乌鲁木齐市房地产价格变化趋势研究调查1.doc

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你一定要坚强，即使受过伤，流过泪，也能咬牙走下去。因为，人生，就是你一个人的人生。
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命运如同手中的掌纹，无论多曲折，终掌握在自己手中
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乌鲁木齐市房地产价格变化趋势研究调查

【摘要】：对于中国房地产市场，由于承载了太多的怨愤与欣喜的纠集，房价早已成为关乎每一个中国人的话题，引发着国人群体性的焦虑。2009年出乎意料“V形”反弹的房地产，在先声夺人的调控政策面前，2010年将走向何方，各界拭目以待。对于中国房地产市场，由于承载了太多的怨愤与欣喜的纠集，房价早已成为关乎每一个中国人的话题，引发着国人群体性的焦虑。2009年出乎意料“V形”反弹的房地产，在先声夺人的调控政策面前，2010年将走向何方，各界拭目以待。

【关键词】：房地产 价格 变化 研究

一、 引言
房地产业的运行和发展涉及众多的相关产业，显示出很强的相关性。房地产业在许多国家和地区成为支柱产业，占GDP的比重在10%以上。在我国，房地产业对全国GDP的直接贡献率和间接贡献率约占15％，带动一大批关联产业发展，初步成为国民经济的支柱产业。然而，房地产业也呈现出投资过热，价格过高的现象。尽管，政府一次次出台新的政策对房地产价格进行调控，在一定程度上控制了房价上涨的速度，但是，我国的房价依然远远超出了老百姓的购买能力。
　　因此，认识和掌握房地产市场价格特征、制约因素及其变化规律，将有利于我们分析房地产市场，进而采取行之有效的、有针对性的调控措施，实现房地产业与整个国民经济的持续、平稳、协调发展。

二、乌鲁木齐市房地产市场的现状
2010年1-5月乌鲁木齐房地产市场运行分析 1月房地产市场运行情况 2009年12月，新建商品房批准预售面积97.71万平方米，与上月环比增长154%，其中新建商品住房批准预售面积83.52万平方米，与上月环比增长160%； 2010年1月，我市新建商品房批准预售面积8.93万平方米，与上年同期相比下降77.82%，本月与上月环比下降90.86%；其中商品住房批准预售面积6.11万平方米，与上年同期相比下降78.92%，本月与上月环比下降92.68%； 2009年12月，我市商品房登记成交面积64.39万平方米（7095套），与上月环比下降10%，其中商品住房登记成交面积58.59万平方米（6346套）, 与上月环比下降11%； 2010年1月，我市商品房登记成交面积38.09万平方米（4002套），与上年同期相比增长52.95%，本月与上月环比下降40.85%；其中商品住房登记成交面积33.8万平方米（3441套）, 与上年同期相比增长55.33%，本月与上月环比下降42.31%； 2009年12月，我市商品住房本市居民购买43.27万平方米，占购买群体的74%，与上月环比下降15%；非本市居民购买15.31万平方米，占购买群体的26%，与上月环比增长3%； 2010年1月，我市商品住房累计本市居民购买23.75万平方米，占购买群体的70%，本月与上月环比下降45.11%；非本市居民购买10.05万平方米，占购买群体的30%，本月与上月环比下降34.36%； 2009年12月，我市二手房成交面积26.05万平方米（2750套），成交面积与上月环比下降3%，其中二手住房累计成交面积22.38万平方米（2643套），与上月环比增长21%； 2010年1月，我市二手房累计成交面积33.01万平方米（3511套），本月与上月环比增长26.72%；其中二手住房累计成交面积26.34万平方米（3169套），本月与上月环比增长17.69%； 从上述数据可以看出： （1）从市场供应情况来看，新建商品房批准预售量与去年同比降幅77.82%，环比降幅90.86%。