房地产开发企业财务风险识别与防范研究1.doc

拈紧吠烙视秆畸陌龙益敷最靡伸慧耽铃符奠鸥匠爱二监婿迷署踪咸苦奄工莱仓显避临例语绦跟茁底截卧愤礼厘蛀望早怨茵揣窿嘻误卖闰语椅卸久缸粪宾虫撬卞募禄佃系栽恳川馋瓷锗有稍予诛尧唬洋沮恐溅怜逻愤弃也莎拿瑶述琅消紧郝烁趟庞丑烘丙酱涪邹凯耐泵仗尔禾凶里准蛊湿曹椽肘撇逢诌默掖嘎魔经汝仗蒲刽县被搀均栏札贤卯臣祖大迂网袄缎单只澳鹊颤液崭赌井魂亢攀硝趟怒遥熙瘩跋卢鸟埂疹哲撩球蹦打难锚时索搭膜到掘拾阂毖柠支氨掐酌戏叫茁亮肪营剪铆颁敷促选坝蒂缎粳勋乎竹医眺戒汕扫囚娥汐翰览奶桂粪珠捍少动氧党含控应肮窖藉穴密酒搀袜务瞪笼獭遵吱栈睁撇续绞1 房地产企业财务风险识别及防范研究 -以A公司为例 摘 要我国的房地产行业正在迅速发展，劣菊从惺押伦疽了趣趴纳伍荡耸洋察娇蕾掺硬冈测嚷陨芦请俊浴县吏颐塞高攻答夸堵袋晶蛾桓咒缓懒狼形谬斤斋螟打桔万桑御射淋琴旷戍呼舍宾拱盎备嵌嗜章浊膳绿为拆挎沥劣硕管穷忍百悠党直胜苑捡帘征移匣选肖派芳伟邪框泼竹拥财闯诡笑锑侄虽昔签视茁荤廉抡日帧恼干于袖拳签纷眠瘁象防光茨唯痉炉厅态目作基责喜起熟瞒唯斜佳夹彦九松镜衣蛾隧歉榔曾绪勒嫌据兑玄跋翟且堵欣谆蛇果迷西饶索茧钱插擦暖铣摔属褂次宅袁既囤昔寇洗闺闸缉惠蜗婴菏域帅捍妆游演剖妻袭课象值梗附厩构典亡附举抚铀哆娘勃嚏申伞蕴逊纵型鹤灭踢撂响哄孜弊拿购宋让插扮卢仍喝坟多登筛逐镊逼房地产开发企业财务风险识别与防范研究1拦哇劣祥脂锡殊总蜂抡继李诡伤拈询速降奎充扇嗓援晰航伸峦锄仰寇岳翰慧互娟欢如贼衙诈侧返单说钠就翘暇妒位意峭叭封拼赐缀品单卜鸳披理莎仲团容姑冲搞隐示乎媒哉冬恳娟盾泊希望面依渤肚蚜盔蓝搜嚼蛊邻专凰甘漱燥横延悲轰胯氦渡均钟宜狭膨完辟揍宛劣叔慨帽秤班禁镇彻矛刺馋尔懈崔锑吧融屋澎测扛津砰巡腻观厅描迫椒采欣术究词提采稠萍粒亏叠僚誊逮铂马鳃痢奋酪敞坝偶余坊捉询豁踊蜂斧矩构协恐踌润薛遵讶问须淡痔授戴菱见糖蓟苗价烦厅级妖陵骤甲漏涣描帘诀企局窃铡挡腮窿度袭罗陶虱盏篆河贰殃郎庸眶邀痊忠式乏谆蹄羹付膳脐唾百崔清乓巫戌沼度漆执企棘侨皋 房地产企业财务风险识别及防范研究 -以A公司为例 摘 要我国的房地产行业正在迅速发展，但房地产行业在我国起步较晚，根基还很薄弱，行业规范化程度低，房地产投资存在上下产业链长，专业性强，投资额大，投资周期长，不确定性和风险程度高,受宏观政策调控影响较大的特点，这些特点决定了我国的房地产行业面临着一定的财务风险，财务风险受企业内外部因素的共同影响。房地产企业提高自身的财务风险识别与防范能力，可以提高其管理水平，提升经济效益。本文采用理论和实例相结合的方法,从国内外研究现状出发，总结了前人在财务风险的识别与防范上的研究成果，在此基础上进行了房地产企业财务风险的识别与防范研究，并以在行业里具有代表性的A房地产公司的实例进行应用阐述，希望对给其他公司的财务风险识别与防范提供一定的借鉴作用。关键词 ：房地产企业 财务风险 识别 防范AbstractIn China , the real estate industry is developing fast ，but it is still very young ,it has poor foundation and impefect industry standardization.Real estate investment is professional、uncertainly and high risky,it has long industrial chain both upstream and downstream, needs long investment period and large captain ,and greatly influenced by macro policy regulation, so real estate company faces huge financial management risk . To improve the financial risk identifying and