住宅房地产开发.doc

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你一定要坚强，即使受过伤，流过泪，也能咬牙走下去。因为，人生，就是你一个人的人生。
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命运如同手中的掌纹，无论多曲折，终掌握在自己手中
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住宅房地产开发
詹姆斯·H·伯顿
本文的主要目的是描述研究的程序、步骤，并参与研制成功的空置住宅房地产进入市场运作的进程。最典型的房地产开发过程可以概括如下：创建发展思路、控制空置地盘或未开发土地、完成初步的市场可行性研究、有初步制定的计划和规范、获得抵押融资承诺、编制最终的市场可行性研究、完成最后的工程计划和规格、估计最后的总成本、完成流入和流出的贴现现金流量分析、分析与拟议发展相关的各种风险、交付使用后初期的街道、公用事业和大量的实际性的建设、投入运作市场营销和销售。
房地产衍生产品市场，是参与者的风险管理和返回的财产，不直接相关资产的买进或卖出。这样的一个市场增长速度非常快，因此需要依靠简单而有效的定价模型并且这个模型将会非常庞大。为了考虑到房地产市场敏感度的利益率期限结构本文提出了双因素模型，其中房地产资产值与即期汇率的动态，共同为蓝本。两者的定价问题本文从欧洲和美国两个为例，然后分析。
读者应该认识到这些发展步骤是相互关联的。虽然它们是在一个特定的顺序列出，这些步骤不能总是在这个确切顺序里单独列出。例如，房地产开发商可能已经拥有的土地，然后进行开发和可行性研究，以确定其最高及最佳使用价值和最高的收益。
房地产衍生产品的定价问题的根源在于布莱克和斯科尔斯的开创性论文和默顿解决方案。他们是第一个期权定价问题分析解决，并为实现这个问题在1997年被授予了诺贝尔物理学奖。本文依托BSM的风险中性估值框架，它是适应房地产的特殊性衍生工具。事实上，这一类合同的特点是对潜在的房地产资产，其收益依赖值取决于利率力度。特别是在本文的房地产资产价值是由一个而即期利率。在标准的BSM框架下考虑为常数的几何布朗运动参数，正确建模为一个随机变量。本文提出在连续两个因素定价模型时间和任何根据对房地产资产价值的房地产衍生派生的一般估值方程和即期利率。由于是连续时间模型分析，水平是相当有限的，才有了离散时间在二维的二项式点阵框架的推出。我们展示了如何在二维二项式点阵可以使用国有价格执行，然后套入目前市场利率和期限结构。
在本文中，我们开发了双因素模型，计算效率和数值准确的定价对利率敏感的房地产衍生工具的增长级。该模型的核心是由即期汇率的过程漂移和波动与当前市场利率期限结构相一致，并可能相关的基本现实房地产价值的过程。这些扩散过程是由一个二维二项式模型（BB）的近似离散时间与吸引力的属性决定的，以避免得到一个跳跃的措施和风险中性概率。数值计算结果表明，期权价格的BB模式下得到不断的即期利率和零相关使用BSM定价公式计算的快速收敛。与恒定速率模型，BB的晶格框架原来是在不平坦的收益和波动曲线的期权定价更准确。
一、发展理念
房地产开发商必须有一个想法，这种想法通常建立在市场上的经验或直觉的基础上，对住宅房地产开发商而言，他认为，市场需求超过市场供应。例如，如果在当地市场的家庭人口数量增长，开发商认为，他有投资一个住宅的设施和景点的想法。如果开发商有一个创造或者发展的强烈愿望，然后开发人员应该追求的创造或者发展。引起房地产开发的想法两个关键因素是：（1）强烈的发展或利基型市场的需求。（2）强烈的发展渴望和财务承诺，由开发商来创建各类的住宅发展计划。
二、购买选项
开发商有一个头脑清晰的发展思路后，他就应该思索在市场领域提供适当的发展地点。因此，在选择空置地盘的第一步是定义市场范围。潜在的市场可能是一个市，县，或在市，县的具体邻里。显然，市场面积应在一个高需求区位里，通常由不断增长的人口和家庭数量决定。例如在这篇文章中使用的发展将是一个单一家庭住宅，然而，房地产开发过程将类似的各类房地产分开开发。
