农贸市场整合推广方案.docx

迁江智慧商城整合推广方案一、 销售前言 迁江镇位于来宾市兴宾区西南部，距离市区37公里，属于来宾市的历史文化古镇，同时属于自治区小城镇建设的重点镇和自治区综合改革示范镇。全镇总面积463.8平方公里，耕地面积14.92万亩。全镇辖1个社区19个村民委，148个自然村屯，居民18086户，总人口74128人，其中农业人口69412人。周边经济辐射桥巩、平阳等地，总体辐射面多大20多万人口，迁江智慧商城适应改革潮流，旧城改造，全面打造来宾历史上首个做“最大、最高大上、最智能化”的乡镇级农贸市场。二、 市场分析迁江前期旧农贸市场单一，大型批发零售业态农贸交易市场空白 ，正好给本项目带较好的发展优势；以前旧农贸市场存在的问题：l 规模较小、选择度较低l 规划单一l 业态布局错了l 硬件设施陈旧l 环境脏、乱、差l 停车场缺失l 管理水平低下l 安全系数不高根据以前旧农贸市场存在的问题我们不难发现，现农贸市场已不适应发展需求急需更新升级换代，所以智慧商城就是为了改变迁江人生活方式而来。三、 商城招商定位、业态规划根据对迁江市场的调研及对迁江农贸市场分析研究我们对本项目业态规划作出以下建议： 1、摊位摊位业态分类（1楼）生鲜蔬菜、鲜肉、水产品、海鲜等水果本地、外来进口等生禽活鸡、鸭、鸽子、鹌鹑等干货干巴、腌肉、调料、干菜、副食品、土特产等粮油米、面条、动植物油等籽种各类农作物籽种以上业态包含农贸市场现有摊位所有业种，根据现迁江农贸市场调研分析对比发现，迁江农贸市场肉类消费比重为首，其次为蔬菜，水果，鱼类，这四大类也是农贸市场的核心配比，其他业种为辅助配比，因此我们对本项目业态配比做出以下建议：摊位配比建议农贸市场摊位业态数据表名称占比数量（个）蔬菜30%水果15%咸菜3%鱼类13%肉类31%面食类2.50%豆类2.50%海鲜类3%合计100%以上配比为本项目摊位配比的基本原则，后期可根据销售蓄客情况，招商情况进行微调。2、商铺商铺总业态水产海鲜、副食品、粮油、籽种、饲料、小五金、杂货、快餐店、早点铺、低价服装、小家电、渔具、游戏室、茶室、药店、通讯、银行、金店、烟酒店、发廊、按摩、诊所、饰品、玩具、家具、窗帘、生禽；以上为农贸市场商铺进驻业态根据迁江镇农贸市场现有商铺进驻业态，周边商业业态及结合来宾市几大农贸市场调研分析，我们建议本项目商铺业态定位及配比如下：内街商铺可设置水产品、副食品、粮油、籽种、饲料、杂货、快餐店、早点铺、渔具、诊所、生禽、专营店（烟酒、牛奶）等业态；外街商铺可设置小五金、杂货、快餐店、早点铺、低价服装、小家电、药店、通讯、银行、金店、饰品、玩具、专营店（烟酒、牛奶）等业态；二层至三层建议引进大型品牌旗舰店商家进驻，利用其品牌知名度全面包装推广（例如：大洋百货、南城百货、华联超市等）具体分布建议：二层主要以大型超市、特色餐饮、精品百货为主导；三层主要以家电、精品百货、游戏娱乐室、网吧、KTV床上用品批发、小家电批发、家具批发、服装服饰批发为主；四、 销售策略核心产品形象业态投资收益（一）项目营销定位1、 核心价值体系l 形象定位：“迁江首席农贸商业综合体”迁江2万最大的农贸商业项目迁江最具专业化农贸商业项目迁江业种最全的农贸商业项目迁江最具投资价值的商业项目迁江最智能化、多元化的商业项目l 业态定位：“综合性一站式农贸城”聚农贸市场、批发市场为主，购物、休闲、娱乐、餐饮为辅的一站式农贸商城；l 产品定位：“稀缺性，刚需型，低门槛、投资型”稀缺性政府限规型产品，迁江唯一一个农贸市场；刚需型生活必须型产品，辐射迁江周边20万居民；低门槛投资小，受众性广，6万购铺，全家收益；投资型政府的“菜篮子”重点项目，20多万固定消费群体，年12%超高回报率；l 投资收益：“2017年迁江镇商业全能投资王”大产业、小投资 、高回报付款方式灵活轻松 一站置业全自主（一次性、分期付款）低公摊，高使用率，稳定收租 35年收益 8年收回投资成本（二）推广铺排1. 第一阶段：项目筹备期(2017月5月11月30日)工作要点项目营销VI形象的系统建立，销售物料设计准备。项目销售道具的准备（办公用品 沙盘模型）项目营销现场形象包装（营销中心的装修、现场氛围装饰）项目前期整体形象出街设计准备：户外广告、工地围墙、LED广告牌、道旗等。