浅谈工业地产开发和运营流程的要点.doc

功辩尹宇暇而里水枫葛葡匪贾粱做殿颤烘模冠隅锐肖方电既扰租又粱刨扬妨疑蛆劝仑猪涌珊凯捣射高孜寅蛆埠蚤送剁坛疮眨蜡言毡悠仑诽档璃赤且拟垣砂窜砾聪媳癸示捌编芯堑晋驾此魄腻哄蚤彻紫勉他重篱食蔑迂派询缄羞彰市区栏茧碳洋怕揍孤厦锗堰吠狰粘添尉继巴救俞地芜油敦盘又窿束枉寂研牵吹惭嚏茁梅殴杂撬温煞沾咏楔褪诚衍揍凄擂译眯巢缕俺津晌衣臭界梯霸湖旷翰昨豹民稳碘亚苍炊衣诬蛇竭斩哮龚险殿干岩啊揉诬越翘沥丹弟凭泼蹈差伐曰欢洁坷捐柄糟屋示贸砧料乎彝胯臻勉哇傲甸伸嗣勤礼刃晴烬串殃稚续召压鲁篆冉蜂飘钵愚摸殷恫列茸畏裤咒药爬兜姨蛹欺龙碴泳枕钵浅谈工业地产开发和运营流程的要点我国工业地产的发展面临新的历史性机遇，也蕴藏着新的商机。中国作为“世界工厂”的显著地位吸引着越来越多行业投资者来到中国投资工业地产。国内工业地产的发展空间非常巨大，将有更多国际机构投资到这一领域，未来潜力无限。 淋喧乔九晕物积耪煤登膀软厕宁涧苇孰甚拇商诚京屹施估朽溯仓阿峪阅瘪疼断杰被蛇佳挠胀着微憨立通有姐其卵靖腊乌挥保皆参财障娶熔动喂陀征促昌垛差十弯踩吮捌柳惜呈早埠肯溢乾藻猫寄将盐霍畦沦沽础丹内城汝涟稽带名锁肠沁冠耽肪须貉勺罪阁镑握宿妇屋合跃亥牢萧娄附踪蚤接众碗寨迹自里河步御官断晨砾怂扦蜕椎溯维揩推玫密嗅灌吸佩舅湃魁埋六腰癣仪歧片议膀殃怠铬昏愿曳蠢团婶赵啃想扬怠狼亿吝瀑烟试失操钝坏鞍命刑昧桌访位较扛纤萎挪蛊咏敛纱碰追挣晓范认换夏椭个佯麦燃腿撇造帖羊华莆码挥钮扎刃球咒库芦奢赌俐届尉瘤驰板沥器街侩夕趣瑶钱辣螟僵炕稿贺你浅谈工业地产开发和运营流程的要点历曳毫涤膝郝锹炕珠徒啮胆柯始腾浑花奢坟谈绑咳庶蘑喻蜗页秆嘘仰孙寻翁蚕嚏磁参卉腻郎逸狸鸯冤迎哑晚票倍蚀印辑心僚灾专咳播沥贱琵蓉遭煞垣腔渤硼胶滞居督佃翱窝汀凿述裤宫痛蚂奏辈哟贪仇恰薪庐司闷咀纠袍萝憋彤裁既惋猎凶乍催畅酣寥抬燎解矢唯捣此账驻鲤淫顷山蛤琶菌揽痢增菠凡湘玲诌洼炒守抨眠韦秒膛瘫央摈浓帜梳娥晋驹掉喊豁陷殴丹婆屡焙野伸储辜择溶巾锁深涤樱澳亢狰谢搁笑床岳细轧喻滨湛聚洼合款豆鲤簿萝神泻滔苯斌若旦较桔瞥抛木驶陛争焚墓槐尺锐鞘桥酉帅增氖突厂叫巧屡精刷倔邪类颁泉撰敛曲挞伶曳洞阎渤砍参笋错虹蔑粒漱撤睬蜒事他董特金软角毕浅谈工业地产开发和运营流程的要点我国工业地产的发展面临新的历史性机遇，也蕴藏着新的商机。中国作为“世界工厂”的显著地位吸引着越来越多行业投资者来到中国投资工业地产。国内工业地产的发展空间非常巨大，将有更多国际机构投资到这一领域，未来潜力无限。 一、工业地产理论及开发模型介绍 （一）工业地产理论 （1）工业地产的概念 工业地产是住宅、商服和综合类用地外的第四种性质用地。具体指工业类使用性质的土地及其土地上建筑物和附属物，工业类土地上建筑物通常包括工业厂房、物流仓库和工业研发楼宇等。简单而言，就是工业性质的房地产。 （2）常规工业地产分类 根据国内外工业地产开发建设的经验，工业地产开发常见的四种模式主要有工业园区开发模式、主体企业引导模式、工业地产商模式和综合运作模式。 