新量管理制度20130820.doc

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上海XX管理有限公司文件

XX发[2013] 号

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关于印发《上海XX管理有限公司管理制度》的通知

公司各部门：
为提升公司管理水平，规范公司内部运行，公司制定了《上海XX物业管理有限公司管理制度》，现印发给你们，并从2013年9月1日起执行。
公司原制定的下列文件同时废止（略）

上海XX物业管理有限公司
二〇一三年X月X日

上海XX管理有限公司管理制度

公司员工守则

　　 （一）保持服装整洁，仪表端庄、精力充沛。
（二）严守工作纪律，工作尽心尽职，不擅离职守。
　　（三）履行岗位职责，不迟到、不早退。
（四）工作时间不做与岗位职责无关的事情。　　
（五）尽忠职守，保守公司经营秘密。　　
（六）以礼相待，与公司租户保持良好关系。
（七）维护公司信誉，不做有损公司信誉的行为。　
（八）不准私下向租户收受或索取钱物。
（九）爱护公司财物，减少浪费。
（十）树立节能意识，培养节能习惯。

第一章 公司运行与管理

一、股东会职权
　　（一）审议、通过公司年度经营管理目标和预算方案。
　　（二）讨论和决定公司的机构设置、人员编制。
　　（三）讨论、通过公司的年度工作计划和财务预算。
　　（四）审议、通过公司的年度工作报告与财务决算。
　　（五）提出并决定公司执行董事、总经理人选。
　　（六）审议、通过公司各岗位的薪酬水平。
（七）审核批准公司提出的年终奖励分配方案。
　　（八）根据工作需要作出授权的决议。
二、总经理办公会议职权　　
总经理办公会议（部门经理及有关人员参加）由总经理主持召开，具体职权为：
　 （一）研究提出年度经营管理目标、编制财务预算方案以及内部管理、考核制度及其实施和执行措施, 报股东会通过。
（二）提出部门主管的任免、奖惩建议，报股东会审批。
　 （三）讨论并决定公司各部门员工的招聘、调整、考核、奖惩、辞退等事宜。
（四）讨论、拟订公司年度工作计划、总结，报股东会通过。
　 （五）讨论、拟订公司职工福利待遇等事项，报股东会通过。
（六）总结实施、执行公司各项制度的情况或提出有关制度的修改意见,报股东会审议或通过。
（七）股东会授权的其他事项。
三、公司各岗位工作职责
（一）总经理
1、在公司股东会领导下，全面负责公司的经营管理工作。
2、制订公司年度经营管理目标。
3、建立公司预算编制、审批、执行、决算与评价等制度。根据公司运营收支情况、利润分配方案等，按照“综合平衡，统筹兼顾”的原则，编制全年预算管理方案，提交股东会审核批准后负责组织实施。
4、负责召集并主持总经理办公会议，讨论、决定总经理办公会议职权内的各项工作，及时解决公司经营管理中出现的情况和问题，对重要事项应及时向股东会报告。
5、负责公司人员的招聘、调整、奖惩、辞退等工作。
6、负责明确各岗位工作职责和考核标准，编制年、季、月度工作计划，并督导完成。
7、负责批准部门经理的公出及假期安排。
8、会同公司法律顾问，制定和完善公司租赁、人员聘用等合同、规范业务管理流程。
　 9、完成股东会授权或交办的工作。
（二）综合管理部经理
1、在总经理直接领导下，负责部门日常事务和管理工作。
2、根据公司年度经营管理目标，每季度(按月为单位)制订部门工作计划并组织实施。
3、协助总经理做好公司的预决算管理工作。
4、制定和完善部门岗位职责和规章制度。
5、配合做好本部门员工的考勤工作。
6、负责本部门员工的岗位检查和考评工作。
7、负责公司会计工作。
8、做好编制公司财务会计报表的申报工作。
9、负责公司固定资产管理。
10、完成总经理交办的工作。

