房地产公司销售性物业目标管理及考核办法模版.docx

销售性物业目标管理及考核办法
一、项目控制目标
（一）经营期
1、销售性物业经营期： 年 月 日至 年 月 日，其中销售周期为 年 月 日至 年 月 日，即销售周期为 个月。
2、本项目开发经营关键节点控制：
开工： 年 月 日
开盘： 年 月 日
主体封顶： 年 月 日
外装： 年 月 日
竣工验收： 年 月 日
交房入伙： 年 月 日
（二）成本、费用、利润控制目标和要求
1、在规定的 销售性物业开发项目经营期内项目毛利率控制在 %以上，支出总额控制为 万元以下，净利润控制为 万元以上（力争 亿元以上）。（具体内容详见附件B）
2、在项目销售期间内，项目须实现总销售额 万元以上，物业验收投入使用后，回款率须达到已销售额的90%以上，销售周期结束完成清盘后60天内，回款额完成100%。
3、在 销售性物业项目经营期间内开发成本和各项费用控制在 万元之内（目标成本，不含所得税），其中，土地开发成本 万元，建造成本（含政府行政事业性收费） 万元，营销费用 万元（按销售额的 %计），管理费用 万元，财务费用 万元，营业税金及附加 万元；考虑分摊费用及经营性资产 万元；实现总销售收入 万元，税收返还 万元；并实现利润总额 万元，净利润（目标利润） 万元。（具体内容详见附件B）
4、如果项目公司享受当地政府税收优惠政策有变化，则经股份公司审核后相应修正目标利润（净利润）的额度。
注释：
1）整个开发项目的经营期、开发面积、成本、费用和利润指标等只作为股份公司和项目公司对整个开发项目进行总体控制的参考指标。
2）这里所指的经营期为计划经营期，实际经营期以该期的最终决算时间为准。
3）要求项目全面交房后3个月内整个工程整改完毕，并经当地商管公司和商管总部接管确认（如该项目成立综合验收整改小组，则需经整改小组确认）形成书面确认文件；对于正式接收后仍未完成的零星工程，要求必须在项目全面交房后6个月内整改完毕。如6个月内未完成，则预留股份公司最终批准项目奖金总额的10%暂缓发放，如延迟30天仍未完成零星整改，则预留的项目奖金总额10%将永久扣除。
（三）质量控制目标及要求
1、应该按照中华人民共和国国务院令（第179号）《建设工程质量管理条例》进行建设工程质量的管理，并在建设过程中遵守国家和地方的其他建设法律、法规、条例、规定。
2、应确保所建工程项目竣工验收一次性通过率为100%。
3、应确保完成股份公司要求的质量目标。
4、应采取措施杜绝重大质量事故的发生，一旦开发项目出现重大质量事故，股份公司将追究项目经营责任人的责任，视情节扣罚一定比例的奖金，并视情节严重程度给予一定的行政处分。
5、项目公司总经理作为质量控制第一责任人，严把主体及其他施工单位入围资格，禁止不符合股份公司制度要求的施工队伍入围，以保证工程质量。
（四）安全控制目标及要求
1、安全生产工作实行项目所在公司总经理（或主持日常工作的负责人）负责制。
2、树立建筑工程安全生产管理“安全第一、预防为主”的思想，应依据《建筑法》、《建筑施工安全检查标准》对施工单位进行施工安全的检查和监督。
3、应要求建筑施工企业在编制施工组织设计时，根据建筑工程的特点制定相应的安全技术措施；对专业性较强的工程项目，编制专项安全施工组织设计，并采取安全技术措施。
4、重点监督施工单位安全生产责任规章制度的建立健全和执行情况，事故隐患的监控和整改情况，安全生产监督管理机构及人员配置和职责履行情况，事故调查处理和责任追究的执行情况。
5、应要求建筑施工企业应当在施工现场采取维护安全、防范危险，规范火灾等措施；有条件的，应当对施工现场实行封闭管理。施工现场对毗邻的建筑物、构筑物和特殊作业环境可能造成损害的，建筑施工企业应当采取安全防护措施。