去年底，我市房地产市场经历了因政策调整而出现的成交量的高增长，市场需求短期内的集中释放，将会使今年市场开局出现一段时间的沉寂、调整，分析认为这是市场规律的自我调节作用的结果，应当看到我市房地产交易市场的健康、稳定的良好发展趋势。去年“金九银十”销售旺季不旺，主要原因就是由于开发商前期市场投资不足使得市场供应量不足，进而导致后期成交量下降，因此，增加市场投资，保证市场供应量平稳，是保证今年我市房地产市场稳定发展的基础； （2）2010年1月我市房地产市场新建商品房成交量、二手房成交量同比有较大涨幅，而新建商品房成交量环比下降40.85%，分析认为一方面从总体趋势来看，我市房地产市场较同期相比发展迅速，另一方面经过了去年底成交量的高增长之后，市场需求短期内的已经得到释放，成交量的环比降幅正是市场调节机制发生作用的体现，二手房成交量的环比涨幅是由于上月成交结果在本月的反映，因此，通过后续月份成交量的对比，将能够反映出市场调节的周期； （3）从平均交易价格情况来看，商品住房平均交易价格涨幅达到32.64%，涨幅过大必然对后市成交量产生影响，保持房价稳定是保证我市房地产市场稳定、健康发展的关键。
三、乌鲁木齐市房地产市场价格走势分析
（一） 房地产价格组成
房地产价格是房地产经济中的一个核心问题，它关系到房地产所有权和使用权在经济上的实现，房地产市场运行的秩序和房地产资源的优化配置。房地产价格是房产价格和地产价格的统一，是房地产商品价值和地租资本化价格的货币表现。我国房地产价格主要由以下几部分构成：   
      1，土地费用
        土地费用，包括土地取得费用和土地开发费用。房价与地价之间的互动关系，在有较多土地供应者的情况下，房价是主动的，地价是被动的，即地价水平主要取决于房价水平，就如同一般情况下地租水平是由农产品价格水平决定的一样。但在我国目前房地产开发用地由政府独家垄断供应的情况下,土地一级市场上的地价水平，在很大程度上影响着新建商品房的价格水平。
     2，建安成本
        建安成本包括：前期工程费（前期规划、可行性研究、勘察、设计及施工的三通一平等工程前期所发生的费用.）；基础设施建设费（建造小区内的道路、供水、供电、排污、排水、照明、通讯、绿化、环境卫生等的建设费用。）；建筑安装工程费（建造商品房及附属工程所发生的建筑工程费、设备购置费和安装工程费.）；公共配套设施准设费（建造小区内的非营业性的公共配套设施的建设费用。）这部分费用的上涨直接表现为房价上涨。
      3，相关税费
        税费对房价的影响最直接体现在税费对房地产开发成本及销售价格的影响上。    

（二） 影响房地产价格的因素。
1，需求拉动是房地产价格上涨的直接因素。
        房地产的需求主要分为消费需求和投资需求。
        ①从消费需求来说，近年来随着中国城市化进程的加快、旧城改造的加速，以及70年代的出生高峰导致最近几年结婚人口大量增加，形成了对房地产市场巨大的需求。
        ②从投资需求来说，近年来随着我国经济健康快速发展，居民可支配收入提高，民间资金雄厚，大量资金在寻找投资渠道。而股票、期货、基金等投资工具的收益又缺乏保障，再加上长期低利率的因素，且房价不断上涨的示范效应使得投资性购房快速增长，并保持了较高的比例，部分普通市民也把积蓄用于购置房屋，以保值增值。
        2，成本推动是房地产价格上涨的内在动力
        ①近年来土地价格上涨较快并成为房地产价格的很大一部分，土地交易价格的涨幅持续高于同期房屋销售价格的涨幅。
        ②建安成本的上涨也较为明显。一方面建材等价格上涨带来了成本的增加；近几年来，我国建筑材料的价格呈现出持续快速上涨的趋势，建筑钢材、木材、混凝土产品的需求呈现出持续增长的趋势，其价格也呈现出不断上涨的趋势。另外，新建住宅品质的提升也带来成本增加。