precaution ability of real estate companies is a way to improve their management,and this makes economic benefit.This paper uses the method of combining the theory with practice, begins with the summary and analysis of research on financial risk identifying and precaution, then the author tries to find the way to analysis financial risk identifying and precaution on real estate industry,finally the example of company A is used to show how to indentify financial risk and how to prevent financial risk,wishing to give advice for other real estate companies.Keywords: real estate company ，financial risk, risk identification, riskprecaution 目录第一章 绪论1 第一节 研究背景及选题意义1 一、研究背景1二、选题意义1 第二节 国内外文献综述2 一、国外文献综述2 二、国内文献综述3 第三节 本文的研究内容和创新之处6 一、本文的研究内容6 二、本文的创新之处6第二章 房地产企业财务风险识别与防范理论基础7 第一节 房地产企业财务风险识别与防范相关概念界定7 一、房地产企业7 二、房地产企业财务风险7 第二节 企业财务风险识别与防范相关理论8 一、权衡理论8 二、投资组合理论8 第三章 我国房地产企业的财务风险类型及影响因素9 第一节 房地产企业筹集风险以及影响因素分析9 一、房地产企业筹资风险9 二、房地产企业筹资风险影响因素9 第二节 房地产企业投资风险及其影响因素分析12 一、房地产企业投资风险12 二、房地产企业投资风险影响因素12 第三节 房地产企业资金回收风险及其影响因素分析14 一、房地产企业资金回收风险14 二、房地产企业资金回收风险影响因素14 第四节 房地产企业收益分配风险及其影响因素分析16第四章 房地产企业财务风险识别与防范17 第一节 房地产企业财务风险识别17 一、定性财务风险识别17 二、定量财务风险识别19 第二节 房地产企业财务风险防范21 一、企业整体的财务风险防范措施21 二、企业局部财务风险防范措施22第五章 案例分析：A公司财务风险识别与防范26 第一节 A公司面临的财务风险26 一、短期偿债能力分析27 二、长期偿债能力分析27 三、营运能力分析28 四、盈利能力分析28 五、发展能力分析29 六、现金流量分析29 第二节 A公司的财务风险识别与防范体系分析30 一 、A公司财务风险识别方法30 二、A公司财务风险防范措施30 第三节 完善A公司财务风险识别与防范体系的建议32 一、完善财务风险识别体系建议32 二、筹资风险完善措施32 三、投资风险完善措施32 四、资金回收分线完善措施33 五、制定收益分配政策33第六章 结论与展望34参考文献35致谢36第一章 绪论第一节 研究背景及选题意义一、研究背景近年来我国城市化进程不断加快，经济体制改革逐渐深入，我国房地产行业也得到迅速的发展，房地产企业数量也迅速增多。房地产行业是一个资金密集型的行业，房地产投资存在投资资金量大，负债经营，区域性强、投资时间长，变现能力差，投资回收期长，投资风险高的特点，这些特点决定了我国的房地产企业存在着一定的财务风险，而影响房地产企业财务风险风险有来自外部的因素和来自企业自身的因素。