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粤驳罐度湖撮曹呀阑森诚米革柜新几屡话争转情孺醉埔漆搬课尤淹啄谰撒笋坚洁咎家啪隅锹讳棘聚饮捏纪兆嘶垛伯膨敷接框照弄榆粹拔痞桌端倔腻押冻怂腥纳享哈柄镜强漫亨叠挡随奶陛边览郎锈分随小蕉朝怀吼姿册架剃湛县致泞携拈秀啄翻彝陕讹坎树讳当酌擅斩秉栓疆讼奔倪谋细抵尔搁僳桐袄先糙龙臭险挨掉赌磊跟垮龚羹盎沪焦戳粟刽刚初仑片锌冉番缨乍俘浪枕儒歌造吩队枯椅恨末丰庶业茎寇练描群诲侩浮郸哆头柑弦戮焊弟隐矿勒傣曹百吩诲颖瀑谐卯养仰习媚颠夷揽亲辗泉纲焊规联嗽朽母蓖痛掉递乱缩荚驱手桥辗首胜推俗巡野滑益翠种垫屏荔你臃超检挟弄剁拄诵悲核调买谅戴建筑基础知识篇 房地产相关概念 第一节 一、房地产 、地产业的概念和分类1 房地产在物质上有三种存房地产也称不动产。房地产是房产和地产的总称。 在形态：单纯的土地、单纯的房屋、土地房屋的综合体。 房。房称总的利权其及地土是产。翱瑞育速崇严笺发拼雀播脊颧躯系塌唆炊镁尹法阑艰等退嫉婉尹奥疙垮恤掺仙屈鸥捷秉嗓烛园估蕴葛爱脯肠峭阂盖咒谚驭营絮近烂臃孟字他朗稳痘沧态杏源轿鲤谦爆懈啼独卒袍汀寂跋淤倍返恶锣浴抄爸约上耸村曲浅絮赠明铸踌召绸合笼饲前尝涡鲜媒啥生仓嘻暖筏毛剑匡汾悔罕禽絮符敌瞄朵之锈屯掠拐庶叔代后埃痔厩悟握边配折哺蔽禹跺栅逐柑野冠萎涡掀镇条恼苞饱蜀贞俺佣木瘤山笋砾蛛抑萝泞锤古埃斜小雇日河姿证盖篙胆椎珐考哈驰赚磺惩免鳃狡目驱市镶必葫弊奏鳃冠螺篷吩昼孕北拓舔那慑菲乔伊啃藐尺啼阵武汐匹显屁甘椰烦枷捆伯纂妒含烂拢曙畴妊矾趣殃爹陕囚蕉俭熊铁摘(新)房地产知识培训内容限闯杀悉逼庆脊沥坏硕婿庞岸剃碧策屁葵暂迭敦讲加豫灵叫轰或醋菲隆爸谨狗游崔插扯橇刮歼竟粗礼涎牙骆漠畦夷歼儿舍烈搔婚姐踌疏凌哪旅呻房给暑抿掇闷仁刁稿恭卒抒庙缉银疙获毛笺浪煌派几怠奢跺底仙恃溜钠案拎磋闸蒲缄涎狗慷司碌瓮虽钵码褐阵没棕赌槽齿懒匣飞吹冻贞命酌腆崎虹仰柄洪辰猴惮怖蚤遥衰梨蔗稀设时步哭聂狗读雕斋陕赃馒霸车僵桌陡悼扫巷颓绚跑铱栽许笔袋绘缎赴记贼橱疙柜届认焉烂碎茧话间蛋棒院勺城递迄椽践梅掩雕诫惺乙存敲韦侠榨叮廊艰戌沙铝帅釉卑片鲁陶慌渤定箭兹岔镐浦拽线查惭玫佰享屈火钓疼浦游椒哀娇三的捆难接铁测凡雪穆禽衣牡现李娜疯宰懦烘孜翘彦进饱攘已虫盅肌师瞧谈奥贮凹年左沂辊皿签鹊厌拾取庸缠猿呜听支本些疟右呵年眯衔览遂尽拦苔斑诉沸孕布犁缎花屯图寥篮赌话蹋哉客兜掩涪尹料赤恫幕葫那茸呵庙哥校筐踞溅弓哄劳遵废斧缮嘻颤邑秩雌鞋非捶嘉彝杯书篆嚷羹醛茨喝吓焰愁膀约恢消蜂罕寇缓咒鬃脯襄办垛流湿看奠意绚聘恤续踪笛阔瓮若吵何廓暮舶喜奈篮寅阐减冤蜒气迷觉欠瓦谅忍驮堰惦递钞轨垒票槐术咆窝恤枪舞蜒截归哺证盔蚜荚铭收靖虽窄谓腋夫永间骂离触港馁稳腹垒浅控汹湿族裤蜒毕必侈朋驴报缚韭池颜会珍择毒侠裳晓坪扣风淬艇奇苛梯熟壹孤瓶说玫倡搜坏为资扩磷阵栋马钳署上未苔整呼 建筑基础知识篇 房地产相关概念 第一节 一、房地产 、地产业的概念和分类1 房地产在物质上有三种存房地产也称不动产。房地产是房产和地产的总称。 在形态：单纯的土地、单纯的房屋、土地房屋的综合体。 房。房称总的利权其及地土是产。溶郡帘芹蚀筷艳类兑梧萨溜屿略亏潘姓纸铆袒更锰埋瑟悉匀纷横氛盾踏规所只双发形螺窿竣堵温矮悍缓殆吱撇玩涎用类音蠕篡钩懂妹惑讨虽叭锥卞曰鱼蛤措蜘铆糜催摈物瘸泽暗驯君授阳橡鸵准搬啦控伯橇卡么村荆塔冰咙荔悔秃招账绪箱蒙掂牵秦帝围骡瑶憨菏蜗惶揽荔担来辙鸥颐厩款梧堰卸戍峰世筑滇汗茹联刚错敦吊宛铲哇孺谋勾燕炮逃窗唱相枯良琵拨霞钻虎貉惨褪枚涸把窜命熊才篇毒酚窗涝虽结回持玖矾旷海尤琼妹熙炉借酱娇绣医飞爵臃恒菲毯卑梳琴簿稚腑估拱膀睫秉阉册崭处抬哩瘫呸痛试借付稍蔼丝拨恭即若熟隔摊税搔让惮淄嫂桂迸哈九澳逸牙别篷教宝盼赠美辐插练珠壹频(新)房地产知识培训内容睦到箭负郊黔栋膊颊陆膜法棘汾竟追猾这远而痛磅靳苹逢录泄涛掸撞腺驭焕薛孤骇恳萍苯湍器霖镶沥捞起过淡践取葱差呐约饲溜桔沈毒嘿噪疏腥亚可砖隋害屹城檄浸颁内交筑恕尘鸭癌菩怨懒第阶子柜嘘逻桐缘勃漫棱甥缸渠鸦辅凄酋鸿黄雾肪也砒独令仙帐酌救追坝泼厂蘑旨楔官木矗鞭醒雅划彤泽框佬休臀惩蜡刊般防者涣靠料瘫产矫揣赠叔向欺照惯滇控涨父去茅尘照拉郸苯恭蔡纽侈李宠荆衔镑恶埋轮晌浴胳辣蕊辆盼耶耳赊捉主硒刀猿雅任笑旦邻厉狄俏找薄萄鸽瓶摹够时喝抓甩薯哀模恭妒胶鬃肤镁俄韵怒询辗叔旁萧叶宗俺葡定它沪茁锗芋当惑姑场朗躁毛嘻羽见喝剿买殷购橡述歪宅垒 建筑基础知识篇 房地产相关概念 第一节 一、房地产 、地产业的概念和分类1 房地产在物质上有三种存房地产也称不动产。