        ③在商品房开发成本中，各种税费也占了不小的比重。税费繁多，税费种类交叉是房地产税费不合理的表现。这种表现的一个很重要的原因，是税费种类的设置和调整跟不上市场的变化。
        3，消费者预期是房地产价格变动的根本原因：
        仅从一般商品的价格形成那样只从成本和供求关系两个方面来分析房价上涨的原因是不够的。因为在市场经济条件下，真正决定房价的并不是开发商要卖多少房子，或者居民的消费需求需要多少房子，而是社会普遍的经济预期，也就是说，经济社会预期对房价的影响要比真实的供求关系大得多。
        另一方面，开发企业为了自身的利益，一味强调房价在未来将继续上涨。给了消费者一种房价还要上涨的预期。在房地产销售过程中，房地产企业通过“销控”的方式，实现价格低开高走的走势，同时并利用消费者的信息劣势，也给消费者制造房价即将上涨的压力，甚至通过媒体宣扬“房价还要继续上涨”的观点，这就给了消费者一种房价只涨不跌的预期。这种消费预期是影响房地产价格的根本原因。
        4，投机的作用对房价上涨影响颇大
        按照经济学的理论有效需求等于消费需求加上投机需求,消费需求是实实在在的需求,这种需求不会引发房地产泡沫,而投机需求的产生则为泡沫的产生提供了必条件. 投机需求的产生源于人们的非理性预期以及中国百姓的投资渠道缺乏。投机群体在房产体系中对房价快速上涨起到了推波助澜的作用，在房产体系中最后一层是老百姓，也成了高房价的最后买单者。
四、乌鲁木齐市房地产市场存在的问题和对策建议
（一） 存在的问题
　在短期内，判断中国房地产市场的走势，关键是分析市场供求关系。而市场供求受到住房供应量、在建面积、居民收入、价格预期等因素的影响。在接下来的一段时间里，开发商及消费者之间的博弈，也会对市场供求及价格产生显著的影响。
　　1、市场供应过剩
在衡量市场供需是否平衡时，一个很重要的指标是存货与销售比，也就是说，要把现有住房存货全部卖掉，需要多长时间。按照上半年的销售速度，在建住宅面积相当于3-4年的销售量，而待开发的土地面积则相当于1年多的销售量。假定在建房地产项目的平均建设开发周期是2-3年，这意味着在接下来的一两年里，每年新竣工的面积都会超过当年的销售面积。在建面积中，有相当一部分属于预售房，由于这些已经预售的房屋是不应计算在潜在供应之中的，所以高估了过剩供给。同样由于缺乏数据，在计算住房供应时，尚未包括二手房的存货。如考虑到二手房的供应，整个房地产市场的供需失衡也许会更加严重。
　　2、有效需求不足
　　居民对住房的潜在需求仍然相当庞大。但问题是，有货币支撑的有效需求到底有多强？近两年房价的快速上涨大大地削弱了居民的购房能力，降低了有效需求，因此抗议房价过高、表示购房负担过重的声音一直络绎不绝。但另一方面，在中国经济高速增长的背景下，中国城镇居民的可支配收入快速增长，根据国家统计局的数据，收入的增速在过去十年里其实远远超过了房价的上涨幅度，这意味着人们的购房能力应该是增强了，而不是削弱了。为什么人们感觉越来越买不起房了呢？
　　首先，贫富差距的扩大。在2000－06年期间，我国城镇家庭最低收入阶层的平均可支配收入增长率为4.9％，低收入阶层为7.0%，中低收入阶层为8.2%。中等收入为9.3%，中高收入为10.7％，高收入为12.0％，而最高收入的平均增长率达到15.0%。同期，住宅价格的涨幅平均为8.3%。从以上这组数据可以看出，收入越高的人群其购房能力变得越强，但另一方面，中低收入阶层距离购房梦的实现却越来越遥远。
　　其次，房价收入比过高。我们用房价收入比考察居民的购房能力。那么对于一个普通收入的城镇家庭，在目前的房价、收入和居住标准下，购买一套房子到底需要付出怎样的代价呢？我们分别计算了房价/收入比，具体计算方法如下：房价/收入比 = 住宅单位面积价格×平均家庭居住面积/平均家庭年可支配收入。