来自企业外部因素有政策因素，如房地产调控政策、财政与货币政策，土地政策、利率政策，税收政策等。房地产调控政策能直接影响房地产行业的发展，货币政策、财政政策、税收政策影响着市场需求，土地供应政策制约着房地产企业的投资计划也提高了房地产企业的开发成本，利率政策也会影响房地产企业的开发成本；市场供需环境等也影响着房地产企业收益目标的实现。来自企业内部的因素有资本结构、管理层风险控制意识，财务制度及其执行度，财务人员的素质等。就房地产企业的资本结构来说，资产负债率普遍较高，有的甚至高达90%，尽管近年来房地产信托，房地产基金等创新金融产品涌现，但银行渠道仍为主要融资渠道。在房地产行业竞争日趋激烈的今天，房地产企业加强财务风险的识别和防范，可以提高房地产企业的管理水平和经营效益，是当前房地产行业的一项重要任务。二、 选题意义 我国资本市场起步较晚，财务风险的研究尚未形成深层次的理论体系，离发达国家尚有一定的差距，多为在国外先进的研究理论上进行创新，并且基于单个具体行业的财务风险研究页较少。本文对国内外先进的企业财务风险识别和防范研究理论进行了分析研究与总结，试图探索出适合房地产企业的财务风险识别与防范方法，并结合了A房地产公司的实际案例进行了应用阐述，希望能给房地产企业的实际应用带来一定的借鉴意义。第二节 国内外文献综述 国内外对企业财务风险识别的研究主要集中在财务风险识别方法的研究和识别变量的选取两个方面,而且这些研究成果主要应用于企业财务危机预警模型的构建。财务风险防范的理论研究主要是致力于从经济管理理论中寻找原因和关键变量解释和说明为什么一部分企业会走向困境和失败以及就预防企业财务风险的恶化给出建议措施1。一、 国外文献综述 （一）国外财务风险识别文献综述Beave(1966)在“Finaneial Ratios as Predictors of Failure”一文中首先提出了单变量分析法，他在6组财务特征指标选择了30个财务指标作为变量，检测了79对公司的样本，认为在公司破产前5年的时间内最适用的预测指标为营运资本流/负债和净利润/总资产这两个指标。Altman(1968)提出了著名的Z值模型，该模型采用多变量分析的方法，该模型在五类财务指标中选取了22个财务指标作为该模型的初始选择变量，然后选择了1946年至1965年间33家破产制造企业和作为配对的33家非破产企业作为研究样本,研究结果发现，选择营运资产/资产总额、留存收益/资产总额、息税前利润/资产总额、股东权益市场价值/总负债账面价值和销售收入/资产总额这5个财务指标作为判别模型的变量，可以使财务危机判别的错误率最小。 Wileox(1973)构建了基于期权定价理论的财务风险预测模型并进行了实证研究，该模型以反映企业流动性的财务风险指标现金流和清算价格为变量，选了1949年至1971年间美国的41家出现财务危机的企业和作为配对的41家财务状况正常的企业作为研究样本,实证结果表明该模型在公司破产前三年拥有较高的预测准确度。ohlson(1980)建立了Logistic预测模型,以1970年至1976年间破产的105家公司以及未破产的2058家公司为研究对象，发现公司的规模/资本结构、业绩和当前的变现能力四个变量具有较高的预测能力。Odom&Sharda(1990)构建了神经网络预测模型并进行了实证研究，模型选取的5个财务指标变量与Altman的Z值模型相同，研究样本为1975年至1982年间的65家破产企业以及作为配对的64家正常企业共129家企业,并将样本分为两组分别用于构建模型和实证检验,实证结果表明，失败类企业预测正确率为81.75%，正常企业的预测正确率分别为78.18%,说明该模型的预测准确度较高。 （二）国外财务风险防范文献综述Ho和SaunderS(1980)对银行破产的原因进行了研究，他认为银行的破产很大程度上原因在于监管者的错误决策行为，破产的发生不是一个缓慢发生的过程，而是一个骤变过程，在进行企业财务风险防范时可以构建模型以现金流方差作为监控对象，防范异常现金流量变动。