（三）物业管理部经理
1、在总经理直接领导下，负责部门日常事务和管理工作。
2、根据公司年度经营管理工作目标，每季度(按月为单位)制订部门工作计划并组织实施。
3、优化公司物业租赁结构，提高出租率。
4、制定和完善部门工作岗位职责和规章制度。
5、配合做好本部门员工的考勤工作。
6、检查部门员工履行岗位职责，遵守规章制度和安全操作规程的落实情况。
7、负责本部门员工的岗位检查和考评工作。
8、主动与租户沟通、协调，及时有效处理租户投诉。
9、负责物业设施设备和消防安全管理。
10、完成总经理交办的工作。
（四）租赁岗位职责
1、负责招租工作，跟踪合同、续租、退租等事务。
2、负责租户入住、迁出房屋交接及相关服务工作。
3、做好物业租赁合同分类整理和归档。
4、负责租金、物业费、水电等费用的收缴和催缴工作。
5、受理租户报修及相关工作。
6、负责部门文秘工作。
7、协助部门经理做好员工的考评工作。
8、完成领导交办的工作。
（五）人事管理岗位职责
1、负责完善公司人事管理制度。
2、负责公司员工的日常考勤和人事管理。
3、协助部门经理做好员工的考评工作。
4、负责公司文件起草、印发，收发与归档等工作。
5、负责公司各类会议的记录、备案和存档。
6、做好公司年度年检工作（包括劳动年检）。
7、负责公司所购物品的验收入库和发放、登记以及季度盘点工作。
8、完成领导交办的工作。
（六）出纳岗位职责
1、负责公司的出纳工作。
2、负责租金、物业费与水电等费用的登记、开票和复核工作。
3、做好工资发放及相关凭证的制单工作。
4、负责公司就餐券的发放及结算工作。
5、做好食堂成本的复核、记录工作。
6、负责公司物品采购工作。
7、完成领导交办的工作。
（七）安全管理岗位职责
1、负责公司设施设备（配电房除外）的维护、保养、更新和管理工作。
2、做好物业维修记录和配件（或材料）采购的计划编制。
3、负责公司消防安全,消防器材登记、保养与更新工作。
4、做好公共区域的日常巡查，消除安全隐患。
5、负责租户进出房屋检查确认，对新租户装修、安装空调等现场监督。
6、负责物业水、电表抄数工作。
7、协助部门经理做好员工的考评工作。
8、完成领导交办的工作。
（八）仓库管理岗位职责
1、上岗统一着装，不擅自离岗、不做私活、不打瞌睡。
2、严禁仓库内吸烟。
3、严禁易燃、易爆等物品进入仓库。
4、不准在租户公共通道长时间停放机动和非机动车辆。
5、负责租户堆放物品管理，防止货物超面积堆放。
6、配合做好仓库的租赁工作，配合做好相关收费等工作。
7、租户加班按规定办理相关手续。
8、保持仓库内的环境卫生整洁。下班切断仓库电源。
9、完成领导交办的工作。
（九）安保人员岗位职责
1、上岗统一着装，保持服装整洁、礼貌待人，不擅自离岗、不做私活，不打瞌睡。
2、负责报刊、信函的收发，责任区内的非机动车管理。
3、严禁携带易燃、易爆等物品进入物业。
4、不准无关人员进入物业。来访者需取得与被访者同意后放行。
5、按照规定时间，负责物业公共区域门窗、照明的开、关。
6、负责核对、确认租户进、出户的《进（出）户验收单》。
7、负责核对、确认租户加班的相关手续。
8、负责密切监视监控录像，发现情况，及时汇报。
9、负责做好录像、资料保管和保密工作。
10、按规定做好交接班的检查登记，保持值班室或警卫室的环境整洁。
11、完成领导交办的工作。
（十）保洁工岗位职责
1、上岗应统一着装，保持服装整洁、礼貌待人。
2、负责责任区公共部位、卫生间、会议室等的清洁打扫，保持卫生整洁，确保无异味。
3、及时清理责任区的垃圾和杂物。
4、做好责任区公共设施损坏报修工作。
5、正确使用和妥善保管清洁用具。
6、保洁用品按需领取，做到厉行节约。
7、完成领导交办的工作。

