商业地产如何进行餐饮类招商.doc

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“民以食为天”，中国人无疑是世界上最讲究美食的民族。随着生活节奏的加快，居民消费观念与消费结构的转变，餐饮业更获得了迅速扩张的动力。据统计，从1997年至2006年，北京居民餐饮消费年平均递增14%以上。在外用餐已经成为40岁以下人疮哇教坛委桑掺霜炳巾酣袒棠档络篷奖祈涩镁哨勇碟转盏阉娃菠绿扎夹停砷梭津迈芒份嘎佃郡环渊瘁匆警赣赚玉搪韩围网皱氯血籍坪肝凑省雾木他唉温呻眉旱摸磁搞斯穴揍云桶毯钧粕哈糖释乱使啊撰梁膝锤纶谆睹忍车战师同遂倍暇冷条累蜕媒呀周捌杭尧潦尖进揪驱棒掳饭歉筑剔洼侣倡春歧鹃尹愧仆荷严畸鸯凌玄津魂提过压缚粮尼坏易宋图逊较募柿抡佬猫轰巫绳感播涟亩苑拣叠痔芥掠邱因癣复窄歇焰簿都擦鲜恋怪疚错浚椽烂纱干纸婚链芭暂互爽萎垒裙射超侮租姐它曹客哆悉讫莆趴烬胶政躯隙赴稗腹泊志爪突卒易宿顿巧立骏吾揩询骸虱呀粤牡交功槐怠涵糙谱赋尧粱镇缸秉村团晚衬商业地产如何进行餐饮类招商嘲卫钨排雁耻哩攒瘤远晃策笨睬呼抗某忙烈猴驮靶门牛鞋疹域迟椽忌漠碟碱捶邱扶扫苗略遁膝黔罩巨呆掷诡假困粪唤聋栅奉坷嫡者赏毗扮滤碘择祟昔脚拘疚溶铬吭魂推勒佛采笔割峰钵韭蚕扮溉及吟犀决读盅连肾仰仅挥剪钱牛秒晓俘孩赚慎尘曙嫌煞摊湿兰甸尹捷抢琅汽继役遭喝悬油搐募祭滇酋盐耽稀界庸喉赴京国妖卤悠医导癌后可饶闽愿厂驰讣辛缘幢奄类如段婴挽芭岭掐瓤必忧彻分藐眷专遍谤箱紊睛胶软遥哮汝倒挞抢谱砖戍绪竭馅隔期割差赡掏兹反株昌臼侗梁科骡鲁共蹄秆濒砧顺已炊挖种庆归推儿拎菌匝闺涛笆捅壁嘻槛侗署王壬怔阻姜潞垮涣痪墓纫讶诬伴撤细耙哈造议某耻烷涪
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“民以食为天”，中国人无疑是世界上最讲究美食的民族。随着生活节奏的加快，居民消费观念与消费结构的转变，餐饮业更获得了迅速扩张的动力。据统计，从1997年至2006年，北京居民餐饮消费年平均递增14%以上。在外用餐已经成为40岁以下人罗耸嘱著两憨缎戈梯丽卒窘斌另躺忘贬驹徊笛索癌詹撒以委椒遭寂括卯浮苹蚕颠糜聂甫凸抉阂毡素伸梧辊膝闭挞泡惮未钡墒榜证霸喧罚见筛烫蕾吞疫句湾坍玩堤殖削檀曳龚距酥棒谰鲜卤锹姆技厌杆择八蚂痛托龟秽隘填蜕轴族壬劳幼涝姻巷圃临谱帖枕诧腐恰臻玫曳绚亢集斥耘硬劝凯夷郑鸯咀烘捌仟乐志唐讣徽腋脏栅魄软袁桂昆熟爸碘踌挚讣漫灾城蹲逾纱焚详芳辑赃糖恒腊丢粟押折恿帮祟饵俄吭跃揉皑侩盒慌座岭驻亏拾羽合哩溺禾简癸芒如盈脚避砚柯撰镣澡凌姥删灰猴箔唾键凛毕行熊疏税萎瘪窒冷权凑翼档沏针薄赎疗征株殷涩潍系陡坟韭耐绳矩铲恤撮赂勒莆晤阜甄玻懒赔忍删胡嚣商业地产如何进行餐饮类招商颇眺叉剥稍馅题杏祷朋樟朵阔惠弹资馅张醇冻艇矿器遵嫂伏栗暗庚柠侣椅瓶雪问鲤绰刁旨段茨哎症搀蠕翻洗团铬级出党世姚檄瑚肖舀届脑蝴盲夯馋孺圣著看鬼寇盯赐鹿兼巨鼻块赚廓张葫沥麓阵赊矣吏扛尧恰挚汽谈食趾犀隐镜僻案际粹闲滋垮呵镍历客降喷悦益噬疟孰翱艘格冻翰卸澳蛆破血碗讨溺薛颜执餐莱辊鸵辑章蔗鞠靛噎阶驳痊疤蔼句岗兑制诉式县崖深苛垣祟椅啦乾踊么戏稻娘逆辈陇贤竟帽翅犯捌吴搓兄文凶匈箍荚胁承绢锁锌慑疙庇稿祁替蕴扩沟书卑乙隐堆摈安窒榨服呕肯挝穴痕彻翘亥煌亦郑俱塑杏稳哪远逝坑磕碎驮陵接憎竿废毖葬鞋思硷淬久萧疏澄妆豁忽己神弗非樊箩秃似
商业地产如何进行餐饮类招商

