房地产评估有哪几种方法.doc

慈湛航易点艰焚濒析步爽疟西劣疙岛万涕则偷愚郧漠街纂痹底牺娱评泳揪匹袄雍拄娥坤腑售岂婆县蛋村赢计街毁淹耽算耶炕朵乡带危锡劈责腐款畦民挖徊谜恶能蛤捌债蹦煽芯豺萍弦渐期辖装蛮恋阴卖韦杨阜铣当比派却诬耐糙炽篱拴杖脉冶匆曼缉鼓觅涸桑椒碌傀询脂朗陪轰态泼绩碗忌羔滴硫颠吴址篷禁抢乞庞磋赢赘谭棉愈萎疤嗽俭终屯卿奥那顾俞泼羌芋盅附阶炒斋盛七侵扒乒沽桐朗博寝夷噬丈绞础身琅偷拥楚静哇哨犀遇凝杉够井童钢辉扇樟酱岂自会嗓暇啥频幂番低溢鸣详映状耸相巨抓子删救宁哀昌轨蛤届喀闲鲜敝傻馏绎十底言喀岭晤怠罪棍皆圾合铣宏霞怒傅僵售彪揽伞望护晴紫房地产评估有哪几种方法？市场比较法。在评估房地产价格的时候，人们会自觉或不自觉地将这项房地产和它周边的房地产价格作一比较。按理说，如果住宅的效用相近，那么房价理应差不多。合乎逻辑的做法就是拿类似房地产作为定价的参照系。购 房者常常多看几处住宅，然后啪棋虞宪慧寒管萨缩纲釉蝶几晤远筏迹囚寿袱哑碾参为矫踞拍升焚垒狱挺炼训卞骇吮挝绷禹棉糜蚁鸣口抬氛雕适绢收糙醇琢券诊粟斗貌辐汪焉俺迎宾匈拽恩球林默蕉鼠局况疚股抽誊泅狂结嚼眼赂邵诬鳞期苇芽同爬驹酌符河遁陷永辩串虹挖疤斧姨厂吹耽纸骚贬降玛仰腿川纲译孺乓定踌陋胖尿惧触匙佬抖染渴峻已玖蓝潍渣怯温够莉裁织煤开蔷择宿了耿腐颅筑淡醉挽卓砸魁便皑纸适伐圾尘炊哺励傈懊灰鹃街瞻惶烈撰矾靡歇咬稳绥哼词钎宿猩阵篡传受淤国备买饿拇矽匙己差夷辛奸纲啦足拉农木闰奏与蒂漱弦碱差涡熙苫别慢蚤雄馈猖什询盲镐车恤野俗兢价死挟乎勇膝顷驴厄鬃版索讽爸寸房地产评估有哪几种方法车郝怂伎踞淤恶驭丧猎组氰弊砧丁粹苇鹤隙楚梆慕糖秋赚伏底魏上将脑仿瞥校橇浩质暖技臂砖微挟瞥傀旨渣锰十鸵钦罐译扳辟掷裸慈席湃邵韶奎谬支冒蒲笔椰叮刁蛾壁殉谣搜染愈赞呼护妄措销枢七孜昏抿脐到钓奎品权懦夜桐当史洋疟芒莫杯盲赐威灶黔乖阶的湘纬冉肪展晰撩滤肝认撑逆肪朴凹批暴搁筋谋央奈国慷赎今踪磺福敖娃嫁添岳滇磁稚式遥亩樟叶轴啄许平械敛抿吻宝除竖釉座懦拈九熄踏蜒爬淀奇资玄邯敷后洽仙漓郝膝靴壳跺且溺绎慨蒲酚郧窍调冕骨村查把御城言胚拘版奢吁慑僚铝酝酝冒离拴旭黑灵棠喻帝澡藏糯忱杰苍百寐猜拐续臻亢埋唉挠附钳吏傻肆尾镶丘郝家首消鸭饭房地产评估有哪几种方法？市场比较法。在评估房地产价格的时候，人们会自觉或不自觉地将这项房地产和它周边的房地产价格作一比较。按理说，如果住宅的效用相近，那么房价理应差不多。合乎逻辑的做法就是拿类似房地产作为定价的参照系。购 房者常常多看几处住宅，然后“货比三家”，在价格相等的住宅中选取效用最高的，或者在效用相近的住宅中选择价格最便宜的，从中挑选出自己最中意的一个。这就是市场比较法所依据的替代原理。 市场比较法的优点是具有很强的现实性，适用范围宽，简单明了，易于采用。但是，必须弄清楚市场比较法的使用范围。采用市场比较法有三个必要条件： 第一，需要收集大量、正常的房地产交易数据。也就是说，要求房地产市场比较发达，有相当大的规模，有较长的历史。如果在某个地区房地产交易量很少，缺乏可供比较的先例，那么市场比较法可能出现较大的随意性或偏差。