一旦市场领域明确界定了边界和界限，用简单的方法来查找可用的地点的市场领域和审查当地房地产公司的上市。一旦潜在地点的位置决定，开发商应选择最佳位置，勘察，探究地形为基础，分区最高及最佳使用潜力，并且提供公用设施。当选择最佳的区域以后，开发者应该明确购买的土地上的事项，或洽谈购买主题分区，最后判断市场的可行性，以及具体的融资条款及条件的合同。合同谈判的土地上的期权协议，关键是要最大限度地减少成本并且将成本控制在初步的市场可行性期间，安排融资和投入阶段。
三、初步的市场可行性研究
开发商已执行期权协议或合同，购买该地块时，他/她必须完成初步的市场可行性研究。通常完成一个独立的房地产专项项目。这项研究涉及的需求，可以根据人口统计和供应的基础上，在市场领域竞争的单一家庭住宅发展的调查研究和分析得出。一个准确的需求初步分析是任何拟议发展的市场可行性的关键。为拟议的单一家庭细分市场领域中的现有住户的数目应估计和应估计预期或预测，在未来五年增长的户数。这个数据是很容易从地方规划机构得来，“销售和营销管理的调查”，在美国的县和MSA地区的国家人口数据服务可以估计到目前的购买力。
除了现有的和预测的家庭在市场领域，每年每户的市场区域内的收入分配是重要的。这些资料显示住房开支的收入，因此在建议的详细策划中，还要考虑到很多家庭可能接受的价格范围。
数据可从“销售和营销管理的当前购买力的调查”中得出，每年由州，县，和大都市区分为三个大块。报告的数据中，包括目前的总人口和人口年龄组的户数，零售业总销货店组，总有效购买收入中位数的住户的百分比，和购买力指数。 “当前购买力的调查”中，还包括市区五年内的数据可以以此来推算县的此项数据，包括人口，家庭，有效购买收入，零售销售，购买力指数。家庭需求可分为收入水平，可用于估计地段和住房价格的要求。例如，如果市场面积预计将增加2400户，每年有25％的住户收入在50,000元至75,000元的范围内，房价从156 000美元至235,000美元不等。此分析假设典型的住房成本是收入的25％，抵押贷款利率的7％，超过30年的期限分期摊销。
此外，从估计需求方来看，市场分析师必须考虑现有和计划中的竞争，和这些竞争在市场领域的拟议发展。分析师必须反复的检查在贸易领域的竞争来细分市场领域同时应结合地方规划当局所发现的任何已批准的发展建议细分。然后必须与分析师预测需求​​为单个家庭的地段和房屋的市场区域内现有总竞争的发展，加上拟议的详细发展。如果需求预测的数量超过预期的供应量，初步的市场可行性研究表明拟议发展潜力的成功。当然，如果现有的竞争发展，超过预计的需求，那么开发人员不应该追求这个新的单一家庭详细的发展。
四、初步计划和规格
如果市场的可行性研究表明有足够的需求，开发人员必须联系一个工程和/建筑公司制订初步计划和详细的发展及产生规模。计划应包括在一个单一家庭住宅详细的情况下，道路布局，初步的许多设计（包括地段和典型的大小和正面的数量），电力线路（架空或地下）的布局，布局水行，包括涉及到的下水道和排水系统的布局。通常情况下，初步的计划和规模的初步费用估计需要完成草图。作为一般的经验法则，开发成本应分配土地的原料成本，占到开发成本的33％、34％和开发利润的33％。尽管在实践中许多开发人员使用这些数字作为一般规则，但是贴现现金流量分析应完成。在本文稍后将讨论此分析。
初时的初步计划和规格完成后，开发商应配合适当的区划和规划计划。早在开发过程中，如果一个分区需要变更的，应当进行审查和评估。
五、融资承诺
完成后的初步计划和规划，开发人员才可以根据它们来进行按揭贷款申请。由于这类贷款的风险，正常的贷款价值比率可能在该地段的总零售价的60-66％的范围内。开发商应为他潜在的购买者或家庭购物开发贷款。他可能会接触许多抵押贷款和实际存在的贷款客户提交两个或三个贷款。在提交贷款提供的资料应包括市场的初步可行性研究，初步计划和规范，拟议发展的描述，建议按揭贷款的条款及条件，财务报表，显示开发商的经验和简历。
通常情况下，开发贷款提供足够的资金来支付地块的收购和开发成本。贷款的期限通常是短期贷款，一至三年，根据需要吸收多大的销售来预测。因为短期的开发贷款，利率通常是固定的。抵押贷款需要偿还开发贷款，更快或更多的比例超过100％的大量销售。例如，贷款人可能要在75％或80％，很多销售的售价可能有100％的回报。
六、最终市场的可行性研究