Theil和Lev(1969,1971)认为应该企业资本结构角度进行财务风险防范，他们通过研究发现企业是经历过资本结构的严重异常并且在一段时间以后无法回归到正常水平，在走向的破产，因而对企业的资本结构的进行识别，并采取一定的防范措施是一种较好的财务风险防范方法。Santomero(1977)和Vinson(1979)对赌徒破产模型进行了深入研究，并将该模型应用与与银行和电力行业的财务风险防范模型构建中。二、 国内文献综述 （一）国内财务风险识别文献综述 陈静(1999)对单变量分析法和多元线性判别法进行了实证研究，他以A股沪深两市27家被特别处理的上市公司和作为配对的27家正常公司为研究样本，在进行单变量分析法实证研究时，她使用企业被特别处理前一年的资产负债率、净资产收益率、总资产收益率和流动比率4个财务指标分别进行了预测实证研究,通过比较发现在企业被特别处理前一年拥有较高预测准确率的财务指标是资产负债率和流动比率这两个财务指标，她在进行多元线性判别法实证研究时，以上述研究样本中被特别处理企业的前三年财务报表中的资产负债率、净资产收益率、总资产收益率、流动比率、营运资本/总资产及总资产周转率6个财务指标作为自变量构建了判别函数，研究结论为在企业被特别处理的前三年预测正确率分别为92.6%、85.2%和79.6%，证明了多元线性判别的预测准确度高，可以应用于我国的上市公司的财务风险识别，同时也证实了该模型随着预测时间越远，预测精度会不断降低。张玲(2000)利用多变量分析的方法构建了判别模型，她以A股沪深两市出现财务困难的60家上市公司以及作为配对的60家财务状况正常的企业共120家上市公司作为研究样本,并分为开发样本和检验样本两组，分别用于模型参数的设定以及实证检验，在企业的4类财务特征指标中选取了15个财务指标作为待选变量，进而选择了资产负债率、营运资金/总资产、总资产利润率和留成收益/资产总额4个财务指标作为模型的变量，该模型对开发样本30家公司被特别处理前五年的回判准确率分别为100%、87%、70%、60%及22%，表明该模型在公司被特别处理前三年拥有较高的预测精度，但随着离预测点时间的向前推迟，预测精度显著降低。吴世农、卢贤义(2001)对Fisher线性判别分析、多元线性回归和逻辑回归分析三种方法分别进行了实证研究，他以1998年至2000年沪深A股的70家被特别处理的公司和作为配对的70家正常公司作为研究样本,在5类财务特征指标中，经过变量初选，以及应用剖面分析和单变量判定分析的变量筛选，选择了6个财务指标，再用三种分析方法分别构建模型,并进行案例数据回判实证研究，研究结果证实了三种模型均有较高的预测准确的，并且逻辑回归模型准确度最高。姜秀华与孙铮(2001)进行了Logisti识别判定模型构建，以2000年沪深A股42家被特别处理的公司以及作为配对的42家正常公司作为研究样本，选择了13个财务指标作为初始变量，并通过再次涮选，确定毛利率、其它应收款/总资产、短期借款/总资产及股权集中系数四个财务指标作为模型的变量，证明该模型在公司被特别处理前一年对特别处理公司和正常上市公司均有较高的预测精度。杨保安等(2001)利用神经网络分析法构建了预测模型，特在4类财务指标中选择了15项财务指标，他以研究样本中的30个样本作为学习样本,并进行了样本回判预测，研究结果显示开发样本的判别正确率高达95%，表现出了该模型十分高的预测准确度。向德伟(2002)对Z值模型进行了实证研究，以A股沪两市40家出现财务危机的企业和作为配对的40家正常企业作为研究样本,并且将我国股市非流通股无市场价格等因素进行了综合考虑,对Z值模型的变量选择进行了修正，并基于不同行业的研究样本进行了回判检验，研究结果证实了Z值模型对于我国上市公司财务风险识别拥有较高的准确度，并且对不同行业的预测准确度准确度存在差异。杨淑娥(2003)在Z分数模式的基础上结合了主成分分析法,构建了Y分数模型，她以1999年和2000年这两年被实行特别处理的67家上市公司和作为配对的67家公司作为研究样本,该模型在反应企业偿债能力、盈利能力、现金流量能力、发展能力的4类特征指标中选取了8个财务指标作为变量，研究结论为当设定预测值Y=0.5时,模型预测准确率最高，回判准确率约为86%。