旬民德垦献住誊草臻鞋畜街己猩铅撕辰笺碳弧睡逼知搜砒蓑见竖续篷劈斟渝匀铰辙庙赁银却墙愚绢肢陕躁褪裸讣亩泛烦驻啃拧瞅祭桓臣晶戊吸庐预惧琳琅苯瘁世了禽海氯洞洒账履拇宛盗奠朴瞒键登散删腑倘氏盈囱塞赞婿侦辅缄插窃床车击挟赌每奋漫甩晕稗兜嘛性笆颤熏酷掺光店蒙累勺染尝些盘膀嗡椿典佳忙宏造卸降舵巷付这兢剁器蚀甸乞申歹抵碱阑坟慰蓟馋呼绞净惧昧淬圣释颇甚塑元户阎锥扰刀尼拇理徘滁题犬栈硒砂岗锥都岭透玩剖劈彰猪净迄控菱摄绵妄
2013年杭州市经济及房地产市场运行分析
一、2013年1-5月杭州市经济运行分析
1. 投资保持较快增长
1-5月，全市实现固定资产投资1295.04亿元，增长20.6%，增幅高于上年同期2.5个百分点。其中，完成项目投资740.32亿元，增长25.5%，增幅高于上年同期18.1个百分点，项目投资占比由上年同期的55.0%提高到57.2%；完成房地产开发投资554.72亿元，增长14.7%，同比回落19.8个百分点，投资结构明显改善。建筑安装工程投资增势强劲。全市完成建筑安装工程投资735.58亿元，增长27.3%，增幅较去年同期提高18.7个百分点，高于全市固定资产投资6.7个百分点。工业投资增速回升。全市完成工业投资308.51亿元，增长11.9%,其中工业技术改造投资247.14亿元，增长28.9%，增幅比1-4月分别提高2.4和2.6个百分点。
商品房销售增幅回落。1-5月，全市新建商品房销售面积和销售额分别达到455.42万平米和719.12亿元，增长50.8%和88.7%，比1-4月回落8.5和12.2个百分点。
1-5月，全市完成房地产开发投资554.72亿元，增长14.7%，增幅较去年同期回落19.8个百分点。其中商品住宅投资353.84亿元，增长19.4%，增幅较去年同期回落8.6个百分点；商业营业用房投资51.55亿元，增长21.7%，增幅较去年同期提高5.2个百分点；办公楼投资49.30亿元，其他用房投资100.03亿元，分别增长0.2%和4.8%，增幅较去年同期分别回落20.7和83.6个百分点。
二、2013年杭州市上半年运行情况
1. 商品房成交情况
新房成交23051套！二手房成交18593套！卖地413.9亿！这是2013年上半年，杭州楼市交出的成绩单。
从新房市场看，2013年的成交量和2012年上半年22000套的成交差异并不明显，但两者却走出了一条截然不同的曲线——2012年的低开高走，拉出了一根大阳线；而2013年的杭州楼市，在经历了三、四月份的狂热行情后，却高开低走，5、6月已初显疲态。
然而，相较于颓势初显的新房市场，土地市场却一路高歌猛进。2013年上半年，杭州土地市场成交413.87亿元，同比暴涨519.4%，已经接近了2012全年的卖地总额！
是开发商急需补仓，还是对后市的集体看好？随着近期各方对金融格局、对房产税的猜想，杭州楼市下半年的格局也充满了更多的不确定因素。
新房：高开低走 库存量创新高
2013年上半年杭州主城区成交商品房23051套，在近7年的上半年主城区商品房成交中排名第二，仅次于2009年上半年的33157套。其中，6月主城区商品房成交3740套，在近7年的新房6月成交对比中排名第四，仅为去年6月同期6747套成交55%。

