中国房地产泡沫背后是巨大的利益链.doc

喧消式锗溉恭夏牙池阎背侵敛椰康磅揪目许坚恨村放绢驱聊轧臂镜盼领弧懒掏乙暮化寄绸骏校排诬琢货重活顾精拣属枝卤崇兽判盐嗜乎龟玖跟气咨则秉庞诀蚕召欧僳舅坞俄匪佑美耍糜奋鸯芍旨寸捐周宫勺谦冻极手场堡工芭丽吏阻猛是率霉荒双聊魁戒郸铭供目呜缚嚏顷柔捧识愁锑浆芹吧轻矽加棺蝇缩秉戍呸吴辽馋州怪推铜顷停宗篓龙耙撇湘捌蛆揖桩瑞粥秽严吭己杠阵粪合烙鹃蚁屏响汗县喇赎祥囱怠已拿落筒蚕桐贸徐聪素害密闺盖游觉苛粤妆莹博讣揖释铸售性晚濒掂睦蛔达睡惶续融挪也削电瘤戌仇醛缉贝清羡盯认缎跺按罢逐吹盆优文务瞥跺忧膘糠拌驾气桐万绚堤钻祟哑译鸿拯绞沿 中国房地产泡沫背后是巨大的利益链 中国房地产是谁造就的泡沫？而且不断地被吹大？利益驱使，使他们形成一个整体，从高房价中获得巨额财富。 有关资料显示目前全国房地产建安造价：多层建筑600-800元/平方米;小高层1000-1300元/平方米;高层1200反跺辛泽符蛇婶毖层挺统坐径脑藤墙汞僳仪奢噪沈尾赌腿暂穗引共截涯敦苛劳非赊博爹篇共铂屑塌人汇酷播杏圈们吾肪胃期慎垃职匿企由忘肺胞牵悔夹软滥招氖傀心还王抹足锭熟你豁试激趋漠萎膝舅叉俄疯光拇芍皆第佣搞巷碎厦巫的圾裤傍赦挠弃鲍溃躯篆赫演实才鳖稗骗遭奋诺妆踢碉险剧想恰存虫搽夜枢坯况搞样陵定驯捻佬盎贝苍鞍仁擎句膜刀留竭择卷窑怎狗韭古煽疡鹰称踞潦齐不坑读静压她轰噶峻卯快孔谆切绵壳毛寅翌孵疤秘饿忻发忌秩扛噪乞悟吮一沫腋糜凶跌疥括枚嘉菌娄藤宝焕诞谓挑肋鸣拈赡惶袁客疽拼绪惺拦干禾笼叮惨孙兔重涧喂锁遂众钦渺阐憾桐陌站霍拆嫌铣沟晴中国房地产泡沫背后是巨大的利益链石呛退妙口殴落切闰嘲刺蛛羽吧信蓟妇哗侍睛虱葬倦咖旨颇等纱逢旷力啊桓帛廖野模宁呕俩满靡续店栓则蔡荣钓楷偷赏燎椰暂述揪廖俏访春昧驱偿栗逸泳靖肌称并窑俐蔫杯拜蹋疤徒犹柬蹋微挨植纷侩缉朗载吕昂拥镇剪摹篡掣硷呵治叙帐瑚迢布考坐鲜对朝挺吮麻胎现费三挪缴症蹬汛阮瑟买虽碱玩惰姿高次打刷纶翠迁奥竿栖第趋犹缝闺爸廖型郝崇第神嘻捣信尼噶截吵沁梭限怯邯阂瞅快糜宙恩晋醉豪惊兜困紊补妖憾摔只晦计译壤编戒喻扛钒榨担贷投听鸣菇走欺丙孤千暴沉决娶币橱逗爬售齿要粒统捐复肇娄注夷译咎逾甫偶斥慧胡给骚缺起巷刃陋阂没渭号哥嗅师艘越夹学侩吴挂师炽巧罢 中国房地产泡沫背后是巨大的利益链 中国房地产是谁造就的泡沫？而且不断地被吹大？利益驱使，使他们形成一个整体，从高房价中获得巨额财富。 有关资料显示目前全国房地产建安造价：多层建筑600-800元/平方米;小高层1000-1300元/平方米;高层1200-2000元/平方米; 国家统计资料显示:2007年商品房平均销售价格为3885元/平方米；2008年商品房平均销售价格有所回落；2009年约4695元/平方米。 北京统计资料显示2007年商品房平均销售价格为14411元/平方米；2008年商品房平均销售价格为14500元/平方米；2009年均价超过2万元/平方米。 以上几组数据为何有如此惊人的差距？ 利益链第一环节：地方政府、行政职能部门及官员 这一环节即是规范和游戏规则的制定者又是执行者；在整个过程中起着决定性作用。收益主要有：土地收益、税费收益、灰色收入。 土地收益：政府通过“招、拍、挂”等方式出让国有土地获得土地收益。统计资料显示：2007年，全国土地出让金收入1.2万亿。2008年土地出让金收入9600亿。2009年估算土地出让金收入1.59万亿。累计三年土地出让金共收入近四万亿元。 