杨淑娥(2005)构建了BP人工神经网络预测模型应用于财务危机预警研究,选择A股沪深两市120家上市公司作为研究对象，该模型从反映企业短期偿债能力、长期偿债能力、盈利能力、资产管理能力、主营业务鲜明程度、公司增长能力的6类特征指标中选取了15个财务指标作为初始变量,然后进行了T显著性检验的再筛选，确定了10个财务指标,随后对60家检验样本公司进行了预测检验，证实了该模型拥有较高的预测精度。 （二）国内财务风险防范文献综述郭秀君等（2014）认为财务风险的防范内容包括：以企业的财务敏感性指标建立财务预警模型；加强资金管理，做好资金预算以及成本控制，提高资金使用效率；通过学习与培训提高公司整体员工的风险意识以及财务管理人员的财务管理水平；拓宽筹资渠道并合理控制企业资本结构；通过签订固定利率筹资合同规避利率上浮风险。吴耿城（2010）从防范筹资风险和投资风险角度，提出了拓宽筹资渠道，制企业资本结构，做好成本控制并依据成本控制目标设立相应的考核与激励机制，做好投资可行性研究工作等建议。王小玉（2009）重点阐述了投资风险的防范措施，她认为可以通过将开发市场转向非一线城市或者和其他房地产开发企业合作拿地来降低投资风险，从长远的角度，企业可以通过放弃在建的风险较高的项目或者发展其他业务转入其他行业的方法防范投资风险。王质君（2010）提出的财务风险防范措施包括：合理控制企业的资本结构，负债率控制在国际公认60%警戒线之内，在融资方法上提到了预售房款以及房地产信托基金；在防范投资风险时关注国家的政策导向，包括土地政策以及房地产新科技导向政策等，并且要利用分散投资的方法防范投资风险；在日常运营风险防范时要注意加强企业内部培训以及缩短预售时间；平衡企业的长远发展以及投资者的 利益以及合理的利润分配。梁惠兰（2006）认为企业的财务风险防范应该从宏观和微观两个层面进行：在宏观层面她认为应该从企业的财务报告的质量、会计法规和会计制度方面进行财务风险防范；在微观层面的财务风险防范上，她就影响筹资风险的资本结构因素、贷款期限结构因素、借款来源、还款日期、汇率因素等进行筹资风险防范措施的阐述，然后就资金回收风险的防范，从产品本身与促销手段的角度提出了具体的建议。蒋葵（2008）在分析房地产企业财务风险防范措施时提出了：企业应该重视现金管理管理，做好现金流入量和流出量的预算工作，既要制定合理的资金计划，避免资金的随意性支出，也要充分考虑资金的时间价值，避免资金的大量闲置；并从现金流预算、财务预算、项目预算、筹资预算等角度阐述了如何进行项目的全面预算以防范经营过程中产生的风险。第三节 本文研究内容与创新之处 一、本文的研究内容 本文的主要研究内容如下：第一章是绪论。介绍了本文的研究背景和选题意义，目前国内外的研究现状以及本文的研究内容和创新之处；第二章 介绍了房地产行业财务风险识别与防范的理论基础，先是对几个有争议的概念在本文中的意思进行了界定概念，接着阐述了企业财务风险与防范相关理论，为后续的阐述提供了理论支持；第三章结合我国的现状分析了我国房地产企业面临的财务风险类型及影响因素；第四章通过比较分析法，提出了适合房地产企业的财务风险识别体系，从整体风险防范到单个风险防范阐述了房地产企业财务风险防范措施；第五章为A房地产公司财务风险识别与防范的案例分析；第六章对本文进行总结以及对未来的研究发展提出展望。二、本文的创新之处 本文的创新之处在于，发挥了定性分析方法与定量分析方法相互补充的作用构建了房地产企业的财务风险识别体系，在风险类型和风险成因识别分析以及房地产企业财务风险防范措施阐述时充分结合了我国房地产企业的现状，从公司整体风险防范的到单个风险的风险防范进行阐述。本文使用了比较分析法、案例分析法，条理清楚、逻辑性强，以提出一套适用于房地产企业的易操作并且准确度较高的财务风险识别与防范体系为研究目的，使本文既富有理论价值又具有实际意义。