年遂宁市大英县房地产市场调研分析.ppt

2017年大英年大英县房地房地产市市场分析分析Analysis on Real Estate Market of Daying,2017 Market Research行业宏观政策形势分析2016-2017以来，楼市主要宏观调控政策回顾第一章The first chapter第一章 行业宏观政策形势分析降息降准降息降准公公积金金降契税降契税免免营业税税营改增改增降首付降首付2016上半年去库存持续利好政策第一章 行业宏观政策形势分析1234567302016北京北京南京南京苏州州深圳深圳成都成都无无锡广州广州郑州州佛山佛山合肥合肥厦厦门济南南珠海珠海武武汉东莞莞南宁南宁福州福州天津天津惠州惠州昆山昆山7天20城重启限购，政策收紧房子是用来住的，不是用来炒的第一章 行业宏观政策形势分析 一一线城市城市控 二二线城市城市稳 三四三四线城市城市激活2017楼市调控目标北京“317新政”第一章 行业宏观政策形势分析限贷限售限价限商楼市调控迈入“五限”时代2017年3月以来，一场“史上最严”楼市调控风潮席卷全国，超60个城市密集出台百余条楼市调控新政，政策工具多样化，楼市全面开启“五限”时代。限购第一章 行业宏观政策形势分析热点城市调控一览限购房子不是你想买想买就能买限购等级：北京、上海、广州、深圳（本地、外地户籍均限购，外地户籍须连续缴纳社保/个税5年，广州、北京离婚也限购）限购等级：天津、厦门（本地单身限购1套，家庭限购2套，外地户籍限购1套，须连续缴纳社保/个税2-3年）限购等级：武汉、济南、南昌、海口、南京等（本地限购2套，外地户籍限购1套，须连续缴纳社保/个税2-3年）成都限购政策解读第一章 行业宏观政策形势分析 首付款比例首付款比例提高 房房贷利率利率上浮 贷款款审批批时间延长要么贵，要么等想说爱你不容易限贷成都限贷政策解读成都房贷利率上调第一章 行业宏观政策形势分析房子不是你想卖想卖就能卖限售第一章 行业宏观政策形势分析你的地盘不一定听你的双重限制备案价格打压房价力度：以深圳为例：备案价格周边同类在售项目价格or本项目前期成交价格or周边同类二手房价格（售价超过备案价格者，停止网签并责令整改）。售价低于备案价打压房价力度：以天津为例：实际销售价格不得高于申报价格，一次性公开全部房源信息及每套房销售价格上限。一次性公开全部房源打压房价力度：以广州为例：一次性质公开全部房源信息并进行销售，否则将停止签发预售证或网签。政府指导房价打压房价力度：以济南为例：销售均价高于开发成本20%以上的住宅项目严格审查，限制办理预售证。限价第一章 行业宏观政策形势分析商业地产纳入政策调控范围北京商业物业最小分割单元不低于500平米；销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织；再次交易的商业物业售给个人时，暂停办理商办类项目个人购房贷款。上海办公用地不得建设公寓式办公（项目），商业用地不得建设公寓式酒店。广州商服类房地产项目严格规划用途开发，未经批准，不得改变为居住用途。深圳商办项目不得采用住宅套型式设计。成都商用水电，不得通天然气，商办项目不得采用住宅套型式设计。限商房地产业长效平稳发展机制逐步建立住房租赁市场深化改革住房租住房租赁和和销售管理条例（征求意售管理条例（征求意见稿）稿）（住建部（住建部2017/5）推动租购并举住房制度建立，租赁住房将承担一部分住房保障的功能。利用集体建利用集体建设用地建用地建设租租赁住房住房试点方案点方案（国土（国土资源部，源部，2017/8）13城试点：北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都租租购同同权：广州率先出台政策（：广州率先出台政策（2017/7）上海成交上海成交2宗租宗租赁住房用地（住房用地（2017/7），北京），北京5年内建年内建设50万套租万套租赁住房住房支付宝和中国支付宝和中国银联先后加入住房租先后加入住房租赁市市场共有产权住房探索（北京）大英社会经济条件分析大英县城市发展基础条件认知第二章The second chapter行政区划：大英县辖有11个乡镇，336村总面积703平方公里大英县总人口：58.61万人乡村人口49.24万人城区人口9.37万人大英县城市概况：行政区划及人口 大英县地域方圆，水陆交通便利公路：沪蓉（成南）高速公路和成渝环线高速公路贯穿大英接通成都、绵阳、南充、重庆等地，国道G247、G305 省道S101、S209、S306、S401、农村公路总里程达1444.61公里9条县道、19条乡道，呈网络状分布贯穿各个乡镇和接壤区县。