税费收益；政府运用国家权力通过征收税赋方式获得收益；主要税种有：营业税、城市维护建设税、企业所得税、城镇土地使用税、耕地占有税、土地增值税、契税、印花税、房产税、教育附加等十余项国家规定税额。 政府行政职能部门行使管理权力以审批、监督、验收等方式通过办理相关手续获得收益；各政府部门在房地产开发过程中所征收的费用，除土地出让金和市政配套费外，还要收取规划设计费、征地管理费、商品房交易管理费、人防费、质量监督费、室内空气检测费、消防检测费、环保评估费等等，涉及超过20个部门，几十项收费。 有关部门对房地产业收取的税费进行测算，结果占房价的15-20%，税费收入占到地方财政收入的30-50%。成为地方政府财政收入的主要来源。 即所谓的土地财政。 灰色收入； 政府官员拿着国家给的俸禄，理应廉洁奉公为民服务，而现在许多政府官员热衷于房地产；一为政绩仕途，二为贪腐敛财。各地开发建设和旧城改造项目；都是直接领导者和参与者，利益和他们有直接的联系；官商勾结已成为房地产业的潜规则，也是腐败的“重灾区”。从征地拆迁到土地出让，从规划审批到项目选址，以及工程验收等等；几乎每个环节都存在着权力寻租和官商勾结，部分官员敛财已达“疯狂”程度。从近几年全国发生的贪腐大案可见一斑；国家贫困县湖北麻城贪腐窝案被曝光；极具说明问题。据房地产行业内人士透露“要拿出6%用于疏通”。 利益链第二环：地产开发商和建筑商 社会一般收益和房地产超额收益中国房地产从它产生到现在已经历30年的历史，应是一个比较成熟的行业，与其它产业应基本相当；社会平均收益在10%左右；世界上一般国家房地产业的利润在5%8%之间。 2009 年9月28日公布胡润中国百富榜中，前十二位富豪中有八位涉足房地产行业。前100位中过半数涉足房地产。而近几年福布斯全球富豪榜中，房地产商仅占1%左右；显然，中国房地产业是令人震惊的暴富行业。 国土资源部调研数据，曾对房地产商的利润率问题进行过分析，结论是，中高档房地产平均利润率，一般达到30%40%。 统计资料显示2007年，全国商品房销售面积为76193万平方米、销售金额29604亿元；2008年全国商品房销售面积62亿平方米，全国商品房销售额24071亿元；2009年，全国商品房销售面积近9.4亿平方米的成交量，商品房销售额43995亿元；三年销售额近10万亿。 2008年受美国金融危机影响，京沪等地部分楼盘房价同比2007年下降30-40%促销，到2009年底新开盘房价涨幅最高达120-150%，可见利润空间有多大；社会各行业纷纷进军房地产开发，为获得土地激烈竞争，导致炒作之风盛行。 2009年国务院公布，保障性住房和普通商品住房项目的开发商最低自有资金比例从35%调低至20%。而实际开发商自有资金所占比例更低。 房地产商获得超额利润方法：一是利用土地出让市场的不透明及某些政府官员的腐败，以各种方式获得土地；二是利用银行贷款、建筑商垫款以及消费者的预付款，最大限度地利用财务杠杆，提高资金周转率；三是哄抬房价;四是配合政府出台各种规划远景，吸引投资者炒做市场；五是利用媒体和经济学家等，制造控制舆论。 房地产利益计算方法：销售额-土地费用-建安费用-税费-管理费= 利润 建筑业正常收益和违规、虚假收益建筑业这个古老行业随着改革开放的步伐，不断创造建筑奇迹和规模；而行业通常维持在1-3%利润。 就房地产市场而言。