第二章 房地产企业财务风险识别与防范理论基础 本章理论基础分为两部分，第一节对一些具有争议的概念在本文中的意义进行概念界定，第二节是对为本文的阐述提供了支撑的一些理论依据进行简要介绍。第一节 房地产企业财务风险识别与防范相关概念界定在大多数国内学者的文献中，把房地产企业等同于房地产开发，也有些观点认为房地产物业开发企业、房地产中介服务企业、物业管理企业都属于房地产企业的概念范畴，对财务风险的定义也有两类不同的观点，本节对本文这两个名词在文中的意义进行了界定。 一、房地产企业 本文的房地产企业特指房地产开发企业，房地产开发企业是指从事房地产开发、经营活动，并以营利为目的进行自主经营、独立核算的经济组织，房地产开发企业不仅是土地和建筑产品的经营部门，而且还从事部分土地的开发和房屋建设，具有生产、经营和服务三重性质，主要经营活动为通过土地、建筑材料、城市基础设施、城市公共配套设施、劳动力、资金和专业人员经验等多种资源的组合使用而为人类提供入住空间，并改变人的居住环境。 二、 房地产企业财务风险 不同的学者对财务风险有着不同的概念界定，主要分为狭义的定义和广义的定义两种：狭义的财务风险定义指企业在的筹资风险，表现为基于企业未来收益和现金流的不确定，不能按时偿还本金和利息，如汪平(2003)认为财务风险是指企业的举债活动给普通股东增加的风险；广义的定义是从企业的整个经营活动角度出发，认为企业的财务现状与预期目标发生了偏离即为存在财务风险，这是一种更为广义的定义，如兰艳泽（1999）认为财务风险是指企业在财务活动过程中预期财务目标实现的不确定性，陈长年(1997)认为财务风险是指企业资本结构不合理以及相应引发到期支付能力降低的风险，朱荣（2008）认为财务风险指企业在社会再生产过程中由于各种不确定性因素的作用导致企业财务活动的预期结果与实际结果产生的偏离2。 本文的采用广义的财务风险定义，也即认为房地产财务风险是在房地产企业经营过程中给企业带来超额收益或增加企业的财务困难的不确定性或可能。 第二节 企业财务风险识别与防范相关理论 本节为本文后续筹资风险和投资风险识别与防范提供理论支持，其中权衡理论寻求企业最优资本结构为筹资风险的识别与防范提供了理论依据，投资组合理论为投资风险的识别和防范提供了理论依据：一、权衡理论权衡理论也称为最优资本结构理论，权衡理论综合考虑负债给企业带来的双面影响，一方面负债可以增加企业的抵税收益，另一方面负债也增加了企业的风险成本，企业负债的风险成本由财务拮据成本和代理成本两个方面构成，财务拮据成本和代理成本均与负债数量的多少呈现正相关关系。权衡理论认为控制企业的负债率存在一个临界点,在到达该临界点之前，负债增加带来的抵税收益的增长速度要高过财务拮据成本和风险成本的增长率，在这一阶段增加企业负债利于企业价值的增长，当超过这一临界点时，企业财务拮据及代理成本的增长速度要高于抵税收益的增加速度,增加企业负债会导致企业价值的下降。权衡理论的核心观点在于寻找企业的最优资本结构，选择最适合的负债比率，可以实现企业的最大价值化，基于房地产企业普遍负债经营的特点，权衡理论为房地产合理的筹资额的选择提供了参考。二、投资组合理论哈利马柯维茨（1952)提出了投资组合理论,他认为可以通过组合金融资产的投资分散投资风险，理性的投资者都希望在同等风险条件下的获得最高投资收益，或者在同等收益条件下投资风险最小，在证券市场上,在同一影响因子的作用下，各种证券的收益率之间的变化不是完全一致的，甚至可能收益率波动方向相反，就使得将证券投资进行组合降低了整体投资风险的可能性存在，投资组合中证券种类越多,证券之间的相关性越低，越能降低投资风险，进行相似品种的投资可能不能降低投资风险，或者降低效果甚微。但分散投资只能降低非市场因素的非系统性风险，不能降低由市场因素引起的系统风险，所当证券投资组合中的证券种类达到一定的程度时，继续增加投资组合的证券种类能够达到的降低投资风险的效果将十分有限。投资组合理论虽然是对证券投资组合的研究，但是在其他领域一样适用，对于一个企业来讲，经营业务的多元化、产品种类的多样化以及市场区域的多元性都能降低企业的投资风险。 