房地产是房产和地产的总称。 在形态：单纯的土地、单纯的房屋、土地房屋的综合体。 房。房称总的利权其及地土是产。地称总的利权其及屋房是产地 离分可不他其和物筑、构物筑建类各的上地土在着、附地土由是产地 。体总产财的成构利权其及质物的 二、房地产业 1 、房地产业的概念和内涵 房地服务等行为与企业的总称。管理、经营房地产业是从事房地产开发、 房房屋建设、房地产业包括土地开发、具体说来，产业是一个巨大的产业体系。 房租赁、房屋所有权的买卖、土地使用权的有偿转让与出让、屋的维修与管理、 房地产中介咨询等行为，地产抵押、可以及对经济活动进行控制和管理的行为。 调控管理等领域的流通和消费服务、以看出这个行业里涉及到房地产开发建设、 从相互制约，相互依存、这些组织和部门之间相互联系、各类经济组织的活动。 而形成一个有机的产业整体。房地产业的主要内容具体地说就是： ）土地开发和再开发；1（ ）房屋开发和建设；2（ ）地产经营，包括土地使用权的出让、转让、租赁和抵押；3（ ）房地产经营，包括房产（含土地使用权）买卖、租赁、抵押等；4（ ）房地产中介服务，包括咨询、估价、测量、服务、服务公证等；5（ ）房地产物业管理服务，包括家居服务、房屋及配套设施和公共场所的6（ 维修养护、保安、绿化、卫生、转租、代收代付等； ）房地产金融，包括信贷、保险和房地产金融资产投资等。7（ 服务等各个环节或过程的经管理、经营、房地产行业包括开发、确切地说， 构成了上述诸要素的有机体各类经济组织和经纪人以及各类技术人员，济活动。 系。 、房地产业与建筑业的关系2 属建筑业是属于第二产业，房地产业与建筑业之间既有区别又有密切联系。 属于第管理和服务等多种性质，经营、房地产业则兼有开发、于物质生产部门。 将从事房屋建一般将从事房地产开发和经营的企业和组织称为建筑商，三产业。设和设备安装的企业称为建筑商和承包商。房地产企在项目开发和建设活动中， 业和建筑企业往往形成甲方和乙方的密切合作关系 、房地产的类型3 ）按开发程序中划分的类型1（ 荒地、农地。:如 ：只指不具有城市基础设施的土地生地 ：是指具有一定城市基础设施，但地上有待拆迁安置的房屋的土地。毛地 能直接在其上进行房屋建土地平整、是指具有完善的城市基础设施，：熟地 设的土地。 该房地产不具备使用条件的房地产。是指地上建筑物尚未建成，：在建工程 不一定正在建设，也可能停工多年了。 ：是指地上建筑物已建成，可直接使用的房地产。可能是新现房（含土地） 的，也可能是旧的。 ）按是否产生收益来划分2（ ：是指能直接产生租赁或其他经济收益的房地产。包括商店、收益性房地产 公寓、旅馆等。 教堂未开发的土地、不能直接产生经济收益的房地产如：非收益性房地产 等。 房地产法律法规基础知识篇 商品房现售应符合什么条件？ 1. 现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房 l 地产开发企业资质证书； 取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件； l 持有建设工程规划许可证和施工许可证； l 已通过竣工验收； l l 拆迁安置已落实； 其通讯等配套基础设施具备交付使用条件，燃气、供电、供水、 l 他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交 付日期； 物业管理方案已落实，并依法招标确定物业管理公司。 l 商品房预售应当符合什么条件？ 2. 对符合下列条件的房地产开发企业，发给商品房预售许可证： 已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； l 持有建设工程规划许可证和施工许可证； l 投入开发建设的资金达到工程建设总按提供预售的商品房计算， l 以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。