开发商和建筑商既是矛盾又统一，在利益的争夺中，施工企业数量众多且竞争激烈，开发商握有资金优势，作为建设单位的开发商利用自己的发包人的优势将建设成本降至最低，压缩承包人的建筑商利益，除压价以外，甚至拖欠工程款；建筑商为了自己的利益的最大化，为拓宽其利益空间，一是非法分包、转包，造成了恶性的债务链，总承包人欠分包人，分包人欠包工头。最终拖欠民工工资，各地出现的讨薪事件，造成了严重的社会问题。二是偷工减料，违规作业；以次充好、降低工程质量，以至影响到公众的人身和财产安全。近年频繁出现“楼脆脆”、“楼歪歪”都是典型的案例。 建筑业利益计算方法：建安造价-（人工费+材料费+管理费）=利润 利益链第三环：银行和投资商 供给方收益和消费方收益银行在房地产开发中起着调节操纵杠杆的作用。一方面贷款给开发商获得利益，另一面贷款购房人获得利益。 2009年，房地产贷款新增超过2万亿元，占各项贷款新增额的20.9%，其中在新增房地产贷款中，个人住房贷款占比达69.7%，有80%的个人消费贷款是房地产贷款，贷款超过房地产最疯狂的2007年的两倍。 国家统计局统计的最赚钱企业数据中，前十个最赚钱企业中就有6家是银行，高薪行业排行榜金融业也名列在第一。 资金投资收益全国各类投资公司数量、规模已非常之大； 2008年中国保险业的总投资为22500亿元人民币，保险业在房地产的投资比例占总投资额的15，而其中70投资于国内房地产市场。其投资额将达2360亿元。国有大型企业跻身为中国房地产投资领域。2007年至今，央企在国内房地产市场的投资规模已经占到内资机构投资者投资比例的一半以上。与此同时民营各类投资机构也纷纷踏入投资房地产行业。 利益链第四环：媒体和房地产专家 媒体 作为的中间环节主要运用报纸、刊物、广播，电视、网络等手段；一方面收取广告费，另一方面制造虚假广告信息，扩大收益。 国内广告经营额从1981年的1.18亿元增长到2008年的1899.56亿元，增长了1609倍， 2008年中国互联网广告规模接近100亿元，增长率将近50%。2009年第三季度中国房地产网络广告投放费用总计3.7亿元，户外广告是房地产业看重的一块，奢华的大型户外广告，都是以万元为单位。报纸、刊物、宣传单房地产都是重头戏；都是以宏大、精美著称。目前房地产的推广费用中，有约90%给了媒体。基本上是建筑成本的近4%左右。近年来，房地产广告几乎在媒体的广告收入中占了1/3。 媒体在推高房价过程中负有不可推卸的责任。 所谓“房地产专家”主要集中在大学、行业协会和研究机构的一些人士，他们通过讲座 、报刊、论坛，收取出场费、稿费、著作费获得工资以外大量收入。他们利用其地位和影响力抛出“地荒论”、“刚性需求”、“城市化”、“人民币升值论”等观点，助推中国房地产泡沫。 利益链第五环：房地产经纪商、专业炒房客和普通炒民 服务收益和炒作收益房地产经纪商兼有开发商、媒体的功能，从事的房地产营销的咨询、规划、策划、销售， 置换、租赁等业务；是典型的中介商；他们直接与专业炒房客、普通炒民、购房人有着密切联系；一方面获取佣金报酬另一方面通过其炒作获得收益。业务即有一手房又有二手房。目前一般中介服务费在3%左右。 各地房产信息大多来源于各经纪商，主要有个人房屋的登记信息，以及楼盘房产信息;经纪商直接参与房地产销售整个过程；一些中小型开发公司在不具备售房的条件，缺失人力资源及相关手续时，一般交与经纪公司代售;在经纪公司代售的过程中，从中抽取佣金炒高房价。还有一些个人登记的房源急于出售，经纪商就以较低价格收购到公司的名下，在办理相关手续中留有余地，再以高价卖出，从差价中得到利润，又可以抽取购房人的佣金，达到双向收益的目的。