6、应要求建筑施工企业应当遵守有关环境保护盒安全生产的法律、法规的规定，采取控制和处理施工现场的各种粉尘、废气、废水、固体废物以及噪声、振动对环境的污染和危害的措施。
7、一旦开发项目出现重大安全生产事故、股份公司将视情节追究项目经营责任人的责任，并视情节扣罚一定比例的奖金，同时视情节严重程度给予一定的行政处分。
（五）物业管理目标及要求
根据股份公司决策要求，积极配合组建物业管理公司。并依法组织物业管理招投标，确保物业管理招投标工作在法定期限内完成。
按审批结果及时向物业公司拨付前期物业启动费，依法及股份公司要求为物业管理单位提供适宜的办公条件。
积极提供物业管理单位前期物业管理介入所需项目开发信息，对物业管理单位提供的前期介入报告及时给予反馈，对于合理建议须积极采纳。
依行业规定及股份公司制度要求进行物业接管验收，对接管验收中发现的问题须按时、保质地解决。不得强行要求物业公司接受物业。
确保物业按合同约定按时入伙，依照法规及股份公司制度协调物业公司组织物业顺利入伙。
积极响应和处理业主的房屋质量问题投诉。
不得强行要求物业公司签署质保金支付文件。
监督物业公司服务质量。
（六）项目奖金确定及目标考核
1、利润指标的确认
项目所在公司实际完成的净利润数必须经过股份公司财务部门（或股份公司审计部门）核实、确认。
2、奖励额度的计算
本期项目实现的奖金额＝本期实现净利润×奖金发放系数×本期项目特指系数C×本期综合调整系数B
基本奖金A＝本期实现净利润×奖金发放系数×本期项目特指系数C
其中：奖金发放系数＝
本期项目特征系数C＝1
基本奖金A＝ 万元
3、按项目经营目标管理规定的考核流程进行考核。
4、单项奖励
对于本期项目所含可用于经营的公共配套设施，由于存在较大的成本投入，因此项目所在公司在法律（法规）允许的范围内应尽一切可能采用灵活变通的方式，通过多样化经营模式，以达到利润最大化的目的。如因此而形成一定的收益，股份公司可根据项目所在公司上报的经营方案及经营情况酌情研究，给予一定的单项奖励。
对项目开发过程中必须交纳的行政事业性收费，要求项目公司在法律（法规）允许的范围内应尽一切可能采用灵活变通的方式，争取各种优惠政策进行减免相关费用。在本期项目经营结束时，项目公司可单独对此项进行专项说明，股份公司根据项目公司实际获得减免的行政事业性收费总额，给予一定的单项奖励。
■ 本期项目特征系数C（在签订决策文件时确定，通常情况下位0.8～1.2）
主要考虑项目之间净利润差异巨大导致奖金差异较大问题，项目前后期奖金分配不平衡问题、资源占用率等差异问题。属于极特殊情况时，总裁会可对项目特征系数C进行调整。
■ 奖金发放系数
奖金发放系数
序号
实际完成净利润
发放系数
1
目标净利润90%以下时
0.0%
2
目标净利润90%（含）至100%时
0.1%～1%
3
目标净利润100%（含）至110%时
0.5%～5%
4
目标净利润110%（含）以上的部分
0.4%～4%

销售性物业奖金发放系数
序号
实际完成税后利润
奖金发放系数
1
完成净利润90%（含）～100%
0.1%
0.2%
0.3%
0.4%
0.5%
0.6%
0.7%
0.8%
0.9%
1.0%
2
完成净利润100%（含）～110%
0.5%
1.0%
1.5%
2.0%
2.5%
3.0%
3.5%
4.0%
4.5%
5.0%
3
完成净利润110%（含）以上部分
0.4%
0.8%
1.2%
1.6%
2.0%
2.4%
2.8%
3.2%
3.6%
4.0%

综合调整系数B
