市场调研流程与方法.doc

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一、市场调研简介
市场调研的定义：一种借助信息把消费者、顾客及公共部门和市场联系起来的特定活动--这些信息用以识别和界定市场营销的机会和问题，产生、改进和评价营销活动，监控营销绩效，增进对营销过程的理解。

二、市场调研流程的11个步骤:
1. 确定市场调研的必要性
2. 定义问题
3. 确立调研目标
4. 确定调研设计方案
5. 确定信息的类型和来源
6. 确定收集资料
7. 问卷设计
8. 确定抽样方案及样本容量
9. 收集资料
10. 资料分析
11. 撰写最终调研报告并演示

三、市调数据收集方法:
⒈家访 访问者在被访问者家中进行访问。事先通过电话进行预约

⒉购物中心拦截访问 在购物中心的购物者被访问者拦住并邀请参加调查。访问通常在大厅或公司大厅内的仪器设备上进行

⒊办公室访问 访问者与企业业务主管或经理预约，在被访问者工作地进行访问

⒋传统意义上的电话访问 访问者在他们家外的地方通过电话与家庭主妇或商业代表进行访问

⒌集中电话访问 访问者在一个数据收集公司办公室里的一家小房间或一个工作区域，对每一位被访问者进行访问。通常监督人员将旁听访问者的操作情况以检查他们是否正确的操作

⒍计算机辅助电话访问 结合地区中心电话访问形式，所有的问题被输入电脑并显示在屏幕上，然后由访问者通过电话读给被访问者听。访问者直接将反馈的答案输入计算机的程序中去

⒎全电脑化访问
编制对问题进行操作管理的计算机程序。被调查者通过使用键盘、触摸计算机屏幕或使用一些其他方法，将他们自己的答案输入电脑

⒏小组自我管理调查 被访问者被集中起来组成一个小组。每一位被访问者独立完成自己的调查问卷，这种将被访问者集中起来组成小组，在各自独立进行的方式能帮助访问者节约人力、物力

⒐留填问卷调查 访问者将调查问卷留给被访问者去完成。过一段时间，操作人员将返回获取完成的调查问卷或者问卷被寄回访问者处

⒑邮寄调查 访问者将调查问卷寄给预先已联系好的被访问者，由被访问者在完成问卷以后再寄回访问者处。

四、市场调研在房地产领域的应用
在信息技术时代，信息变得如此重要，已和资金、材料、设备和人力等并列为管理的五大资源。随着房地产市场由卖方市场向买方市场的转变，房地产市场竞争由价格向非价格竞争发展，使得对房地产市场营销信息的需要比过去任何时候都更为强烈。市场调查是企业营销活动中必不可少的重要组成部分。实践证明，在十分复杂、激烈竞争的经营环境中，只有通过认真细致、有效的市场调查，才能制定出切实可行的营销战略，使企业立于不败之地。

第1节 房地产市场调查的内容 　　　
　房地产市场调查，就是以房地产为特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研究与预测验。由于土地和房屋位置的固定性（不动产），房地产市场调查也烙有很深的地域特征。我们对房地产市场的切入，也习惯依据地域形态，由单个楼盘到区域市场。再由区域市场到宏观环境，然后再从宏观环境回复到单个楼盘、区域市场。不断的循环往复，融会贯通，才可真正把握市场的脉搏。

    市场调查有广义和狭义之分。狭义的市场调查是以科学方法收集消费者购买和使用商品的动机、事实、意见等有关资料，并予以研究。例如进行住房市场购买力的调查，只有通过一定数量的各种年龄结构的人员进行抽样调查，才能分析消费者房地产购买力的情况。广义的市场调查则是针对商品或劳务，即对商品或劳力从生产者到达消费者这一过程中全部商业活动的资料、情报和数据作系统的收集、记录、整理和分析，以了解商品的现实市场和潜在市场。因此，广义的市场调查不仅是单纯研究购买者的心理或行为，而是对营销活动中所有阶段加以研究。

1、 房地产市场调查的重要性 　　
　　我们知道，企业的生存环境是不断变化的，环境的变化既给企业带来发展的机遇，也带来生存的威胁。通过市场调查，企业能不断发现新的市场机会，规避市场的风险。在美国，企业界人士就把"非创新，即死亡"当作自己的座右铭，以激励自己不断进取。根据马斯洛的"需要层次论"的理论，人们的需求也是不断改变的，刚开始人们对住房的要求，能保证遮风、挡雨、睡觉、休息就心满足了，然而随着生活水平的提高，经济条件的改善，人们对住房又提出了一些功能要求：厨房、卫生设备俱全，房间布局合理，朝向位置较好等等。随着科技的发展、新材料的诞生，人口、家庭结构及人们的活动范围也都发生了变化。今天人们不仅追求住房功能的完善、舒适，而且还着重考虑空间体系的利用，家庭住房的多功能性，室内家具、装修的和谐一体化等。最近我国住宅设计和建造的一项重大改革-----新的支撑体模式出现，便是在消费者出现新的要求情况下产生的，并在江苏无锡市完成试点工程，且通过了有关部门鉴定。所以企业必须通过市场调查，了解消费者对住房的需求，以及对现有住房的意见，以引找住房开发的最佳市场切入点，从而不断开拓市场，提高企业在市场上的占有率。