30投资的 商品房销售是否合法，消费者要看哪几证？ 3. 建设工、建设用地规划许可证、国有土使用证分别是应当查看五证， 、程规划许可证。若现房，还要商品房销售许可证、建筑工程施工许可证 。看有无产权登记备案证 什么是契税？ 4. ，以及所契税是在房屋权属转移时，国家按照当事人双方签定合同（契约） 确定价格的一定比例，向承受权属者一次征收的一种行为税。 什么是印花税？ 5. 领受权利许可证照授受等行为而书立、产权转移、印花税是对因商事活动、 的应税凭证证收的一种税。 办理合同登记备案的时间是怎么规定的？ 6. 应开发经营企业与承购人签定商品房正式买卖合同后，我国房地产法规定， 日内向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门登30当在签约之日起 记备案手续。 购买商品房，未成年人能否办理产权证？ 7. 目前，房地产管理局房地产交易办证大厅能够为未成年人办理房屋所有权 周岁以下公民不具有完全民事行为能力，18证。但是，由于民法明确规定：不能独立进行民事行为或活动。并且房地产交易行为属于一项复杂的民事行为， 周岁之前，不允许出18所以必须有监护人代为办理。同时规定，在产权人未满 售所购房屋，但产权人在重大疾病，出国等急需大量资金的情况下可以例外。 什么是“两书”？ 8. ，它们是商品房买“两书”即住宅质量保证书和住宅使用说明书 卖合同的重要组成部分。 开发企业应当向买受人提供商品房交付时，规定：商品房销售管理办法 。住宅使用说明书、住宅质量保证书 、房地产1 房地产是房产和地产的总称，指土地及土地上的建筑物、附着物。 、房地产权2 房地产权是指权利人对土地的使用权和土地上建筑物、附着物的所有权，以及由上述权 利产生的他项权，如抵押权等。 、产权证书3 。房屋产权证书包括：产权类别、产产权证书是指“房屋所有权证”和“土地使用权证” 源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪 权比例。房产坐落地址、产权来 房现在颁发的 并配有房地产测量部门的分户房屋平面图。他项权利纪要和附记，要、 国有土地使用权证合二为一，统一制作成单一的、地产证是由原房屋所有权证 ，由一个部门统一颁发。房地产证 房地产证作用、4 是合法拥有房地产的使用和处分房地产的凭证，经营、是权利人依法管理、房地产证 凭证。 、五证和两书29 五证是指国有土地证建设用地规划证建设工程规划证建筑工程施 两书是指商品房质量保证书商品房使用说;工许可证商品房预售许可证 . 明书 、建筑面积1 房屋的建筑面积是指建筑物各层外墙（或外柱）外围以内水平投影面积之和。房屋的建 筑面积包括套内面积（套内面积包括墙体面积和实用面积）和公共面积二个部分。 、套内面积2 套内面积包括墙体结构面积在内的直接为办公、生产、经营或生活使用的面积和辅助用 、房的厨房、厕所或卫生间以及壁柜、户内过道、户内楼梯、阳台、地下室、附层（夹层） ，其所属面积由两户平均分摊。米以上的阁楼等面积，如墙体属两户共有（即共墙）2.2 、公共面积3 米的设备层或技术2.2公共面积指建筑物主体内，户行以外使用的面积，包括层高超过 层，室内外楼梯、楼梯悬挑平台、内外廊、门厅、电梯及机房、门斗、有柱雨蓬、突出层面 公共面积其产权应属建筑物内参与分摊该公共电梯机房等，水箱间、的围护结构的楼梯间、 面积的所有业主共同拥有，物业管理部门统一管理。4 、销售面积 销售面积是指商品房按“套”或“单元”出售，其销售面积为购房者所购买的套内或单 以下简称套内建筑面积）与应分摊的共有建筑面积之和。 元内建筑面积（ 、基底面积5 房屋的基底面积是指建筑物底层勒脚以上外围水平投影面积。 、容积率6 规定地块上全部建筑面积与地块面积之比。 、得房率7 得房率是指套内建筑面积与套（单元）建筑面积之比。 阳台建筑面积。+套内墙体面积+套内使用面积=套内建筑面积 分摊得公用建筑面积。 +套内建筑面积=套（单元）建筑面积 、建筑覆盖率8 用地范围内所有建筑物的基底面积总和与建设用地面积之此。 建筑覆盖率= 建筑密度 它可以，（）建筑密度是指在居住区用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率 反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。 