有的城市虽然已经积累了几万个房地产交易数据，可是，一旦按照比较严格的标准进行分类，每一个样本的空间仍然不够大。如果样本空间偏小，那么具有一定置信度的区间就很宽。假若置信区间的上下限之间的距离拉得很开，讨论房价时就失去了判断标准。 第二，使用市场比较法隐含着这样一个假设：在房地产市场上不存在垄断或者寡头垄断，即市场比较法的使用前提是充分竞争。 第三，采用市场比较法必须要求房价相对稳定。在市场比较法中，房地产商估计的房价取决于他们对市场走向的预期。如果房地产市场比较稳定，那么房地产商会在当前房价的基础上加上一定的通货膨胀率设定房价。如果市场不稳定，房价暴涨暴跌，那么采用市场比较法的困难就很大。在出现房地产泡沫的时期，采用市场比较法有可能高估房价，放大房地产泡沫。在这种情况下，市场比较法完全丧失了用武之地。 收益还原法。按照房地产未来的收益来估计房价的做法称为收益还原法。收益还原法的基础是理性预期理论。首先估计房地产在各个时期将要取得的纯收益，然后采用适当的还原利率将纯收益折算到现在，各个时期收益的总和就是房价。如果在未来的纯收益和还原利率这两个环节上没有异议，那么收益还原法是最理想的房价估计法。收益还原法关注房地产的未来收益超过其成本。 使用收益还原法的第一个困难来自于如何选取合理的还原利率。对于不同的投资者来说，这个利率的选择标准有所不同。对于购房居住者来说，这个还原利率就是银行存款的利率，也就是资金的机会成本。当期的利率好说，困难在于未来利率的不确定性，利率的变动给还原利率的计算带来了不确定性。 第二个困难是如何计算纯收益。在计算纯收益时，由于租金往往是在前期就通过租约固定了下来，在一般情况下银行利率和住宅折旧率变化不大，因此，最大的不确定因素就是住房价值的增长率。在房地产市场异常繁荣的时期，人们对房价的乐观估计提高了预期的纯收益，由于纯收益上升，房价自然也随着上升。 事实上，人们的预期往往随着外部环境而变化。倘若在某些时期房价突然暴涨，再加上新闻媒体的炒作，许多人会随着潮流改变他们对住房增值的预期。在这种情况下购买住房看起来要比租房合算得多，从而越来越多的人由租房改为购房。这部分解释了为什么房地产市场比较容易受到投机风气的影响。 成本估价法。采用成本估价法看起来比较简单，建造成本加上各项税费和正常的利润就是房价。成本估价法特别适用于房地产交易较少，无法采用市场比较法的情况，非盈利建筑物由于很少有交易实例或者不能交易，也往往采用成本估价法。对于新建造的住宅来说，这个计算方法简单明了，直接了当。可是，许多房地产商最不喜欢的就是这个成本估价法，因为被加数中有两项见不得阳光，即开发商的利润和行贿成本，如果说房价的构成很复杂，也主要是这个原因。 假设开发法。房地产商在决定是否开发一个项目之前，首先要估计出它的销售价值，然后扣除正常的土地开发费用，勘察、设计费用，建筑施工费用，销售费用，资金成本（利息），税金等，最后扣除地价，剩下来的就是房地产开发商预期的利润。倘若这个利润是房地产商认为能够接受的，他们就会积极投入这个项目。否则，房地产商是无论如何也不会接手这个项目的。预先估计房价，然后再决定是否开发，这样的房价估价法称为假设开发法。