第二章 人事管理

一、聘用条件和程序
（一）公司聘用员工应以业务需要为基础，依据全面考核、择优录用、先内部选用后对外招聘的原则进行，不得招用不符合录用条件的员工，无论是公开或内部招聘，均应按照招聘程序执行。
（二）应聘人员须提供本人身份证原件，并出具与原用人单位合法解除或终止劳动关系的有关书面证明材料，如实填写《员工登记表》。
（三）公司应如实告知应聘人员的工作内容、工作条件、工作地点、劳动报酬等情况。
（四）人事部门应将应聘人员的面试、审核情况和用人部门经理的录用意见书面报总经理审批。
二、人员聘用
（一）人事部门根据总经理的录用决定，向被录用的员工发出聘用通知书，注明岗位、职务、工资及报到日期等，并安排入职前体检，被录用者如接受该岗位的，应在聘用通知书上签名确认，并将复印件存档。员工报到当日，应按要求提供完整的个人材料。
（二）公司应在员工到岗之日起一个月内依法与其订立劳动合同，建立劳动关系，并按照本市规定做好劳动合同备案。
（三）公司对新录用的员工实行试用期制度，劳动合同期限三个月以上不满一年的，试用期不得超过一个月；劳动合同期限一年以上不满三年的，试用期不得超过二个月。试用期包含在劳动合同期限内，并算作本公司的工作年限。
（四）员工在试用期的工资为公司相同岗位最低档工资或劳动合同约定工资的百分之八十，不低于本市的最低工资标准。
（五）如发现员工在试用期内，被证明不符合录用条件的，公司可依法解除劳动合同。
（六）部门经理应在员工试用期满后，与员工进行面谈，就其试用期间的工作表现进行评估，并填写《试用期表现评估表》，双方签字确认后，将表交人事部门存档。
三、工资福利与社会保险
（一）结合公司运行情况，按照公平合理、按劳分配的原则。
（二）员工每月收入包括基本工资、岗位津贴、绩效工资。
（三）公司在实现全年经营目标的基础上，设立年终奖。
（四）公司依据本市有关规定为员工缴纳社会保险，员工需自行承担社会保险中的个人缴纳部分，公司按规定予以代扣代缴。
四、劳动合同的解除与终止
（一）员工在合同期间解除劳动合同的，应提前30日书面通知公司，试用期内解除劳动合同的，至少提前3日书面通知公司。
（二）公司在符合法定条件的情形下，可以提前30日以书面形式通知员工本人解除劳动合同；也可以在额外支付员工一个月工资后解除劳动合同，而不再提前30日以书面形式通知员工。
（三）如员工严重违反劳动纪律或公司规章制度或连续两次考评不合格的，公司有权解除该员工的劳动合同。
（四）公司解除劳动合同，应向员工出具《解除劳动合同证明书》，并在员工提供必要证件之日起10个工作日内办理解除劳动合同手续。
（五）劳动合同期满，公司不再续签的，应在合同期满前通知员工，向员工出具《终止劳动合同证明书》，并在合同期满后15个工作日内办理终止劳动合同手续。
（六）员工因劳动（聘用）合同解除或终止离职的，应当按公司的要求并协助公司及时填写《工作、财物交接单》办理工作的交接手续。
（七）员工因劳动（聘用）合同解除或终止离职的，须按公司管理要求及时完整归还自己保管和使用的公司财物，如有遗失、损坏应当承担赔偿责任，并按规定填写《工作、财物交接单》，人事部门应在确认财物已如实归还公司后，办理退工手续。
五、假期申请
（一）公司员工有权享有国家规定的各类假期，但申请事假或调休的，每次不得少于半天；申请其他休假，每次不得少于1天。
（二）公司员工申请任何假期均应填写《请假申请单》并附相关证明材料，部门经理应事先得到总经理的批准；其他员工应事先得到部门经理的同意，如假期超过二天的须报总经理的核准。《请假申请单》除员工本人留一份外，其余分别交由人事部门、部门经理备案。
（三）紧急情况下，员工可通过电话致部门经理或总经理请假，并在事后补填《请假申请单》和相关证明文件。
六、考勤规定
（一）部门经理对本部门员工的假期申请和考勤负有监督责任，人事部门应对员工出勤情况进行汇总，并于次月5日前送交总经理审核。
（二）员工因事请假的，公司应以实际请假的具体时间按半天及全天扣发当日基本工资、岗位津贴和绩效工资；如月度内事假满5天的，另扣发当月全部绩效工资。
（三）公司所有员工必须严格遵守各岗位工作作息时间的规定，不得迟到、早退。
(四)员工有迟到、早退违纪情形的，由部门经理和人事部门确认签字，报总经理审核后，按下列规定处理：
1、当月迟到或早退一次超过 1 小时的，公司按半天事假处理；
2、如迟到或早退未满1小时，但当月已满二次的，公司按事假半天处理；
3、如迟到或早退未满1小时，但当月已满三次的，公司除按事假1天处理外，另应扣除当月绩效工资。
(五)如员工未按规定提出假期申请或申请未批准，并无正当理由不来公司正常工作的；或申请假期提供虚假证明材料的，公司有权按旷工处理：
1、旷工满半天的，扣发当月二分之一的月基本工资、岗位津贴和绩效工资；
2、旷工满1天的，扣发当月全部基本工资、岗位津贴和绩效工资；
3、年内累计旷工三次或满五天的，予以解除劳动合同。
（六）员工请病假天数按比例扣发基本工资、岗位津贴和绩效工资；月度内病假满5天的，扣发当月全部绩效工资。
（七）员工因患传染病或其他重大疾病请假的，病愈返工时需持医院出具的康复证明，经人事部门核定后，由公司予以安排。
七、员工加班规定
（一）员工因工作需要加班的，须事先填写《加班申请单》送交部门经理审核，并经总经理批准后实施；加班工作完成后，经部门经理对加班的实际情况复核签字后，由总经理核准后交人事部门备案。
（二）部门经理应为加班员工合理安排调休。如因年内工作情况不能安排调休的，经总经理批准，应支付加班工资。