计划考核系数
Ⅰ.计算公式
计划考核系数X＝100－工期延迟（延误）指标
Ⅱ.计算说明
工期正常：实际完成时间不超过计划时间节点10天（含），则表示未突破
工期延迟：如实际完成时间超过计划节点10天～30天（含），则表示工期延迟
工期延误：如实际完成时间超过计划节点30天，则表示工期延误
考核的主要工程节点：四证、开工、正负零、开盘、主体封顶（含裙房封顶、塔楼封顶）、入伙
Ⅲ.工期延迟（延误）指标
出现“工期延迟”则每延迟一项扣3分
出现“工期延误”则每延误一项扣8分
Ⅳ.系数计算
1）X = 100 对应系数：1.3
2）97 ≤ X ＜ 100 对应系数：1.2
3）94 ≤ X ＜ 97 对应系数：1.1
4）90 ≤ X ＜ 94 对应系数：1.0
5）85 ≤ X ＜ 90 对应系数：0.9
6）80 ≤ X ＜ 85 对应系数：0.8
7）X ＜ 80 对应系数：0.7
工程质量及安全管理考核系数
工程质量考核系数（70%）（系数范围0.7-1.3）
Ⅰ.工程获得国家级优质工程质量奖项：工程质量考核系数＝1.3
Ⅱ.工程获得省级优质工程质量奖项：工程质量考核系数＝1.2
Ⅲ.工程获得市级优质工程或项目经营期内工程质量综合考评分数90分（含）以上；工程质量考核系数＝1.1
Ⅳ.项目经营期内工程质量综合考评分数在80分（含）至90分之间：工程质量考核系数＝1.0
Ⅴ.项目经营期内工程质量综合考评分数在75分（含）至80分：工程质量考核系数＝0.9
Ⅵ.项目经营期内工程质量综合考评分数低于75分：工程质量考核系数＝0.7
说明：
1）若项目经营期内发生质量事故，在事故发生当年度扣除奖金，执行《工程质量管理制度》。
2）经营期内工程质量综合考评分数计算详见《项目工程质量和安全管理工作奖惩办法》。
3）所有质量奖项均指竣工质量奖项。
4）由于部分奖项在经营期结算时尚未获得，结算时暂按考核分数进行，待获得奖项后再予以计算。
安全管理考核系数（30%）（系数范围0.7-1.3）
Ⅰ.工程获得国家级安全文明工地奖项：工程安全考核系数＝1.3
Ⅱ.工程获得省级安全文明工地奖项：工程安全考核系数＝1.2
Ⅲ.工程获得市级安全文明工地或项目经营期内工程安全综合考评分数90分（含）以上；工程安全考核系数＝1.1
Ⅳ.项目经营期内工程安全综合考评分数在80分（含）至90分之间：工程安全考核系数＝1.0
Ⅴ.项目经营期内工程安全综合考评分数在70分（含）至80分：工程安全考核系数＝0.9
Ⅵ.项目经营期内工程安全综合考评分数在70分以下：工程安全考核系数＝0.7
说明：
1）若项目经营期内发生安全事故，在事故发生当年扣除奖金，执行《安全监督及客户服务部制度》。
2）经营期内工程安全综合考评评分计算办法详见《项目工程质量和安全管理工作奖惩办法》。
3）若年度奖金核算时已对发生的安全事故进行奖金扣减，则不重复扣减。
销售及回款考核系数
计算公式
S1：实际销售面积，S销售目标规定销售面积
D1：实际回款数，D销售目标规定回款数
成本费用考核系数
1、成本考核系数＝成本×60%＋制度执行×40%
Ⅰ.成本
1）成本节支5%（含）以内，成本费用考核系数取1.0。
2）成本节支5%～10%，成本费用考核系数取1.2。
3）成本节支10%（含）以上，成本费用考核系数取1.3。
4）成本超支5%以内，成本费用考核系数取0.7。
5）成本超支5%（含）以上，成本费用考核系数为0 。
Ⅱ.制度执行按百分制打分：
1）100分，制度执行考核系数取1.3。
2）90（含）～100分，制度执行考核系数取1.2。
3）80（含）～90分，制度执行考核系数取1.1。