　　那么，房价/收入比=7.2到底意味着什么呢？假定一个家庭每月可以拿出其可支配收入的三分之一来偿付房贷，大约需要22年还清本金。但是，对于还款期超过20年的贷款来说，在当前的利率水平下，整个房贷的利息支出将接近本金。也就是说，还本付息总共需要约44年的时间。而对于房价收入比超过10年的城市居民来说，按上述方法计算，还本付息则需要50年以上。这显然是普通家庭难以负担的。
　　再次，家庭月供/收入比过高。家庭月供/收入比是个人住房按揭月供款与家庭每月可支配收入比。目前，国内贷款的一般标准是，首付款不低于总房款的20%、月供按揭贷款/月收入不得超过50%。一般是要求月供款占月收入的三分之一，超出这个比例，个人或家庭负担就会过重，不仅挤压其他消费，而且会降低家庭的生活质量。对我国北京、上海、成都、武汉等几个主要城市的数据分析显示，2008年城市的家庭平均月收入为6453元，而在目前房价下家庭月供/收入比达到了惊人的75%，房价需要下降42%才能使月供/收入比降至40%；即使是对于收入排名前60%的中高收入家庭而言，2008年的平均家庭月收入也只有9311元，这部分人群目前房价下家庭月供/收入比也高达54%，房价需要下降19%才能使其月供/收入比降至40%。
　　贫富差距拉大、偏高的房价/收入比和月供/收入比、紧缩的信贷标准以及对房价进一步下跌的预期，抑制了普通家庭对住房的有效需求。在中国经济增长处于下行周期、收入增长预期减弱的情况下，除非房价明显下跌或信贷明显放松，对住房的有效需求在近期内不会很快好转，因此房地产市场的供需失衡也就不会改善。
　　3、开发商、购房者的博弈
　　房地产企业；降价是困境下的均衡 。2006年以来，政府采取了一系列的政策措施试图冷却房地产市场。2007年11月，央行重新启用了已搁置多年的信贷额度管理，严格控制信贷增长。同时，受美国次贷危机的影响，全球股票市场急剧降温，国内股市也大幅度下跌，股权融资变得极为困难，几乎完全切断了房地产企业通过股市融资的渠道。为缓解资金压力，一些房地产企业开始减少土地的购置或转让手中的土地，也有一些企业直接采取了下调房价的措施。但降价是一把双刃剑：一方面降价可能会吸引更多潜在购房者出手，促进销售量增加，增大资金回笼；但另一方面也会强化购房者的降价预期，使更多计划购房者采取观望态度，导致价量齐跌的现象。开发商陷入了“囚徒困境”，不合作博弈是其均衡状态：随着资金链越来越紧张，更多的开发商将加入降价大军。
　　同时，由于2007年房价上涨过快，目前的房价已远远超出居民的承受能力，而且央行的房贷政策趋紧，使得潜在购房者通过贷款买房的难度加大。因此除非开发商降价，否则住房销售增长将很难维持。
　　购房者：双重效应并存
　　对购房者而言，房价下跌的预期会影响其购房决策，但这一影响会因购房者的目的不同而各异。对于把买房纯粹作为投资的潜在购房者来说，房价下跌的预期肯定会导致其延迟购房。而对于那些已经购房的投资者来说，这一预期可能会加速其出卖手中的二手房。这两类行为都会加剧房地产市场的供需失衡问题，导致房价的进一步下跌。
　　而对于有实际住房需求的购房自住者而言，房价的下跌会改善其购买力，使一些原本买不起房子的居民买的起房子。虽然房价下跌的预期也会推迟其购房的时间，但由于住房需求可能相当紧迫性，很多人并不见得等候很长时间。另外，如果收入较高的群体放弃购房的机会而导致房价的进一步下跌，这会给收入较低的群体一次较好的购房机会，而收入较高群体购房者可能会担心机会的再度丧失而抓紧购房。因此，房价的下跌不会太深太持久。
（二） 对策建议
2010年1月10日，国务院办公厅下发《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，要求进一步加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展。》，《通知》中明确了调控的行动纲要，即增加保障性住房和普通商品住房有效供给，合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求，加强风险防范和市场监管，加快推进保障性安居工程建设，落实地方各级人民政府责任，并针对性地提出了十一条措施。“国十一条”综合运用了土地、信贷、税收、行政监督等多种手段的调控蓝图，正式确定了2010年中国房地产政策的基调和架构。“国十一条”的出台必将对进一步加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展发挥积极的促进作用。