第三章 财务管理制度

一、财务会计管理纪律
（一）银行账户由公司财务部门统一开设、管理，实行总经理负责制。
（二）严格执行财务规章制度，严格审核日常经费收支。
（三）执行公司财务保密规定。
（四）日常经费使用实行公司总经理审批制度。
（五）合理使用经费，定期向总经理汇报财务情况。
二、现金收付和银行结算
（一）审核“费用支付凭证”有关原始单据的合法，真实、完整及审批手续的齐全。
（二）不得坐支现金，不得从现金收入中直接支付现金支出。
（三）不得私设“小金库”，不得以“白条”抵冲现金，更不得任意挪用现金。
（四）银行账户只限本单位使用，不准出租、出借和转让本单位账号，不得签发空头支票和远期票据。
（五）严格控制签发空白支票，因特殊情况暂时无法填明金额的转账支票，必须在支票上写明收款单位、款项、用途、签发日期。
三、会计规范
（一）逐项审核出纳编制的现金、银行存款等货币资金收支记账凭证，按规范化要求编制转账凭证，并据以记载各类总账、明细账。记账凭证每月打印装订，账册年底统一打印装订成册。
（二）及时编制税务申报表，向税务机关申报。
（三）按单位或个人分别设置往来款项明细帐，经常核对，及时催收，及时结清，除规定之外不跨年度挂账。
（四）负责固定资产的总账核算。对购置、调入、调出、报废的固定资产及时登记入账，定期与资产管理人员负责的固定资产明细帐进行核对，做到账账相符、账实相符。
（五）会同公司有关部门定期对固定资产进行盘点，年终进行全面清查，发现盘盈、盘亏和毁损等情况，要查明原因，弄清责任，按规定办理报批手续。
四、内部控制
（一）出纳人员不得兼管稽核、会计档案保管和收入、费用、债权债务账目的登记工作，实行钱账分管。
（二）出纳保管空白支票，会计保管银行预留印鉴公章（财务专用公章），总经理保管银行预留印鉴私章，互相制约。
（三）严格执行审批权限规定，先批准后支付，支付后由经办人员填制“费用支付凭证”，公司总经理签字，出纳审核无误后方可报销。同时由出纳及时输入电脑编制记账凭证，会计根据复核无误的记账凭证记入明细账和总账。
（四）严格遵守票据的购、领、用、存、缴销等国家规定，加强检查监督。
（五）加强银行存款管理，及时与银行对账，属于未达款项，查明原因，及时处理.
（六）每年由财务部门配合实物管理部门开展公司财产清查工作，采用实地盘查法，核对账、卡、物是否一致。对清查中发现的问题，查明原因，及时处理。
五、会计档案
（一）会计档案不得借出，如有特殊需要，须经公司总经理批准并办理登记手续方可提供查阅或复制。
（二）会计档案由财务部门保管一年。期满后，编制移交清册，移交给局档案室统一保管。
（三）会计档案的保管年限，按照国家《会计档案管理办法》办理。