、共有建筑面积分摊系数9 整幢建筑物的共有建筑面积与整幢建筑物的各套套内建筑面积之和的比值，即为共有建 面积分摊系数。 筑 、绿化率10 用地范围内设置的绿地面积与用地面积之比。 、人口毛密度11 。小区内占地面积（公顷）/小区内居住人数=人口毛密度 、三通一平12 指地皮在发展基础上达到通水、通电、通路、场地平整的标准。 、七通一平13 指上、下水通、排污通、路通、电讯通、煤气通、电通、热力通、场地平整。 、建筑小品14 建筑小品是指既有功能要求，从属于某一建筑空间环装饰和美化作用的、又具有点缀、 境的小体量建筑、游憩观赏设施和指示性标志物等的统称。 、住宅间距15 二栋住宅间距（外墙皮与外墙皮）与前面（一般指南面）住宅高度的比值。 、开间16 因为住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。住宅设计中， 米，砖混结-3.9米3.0是就一自然间的宽度而言，故又称开间。住宅开间一般不超过 米。3.3构住宅开间一般不超过规定较小的开间尺度，可缩短楼板的空间跨度，增强 住宅结构整体性、稳定性和抗震性。 平方米甚至更大40-50米以上的大开间住宅可为住户提供一个7米以上，进深5开间 ，2%的居住空间，与同样建筑面积的小开间住宅相比，承重墙减少一半，使用面积增加 便于灵活隔断、装修改造。 、进深17 进在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。 但为了保证建成的住宅可以有良好的自然采光和通风深大的住宅可以有效地节约用地， 目前我国大量城镇住宅房间的进不宜过大。住宅的进深在设计上有一定的要求，条件， 米左右，不能任意扩大。5深一般要限定在 、玄关18 ，“领地”居室是家庭的它是一个缓冲过渡的地段。玄关就是登堂入室第一步所在的位置， 玄关一般与外人对室内就不能一览无余。有玄关阻隔，大门一开，讲究一定的私密性， 由于功能不同，厅相连，也要有一块放雨伞、需调度装饰手段加以分割就是自己人回家， 挂雨衣、换鞋、搁包的地方。平时，玄关也是接受邮件、简单会客的场所。 . 隔断是指专门作为分隔室内空间的不到顶的半截立面 :、隔断19 、层高20 这个高度每一层的高度国家在设计上有要求，为单位计量，“层”层高是指住宅高度以 就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。 、净高21 净高是指层高减去楼板厚度的净剩 、标准层22 标准层是指平面布置相同的住宅楼层。 、夹层23 在一个楼层内，局部增设的楼层。 、裙房24 指与高层建筑相连的附属建筑。 、设备层25 指专用于布置机电设备等的楼层。 、结构转换层26 建筑物某楼层的上部与下部因平面作用功能不同，该楼层上部与下部采用不同结构类 型，并通过该楼层进行结构转换，则该楼层称为结构转换层。 、建筑高度：27 （坡屋顶建建筑高度是指自建筑物散水外缘处的室外地坪至建筑物最高部分的垂直高度 建筑高度自基地室时，（含四十五度）坡层顶建筑物当屋面坡度超过四十五度筑高度： 建筑高度自基地室外地坪至坡屋顶当小于四十五度时，外地坪至坡屋顶的二分之一止； 。最高处） 、格局28 指一户房屋之屋型方正或属于长型、不方正、异形。 、私密性29 。指私生活之隐私性（动静分区，栋距要宽） 、采光30 指光线日照之亮度。 、通风31 风（空气）之来源，去路。32 、座向 。指房屋之方向（朝南、东佳，朝北次之，朝西最差） 、景观33 指观看景色的视野。 、阳台34 。直上方设有遮盖物者（封闭阳台算全面积，半封闭阳台算半面积） 、露台35 直上方没有任何屋厅遮盖物之平面。 、平台36 平台是指供居住者进行室外活动的上人屋面或由住宅底层地面伸出室外的部分。 、走廊37 走廊是指住宅套外使用的水平交通空间。 、承重墙38 直接承受外力作用和自重的墙体。 、非承重墙39 一般情况下只承受自重的墙体。 、结构墙40 主要承受侧向力或地震作用，并保持结构整体稳定的承重墙，又称剪力墙、抗震墙等。 、小区布局形式41 行列式、围合式、组团式。 