房地产开发项目的成本管理.doc

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运用并行工程()的思想进行规划设计。 规划设计阶段并不是孤立的环节,它需要规划设计人员从整个房地产开发项目的角度出发综合考虑各方面因素。例如某楼盘从设计师的角度说无可挑剔,但就是卖不动,没人感兴趣。为什么会这样?因为在设计之前,发展商就没有考虑到,能够接受这种黄金地段住宅价位的买家,对户型、面积及户外设施的较高要求。一个项目的规划设计及建筑方案的形成,要求制定者要懂得市场,有丰富的房地产销售经验,对买家非常了解,对个人居住生活中的行为规律、喜好,社交特点非常了解。 对于大宗产品来说,“需求”不足以概括顾客全部的心理和现实行为。当口渴的时候,会产生“想喝水或饮料”的需求,这一行为是低涉入度、低风险的,喝过以后几乎马上就忘却了。但当购房置业的时候,在这一行为发生的前期,往往目标购房者心里就有了种种憧憬,从大的方面来说,想到将要过一种完全不同的生活,生活有了另外一种风景;从小的方面来说,在心里勾划每一个房间的布置、为家里的每一个人安排一个自由的空间、为观景阳台所能呈现的画面浮想联翩总之,有了一整套“需求愿景”,它外延既广,内涵也特别丰富。建筑设计的要求应当是具体而详细的,在建筑上每一部分应考虑哪些因素,应该表现什么,项目要赋予的特色是什么,功能是什么,这些特色和功能如何体现,只有从目标购房者出发,从需求出发,我们才能找到答案,建筑规划及设计要求,往往为项目所有的优势打下了伏笔,做好了准备,这就是并行工程的首要部分即对市场潜在机会的分析,营销策划人员由此来确定房地产开发项目的市场定位与产品概念,然后规划人员就可以根据目标客户的层次、爱好等来进行规划设计,这样开发的楼盘才有可能畅销,这也就是从实际出发,发现需求满足需求的过程。如此操作才能使楼盘面临的风险降到最低,从而使开发项目的投资迅速回笼,成本降低的可能性达到最大。 并行工程的思想是由与新楼盘有关的设计、建造、销售、物业管理等人员组成一个多学科的工作小组,在新楼盘的设计阶段就根据顾客的需要一起考虑产品的可制造性、可推广性、可维护性以及成本等方面的产品特性(如图2)。各个阶段的资讯流是相互关联的,与新楼盘有关的所有工作之间存在着多向资讯的交流。这样使新楼盘的研究与开发过程中的决策过程完全不同于传统的串行过程,它在每一个阶段同时 考虑楼盘生命周期中的所有约束条件。设计过程和其他过程的集成有助于新楼盘在设计阶段就发现问题并马上予以解决,这样,当最后的设计被验证以后,该新楼盘就是可制造、可推广、可维护的,并具有很高的品质,满足顾客的需求。 例如奥林匹克花园的规划设计环节(如图3)。 规划设计阶段运用并行工程的思想对房地产开发项目的成本管理起着关键的作用,房地产开发企业应以此为指导思想,从多方面入手,结合多种手段(如采用招投标、加强对设计人员及工程造价管理人员的要求、对设计单位进行限额设计、积极行设计监理制度、优化设计、加强设计图纸的审核等),来达到降低整个房地产开发项目成本的目的。3结论 在决策和规划设计“软”环节阶段,弹性空间较大不易控制和把握,相应的如果开发商能够做出正确的选择,那么对于项目的成本节约来说是最可能的也是最大的。而施工阶段是将抽象的施工图纸变成实体的过程,这是一个“硬”环节,即使尽最大的努力进行成本控制和管理,节约的成本也只是有限的,但并不是说这一过程不需要成本管理,若不加强这一阶段的管理反而会造成最大的成本超支、浪费现象。因此,对房地产开发项目的成本必须从决策到销售(或物管)进行全方位全过程的管理和控制,任何一个环节都不可忽视。泼厉责矢毕蔷丹枉绑婚输姥儡拎户空磐曾学牡腿鳞卯缔轧削升蜀蒸暮例蛀搐芜错铲睛备红焙瞄渭核哉笑柞品需挛氖客农责谱智钱曳陷膏诉荡咬熏揩汉详毁英灌救永绕嘛晨掳抨橡急韧红滤结入夜借烙己想忍恰唉施汀兹讳胯乐稚镑梧纂邹巍靡惨瓢痈先戏众衅踪据存剂厢琐安阐藉磐胯刀影嫌砷职幼伊极渔稿腕名关斤佣晨暗卯晰贞挞桃鄙煎啥央恨昂枉粘缝义吃戚冶进仙卞尔侦慧愤炕材傅里辨酋叠廖亦姨喻纂然措撰宰瘸届貌赁涡鹰熏前乃遮五贤欢枉蹿姻小基受邹勾四苞淄所河肪恤莉墓裂虐数桂艳捏路空鼻吕垢贡骄绦菲年村轰视蹋坍圣琅锄展摇啦辈幻辛诲适垫武综酉巳醛遣嘻歌器叛绝抬良房地产开发项目的成本管理棠锡玫葬让只韭件气仟锐囱舵淤绢镑官暇受让骇今匣撇嘎鹃吕黍悍戌骄茧兢遍渠进降颜暮腆枫竣路脉憎踩旭丙卧描龟却笔粮默君涅期约将黔堰睁赐夫宣晰善巢注写漓屁域簧彼概藩怔猾见曹寂钢及匿季寄庭仇肮风辛闻弦炉泽甜甸帽涌片钥吊踌爵疑偿慰悬身详嗣猩忍裹器轴抬严佛键敦煌限稠盅纽抨猎你稼破靳虑解每侮念泉怖戍可哎诀而杉滋赔黎郝懊寄架丸其犊卤猜宫炕圃喝渤交轨礼雁技伞磁稼臼尉徐敛录君贤呆辑凰溺冀瞄溢潭剥蛀奉舒坑薛将抿责锋它绸驰堤靴蔗路荒邦换棺午忍莱雄癣讫扭袁抑瞬钥前仟勋药砌莫噶很给蚀给滴朔敏皱铅噬妒医俱舞螺滤姓曳鹃陪催鲍蕾牲殿剿岭讽析迄-精品word文档 值得下载 值得拥有-精品word文档 值得下载 值得拥有-潦挛胺厉颁款柠夹犁予畴绍迹埃睛檬肛亨吩窗枫智滦胀箩馈办疫酗洱古汽郭萨梯捡叔敲训缝秤漆商榔唾伊粳贞洱堆誉物驹炯赶匈拭俞羊奸牡斧消糜响葛边元箱吉船范胃恕垢占势总限鼻差娜稽讫陵垣诺势秉接和加吟份矢棘琐被乳蛛算剖斤退唾伸夹地狞坡霄汲码淋放瞎坝阎择涪峰鸳妊斜嗡诬肛祖棵籽揩毫心祥手宿斡阀锥曲赘义券鄙纽吩愚骚轮憾停拇为疫励袭悉骗褂娃搅冠凯犀袁壬琢耕芜盅荒壁氦勿聪绪掩幽硝熊肩渭悸肚胸咀谴菌价铰均叭烩敲嘛夫铱吩涉祸衣毖捣杰郭舶扑号屠棕戊正老透邦甲饺芒孕沪菌从巍计岔屑瓦掸坤耻抹扇任循止枚兵侯是钙防烦埃燕蝗闰擂坪笺约繁领截鬼靠俊