商业布局可行性研讨及确定，确定产权分隔销售讲稿拟定2. 第二阶段：高调入市（2017年12月5日2017年12月30日）l 推广重点：形象+业态l 目的：树立项目形象，提高项目知名度，告知项目业态信息，吸引潜在客户关注，制作商业热点，为后期认筹蓄客奠定基础。l 推广主语：农贸航母迁江大型2万兴旺商贸城场恢弘启幕副语：1月1日，1层正式试业，到场送好礼l 媒体组合Dm单：2万份（迁江临街街铺、桥巩街道、市区密集人流处、各大农贸市场等派发）；游街拓客：招聘兼职学生每周周末2天最少每天10人进行市区举牌游街结合派单宣传；三马车车身广告：租赁来宾市所有三马车车身广告进行宣传；短信推广：四期10万条（网上购买来宾本地优质资源号码）；公众号推广：在来宾有影响力的公众号进行宣传（例如：桂G生活网、今日来宾等）；项目包装：项目周边商业投资氛围包装雄基广告投放：最少2期雄基广告头版投放，3800元/期，合计：7600元。l 营销策略1、凡是活动期间到场客户均可登记参与“全民营销”“老带新”活动，成功推荐成交，尊享2000元现金奖励：l 工作要点招商中心开放，接待工作重点宣项目优势，强调项目为政府重点扶持对象；针对到访客户和原有的旧农贸市场商家进行一对一的行销宣传 到场客户记录工作（认知途径，项目建议，投资意向原因）l 目标计划完成200组意向客户登记。l 培训计划优惠卡发放策略内容培训全民营销、老带新政策培训投资收益、商城业态知识培训3. 第三阶段：全面推广期（2018年1月1日1月30日）l 推广重点：产品+投资收益+市场前景l 目的：重点突出乡镇一站式中高端农贸商业综合体的项目优势，强调投资庞大潜力，提升商业价值，增强投资客购买信心，为后期持续销售奠定基础。l 推广主语：元旦启幕，开业试营“黄金菜篮子，全城抢位”副语：一镇一市场，百年摇钱树，坐拥20万迁江人的黄金摊位，6万起购，抢到就是赚到！l 媒体组合Dm单：2万份（迁江临街街铺、桥巩街道、市区密集人流处、各大农贸市场等派发）；游街拓客：招聘兼职学生每周周末2天最少每天10人进行市区举牌游街结合派单宣传；三马车车身广告：租赁来宾市所有三马车车身广告进行宣传；短信推广：四期10万条（网上购买来宾本地优质资源号码）；公众号推广：在来宾有影响力的公众号进行宣传（例如：桂G生活网、今日来宾等）；雄基广告投放：最少2期雄基广告头版投放，3800元/期，合计：7600元。营销活动：元旦举办开业试营暖场活动结合销售节点。l 营销策略1、 活动当天尊享一次性付款9.5折，分期9.8折优惠；2、 推出50%首付购铺，剩余分期2年支付，半年为一个付款周期，共分4期。3、 全面推行全民营销、老带新制度，推介客户成功认购奖励2000元现金。4、 推行带租约销售，10年返租，年返12%。5、 招商全面启动，1楼开业试运营，统一招商、管理。6、 活动当天舞台活动结合抽奖活动进行。l 工作重点来访客户数据分析，邀约到访，转换成交率；认筹策略制定，相关资料准备，认筹期活动方案撰写；各媒体下阶段广告设计，文案撰写 ；l 目标计划完成活动客户到访500组，实现转换率50组以上，实现回款300万。l 工作计划认筹策略培训认筹活动相关流程，资料培训销售相关知识培训元旦营销活动筹备4. 第四阶段：持续销售期（2018年2月1日3月30日）l 推广重点：产品+投资收益+招商启动l 目的：潜在客户持续挖掘，投资理念持续灌输，利用政府重点工程，迁江最大农贸市场，最具投资产品利好消息锁定本地客户意向，为销售奠定基础。l 推广主语：迁江智慧商城，您理想中的财富宝地，VIP席位火爆热销中副语：你不理财，财不理你，财富您抓住了吗？6万抢铺，您准备好了吗？l 媒体组合Dm单：2万份（迁江临街街铺、桥巩街道、市区密集人流处、各大农贸市场等派发）；游街拓客：招聘兼职学生每周周末2天最少每天10人进行市区举牌游街结合派单宣传；三马车车身广告：租赁来宾市所有三马车车身广告进行宣传；公众号推广：在来宾有影响力的公众号进行宣传（例如：桂G生活网、今日来宾等）；雄基广告投放：最少2期雄基广告头版投放，3800元/期，合计：7600元。营销活动：定期开展营销活动，原则上每月2场小型暖场活动。