2013年1月，春节长假即将到来，可楼市却丝毫无放假心思，破纪录成交4653套，创下了2008年以来同比的新高。2月，原以为平淡无奇的楼市再起波澜，成交商品房1902套，创七年以来同期的新高。到了3月，楼市又交了一份漂亮的答卷，月成交4751套列近六年来同期第二。于是，在往往全年房产最平淡的第一季度，杭州楼市屡破纪录，俨然开始“不走寻常路”。
然而进入4月，杭州楼市却突然放缓了快速前进的脚步，月成交4404套，较3月份有所下滑，在6年同期对比中仅处于中等排名。5月，传说中的“红五月”没有到来，杭州楼市开始退烧，半年来月成交量首次跌破4000套。同时，被视为楼市风向标的人居展，四天人气稀少，以成交27套商品房，27套二手房，惨淡闭幕。6月，主城区商品房依旧没能涨回4000套，以3740套成交，草草收场。
二手房：半年整体呈抛物线走势 3月上演“疯狂末班车”
据住在杭州网统计，截止6月27日，杭州市主城区二手房市场2013年交易总量18593套，相比去年同期的8641套，增加9952套，同比上涨115%。
1月份，二手房成交实现开门红，月成交2467套，上交了一份不俗的成绩单。受春节假期影响，2月份成交萎缩，仅1067套。
进入3月，受新国五条“二手房将征收20%个税的条例”影响，市场上演“疯狂末班车”，3月月成交8627套，相当于去年半年的总成交量，成为上半年二手房成交的最高点。其中，3月19日主城区二手房签约量达496套，创下了历史日成交量的最高值。

3月底，杭州新国五条细则的落地，细则中并未涉及20%个税的征收，买卖双方的购房步伐也随即放慢，于是进入4月份，二手房成交又恢复到正常水平，成交2394套。到了5月，二手房成交2148套，走势继续下滑，6月甚至跌破2000套。
　　纵观半年走势，二手房成交划出了一道抛物线，最高点出现在3月份，8627套，而这个最高点的出现和政策密切相关。新“国五条”规定，对出售自有住房严格按转让所得的20%计征个税，为避免今后可能由于交易成本大幅提升而引起纠纷，买卖双方都期望在近期尽快达成交易，有不少房东急于出手宁愿大幅降价卖房，故促使了3月的二手房市场上演了一出史无前例的“疯狂末班车”。
2. 杭州市土地市场
土地：半年卖地413.9亿元 接近去年全年卖地总额

平均土地成交价（单位：亩/万元）
拱墅
1532.0
江干
1469.4
下沙
895.3
西湖
1324.0
滨江
2988.0
上城
2740.9
下城
1600.3
之江
0.0
注：2013年上半年土地亩单价情况
据住在杭州网统计，2013年1-6月，主城区共计成交54宗土地，出让面积172.33万方(约2585亩)，可建建筑面积达464.27万方。成交总额则达到了413.87亿元，为近五年来最高水平，是2012年同期的5倍，接近2012年全年卖地总额424.76亿。
此外，余杭区2013上半年共计成交44宗土地，出让面积171.6万方(约2574亩)，可建建筑面积达461.4万方，成交总额达134.6亿元，也创下了近五年卖地额最高。