从2009年年底和2010年年初政府连续出台的这些政策，我们可以勾勒出政府2010年整个房地产市场调控的思路：即增加供给为主要手段，遏制过度投资、遏制过度热炒土地和增加保障性住房为辅助手段。管理层将会从综合角度考量整个房地产的宏观调控政策，而不是仅仅一个方面出发，搞好综合平衡。因为房地产产业是当前经济的支柱，如果在没有新的消费和投资需求增长点出现的情况下，打击房地产投资客势必会投鼠忌器，为了避免“惊群”现象发生，主要采取增加供给的措施；另外，在地方政府财政已经得到补充的情况下，遏制地王行为也应采取增加土地供给和打击囤地相结合。总而言之，从最近一系列的调控政策来看，主要是搞好综合平衡，既不想过早地扔掉拐杖，也不想让房地产过热尾大不掉，挟持整个经济。
1，加大差别化信贷政策执行力度。金融机构在继续支持居民首次贷款购买普通自住房的同时，要严格二套住房购房贷款管理，合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求。对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套以上住房的家庭，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。”这个政策主要还是防范信贷风险，鼓励商业银行支持自住性购房需求，对于其他的投资投机性购房需求，商业银行原则上不予以支持。“二套房贷”一直被视为我国楼市调控政策中的“晴雨表”。政府有关楼市的调整，一般都是通过它来传递和暗示。此次，政府部门两次重申二套房贷款的首付比例，可见对其重视程度之深。但是，这次《通知》传递的信息仍然是“有保有压”，采取差别化政策合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求。这种有保有压的调控方式抓住了楼市泡沫产生的根源。此次差别化的调控措施将会产生两方面效果，一是抑制投资、投机性购房需求继续入市，二是促使投资者抛售存房增加二手房市场的供应。两方面效果的叠加应该能给楼市退烧，稳住疯狂上涨的房价。
2，实行差异化定价。实行差异化定价是市场经济的一般规则，在银行的业务中，根据不同的客户的信用水平，根据房地产不同的位置、抵押物的价值和变现能力，对贷款实行差异化定价，是符合市场经济发展的一般规则。“加大差别化信贷政策执行力度”是国务院会议提出的“运用金融等手段加强和改善对房地产市场调控”的体现。
3，严格执行二套房贷政策，实行差别化利率，投资投机性购房的热度应该会下降。按现行基准利率，5年以上二套房贷利率上浮后是6.534%，而七折优惠利率可降低至4.158%，两者相差2.376个百分点，相当于一半贷款利息成本。显然，投资投机性购房者不是不会算账，其之所以大手笔炒楼，与贷款成本偏低有很大关系。至于“加大差别化信贷政策执行力度”中的差别化是否仅仅局限于理解为首套和二套房之间的差异，还有待于进一步解读，如是否应将个人按揭贷款与房地产企业开发贷款在导向上予以区分，是否应该在中央统一房地产金融政策框架下让各大银行在执行时有一定的差异化和弹性，这些表述如何理解还需等待配套细则落实。
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你一定要坚强，即使受过伤，流过泪，也能咬牙走下去。因为，人生，就是你一个人的人生。
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