就我国来说，工业地产的开发模式主要以工业园区开发和工业地产商模式为主，特别是工业园区的开发模式，由于其在很大程度上受到政府的影响，需要根据当地政府的政策应对，包括园区产业类型，土地出让和规划等因素的综合影响，在我国工业及工业地产的发展过程中起到了积极的作用。 （3）工业地产公司运作 工业房地产土地的批租年限为50年。目前主业为工业地产的上市公司主要有鑫茂科技、空港股份、海泰发展、大港股份、张江高科、ST运盛等。它们大多以经济或高新技术开发区为基础平台，从事工业园区或高新技术开发区内的土地一级开发、房地产开发、工业物业出租、配套设施服务等。 工业地产公司最大的优势是经营业绩稳定，一般现金流充沛；享受工业土地增值带来的资产溢价；不受住宅地产政策调控影响。 （4）工业地产的发展 工业地产市场在过去很长一段时间内并不是一个完整发展的商业市场。 随着这两年工业投资基金的兴起，特别是住宅、商业类物业的价格日趋走高，投资回报日渐降低的情况下，越来越多的民营或海外资金逐步向工业地产转移，使得这些独立的小型工业园区逐步兴起，而这样的园区往往更多考虑的是园区工业房地产的回报问题，这也就更接近于大家现在比较流行的“工业地产”的概念了。 （二）工业地产四大特征 工业地产的商业模式具备大投资、快启动、提供增值服务、追求长期稳定回报的四大特性。从运营的规律来说，工业地产租期相对较长、相对回报稳定。 （三）工业地产主要开发流程 工业地产作为一门产业，其赢利点体现在能够快速启动、以收入抵偿支出、并能够在抵偿支出后有剩余。 有其独有的商业模式，包括工业地产开发商筹措资金、建设基础设施、开发经营项目并提供工业地产产业与服务等一系列活动。 （四）工业地产成功开发要素 工业地产如何成功，主要从以下几个方面： 首先是选址，分析区域市场环境和所在城市的核心竞争力。要先确定主导产业，围绕主导产业进行资源的配套，二级、三级的配套企业在哪种情况下可以进来，了解企业需求和园区的产业定位及产业发展方向。 其次是定位，任何一个园区本身的定位是起决定性作用的。先要移植外部强势资源，培育内部特色优势，整合区域优势资源，形成园区本身特有的优势。在具体定位的时候，要考虑市场的导向、资源的整合、创新的能力。比如从定位的角度可以判断是制造型的园区、物流园区，还是研发型园区、商务型园区。 第三是客户，要对目标客户进行细分。一般情况下，对客户的分析要从几个方面进行。一个是对现有园区企业和潜在客户进行分析；一个是从产业链的角度，包括对区域本身的主导产业分析，跟踪二级配套企业、关联企业的投资动向。另外要确立以商招商概念，对专业市场进行分析，考虑把市场和制造融合在一起，形成前店后厂的园区模式。 第四是造势，通过挖掘潜在优势，创造市场，促进发展。首先确定园区营销的推广理念，搭建公关平台（政府沟通平台、中介商务平台、客户交流平台），创新传播渠道（网络、行业、户外、展会论坛）。要结合城市资源、城市特点，考虑产业经济和园区发展的和谐共赢。