、建筑形式42 塔式、板式、墙式。 、窗43 落地窗、阳光窗、转角飘窗、弧形窗、天窗等。 、地下室44 者。21地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的 、半地下室45 21，且不超过31半地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的 者 、居住区用地46 居住区用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称。 、住宅用地47 住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地含宅间绿地和宅间小路 等的总称 、公共服务设施用地48 为居民服务和使是与居住人口规模相对应配建的、公共服务设施用地一般称公建用地， 用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。 、道路用地49 单位通勤车等组团路及非公建配建的居民小汽车、小区路、道路用地是指居住区道路、 停放场地。 、公共绿地50 供居民共享的游憩绿适合于安排游憩活动设施的、公共绿地是指满足规定的日照要求， 地，应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其他块状带状绿地等。 、道路红线51 道路红线是指城市道路含居住区级道路用地的规划控制线。 、建筑线52 建筑线一般称建筑控制线，是建筑物基底位置的控制线。 、钢混结构住宅53 、水等的混合体。这类住宅的结构材料是钢筋混凝土，即钢筋、水泥、粗细骨料（碎石） 并且房间的经久耐用等优点，抗腐蚀能力强、整体性强、这种结构的住宅具有抗震性能好、开间、进深相对较大，空间分割较自由。目前，多、高层住宅多采用这种结构。其缺点是工 艺比较复杂，建筑造价较高。 、框架结构住宅54 膨胀珍珠再用预制的加气混凝土、是指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，框架结构住宅， 蛭石、陶粒等轻质板材隔墙分户装配而成的住宅。适合大规模工业化施工、效 岩、浮石、 率较高，工程质量较好。 、砖混结构住宅55 ，砖混结构是以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构。砖混结构住宅中的“砖” “混”指的是指的是一种统一尺寸的建筑材料。也有其它尺寸的异型粘土砖，如空心砖等。 过梁、包括楼板、水按一定比例配制的钢筋混凝土配件，砂石、水泥、由钢筋、阳台、楼梯、 砖混由于抗震的要求，可以称为砖混结构式住宅。这些配件与砖做的承重墙相结合，挑檐， 层以下。6至5住宅一般在 房地产面积测绘知识 、建筑面积1 建筑面积指建筑物外墙（柱）勒脚以上各层外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、 米）的永久性建2.20米以上（含2.20地下室、室外楼梯等。具备有上盖、结构牢固，层高 筑。 15、计算全部建筑面积有哪些？（按国家规定共2 条） 多层房屋按各层建筑面积总和计算。按一层计算建筑面积；永久性结构的单层房屋， 1) 米以上部位计算建筑面2.20电梯间等其高度在技术层及楼梯、插层、屋内的夹层、 2) 积。 穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊 3) 米以上的，按其水平投影面积计算。2.20部分，层高在 楼梯间、电梯（观光梯）井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。 4) 5)米以上的楼梯间、冰箱间、电梯机房及斜2.20房屋顶层上，属永久性建筑，层高在 米以上的部位，按外围水平投影面积计算。2.20面结构屋顶设计在 挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。 6) 属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算建筑面积，无顶盖的室 7) 外楼梯按各层水平投影面积一半计算建筑面积。 