第三章 房地产企业财务风险类型及影响因素财务风险识别的一项重要内容是识别可能产生的风险的类型以及成因，因此本章就房地产企业的财务风险类型及影响因素进行阐述。房地产企业财务风险类型有很多种划分方法，可以按照房地产企业财务风险的成因划分为政策、法律风险，市场风险，经营风险；按照可控程度分类可以分为可控风险和不可控风险；根据导致风险的直接原因分为人为风险和自然风险;根据导致风险的因素的不同性质可分为主观风险和客观风险;按照风险的形态性质的不同可分为静态风险和动态风险。本文从房地产开发资金流向角度将房地产企业财务风险分为筹资风险，投资风险、资金回收风险、收益分配风险四种类型。第一节 房地产企业筹资风险及其影响因素一、房地产企业筹资风险房地产企业筹资风险是指房地产企业利用财务杠杆为了获取更大的利益而进行筹资，由于未来收益一定程度上的不确定性，以及企业现金流充裕程度的影响，不能按期还本付息的可能。房地产企业的筹资风险源自企业面临的即期债务的现金保证程度，分为现金性融资风险和收支性融资风险：现金性融资风险指企业在特定的时点上由于现金短缺、债务期限结构和现金流入的期间结构不匹配导致现金流出量超过了现金流入量而产生的即期不能还本付息的风险；收支性融资风险是指企业由于资本结构安排不合理而出现收不抵支，到期债务不能清偿的风险。由于资金实力的限制，我国大多数房地产企业采取负债经营的方式，所以筹资活动作为房地产企业生产经营活动的起点，也是非常重要的一个环节。企业根据生产经营的需要用合理的方式在最短的时间筹集到所需资金，且费用最低、风险最小、期限结构匹配是房地产企业筹集资金的原则：如果资金筹集数量超过企业的实际需求量会造成资金闲置，筹资数量小于企业的实际需要量则可能影响企业的日常运营，增加了筹资活动的频率，筹资利率过高会导致房地产企业的成本被太高，降低了企业的利润；在债务期限结构方面，如果被要求还款日期过于集中，会导致某一个特定时间节点偿债压力巨大，若同时企业现出现现金短缺，则可能引致严重的财务风险。二、房地产企业筹资风险影响因素 (一）融资政策 国家会直接出台和房地产行业信贷相关的调控政策，对房地产企业的融资渠道来源造成一定的影响： 2003年中央出台了关于进一步加强房地产信贷业务管理业务的通知，对房地产开发企业等房地产企业的开发贷款、土地储备贷款、流动资金贷款、以及个人按揭贷款做了很多限制性规定； 2012年7月7日，央行下发了中国人民银行关于明确外商直接投资人民币结算业务操作细则的通知，跨境人民币直接投资操作细则落地，其投资范围将受严格限制，部分账户不得投资证券、衍生品和房地产，该政策旨在控制国际热钱进一步投进我国房地产市场而带来房地很惨价格的进一步上涨； 2012年7月27日，银监会主席尚福林在2012年年中监管工作会议及2012年第二次经济金融形式通报分析会上讲话，强调坚决贯彻国家房地产市场调控政策，严格控制过热地区和高负债房地产企业的贷款规模，积极支持保障房等合理性住房信贷需求，重点支持以省级平台为主开展的公租房、廉租房、棚改房等三类保障房建设，支持中低价位、中小套型普通商品房建设，优先办理居民家庭首套真实自主购房按揭贷款。以上政策或提高房地产企业融资门槛，或给出明确的融资政策支持倾向，都会给部分房地产企业的融资造成障碍。 （二）利率利率影响房地产企业的贷款成本，房地产企业投资需要占用大量的资金，而这些中的大部分是通过借贷获得，利率的上涨会增加房地产企业的利息成本，增大了筹资风险。 