4）70（含）～80分，制度执行考核系数取0.9。
5）60（含）～70分，制度执行考核系数取0.7。
6）50（含）～60分，制度执行考核系数取0.5。
7）50分以下，制度执行考核系数为0。
2、费用考核系数
Ⅰ.计算公式
费用超支率X＝
Ⅱ.系数计算
1）费用超支率：X ＜ -10% 1.3
2）费用超支率：-10% ≤ X ≤ -5% 1.2-1.3
3）费用超支率：-5% ≤ X ≤ 0% 1.0-1.2
4）费用超支率：0% ≤ X ≤ 5% 0-0.7
5）费用超支率：5% ＜ X 0
其他业务管理考核系数
1、商管考核
商管考核分数＝按照商管提出经规划院同意的设计实施×30%＋入伙条件保障×40%＋遗留问题整改×30%
商管考核分数为100分：评分1.3
商管考核分数为90分～100分（不含）：评分1.2
商管考核分数为85分～90分（不含）：评分1.1
商管考核分数为75分～85分（不含）：评分1.0
商管考核分数为70分～75分（不含）：评分0.9
商管考核分数为60分～70分（不含）：评分0.8
商管考核分数为60分（不含）以下：评分为0.7
2、规划验收及评分考核
规划验收标准
规划验收结论
《xx规划设计管控要点》中不合格点位所占比例
评分
规划验收合格
小于2.5%
1.3
规划验收基本合格
2.5～5%
1.2
5～7.5%
1.1
7.5～10%
1.0
10～12.5%
0.9
12.5～15%
0.8
规划验收不合格
大于15%
0.7
3、工商登记管理考核系数
考核项目
系数评分范围
权重
经办部门
公司设立、变更
0.7～1.3
20%
股份公司投资证券部
工商档案管理
0.7～1.3
35%
工商年检管理
0.7～1.0
30%
印章移交、销毁
0.7～1.0
15%
期末考评完成情况优秀：评分1.3
期末考评完成情况良好：评分1.1
期末考评完成情况一般：评分1.0
期末考评完成情况不足：评分0.9
期末考评完成情况较差：评分0.7
4、档案管理考核
档案管理综合考评分数85分以上：档案管理考核系数＝1.1
档案管理综合考评分数75分至85分之间：档案管理考核系数＝1.0
档案管理综合考评分数60分至75分之间：档案管理考核系数＝0.9
档案管理综合考评分数未达到60分：档案管理考核系数＝0.7
■ 本期综合调整系数B
综合调整系数B
项目
系数调整区间
各项系数所占百分比
经办部门
考核机构
计划考核系数
0.7～1.3
12%
股份公司计划部
股份公司
工程质量及安全管理考核系数
0.7～1.3
12%
股份公司质量监管部
销售及回款考核系数
0.7～1.3
30%
股份公司营销部
成本费用考核系数
0～1.3
10%
股份公司财务部
20%
股份公司成本控制部
其他业务管理考核系数
0.7～1.3
5%
商管总部
5%
规划院
3%
股份公司投资部
3%
股份公司办公室
综合调整系数B＝计划考核系数×12%＋工程质量及安全管理考核系数×12%＋销售及汇款考核系数×30%＋成本费用考核系数×30%＋其他业务管理考核系数×16%

5、出现以下情况中的任何一种情形，目标责任奖金全额取消：
1）属于项目公司直接原因工期目标未能完成（不含股份公司批准的重大变更）而导致整体工程不能交付直至影响了当年入伙指标；
2）属于项目公司直接原因导致入伙前政府有关部门验收未能通过，直接影响项目入伙指标；
6、项目具备考核条件时（回款达到预计实现销售额的95%、项目工程结算完成），如项目尚未清盘，则预留股份公司最终批准项目奖金总额的10%暂缓发放，待项目清盘后（完成预计实现销售金额的98%以上）再行发放。