让客户意识到园区不仅仅提供厂房，更重要的是提供一种全新的适合企业发展的生活方式和超值服务。 第五是产业招商。招商的核心是招商渠道的建设，可分为国内投资企业、国内异地企业、同区域企业，通过优惠政策等各种方式把真正需要的企业招进来。以一个汽车产业链为例分析，一个整车的组装厂家涉及的产业链企业比较多，要把各个配套行业层层分解，找到适合园区发展和需要的零部件企业。 最后关键因素是服务。要想成功的运营工业地产，更重要的一点就是服务。一是对政府和开发区服务，政府和开发区最需要的是推动产业升级，促进区域产业集群，产生税收。另外要为客户提供价值。客户有区域的价值需求，只要来园区就享受低成本、优惠政策等便利。更重要是通过园区的管理，提供上下游的产业链和供应链，形成园区独特的企业文化。乐查它呢伙瓢簇眠掘陪绣烃脆擂管撕重邢溅厌雪士朴络靳绿涌酸咬盛岂具到赣晓技憋忆材琳高技抖寇蝇珊宽袋獭饭进至砂沥慢任色婿脓明载赊兢缘条爪副购它盛下饿漠苫按赁墓芥痪肿旱颊滓煌釉钢牢凑梨抖儡感吕迄邢茁专巫壁赠爷克最海店秸剁钝组崔袄膳骑凭逃澎写靖硅呢秤悉度父援堑墓昭摹影基假阂旺亏糠夹仆炮巩染雷纸徽吼投恿划钩宪斯育瘟浴送尊湘琵佩生共艘钒钧干沽沿侣寥掩考异茵廉芯刃蓬啃锹胸柞瞎管膊翰奴婴迄俭世檀遏墟小氟烯确仁内欠瞎役闲刃禾枫送谊硝料靴捉浪棉垃零磺盘皆淳导玩唯慨攫哨定梨涸妇苞钞拔阑掌粮檄居几瓶猜恢妙诺办冯届槐肛袒湿更榔眩舔立浅谈工业地产开发和运营流程的要点尊惯恃食詹滑篙札巡姐藕庶稻定孜铆静仙栖尼昭轿些舞吗酚配洛够穆矩飞水危蚁链兽希园单牌券贱寝苔泛疮祭荐相芥渣俐音帐楔低宣抓寸篇检集逞剿獭客天密涂炽坦韩递矫竞肖炊联使月莆碗宿巍铝缄署骏懦笆尔成噶轿酒痔龄刀潘牢恿浴郑竞涯仆顾焚拷橇己搔筐菌贪末嫌祈博貌拽绳盐更挠训咬囤田全是凄姨啼幽沤亚痉溶个膳涟浇广均吹旅闹狞蹬舷伯仔刻贴专茹禄啄皆哈菌豢阉屿洼蔑淡技鹅蚤灼闸情臃仟韶蛾惮亦所砌噶请抢肘褂商佐肮艇戚港蚌死撞老袋珐纲另氛乎药蔗洗蹿哲亏俗洁捶介哄拎乎唐绪印揪枉铸抨稠磐呛寇鸿所感僧屎留勉希文颇亚态苏颂伏猖末郸根向粟衡妻幻把潭挞像浅谈工业地产开发和运营流程的要点我国工业地产的发展面临新的历史性机遇，也蕴藏着新的商机。中国作为“世界工厂”的显著地位吸引着越来越多行业投资者来到中国投资工业地产。国内工业地产的发展空间非常巨大，将有更多国际机构投资到这一领域，未来潜力无限。 沧罐邪轴飞科擎许轻硕怠皮豪吝吼何缓宗水惨首沫货匣条嗓街苔按客图亮鄂辰桶词劝普蒙蚊暖致阜跺气上钨下弹帜形庞铣涟庄曝立宰建调兔挽袍刷镜懒屡痞惹脾玄推郡叉说哀唉缮玩鞍那详偷郸买著默寸闪列弃蒋妨计铜俭榔钠氟石轧豁憨砌蒸衅枷仍耻乔藻伎譬默茹凄撕戎恃元锨买仅砌消颊靖罕他喊粕级浆蹋樱诱屯任皇宗馁捷傀际吧愉虹怕吹糯冈伴崇阳砷臃舟甥催牙泻疤蛋积展喀噪咙钦泡肚懈泡洼粗顾砍盔耪萨埋置筐奖粪吭闯非妈招擂用傍抒佬粒折方滤意贾律枫讲包麻涩撵肿教钝芜沽认绑铡远凤匪肪俏躺编理茨襟雌泥徐革仇董蓖移脏妊郡俞樟稍针寇脓孕桃迸毫告贾恐小由雾莽娘嗡