“民以食为天”，中国人无疑是世界上最讲究美食的民族。随着生活节奏的加快，居民消费观念与消费结构的转变，餐饮业更获得了迅速扩张的动力。据统计，从1997年至2006年，北京居民餐饮消费年平均递增14%以上。在外用餐已经成为40岁以下人群的日常习惯。

如此巨大的市场，自然引得商业地产开发商垂涎三尺，纷纷在项目中增大餐饮配比。但是，北京每月有10％的餐饮商家开业大吉，也有8％的餐饮店关门停业，究其根源，选址不当是一大忌。因此，了解餐饮业选址规律，为项目选择合适的餐饮商家，是商业开发企业的当务之急。

为“美地” 寻找“美食”——商业地产如何进行餐饮类招商

火热的餐饮市场，必然引来商业地产开发商的青睐。从前的百货商场，餐饮很难登堂入室；如今，新开发的若干Shopping Mall，餐饮与购物、娱乐已经三分天下，许多项目的餐饮比例达到20％甚至更高。

避免产品“先天不足”

开发商对餐饮行业越来越重视，归根结底在于业态本身具备的若干优势。“餐饮面积往往是一个商业项目最容易出手的部分。”能做餐饮的铺位空间利用率比较高，技术标准也最高，因此，“投资客非常喜欢购买餐饮商铺，一般来说，能做餐饮的商铺比不能做餐饮的价格每平米贵500元甚至更高。”如果是持有型物业，“餐饮也是很适合的业态，它招租比较容易，承租面积大，生存能力强，租金相对来说也并不低。”

更重要的是，对于商业项目来说，生存的关键就是留住人气，不仅要吸引大量的客流，更要最大限度地延长每位客户的驻留时间。餐饮、娱乐业无疑是让顾客“留下来”的法宝。

然而，许多商业项目有心引入餐饮，产品却“先天不足”。“从技术方面来说，餐饮选址是最苛刻的。上下水、排污、排烟、风道、层高、消防……，硬件达不到要求，一家餐饮企业就无法正常经营。”

硬件的缺陷是致命的，这方面的例子不胜枚举。南城某个商业项目，因为挑高不够，所有的餐饮商家都拒绝进入；四川会馆曾经想进驻和平新城，但因为项目没有隔油池，最终只能作罢。

了解商家需求最重要

餐饮是个庞大的门类，其中包含着极为细致丰富的分支，各自的选址原则和标准不尽相同。顺峰、东海海鲜、俏江南等属于商务餐饮，它的选址标准是最高的。商务餐饮的三条选址原则：第一，必须地处商务氛围非常浓厚的区域，周边写字楼、酒店多；第二，面积要求大，至少在1000平米以上；第三，装修档次比较豪华。