二、年度目标分解及考核
（一）年度奖金分解
第一年基本奖金： 万元
第二年基本奖金： 万元
第三年基本奖金： 万元
（二）年度目标分解
1、第一年度主要目标：
1）计划任务（包括四证、开工、正负零、裙房封顶、塔楼封顶、入伙）
* 计划节点1：
* 计划节点2：
* 计划节点3：
* 计划节点4：
2）销售任务：以当年年初确定的年度销售指标、入伙指标、回款指标作为考核指标；
3）招投标按制度要求执行，动态成本不超过目标成本；
4）工程质量、安全不出现事故。
2、第二年度主要任务目标：
1）计划任务（包括四证、开工、正负零、裙房封顶、塔楼封顶、入伙）
* 计划节点1：
* 计划节点2：
* 计划节点3：
* 计划节点4：
2）销售任务：以当年年初确定的年度销售指标、入伙指标、回款指标作为考核指标；
3）招投标按制度要求执行，动态成本不超过目标成本；
4）工程质量、安全不出现事故。
3、第三年度主要任务目标：
1）计划任务（包括四证、开工、正负零、裙房封顶、塔楼封顶、入伙）
* 计划节点1：
* 计划节点2：
* 计划节点3：
* 计划节点4：
2）销售任务：以当年年初确定的年度销售指标、入伙指标、回款指标作为考核指标；
3）招投标按制度要求执行，动态成本不超过目标成本；
4）工程质量、安全不出现事故。
（三）年度目标考核
1、考核方式：
年度考核系数＝计划系数×15%＋销售系数×60%＋成本系数×10%＋质量系数×15%
年度实际发放奖金＝年度基本奖金×年度考核系数
注：对于出现质量事故，按“项目工程质量和安全管理工作奖惩办法”内容直接在年度分解奖金额中扣除。
2、打分细则：
★ 计划考核体系：
1）考核计算公式：
年度考核计划分数＝100－工期延迟（延误）指标×70%－通报扣分指标×30%
2）考核计算说明
工期正常：实际完成时间不超过计划时间节点10天（含），则表示未突破
工期延迟：如实际完成时间超过计划节点10天～30天（含），则表示工期延迟
工期延误：如实际完成时间超过计划节点30天，则表示工期延误
计划通报：如实际完成时间超过计划节点15天，且预判工期延误时间继续恶化，则发放计划通报
考核的主要工程节点：四证、开工、正负零、开盘、主体封顶（含裙房封顶、塔楼封顶）、开业/入伙
3）考核指标确定：
主要工程节点原则上不能调整，如出现“工期延迟”则每延迟一项扣3分
如出现“工期延误”则买延误一项扣8分
计划通报单，没出现一项扣5分
★ 销售考核体系：
1）总则
考核维度：销售业绩、营销管理
考核周期：年度
年度考核销售分数：满分为100分
2）销售业绩维度（满分80分）
◆ 销售金额指标（合同金额）满分40分，按年度考核
完成年度计划销售金额的60%以下，扣40分
完成年度计划销售金额的60%（含）～80%，扣20分
完成年度计划销售金额的80%（含）～90%，扣10分
完成年度计划销售金额的90%（含）～100%，扣5分
◆ 入伙金额指标：满分40分，按年度考核
完成年度计划入伙金额的60%以下，扣40分
完成年度计划入伙金额的60%（含）～80%，扣20分
完成年度计划入伙金额的80%（含）～90%，扣10分
完成年度计划入伙金额的90%（含）～100%，扣5分
3）营销管理维度（满分20分）
综合各公司制度执行、销售控制、营销推广、市场研究、基础工作等情况给予评分（范围1分～20分）。
★ 成本考核系数
1）考核计算公式
年度考核成本分数＝100－招投标通报×60%－成本动态控制×40%
2）考核指标确定：
招投标违规一次扣2分
成本动态控制每细项如超目标成本一次扣2分
★ 质量考核系数：
计算方法详见《项目工程质量和安全管理工作奖惩办法》