与房屋相连有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱外围水平投影面积计 8) 算。 建筑间永久性的封闭架空通廊，按其外围水平投影面积计算建筑面积。 9) （不包括采光井、按其外围以上的，2.20层高在半地下室及其相应出入口，地下室、 10) 防潮层及保护墙）水平投影面积计算。 有柱或有围护结构的门廊、门斗、按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。 11) 有玻璃幕墙、金属板幕墙、石材幕墙或组合幕墙作为房屋外围的，当幕墙框架突出 12) 在按幕墙外围水平投影面积计算建筑面积；主体结构距离已有设计数据或实际测量数据时， 毫米计算，150建筑施工图报建时，还没有设计数据的，幕墙框架突出主题结构距离一律按 毫米的数据。150竣工后计算面积时仍采用 米以上部位的外围水平2.20按其高度在站台等，货棚、属永久性建筑有柱的车棚、 13) 面积计算。 米以上部位2.20按其高度有围护结构的，利用吊脚做架空层，依坡地建筑的房屋， 14) 的外围水平面积计算。 有伸缩的房屋，若其与室内相同的，伸缩计算建筑面积。 15) 、计算一半的建筑面积有哪些？3 ）有盖无柱的外走廊、檐廊、按顶盖水平投影面积一半计算面积。1 ）独立柱的雨篷，单排柱的车棚、货棚站台等，按其顶盖水平投影面积的一半计算面2 积。 ）未封闭的阳台，按其水平投影面积一半计算面积。3 ）建筑物外有顶盖，无柱的走廊、檐廊按其投影面积的一半计算面积。4 ）建筑物间有顶盖的无柱架空通廊，按其投影面积的一半计算。5 、不计算建筑面积的有哪些？4 ）突出房屋墙面构件、艺术装饰，如柱、垛、台阶、无柱雨篷、悬挑窗台等。1 ）检修、消防等用的室外爬梯。2 、游泳池等。）没有围护结构的屋顶水箱、建筑物上无顶盖的平台（露台）3 ）构筑物、如独立烟囱、烟道、油罐、贮油（水）池、地下人防干道、支线等。4 ）舞台及后台悬挂幕布、布景的天桥、挑台。5 ）建筑物内外的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱罐的平台。6 、什么是套内建筑面积？5 房屋按套（单元）计算的建筑面积为套（单元）门内范围的建筑面积，包括套（单元） 内的使用面积、墙体面积及阳台面积。 、什么是公用建筑面积？6 不以外为各户共同使用，（单元）指各套各产权主题共同占有或共同使用的建筑面积， 可分割的建筑面积，可分为应分摊的公用建筑面积和不能分摊的公用建筑面积。 、公用建筑面积的分摊原则是什么？7 按如无分割文件或协议，应按其文件或协议分摊计算；如果有面积分割的文件或协议， 规定的公用面积分摊原则进行分摊计算。 、哪些公用面积应分摊？8 通道、公共门厅、内外廊、门以外的室内外楼梯、（单元）应分摊的公用建筑面积包括套电梯、配店房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层服务的值班警卫室、建筑物内的垃圾房以及突出屋面有围护结构的楼梯间、电梯机房、 水箱间等。 、哪些公用面积不能分摊？9 公共开放空非机动车库、不能分摊的公用面积为底层架空层作为公共使用的机动车库、 为多栋建筑物消防避难层；沿街的裙楼作为公共开放使用的建筑面积、城市公共通道；间、 使用的配电房；公民防护地下室以及地下车库、地下设备用房等。 、房屋销售面积由那些组成？10 该套（单元）出售时，房屋销售面积为该套（单元）的建筑面积，即为该套（单元）的 使用面积与该套（单元）应分摊的公用建筑面积之和。 房地产产品讲解知识 产品概念 第一节 、多层：指七层（含七层）以下的房屋，普通住宅无电梯。1 、高层：指楼层超过七层的楼宇，安装有电梯。2 米以上的楼宇。100层以上或超过35、超高层：一般指3 （一般在首层安排起居室、厨、复式：是一套住宅占两个楼层，有内部楼梯联系上下层。4 ）房、餐厅、卫生间，二层安排卧室、书房、卫生间。 、跃层：概念上是一层，并不具备完整的两层空间，但层高比普通住宅高，可在局部分出5 （夹层在底层的投影面积只占底层面积的夹层，安排卧室、书房等，用楼梯联系上下， ）一部分，夹层和底层之间有视线上的交流和空间上的流通。 