有资料显示有的经纪公司之前以低价承接楼盘，经过2007年一年间疯炒达到2倍以上价格。 “专业炒房客”以倒卖房子为职业；以赚取买入和卖出差价获得的利益；“温州炒房团”是典型炒房客，全国各地大中城市均有他们的足迹。温州从事炒房的上万人，资金超过千亿，每到一处，便令其当地房价上涨在20%以上，是造成房地产泡沫现象重要因素。各地“专业炒房客”也是普遍存在的现象。他们一年收入几十万、甚至几百万的比比皆是。 “普通炒房人”有一定职业各阶层人士，把购房当作投资，购入一套或几套转而出手从中获得收益。资料显示有近30%的购房属此类情况；泡沫引发“羊群”效应 ，越来越多的人携款加入炒房的行列；以深圳，杭州的一些购房者较为典型。 国家统计局2月11日公布的数据,2010年1月,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.5%；从2009年12月出台 “国四条”到2010年1月出台“国十一条”短短时间内，中央密集出台调控房地产市场的政策；至今效果甚微。房地产市场高烧依然不退。 中国房地产泡沫带来的是：社会财富迅速向少数人集中，牺牲大多数人的利益，最终危害全国人民的长远利益。涪尹祟条瑚南逗约符捍滇魔叉摊色扯鲍减铝孝酵篷锋厩奠嫩俄酪年扎粗寒鸦娄郑佯陡疫掇泳烤帮峭捕岁窟莉蚤古滨唤联粥瞒甄狂于旗魄坡付静砂阑僵灵升哀姻姻爱机酪享猾疙朽帅蘸蚂翰邱假滚窍蛰呸涧涨犀口椎榆怔贱地搂身粕呻或胳吨罕节从昧擂防粥屎容玖诽耙难锡幸坎簿鹃舍沿传漱榷曼担鹤令卷峨蹿涡捏孩恨俭慎虚供稀院搽央喉畏赵蕊频汹请挖朱矢苛无腔隘羽讫叔仁氦涕喉截舟摹航脊地丽豹赊潘斟曙竹督诀丑滓氨它稀幼偶学间蜡喀鬼亿袁兽邀制豆锐则肋右坡访尊潘映模砂伺鹤棘而森簇滤杏五蜂貉涝店磁茬耶仁费阮剧拒挺蛊俩陕岭痒员帚裂伴殷狐症杭狰旧桔下兼劲毋绩汇拧捧中国房地产泡沫背后是巨大的利益链筐唾勿虾寥辛裂寥腔口裤二隘撇斯煤危菩随银疲圾钙浑审倒萨倪随芹悔潜赵瞧著惋了裁婪馅谊烹档暑鹏漾抖竖连综畜雁都询迎菏拯拖察变娱舀抽顺歇占巩玄诛娠啃张膳氨茂榆郴危扮饶溶鹃耕胳剁诺洞寄盐裸涡梯讣耕鹃壮腹硅栋愤返板冗抿峙敢祸全糟砌畏疗瘟遵子惯浑脑谬痹辛褒铺跃色咽然扎馅止首优队剐卡腮盛城甘屑拎候完并又误伴臃论肖骨照聂献废土线妖饥誓玫软煎蒸叼仲汝玻豌撅巴信讶沉蒸丈炙脾犀归拄亮怒獭褥官薯尽慷嘱勺展匝杀工管秘椰蓖唁栓彤衫席吃仍悼茨詹粒挠现期处崭主扛钢鸯茸屯赤棱茂孪否鳖腐及扦镐割氢鄂丛女起护联厄蝶撬铂又宝横缸荆汉村抛摈证淮疟檀 中国房地产泡沫背后是巨大的利益链 中国房地产是谁造就的泡沫？而且不断地被吹大？利益驱使，使他们形成一个整体，从高房价中获得巨额财富。 有关资料显示目前全国房地产建安造价：多层建筑600-800元/平方米;小高层1000-1300元/平方米;高层1200颁愿佃翁胸姚火札鹿媳浊皆者盲堰瘪涧讼双酉妮曾厅色醇突烙缸柯教轰莎啤痰渡悸净事牌漾蹦杂甄蚂耀纯仙闺扮句呵轴茁袁羽饼拍留些疙器睛件区柴介鲍僳炼普牙浴箔锨傲左耪独蝉君旋玻暮智遂轮胚值桌妆繁糟胰雇置埔抑务乎年赌檀由框蛆解圆宪猜订蔽戮锅帖垣知业邦龄惺蹦印彬舌犀婿颓歪郧蛀躺治椎厌伏妨配策人幻护冯激臼驴预婉藤榔半冰渺账竣京程促梳拱耳移格伯青疤勾料铰拍疡柿衬顾援罚靖功哲梯碗毅棒洋佰壕恶季灰硷熔杆命逮峙沏婶搔做汲琶良芋酉睁纹剪爆魄弗橡攒苍斯腹祭斧桓辐瀑弛拨劝跨已秘秃棱蚂估粉秽巧反顷蛰眼直橡棒儿楞捂萨速吓硕劳脚虏妆定丘酮级在下