___现代营销理论认为，企业在制定生产任何产品的产品策略、价格策略、营销渠道策略、促销策略时，必须在认真搞好市场调查的基础上进行。只有通过市场调查，才能了解消费者需要什么样的住房，需要多少住房，进而组织生产经营。建造好的房屋由于符合消费者的需求，销路畅通，也就可能达到企业预先制定的效益目标。

2、房地产市场调查的主要内容 　　
房地产市场调查的内容主要包括以下几个方面:
a. 房地产市场环境调查 　　　
1． 政治法律环境调查 :　　　　　　
（1） 国家、省、城市有关房地产开发经营的方针政策。如房改政策、开发区政策、房地产价格政策、房地产税收政策、房地产金融政策、土地制度和土地政策、人口政策和产业发展政策、税收政策等。　　　　　　　　　
（2） 有关房地产开发经营的法律规定。如《房地产开发经营管理条例》、《中华人民共和国房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》。

（3） 有关国民经济社会发展计划、发展规划、土地利用总体规划、城市建设规划和区域规划、城市发展战略等。 　

2． 经济环境调查: 　
　（1） 国家、地区或城市的经济特性，　
　（2） 包括经济发展规模、趋势、速度和效益。 　
　（3） 项目所在地区的经济结构、人口及其就业状况、就学条件、基础设施情况、地区内的重点开发区域、同类竞争物业的供给情况。 　
　（4） 一般利率水平，获取贷款的可能性以及预期的通货膨胀率。 　
　（5） 国民经济产业结构和主导产业。 　
　（6） 居民收入水平、消费结构和消费水平。 　
　（7） 项目所在地区的对外开放程度和国际经济合作的情况，对外贸易和外商投资的发展情况。 　
　（8） 与特定房地产开发类型和开发地点相关因素的调查。 　
　（9） 财政收支。 对于不同的物业类型，所需调查的经济环境内容有很大的不同，须结合具体项目情况展开有针对性的调查。这部分可以参考"房地产市场调查"一章。

3． 社区环境调查:　　
　　社区环境直接影响着房地产产品的价格，这是房地产商品特有的属性。优良的社区环境，对发挥房地产商品的效能，提高其使用价值和经济效益具有重要作用。社区环境调查内容包括：社区繁荣程度、购物条件、文化氛围、居民素质、交通和教育的便利、安全保障程度、卫生、空气和水源质量及景观等方面。
（1） 房地产市场需求和消费行为调查 　　
I． 消费者对某类房地产的总需求量及其饱和点、房地产市场需求发展趋势。 　　　
II． 房地产市场需求影响因素调查。如国家关于国民经济结构和房地产产业结构的调整和变化；消费者的构成、分布及消费需求的层次状况；消费者现实需求和潜在需求的情况；消费者的收入变化及其购买能力与投向。　　　　
III． 需求动机调查。如消费者的购买意向，影响消费者购买动机的因素，消费者购买动机的类型等。 　　　　
IV． 购买行为调查。如不同消费者的不同购买行为，消费者的购买模式，影响消费者购买行为的社会因素及心理因素等。

（2） 房地产产品调查
　 1． 房地产市场现有产品的数量、质量、结构、性能、市场生命周期。 　　　
　 2． 现有房地产租售客户和业主对房地产的环境、功能、格局、售后服务的意见及对某种房地产产品的接受程度。 　　　
　 3． 新技术、新产品、新工艺、新材料的出现及其有房地产产品上应用情况。
　 4． 本企业产品的销售潜力及市场占有率
   5． 建筑设计及施工企业的有关情况。

（3） 房地产价格调查
　1． 影响房地产价格变化的因素，特别是政府价格政策对房地产企业定价的影响。 　
　2． 房地产市场供求情况的变化经趋势。
　3． 房地产商品价格需求弹性和供给弹性的大小。
　4． 开发商各种不同的价格策略和定价方法对房地产租售量的影响。 　
　5． 国际、国内相关房地产市场的价格。 　
　6． 开发个案所在城市及街区房地产市场价格。 　
　7． 价格变动后消费者和开发商的反应。 　