l 营销策略以政府重点工程迁江镇新概念农贸市场为营销点开展新一轮的宣传工作；签约品牌商家大洋百货进驻，全面包装推广；制定客户投资收益分析表增强客户购买信心；启动招商活动，全面宣传商城未来前景；启动二-三层销售，实行带租约销售；持续暖场活动结合行销拓客活动。l 工作重点行销拓客工作认筹活动执行工作暖场活动策划执行工作认筹数据分析，市场分析，制定招商活动启动，带租约销售l 目标计划完成到访2000组，实现500组认筹，销售3000万，回款2500万。l 培训计划行销拓客活动培训销售逼定培训投资分析培训招商启动培训5. 第五阶段：清盘期（2018年4月1日5月上旬）l 推广重点：产品+业态+投资收益 +开业l 目的：潜在客户持续挖掘，投资理念收益持续灌输，商城1期开业。l 推广主语：5月1日，迁江智慧商城，盛装开业 副语：引爆全城的“抢金”狂潮，20万固定消费人流的“黄金菜篮子”，6万起抢购最后20席位！l 媒体组合Dm单：2万份（迁江临街街铺、桥巩街道、市区密集人流处、各大农贸市场等派发）；游街拓客：招聘兼职学生每周周末2天最少每天10人进行市区举牌游街结合派单宣传；三马车车身广告：租赁来宾市所有三马车车身广告进行宣传；公众号推广：在来宾有影响力的公众号进行宣传（例如：桂G生活网、今日来宾等）；雄基广告投放：最少2期雄基广告头版投放，3800元/期，合计：7600元。营销活动：定期开展营销活动，原则上每月2场小型暖场活动。l 营销策略全面推行全民营销、老带新制度，推介客户成功认购奖励2000元现金制定客户投资收益分析表增强客户购买信心；老客户关系维护，全民挖掘老客户关系网；开业活动、清盘活动活动。l 工作重点行销拓客工作开业活动执行工作清盘活动策划执行工作l 目标计划完成到访200组，实现50组认筹，销售500万，回款700万。l 培训计划行销拓客活动培训销售逼定培训投资分析培训开业活动培训综上营销推广计划分析，预计2018年5月底前可实现销售去库90%以上，实现回款3500万元，剩余分期回款。五、案场团队及工作职责负责人（1人）工作职责：定期完成销售现状的综合分析报告。有效解决、处理客户投诉、现场突法事件和各种问题。落实公司相关部门向销售部发放的信息及时、准确下传置业顾问工作。销售现场内、外部环境、秩序的协调与监控。完成公司领导交办的其它工作。销售经理（1人）工作职责：销售人员监督管理，每周销售情况分析报告，来电来访客户数据整理，销售策划经理（1人）工作职责：每周客户到访数据分析，房地产市场阶段性情况总结分析，相关策略制定，阶段性活动方案撰写及下步工作计划安排。物业相关信息审核，其他销售人员谈客辅助，大客户接待工作销售人员（不低于3人）工作职责：案场到访客户接待，客户基本资料收集整理，购房合同签订，客户银行按揭资料收集，各阶段行销工作六， 营销费用预计（营销推广费用占比2%）迁江智慧商城整体营销推广预计费用序号付款项目单位/人员费用小计（万元）费用占比%付款类别备注1各类营销活动/3042.85%活动推广42.85%销售周期预计7个月，根据开盘及活动节点，每月最少一场线下活动；开盘活动，大暖场活动，周末返场活动，看房团小暖场活动等，预计筹办14场活动。2项目包装制作公司45.71%广告制作5.71%周边商业氛围包装，根据不同活动节点，不定期更换、装饰3常规印刷类宣传制作公司34.29%物料制作31.42%宣传DM单张、折页、户型图、信封、纸杯、购物袋等，正常销售物料。4日常活动礼品/57.14%针对日常意向客户及成交客户赠送小礼品，维系客户关系，拓展更深层次客户。5拓客常规物料制作公司1420%包括外拓宣传随手礼制作（纸巾盒、钥匙扣、广告扇等），举牌游街，行销拓客、宣传桌椅、x展架、kT板等。6雄基DM报刊雄基伟业34.29%线上及线下营销20%雄基报：3800元/期，预计上10期7线上营销推广费用各网站微信平台11.42%搜房网、来宾房地产网站等平台进行线上推广8全民营销老带新1014.28%2000元/套，预计有50组来带薪。合计：70100%迁江智慧商城项目整体广告推广费用预计70万元（营销活动30万元，项目包装4万元，物料22万元，线上及线下推广14万元）可预见费用以最终报价为准，不可预见费用以实际产生的费用为准。第 14 页 共 14 页