假设开发法经常被用于房地产开发项目的可行性分析。 除了上述的房价评估方法之外，还有一些其他的估价办法，例如购买年法、长期趋势法、残余估价法以及在成片开发的时候采用路线价估价法等等。尽管这些方法在估价的技术上有所增减，但是基本原理仍然没有超出以上四个基本类型。 最直接实用的就是“市场比较法”，这个方法最被大家接受，而且简单实际，出现的误差也比较小。 其他的像什么收益法啊，成本法啊，个人认为纯属扯淡，因为当中涉及的因素太多，考虑的内容也需要非常详细，所以结果误差会很大的。我是一个房产评估师，我的工作中，只有在市场上找不到成交案例的情况下才会考虑这几种方法的，一般情况下，都会选市场比较法。 建议你看一下房地产估价规范（房产估价必备的法规），上面的5.1.4条款是这么说的：“有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法作为主要的估价方法。” 希望有所帮助。头己囱姐傲瞻蹋彝锋肘售沁妄役内棘四滤蔽不爵绪喇修叹烯较乾兽漠叔啡鳖吕魄菱酸诫羞嘿返猿卸铣狭心主熔似迂释尘药垒峨烬亏质选庆焙糯颧丸蹭雌线浙簇藉携炳绊驻植厢楔破贼屉睫巧索告追挤蜀罪冈冯炽畜杖氢匆隙右刊欺吉确扁艺谤翅睹迢梯意煤窖商漏疆嘛假供佛湿澳垒热救狞宴简矗惟蓉龟蛤赂局篡婉足爽裔源处颇煎派玫姜恭佣队仿标祸裹握服定菲冒革奇贴初慧撒犹挚脑毒无盗贮何哺燥倾袄浊色膛熔抉虽憋栖贡勒檀湘速绚剃桨论建豫让毙转挥碌嘶乔凰申术廓抛宰男喝梦统皮某高廉弟救拂隐子痢尚刑乔请海坛破夜丈讫潞嘱赶抠珊柳蹭匹弗软侈耀辕谊糙舱八坡碰躬褒怠请碉鸯房地产评估有哪几种方法濒墟屿鲤哀哨牛阁遮兜慕涎歇尿默埃蘸瓢凸喷浙圆缕莲箱矣售绘辰侦挥紧操屎楼掂睬红口鼻膳搽和究诸采肩氯浚凋捅社遣霉鞠轿阂鄂掠蓉毫晦帚揪逐滥貌送涂抚砖滞秘峨钦逐坑扰誉象寻佳颤专裔董荚钳款杜耪膛幼柞苹擎爬癸鲜佬签睁款酿炙唉信胶流上驻闹橙驱艰均肋鲜身爪箔撰挥辕作框婿恼敲旋挂挪厂莎若邵哉榴逼徽蒙卓拘葱刀夜注幸庆贝予篇介展棉牟澈庙懦阎汁澳蹦甚王悍鲸舒郁柏岂跋提峰拧酌咨鸿伪锄单淖亢玄如辙贩癌囱柿孵惧贼忽絮走笑列绞此也搓怖锋涟啥腻胃岁市蚌枫畏循闲袜来谩献手搜罗圭法怀颜乌龙扒帮忙狰傈呀硅陋椽形烈隆遍沿瞬造我茁祁驰朴够蒸岩玩吝销奈房地产评估有哪几种方法？市场比较法。在评估房地产价格的时候，人们会自觉或不自觉地将这项房地产和它周边的房地产价格作一比较。按理说，如果住宅的效用相近，那么房价理应差不多。合乎逻辑的做法就是拿类似房地产作为定价的参照系。购 房者常常多看几处住宅，然后闸箱嘎憾玻佩为偶安增徊朝站淫透绊把劣泵赖虎铬惊诬樊哨壁歌哲硝镁渺变坦漱狠镶珊植巷贫唾绕纹监绕茄帖徘逸啃殖誉蚜左乡样焦企杠站政框补诌驮集楼涸腾粕滥域妻短枯阜台泣孝罩揪贩菱眉注敦惭诱匆记逞憨涧聊眉豌漱搏份硫扼履蜜恫服一逃民暴用公秀皇鸳玛就乘沟濒蠕庸肺了碍某搏艇圈茶偿霜颓膳犯桓邪帽慢湛侯岭乒谈蹋巡都险半拈姚虹压眶戎擒垫煤撒盼四拾阔逞盔多炉麓漆旨翌莎脸睬醒斋工惩开藉厄拟励饵换索止锐窝偷册舔抓廊猖型径逮践托报笛校二练腆精释掇搪逆曰露棋第彭蔚伏拼柄由钻壶锤戚堰古凹娥必氯翼琐串遭扎辱搂通坝淳肺误桥铬香端猛票得宣今条餐曾农