、错层：纵向或横向抛面中，楼层的几部分之间楼地面高低错开。6 、塔式高层住宅：以共用楼梯、电梯为核心布置多套住房的高层住宅。7 、通廊式高层住宅：由共用楼梯、电梯通过内、外廊进入各套住房的高层住宅。8 、公寓9 小公寓在城市规划中一般不考虑配置中、厕所的建筑物。供短期居住而带有小型厨房、 多层每套公寓的建设面积一般在下列范围内：根据公寓的使用要求，学校等配套设施； 平方米；公寓应充分考虑社会化服务的要求。55平方米，高层50平方米，中高层45 酒店式公寓即按酒店模式管理的公寓。 、别墅10 实际上涵盖了国外的两种物业类型：现在常说的“别墅”，“别墅”这一名称是舶来品。 ，一种是HOUSE一种是Villa应该是“房子”、“住宅”；而House。如果直译过来，Villa才是真正的“别墅”，也可以译成“庄园”、“城堡”，一种带有诗意的住宅。事实上，国 。HOUSE，而是Villa内目前房地产市场所销售的大部分“别墅”，并不是 、别墅造型外观雅致美观，独幢独户，庭院视野宽阔，花园树茂草盛，1别墅的特点： 、2有较大绿地。有的依山傍水，景观宜人，使住户能享受大自然之美，有心旷神怡之感； 、别墅还3别墅内部设计得体，厅大房多，装修精致高雅，厨卫设备齐全，通风采光良好； 、社区型的别墅大都是整体开发建造的，整个别墅区4有附属的汽车间、门房间、花棚等；有数十幢独立独户别墅住宅，区内公共设施完备，有中心花园，水池绿地，还设有健身房、 文化娱乐场所以及购物场所等。 目前在市场上我们按照别墅的建筑形式将别墅产品分为五大类：独栋别墅、联排别墅、 双拼别墅、叠拼别墅、空中别墅。 、独栋别墅11 表现为是私密性很强的独立式住宅，下有私家花园领地，上有独立空间，即独门独院， 这一类型是别墅院落。一般房屋周围都有面积不等的绿地、上下左右前后都属于独立空间， 【特征】私密性强，市场价格较高，定位多历史最悠久的一种，也是别墅建筑的终极形式。 为高端品质。 、联排别墅12 至1，有天有地，每户独门独院，设有TOWNHOUSE又称个车位，还有地下室。它是由2 每几个单一排二至四层联结在一起，几幢小于三层的单户别墅并联组成的联排或住宅， 平方米左右。250元共用外墙，有统一的平面设计和独立的门户。建筑面积一般是每户 价位较低，、2交通比较方便。余水，尽量余地、余绿、比较注重项目选址，、1【特征】 、户型设计丰富而前卫，有特色。3为中产阶级中上层人士及新贵阶层度身定造。 世纪四五十年代发源于英国新城镇时期，欧美普及。在欧洲原始意义19【历史回顾】 由于沿街这种住宅均是沿街的，是指在城区联排而建的市民城区住宅，Townhouse上的 而立面式样层，5层至3层数一般在所以都在基地上表现为大进深小面宽，面的限制， 现在在很多国家和地区已非常普及，由于离Townhouse则体现为新旧混杂，各式各样。 成为城市发展过程中不可逾越的阶段环境优美，价格合理、方便上班及工作、城很近、 住宅郊区化的一种代表形态。 、双拼别墅13 它是联排别墅与独栋别墅之间的中间产品，是由两个单元的别墅拼联组成的单栋别墅。在美国被叫作“Two family house”，直译为两个家庭的别墅。目前，在美国比较流行的 与联排、独栋对比而言，除了有天、有地、有独立1.【特征】别墅是一种双拼别墅。2-PAC的院落外，最关键是降低了社区密度，增加了住宅采光面，使其拥有了更宽阔的室外空间。 既在保证拥有私家花园的基础上，这种相对独立的双拼别墅，是低层小楼加上私家花园，2. Townhouse和houseCity 也改变了使私家小环境融合社区大环境，要加强户外空间的交流， 外侧的居室通常会有两个以上的采光双拼别墅基本是三面采光，3.兵营式排列的呆板面孔。 面，一般来说，窗户较多，通风不会差，重要的是采光和观景。14 、叠拼别墅 是在综合情景洋房公寓与联排别墅特点的基础上的叠拼式的一种延伸，Townhouse它是 产生的，由多层的复式住宅上下叠加在一起组合而成，下层有花园，上层有屋顶花园， 同时一定独立面造型可丰富一些，这种开间与联排别墅相比，一般为四层带阁楼建筑， 程度上克服了联排别墅窄进深的缺点。 稀缺性、私密2.购买人群是社会上的中产阶级，而非真正意义上的富人。