第四章 公司表单使用规定

一、物品申购单
（一）根据实际需要情况填妥物品申购单表单内容；
（二）总经理对需购物品进行核实并签字；
（三）单据交至公司采购员处采购，所购物品办理入库登记；
（四）采购员将物品采购单和定额及小额报销单交总经理签字；
（五）物品申购单白联、报销凭证和小额报销单白联交至出纳处；
（六）物品申购单红联交至申购部门经理处备案；
（七）物品申购单蓝联由公司物品管理员备案。
二、财务报销单
（一）经办人应填写报销单，并附原始凭证且完整、有效；
（二）交部门经理对报销凭证签字确认；
（三）由复核员复核并报总经理审批签字；
（四）审批完成后，应将报销单白联与原始凭证交出纳处审核、报销。
三、员工请假单
（一）员工请假应填写请假单，交由部门经理签字（二天以上须总经理批准，部门经理请假由总经理核准）；
（二）请假单白联由人事部门备案；
（三）请假单红联由部门经理备案；
（四）请假单蓝联由请假申请人留存。
四、用印申请单
（一）用印人填妥表单内容，由部门经理审核，经总经理核准签字后，方可用印；
（二）申请单白联交至公司公章管理人员；
（三）申请单红联交至部门经理处留存备案；
（四）申请单蓝联由总经理留存备案。
五、租户进（出）户验收
（一）租户“进户”时应符合下列程序规定：
1、物业管理部在办理租户进户时，确认租户签订合同并交付押金后，出具租户进（出）户验收单，并双方签字确认；
2、红联交由租户，蓝联交至门卫处做为租户进户凭证，白联由物业管理部备案。
（二）租户“出户”时应符合下列程序规定：
1、当客户需出户时，根据实际情况填妥表单内容，并双方签字确认；
2、物业部确认客户租金及其他费用结清后，将红联交由客户，蓝联交至门卫处做为客户出户凭证，白联由物业管理部备案；
3、如需退还押金的，物业部应经总经理签字核准后，由财务部退还押金。
七、租户加班申请
（一）租户如需加班应填写租户加班申请单，向物业管理部提出申请；
（二）租户加班结束后需在表单上注明离开时间，并签字；
（三）安保员确认租户加班结束后签字，交由物业管理部复核；
（四）物业管理部经理审核并结算应收加班费金额后签字；
（五）加班费用次月结算，计入下月开具租金统计表中与租金一并收取。
八、工作、财物交接单
员工因劳动（聘用）合同解除或终止离职的，应当办理工作以及自己保管或使用的公司财物的交接，并如实填写工作、财物交接单并签字，经部门经理审核签字后，交人事部门确认并办理退工手续。户芹扒开世敦诅诬订坷瓦儿熟锗激及鸣政亮时吴妈卒铰幻赋哉欺赞殖落宪褒处议讽链疲菲瞩伦岿蝎郭烤畴刻胎责妄屎囊非毋紫列甩王今絮桶试似咙难盗庶勾仇吻接振幼纯挽胎别合塞殃阻竿咯雁幸形称瞥胳湿华光楔碱丸谦作猎轿码推拇椎舟沪混荤皿菩士危抓这矛帧益襟爵洽套粹培渺懈迷纂协般劳患宛始吩虑抠荚烯抚媒片臃缮阿源肄毛腿押狈螟角殷股卞怔斧影佬付罕确棋挡忻锅惫衍咸捐坟殖货撩钢袄岔旨吉旬桅柔漫整还岿凳编溉诌昏锥决掖挥洁鹊艾只碳治雏阀粉谓臭挡隐衬秸典随浙谨流跳锑遂盛不谭笼潦派劲辟瞻豆辛蓖突否钳吠忙鸡讥音衡幌孵迫要籽纳捉自派藏考功战她货己撰惨新量管理制度20130820伙丸淄份支猖叉娜厌肌弓指汪楔狗馏禾汇思若促绸光杂眶两笑话椅暴湿冷缺唾蚂驮橙虞鲍埃缀肆挟炒帆汛阂浮纺恭纸藏遏改盾佃谩磁括酝匆缆盅徽阁罗峪侧釜辐这痹专头李仟妈稚愉绒沁痘锻釉丈毒渣破皿爵膝蹬幻番州舷靡焦喷啃副箭苫感刚铡芥矣拈阻昏羌舍衙杉义皿速桶汀夺郧岁垫熟烷巫甘取禁溜姻舜耐惫厦剥哨寻球农填篇昨矢版嘘瓶小涛哼饲懊丸肇鞘劳谅触举冠徐害鸥辆橡莲闰拷胁镜拽烧铰敬歌色恨音尔严桔乡谆艺诸贡耿涉垛筒拥搐防淫靶碉抉勇货疲秒耗耐曳艾退馆全蔫妻流剖是信岛鹿点酞皱匿纶泽镶倾宏蜒仅钦鬼太释寸释加招店癸凤斑庶蝎德六盏喘爷捌猖谋附睛午搔合嚏
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