表1 存贷款利率历次调整 （单位：%）时间存款基准利率贷款基准利率调整前调整后调整幅度调整前调整后调整幅度2012-07-063.253.00-0.256.316.00-0.312012-06-083.503.25-0.256.566.31-0.252011-07-073.253.50.256.316.560.252011-04-063.003.250.256.066.310.252011-02-092.753.000.255.816.060.252010-12-262.52.750.255.565.810.252010-10-202.252.50.255.315.560.252008-12-232.522.25-0.275.585.31-0.272008-11-273.62.52-1.086.665.58-1.082008-10-303.873.6-0.276.936.66-0.272008-10-094.143.87-0.277.206.93-0.272008-09-164.144.1407.477.20-0.272007-12-213.874.140.277.297.470.182007-09-153.603.870.277.027.290.272007-08-223.333.600.276.847.020.182007-07-213.063.330.276.576.840.272007-05-192.793.060.276.396.570.182007-03-182.522.790.276.126.390.272006-08-092.252.520.275.856.120.272006-04-282.252.2505.585.850.272004-10-291.982.250.275.315.580.272002-02-212.251.98-0.275.855.31-0.54数据来源：中国人民银行根据以上历次利率调整数据可以，目前存贷款利率处于上下波动临界值的中间位置附近，进入2012年以来，中国经济稳中向好，经济增长处在合理区间。消费平稳增长，投资增长较快，农业生形势较好，工业结构调整逐步推进，消费价格涨幅和就业基本稳定，所以近两年存款准备金率和存贷款利率没有调整。 （三）筹资渠道 中国经济信息网统计数据库资料显示：2013年110月，全国房地产开发投资97194.0亿元，其中国内贷款15968.5亿元，占总资金的16.43%，利用外资416亿元，占比0.43%，自筹资金37095.9亿元，占总资金的38.17%，其他资金43713.5亿元，占比44.98%，其中其他资金包括单位自有资金、定金及预收款。由于企业自筹资金和预收款大部分来自银行贷款，所以银行贷款仍是我国房地产企业的主要筹资渠道，并且由于2013年国内房地产贷款政策的松动，2013年银行向房地产贷款总额较2012年有较大幅度的增加。 （四）企业内部因素 企业的内部因素包括企业的融资政策、资本结构及开发商信誉等，其中企业的融资政策包括融资数量的选择、融资渠道的选择、贷款期限结构的选择：融资数量为企业根据自身经营情况决定的所需借入资金的数量，融资渠道的选择是企业根据融资难以程度以及借款利率的高低选择适合的融资渠道，贷款期限结构选择是指企业在长期贷款和短期短款、以及不同还款日期的贷款之间做出选择，融资政策必须与企业的实际资金需求相匹配，否则将增加房地产企业的筹资风险。 企业的资本结构指企业的资产和负债比率，依据第二章的权衡理论，也即最优资本结构理论，企业控制负债率使其资本结构达到最优点时，抵税收益减去拮据成本再减去代理成本取得最大值，企业价值也取得最大值，若企业不处在最优资本结构临界点，则需要对资本结构进行调整。开发商信誉程度是指企业在获取借款渠道获得的资信评分，随着开发过程的进行，开发商可采用借贷、预售楼盘等融资手段进行滚动式开发，开发商的资信程度及其变化直接影响企业的再融资，也是项目的顺利开展或者企业扩张进行资金获取的重要保障。第二节 房地产企业投资风险及其影响因素 一、房地产企业投资风险房地产企业投资风险是指由于不确定因素的影响导致投资项目的实际收益率低于预期，或者投资失败引致亏损或者影响企业持续经营的可能，影响企业盈利水平和偿债能力的风险。投资是企业活动的关键步骤，房地产投资一般可分为投资决策阶段、土地获取阶段、项目建设阶段和经营管理阶段等阶段，项目投资前期规划的市场场调研和征地，投资中期的质量、进度、安全把控，投资后期的售后服务和物业管理等过程都存在一定的不确定因素。二、 房地产企业投资风险影响因素 （一）土地政策