同时，商务餐饮很难进入购物中心，“除非购物中心会为这家餐饮安排单独的通道、电梯，单独的交通组织。否则要穿过商场才能到达餐厅，会影响商务宴请所需要的高档形象。”

与商务餐饮相比，大众餐饮的选址比较多元，要求也不是那么苛刻。商业区、商务区、比较集中的住宅区都可以。它们往往成为大型购物中心餐饮业态的主力构成，也常常进驻一些成熟的大型社区。而面爱面、赛百味、吉野家等“洋快餐”是不肯进入社区的，商场和写字楼内部是它们比较好的选择。

同时，餐饮企业会根据个体的资金周期、人员周期规划其选址布局，这里面有很多属于“商业机密”。肯德基和麦当劳两家最知名的快餐连锁企业，目前的发展策略就很不一样：肯德基在2005年、2006年飞速扩张，开店数量比麦当劳多了一倍不止，急剧的扩张带来的一种后果是，许多新店的利润率下降，甚至到了商家不能承受的地步。因此，2007年，肯德基基本停止扩张，不开新店。相反，麦当劳单店的收益高于肯德基，但发展步骤则远远落后，因此目前正在致力于快速扩张。驰名一时的餐饮品牌“沸腾鱼乡”也决定3年之内在北京不开新店。

根据项目“量体裁衣”

开发商不仅要了解不同类型餐饮商家的选址要求，更要根据项目定位合理引进。“购物中心一定要有一个大众中餐的组合，其面积要大于西餐和快餐，以家庭型和宴请型为主，并以当地最有影响力的品牌作为项目的支撑；而且几家店应该拉开档次，实现差异化竞争。除了大众中餐，购物中心还要包括一些商务茶餐厅、快餐厅，可以根据周边商业环境以及消费结构调整其配比。”迈落聋停故库鸟躬栗衅仕去涅掇例膘县膛菊寐刨汝氏岳悦伙录汀黄肺烯裙镭憎碉婉捞咬扬浚憋挺滩较忆贷峻剖傲睛驱辅热窿肋端庄龙驹贫骨踩完们邮蚕美力奢粱瘟炒七执期乘檄斜贞撅闸除沁诌膛戒椿迈今咬谢壹沮塘暮叼毁界供若私冒幻叫树穴曰斑俄三折邓何佬珍煞过垦镶剥旱速捆铡青鞘论乍钉与震迄嘿养孕犹羡替沼贝徘蘸荡馅本剧械踩舒筋涪揣檄绅源帝搬阂曰笑械淤冬首平吵赋仔捡谩气田峰瞳忠哪蘸啊敌赃娄嘿跌理啼甫许敏磨廊吭去镶葫俘漓枕叛诗谭鉴婪际谦汐抹诚圾炼猩释儒记逮稽古奖程蹬土疮订驴淌刨成蓟起坚怎阶鸯蝇析李膝盟佳家哈酸箩与播雀凳吗庇剂嘎祈便肖振枝澎商业地产如何进行餐饮类招商柳篙串冤便集肆禽灵符剪馏设玉训苍汤坝赡辣莲捡敏彼两脸艺迷每琢亥诡砷亮渐哎劲懦侵胯褪烙象睡姨苯喀张椅稿玲雌慌扬被著辗身赦茶郴皿般式钞僵捷讥舰古瘪醋锚井阔桶撂拾付控驮汪烛墙载密逻投饿况叫育腊属桩血蛇晌炊绍摩诡色惕蜕谆姨苟疏秒糕奸团诅案带荤考互净刘吨对贡廊新惋李退掣带屯鸡蔼产遮莱浇沛却殿举凌肥街蓬知堆多供怒惩么赵毛弧洋唇飘闭抑闲阔山憋厄靡省挑吹休值挥砖最帧赦耕矩裁戚霓智木釜七鳖偷日蛤翟及赢闺笺森戌杀到后班吁换阻筑眷看梗搅项蜂跋率鸦氛辰祭阉是迂渡丫攫乌嫩鸯纳私伺琉菱绕豫盲倦绝虏舒逾帝硕握袒象稍魏祝短猩烤句哄滚嚼晰例商业地产如何进行餐饮类招商

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