一旦开发商收到按揭贷款承诺，开发商应完成最后的市场可行性研究。这项研究应包括详细的分析，包括家庭，每户的收入，每户的典型支出，每户收入水平，住房支出或由每个家庭的收入水平，住房费用估计的人口统计。最终的市场可行性研究，应详细描述所有现有和拟议的竞争中定义的市场区域的住宅发展。它还应包括大量吸收和价格的已知估计，例如地段如何，预计将每月卖出，这些地段的建议价格，以适应与供给和需求分析结果。
七、最终计划和规格
随之而来的是最终的市场可行性研究，土地开发与建筑施工公司进场工作，完成工作的建议和详细发展的最终图纸。这将包括最后的道路工程图纸，每个地段的确切的法律描述，电镀和地段的跑马圈地，以及任何关于土方的工程图纸，和实用的布局。这些最后的计划和规格应协调与建筑承包商和相关的公用事业公司。一旦最终的工作计划和规范的市场研究和最终建设完成后，开发人员可以动用开发贷款，获得的财产，并开始建设的道路，公用设施和其它。
八、成本估算
被归类为直接和间接费用成本估计。直接成本是土地收购成本，工程成本，建筑成本，营销成本。间接成本包括专业市场的可行性分析和评估，法律及会计费用，融资成本费。笔者在开发经验的基础上认为，如果成本超支，那么对于预期利润可以是灾难性的，因此必须准确估计，发展成本，包括应急基金来支付意想不到的额外费用。
九、贴现现金流量分析
利用应完成的现金流出和金融用途的现金流入的现值来计算的现值的折现现金流量分析。住宅细分为贴现现金流分析的一个例子如下。在这个例子中所用的假设是：
16％的折扣率
48块共有地段
6个地段每季度销售
平均地段价格36,000元
开发成本$ 600,000（$ 12,500/地段）
土地成本500,000美元
$ 600,000贷款额在9％及50％的利息地段发布这是因为在住宅开发的风险相对较高，例如假设16％的折扣率。高纬＆韦克菲尔德的全国投资者调查报道称，根据房地产投资者的预期和丰富的经验，内部回报率在产生收入的财产范围是12％至13.8％。在DCF显示流出的现值是71 000美元，流入的现值426,000美元，净现值为$355,000。根据这些假设以及住宅开发的例子来看，房地产开发似乎是相当有吸引力。
十、风险分析
在发展住宅详细计划里的主要风险是市场风险，或销售平均价格在每季度6个地段的风险。当然，也有额外的风险：开发成本超支，天气恶劣，利率上升，工人罢工，以及其他。然而，也有发展成功的例子，假设，盈亏平衡点是相对较低，大量销售的66％，净现值是有吸引力的。
十一、施工
在发展的初始阶段，开发商应协调道路和公用设施的建设与建筑承包商。用于市场营销目的，开发人员可能要建立一个单一的家庭模式，假设家庭所需要的一些设施。经常进行细分建设阶段，使成品尽快大量出售。此外，在施工期间，开发商应该启动广告和其他促销活动，以刺激某些地段的预售。开发商甚至可以有利的融资与出售地段包到本地的营建，使投机家在详细策划时的建设可以立即开始。
十二、市场营销
最关键的发展阶段，是市场营销和销售成品阶段。营销包括宣传，广告和销售。营销计划是必须规划和实施的，用以满足销售并且吸收回笼资金，并在最终的市场可行性研究中，以预计价格为基础目标。推广活动包括在当地报纸，电台和电视台宣布，新的地块定位方向指示标志，举行公开的展示样品房和印刷小册子。分类广告可以根据最有效的媒介传播。这可能是特定的名称，或机构广告。根据市场的可行性研究的结果，应选择的广告媒体，它可能包括广告牌，报纸，杂志，广播，电视，家庭节目，或其他适当的媒体。开发商应衡量广告效果，以确保成本效益的广告支出。
雇员销售人员或当地的房地产经纪公司进行出售地段。在任何情况下，销售佣金是边际费用，并应考虑在财务预测里。
十三、结论
房地产开发是非常令人兴奋的，富有创造性并且盈利丰厚的。一个有经验的开发人员可能有机会借所有的开发成本。不过，也有真正的风险，因为风险和回报有直接关系，与房地产开发相关的与预期的高回报率通常表示高风险。较大的发展，需要大量的初始开发成本和吸收期较长，大大超过风险较小的发展。诀窍是发展按揭贷款和经济条件的变化之前出售的地段比利息累计快得多。
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