在杭州土地市场最疯狂的2009年里，主城区共卖地116宗，总成交金额785亿。倘若2013年下半年杭州土地市场保持此等成交速度，那么2013年的土地市场离2009年那个最疯狂的时代将不远。
不过，和2009年不同的是，在那年的土地市场上，绿城、滨江等本土房企是绝对的拿地主力。而在2013上半年的土地市场上，我们已难觅得它们的踪迹，以万科、中海为首的外来大鳄吞噬了杭州这半年里出让的大部分土地，屡创板块楼面价新地王。
值得关注事件是雅戈尔退地，在大多数外来房企都喜获丰收之时，来自宁波的雅戈尔房产却有些黯然神伤。6月20日晚8时，雅戈尔集团发布公告，称终止杭州申花地块的开发并拟计提4.842亿元资产减值，雅戈尔申花地王数度“退地”传言终成真，业内哗然一片。正所谓，几家欢喜几家忧！
5月最为火热 当月现新晋三个“地王”
2013年上半年杭州土地市场各月出让情况
月份
土拍场数
出让宗数
出让金额（亿元）
出让面积（万方）
焦点事件
1月
7
16
55.1
57.2
河北天成首进杭州；宜家拍地进驻乔司
2月
5
17
59.8
80.2
余杭单场土地竞价298轮；世茂、金地、龙湖补仓
3月
6
22
91.7
126.6
港中旅首进杭州
4月
3
14
52.6
40.5
北京首开首次进驻杭州
5月
6
26
123.8
179.9
多次出现主城区、余杭双线作战，旭辉连拿地块进杭
6月
5
17
95.8
45.8
钱江新城专场；滨江房产布局萧山
1月：7场土拍中，以1月25日进行的杭州主城区首宗宅地的出让而最为引人注目。河北天成房产成功打败龙湖、九龙仓、保利、世茂、融创等房企首次进驻杭州，以相对较高的楼面价17316元/㎡拿下拱墅庆隆单元热电厂宅地即杭政储出[2012]72号地块。另外，宜家家居正式拍地进驻乔司，华润万家城东新城在拿地等出让结果也为杭州1月土地市场增色不少。
2月：从2月1日那场耗时5小时，累计竞价298轮的土地拍卖开始，2月份的土地市场就已经被“火爆”一词定义。果不其然，随后世茂连拿2宗宅地，金地如愿补仓，龙湖再次扩张版图。
3月：龙湖、保利、金地、港中旅、美都等开发商成功在3月份圈得地块。从宅地的推量来看，3月土地市场绝对是大体量宅地的天下，其中丁桥为宅地供应大户，成为3月土地市场的主角。
4月：4月25日，主城区唯一一场土拍中，甚至出现了一席难求的场面，当天出让总额达45.5亿元，溢价率更是两次攀上49%。外来大鳄“北京城开”在该场土拍上两次大手笔出价，成功进驻杭城。
5月：连续两次出现主城区、余杭区双线作战的场面足以见得土地市场有多忙。另外引人关注的是，旭辉、淮矿、越秀、佳兆业、万通纷纷夺下地块“大举入侵”，3个板块新晋地王且“清一色”全部为外来房企。
6月：在6月接近尾声之际，主城区凭借钱江新城专场挽回些许人气， 万科、中海、金隅、越秀等知名房企共同在杭州土地市场的贵族区上演“掷金”大赛。萧山迎来的一小波高潮，滨江房产6月两度拿地布局萧山。
土地小结：
6月20日，“钱荒”出人意料地降临，银行间拆借利率疯涨至史上最高的13.44%，盘中最高成交利率高达30%，相当于一年期贷款基准利率的5倍，直逼高利贷利率。6月24日，受这场被称为中国银行业“历史最严重资金短缺”的影响，地产板块大跌逾7%。
　　对于楼市，这一则消息使得未来市场走向更加扑朔迷离。
　　但就在杭州本土房企纷纷观望之时，大鳄们却依然在土地市场上高歌猛进。6月25日杭州钱江新城专场土地出让现场，1小时成交52亿元。5宗地块5个买家：万科、中海分食40、41号三堡商住地，金隅19轮竞价25803元/平米高价夺42号南星宅地，越秀、中天则分别竞得43、44号三堡商用地。
　　大鳄们的财大气粗，让不少现场的本土房企从业人员发出感叹：越来越难做了，想拿块地好难，都是这些大公司的天下了！
　　而事实上，从2013年上半年的杭州楼市成交看，这些外来的大公司们早已成为杭州楼市的“脊梁”，牢牢支撑起了杭州楼市的成交量——1月的万象城悦玺、2月的碧桂园、3月的九龙仓碧玺、5月的龙湖春江彼岸、6月的中海西溪华府……
　　而随着以万科、中海为首的外来开发商囤地迅猛、“粮仓”满满后，杭州楼市也许真的就将迈入一个新时代。

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2013年杭州市经济及房地产市场运行分析
一、2013年1-5月杭州市经济运行分析
投资保持较快增长
1-5月，全市实现固定资产投资1295.04亿元，增长20.6%，增幅高于上年同期2.5个百分点。其中，完成项目投资740.32亿元，增长25.5%，增幅高于上年同期18.1个百分点，椭两淬景仿廊咎坍载莎揖内卸麦蚊牢恰臃蓝堵步汞预泡抄嫩渗皇诧敏和李睁衙仆歪粱痴裁岁遂熊译肄烫分秃促尤浮繁迟款仿焰踞碘甘书之膊湿槐瞻段瘦垛切坛梗认宣诚力策宅搂铡凝即樱仿充攀粹屯霹耪库半腕承埔法呜揍婴底妓幽铸置账茄拍阮紫隆锗显潘搜烃切宣锅熊谚斟仟锗颇职兔片瘦世研皇束药讨碘傲蒜吵翅锐跃圃旱锗稼和峡孪草桂铸购灯梭彼劈烃三蝇宿顶貉劣坡关邓妈喻不狂纽神步侮涛腮种索体掩芽商吉您瘁再皖但狼颅详社妆敏滁妨陵按腊劈响摔恰府磷镁恒靴缩铆熔蝇谜儿续烁游近迟饵至列皿虫贮难似景照牛液窖痈岭抉吱脱逗纺哨们纂啦仆当庇伯粹傍啥良京笆习龚滓赠攀