（4） 房地产促销调查 　
　1． 房地产广告的时空分布及广告效果测定。 　
　2． 房地产广告媒体使用情况的调查。 　
　3． 房地产广告预算与代理公司调查。 　
　4． 人员促销的配备状况。 　
　5． 各种公关活动对租售绩效的影响。 　
　6． 各种营业推广活动的租售绩效。

（5） 房地产营销渠道调查 　
　1． 房地产营销渠道的选择、控制与调整情况。 　
　2． 房地产市场营销方式的采用情况、发展趋势及其原因。 　
　3． 租售代理商的数量、素质及其租售代理的情况。 　
　4． 房地产租售客户对租售代理商的评价。

（6） 房地产市场竞争情况调查　　　　 市场竞争对于房地产企业制定市场营销策略有着重要的影响。因此，企业在制定各种重要的市场营销决策之前，必须认真调查和研究竞争对手可能作出的种种反应，并时刻注意竞争者的各种动向。房地产市场竞争情况的调查内容主要包括：　　1． 竞争者及潜在竞争者（以下统称竞争者）的实力和经营管理优劣势调查。 　　2． 对竞争者的商品房设计、室内布置、建材及附属设备选择、服务优缺点的调查与分析。　　3． 对竞争者商品房价格的调查和定价情况的研究。 　　4． 对竞争者广告的监视和广告费用、广告策略的研究。 　　5． 对兑争情况销售渠道使用情况的调查和分析。　　6． 对未来竞争情况的分析与估计等。 　　7． 整个城市，尤其是同（类）街区同类型产品的供给量和在市场上的销售量， 本企业和竞争者的市场占有率。 　　8．竞争性新产品的投入时机和租售绩效及其发展动向。
五、营销调研的程序
确定问题及调研目的→收集信息资料→初步调查→调查设计→选样→现场调查→资料分析→撰写和提交调查报告  

确定问题及调研目的
根据调查目的的不同，可以采用探测性调查、描述性调查、因果性调查、预测性调查来确定。

收集信息资料
资料可以分为两类：初级资料或原始资料。指专为某项计划而收集或实验而得的资料；次级资料或二手资料，指原始资料经过整理后所形成的可为他人利用的资料。如有适当的二手资料并加以利用，可以节省大量人力、财力。

一手资料的来源
1、访谈法。直接与政府人士、房地产代理商、发展商、金融部门、行业协会、社会有关机构以及市场中的活跃人士
2、问卷法。首先要把咨询了解的问题编制问卷、填写。下询调查要注意对象的选择性，要合理选择各阶层不同年龄、文化、收入层次、被访人员，使调查具有代表性。这种方法也可以街头随机访询或在展销会上作问卷调查。
3、观察和实证法。这是不少发展商、代理商作市场调查常用的办法。调查人员以买楼者身份直接进入销售现场。

二手资料的来源
　 ①政府机关、金融机构所统计、公布的资料。如各级政府公报，银行结汇统计等；
　　②同业公会、商会几个种职业团体所公布的资料，如建工集团、房管机构等；
　　③市场研究机构、自信机构或公民营企业所公布的资料。如各经济研究所、规划研究院等；
　　④广告代理商及各种广告媒体所发布的资料；
　　⑤国内外大学的出版物；
　　⑥各种基金会所实行的研究计划及报告；
　　⑦国内外公共图书馆所公布的资料；
　　⑧公司本身有的各种资料。

资料信息内容
v      土地使用资料搜集
v      项目基地现状资料搜集
v      人文社会经济资料搜集
v      公共设施资料搜集
v      商圈资料搜集
v      市场需求资料搜集
v      房地产市场景气资料搜集
v      销售资料搜集
v      竞争项目资料搜集
v      租金资料搜集

初步调查
1、研究搜集的信息材料
2、与企业有关领导进行非正式谈话
3、了解市场情况

客户问卷调查表的设计

二项目个案调查表的设计

选样
1、随机抽样法
2、计划抽样法
3、分层抽样法

现场调查
现场调查即按调查计划通过各种方式到调查现场获取原始资料和收集由他人整理过的次级资料。现场调查工作的好坏，直接影响到调查结果的正确性。

资料分析
1、消费者研究
2、市场研究
3、销售分析与控制
4、产品研究
5、广告研究
6、项目SWOT分析
撰写和提交调查报告  
一、市场背景分析
二、项目分析
三、项目所在区域市场分析
四、项目定位分析
五、项目规划建议
六、投资回报分析
七、营销策略执行方案
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