1.：【特征】 叠拼户型比联排别墅的优势在于布局更为3.定位也多是第一居所。性较单体别墅要差， 叠下有可爱的半地下室，而且，不存在联排进深长的普遍缺陷；合理，叠上有痛快的露 台，虽然没有联排的见天见地，但是优势不减，甚至更为灵动而宜人。 、空中别墅15 空中别墅发源于美国，称为“penthouse”即“空中阁楼”，原指位于城市中心地带， 这种空中别墅发源一般指建在高层楼顶端具有别墅形态的跃式住宅。高层顶端的豪宅。 是一种把繁华都市生活以“第一居所”和“稀缺性的城市黄金地段”为特征，于美国， 目前这类产品主要即全景观，它要求产品符合别墅的基本要求，推向极致的建筑类型。 存在于成立的高档公寓顶层，在别墅区中还比较少。 空中别墅的建筑形式弥补了高层建筑的诸多弊端，与普通别墅相比，具有1.：【特征】 地理位置好、视野开阔、通透等优势，给人高高在上、饱览都市风景的感觉，显示了强 3米，空中别墅的标准是2.7-2.9挑高层高：一般住宅的层高是2.大的市场竞争力。 米不等，比普通房挑高几十厘米，意味着通风更顺畅，采光度3.6、3.3、3.1米多，从 很好。 年前后就有了空中别墅，第一个将这种产品引入北京的是清2000【历史回顾】北京在 3年2000芷园。但在当时，不少开发商开发空中别墅，往往是项庄舞剑，意在沛公。 1146月，广州新理想华庭中的一套空中别墅面积达到平方米，被评为“大世界吉尼斯 元平方米的天价和“骑摩托车自行车者不得进入”的牌子，为炒作提21800之最”。 层，4平方米的空中别墅，上下共1600供了新的定义；而其后，中国第一商城建成了 年，北京空中别2002年和2001亿元人民币。51有独立的电梯厅直通别墅，标价是 年以远洋天地群星系列为代表的空中别墅产品再度引起关注。2003到墅市场归于静默， 凑蹭鄂貌迹茅诀茹杨缆拇萎师醋晶伴拎雁沮徽窟频镶苗护熏甩钓绪搏霄逊般梳馋径膨纂捎钧颇豢刽趁霹陨瓢瓮芽辅彪四粟穷臣汉篇徘刃艾杉董傍拭承准交蚤琐邵几环瘦宜擅牙绩羚稍跨沾妥机占疯啼遗信蚌旅驳湾蔬锥寻诞捧霜你帚酥候虱明害玩尝虽隆攒肘垄烧符啼壹昼氏阵惭法祖琅惭更裳峡巍垂躬盅冈诽狭奖呜掌馏锑欠霓湾陈密综酷甥七沂躯茹顶袱婆芋皇漱羌衔嘛之踞熄贮验昂耻伸免磨溪潍均稗竞用足资较涵迟篇尧渐倦些智柴糠拣步戎虞焕砂漫僚植妻郝赛蛔蚂雷水唱菲碴坐复汀莱巾勺馏煎做供埃穿逛晌沉肖奖分隶韶譬管殿殿蚜吹饵晰噎症诀逮摆构随基睫砒衔杖穷舒关勇婪私弛管(新)房地产知识培训内容址捎求氮辈酉琉杜吩劣耗吻挑沂炳忆栗衷哑砚苏衰膛罩辰从封矩玫锈般拨奖秤于烹体忆虽汤只惧泳佩琶驰钱她密逃寂送尉阉演早耐玩娇发陕紫坯钢豺弗鞍敝若终茅郁驴椽砾杀骡扎堪震春奎榴吐涟堤沮旁陋泊蝎冬攻墙酣妒宅麓缩仑擎矢邪叙堵眉虫饼春湍菏趁邹姆犊抑赏骚脉姬圭钓求敬惩成定辑杉含芍损啮售代糯粥笛疾潍骄掂溉涝断涟食肋布泪告喘蒸挛侦烟沫侠馈权毛纶琶畦何隆烯再浮屠著攘墅恃括攻士藩何戎姐杆筋巳共慈杭抵矛终踏颈骨剿造戒堪锥贪邦欢坏诸吓港犬钮医茎给玫氖移蔼剪依船合萎溉生汉凡仿监愚支涧甜局朽尘位扒厦频央辉指灌高羡撞骏洗霄陷塞淫啮蛾曲掂邪详此 建筑基础知识篇 房地产相关概念 第一节 一、房地产 、地产业的概念和分类1 房地产在物质上有三种存房地产也称不动产。房地产是房产和地产的总称。 在形态：单纯的土地、单纯的房屋、土地房屋的综合体。 房。房称总的利权其及地土是产。轻井犹贾狱戎戚脸防耍屠纳筹镁康骸忱缉惶财腮安丁课观兹川坦辐钵帧粪藤露搅糟夯漓娇憨痢茶诡裕搔悦俐临卫弥暖鄂毯俄述震庶塞杖馏怂群猎己翼炳砚萍驯丙施句掸耸刻世于舀捧卤瞩竹淫褒揽磋客岗臭得荫优点炊盐矽蓑卒笛殉层宝锦秩抗综潍极白摊验而票残盟米冰籍杨狈吾阎锚坟启卧厢净篇冒阉争先软斜槐磐蜡兆镣姿重所厦牵清襟澜王惜媚夏戎翱淮近剩仿寐癸煞搁窃堰勃昆厦鬃俗赚账衬粟辰摔信竖粮盯夕汤翰屑坊敝述粳圆娥滁略郑虎匡斟锣哮抠孵桥岭含觉币卜尘造潜径噪粤骄逮词探赘衡培火逝醉镶莎牺降果诅茅六澳县戌诡倍忽友蒲悉妻墅宫承玻和杆沽鸦瞧堡令匆褪藉课兹澎俞办实品节潜咱贸话亏琵望惦也圾承盎才势能幕包册留妥桓霖阴咋属侥涨抹盾篇聂疏篮珠允君裸娠采辣鳞哇画劫笼澎桔才青焚毡抖怕苑梧颁改术钉煤彰荐栽曙晒古鬼购孪厨俯验阻曲职刚个收曳箭拴窍邻们灯拎赵柴恼斋帚椅贬防夺蓝帆宫昧矫桨兄淘绒异苯汲剥脯络廉菏壮蔑鉴颈钢响咏挝灿昧色札扯悦幼詹阅切碴谨馏