铁路：达成铁路横贯境内，直通成都、遂宁、南充、达州、重庆等地。水路：主要河流有县境东界的涪江和中部的郪江，构成了典型的格状水系。大英县城市概况：交通网络大英县城市概况：地区经济大英工业园区规划面积34平方公里，已建成13平方公里，入驻企业119户，被列为四川省“51025”重点产业园区；大英县拥有纺织、化工两大传统产业支柱，近几年来机械电子、新型建材、粮药物流产业获得了快速发展；旅游业：中国死海全国知名，正在开发的浪漫地中海已具备一定影响力，地方特色景点包括卓筒井遗址、东方生态博览园、蓬莱公园、寂光寺等。市场经济活跃，经济稳步增长，开拓开放的政策大英县GDP已突破140亿元，全县经济实现平稳较快增长；近十年，年均增长13.62%。宏观经济增长为房地产业发展创造了良好的发展环境；投资高位增长，社会需求旺盛。大英县城市概况：宏观经济-GDP大英县城市概况：宏观经-济产业结构 20122013201420152016第一产业21.318.7817.6816.617.2第二产业59.160.3861.1561.455.2第三 产业19.620.8421.172227.6大英县产业结构变化（%）“二、三、一”产业格局呈现；第二产业分量过半，工业带动经济发展阶段；一、二产业在总体经济结构上的占比减少，第三产业比重稳步上升。大英县城市概况：宏观经济-固定资产投资 固定资产投资呈平稳增长趋势，增长速度较快，年投资额即将逼近200亿元。房地产在固定资产中比例较大，大英住宅地产主要针对刚需客户，2016年地产投资有增长，表明在2017年受政策调控和货币安置的推动下，地产企业信心倍增，市场发展前景良好。大英县城市概况：宏观经济-社会消费品零售总额 近10年来社会消费品零售总额总体呈上升趋势，增长率起伏较大。2016年社会消费品零售总额56.32亿元，同比增长13.10%，占GDP总量的39.57%。消费零售总的增长体现居民生活水提高，年收入提高，消费意识升级，主要表现为产品结构优化和数量增加。为商业地产提供了一定的消费保障。大英县城市概况：宏观经济-城镇居民的收入与支出 十年来人均收入和支出逐年增加，但是支出数额呈比较缓慢增长态势，2016年人均消费倾向66.8%，占比并不高，投资和消费还有较大空间待挖掘。近十年来恩格尔系数呈下降趋势，2015-2016年系数下降至40%以下，居民生活水平逐渐提高，在保障生活的前提下，居民对精神、文化、社交、休闲、娱乐等方面的需求增加。大英县城市概况：房地产也发展-房地产开发投资额 大英县房产开发投资额和增长率波动起伏较大，地产开发投资主要根据县城的消费需求增长，2016年增长率达到101.1%；根据2017年政策调控和当地货币安置政策，大英县地产又将达到新高点。大英城市概况：旅游资源分析 大英县旅游年总收入逐年递增，中国死海升级改造，浪漫地中海启动核心区人造天空景区建设和泰坦尼克博物馆等装饰装修、景区入口建设，加快推动大英旅游业发展，2016年收入73.82亿元，超过GDP收入的一半，这意味首大英逐渐走向生态田园文化旅游为特色的宜居城市化道路。中国死海，国家级5A级景区，大英城市名片，年接待游客人数已超700多万人次；中国死海积极打造“中国健康旅游养生”品牌，编制健康旅游养生规划，室内黑泥馆、漂浮馆内装方案正进一步优化完善。中国死海 2016年进驻，景区以永不沉没的泰坦尼克号为核心IP，1:1还原历史上真实的泰坦尼克号样貌，让世界各地游客可以在这里体验百年前的历史风情。预计2018年底，首批游乐项目将投入运营。项目规划建造20多万平米配套式商业，年接待游客人数将超1000万人次。浪漫地中海城市发展规划：城市目标定位 成渝走廊上快速崛起的现代产业高地全国知名旅游目的地现代生态田园宜居城市成渝走廊上以生态田园文化旅游为特色的宜居城市、以盐化、油气化工、纺织、机械、电子信息为主导的现代工业基地定位，城市有机生长、可持续发展的空间布局结构本身推动了地产行业的发展。城市发展规划：城市人口规划 16.5平方公里21.8平方公里31.8平方公里16.5万22万32万201520202030根据大英城市规划，未来短期及长期内，城市总量增长空间较大，新城区和工业园区将扩大规划规划，城镇人口缺口较大，为房地产业的发展带来较好机遇。城市发展规划：城市空间发展结构 一带一心三城五片一带：郪江生态景观绿带一心：新城政治文化经济中心三城：（一个主城，两个新城）北部文化产业新城、东部工业新城、中部主城。五片：城市周边五片生态郊野公园，文化产业城郊野公园、太吉新区郊野公园、郪江新城郊野公园、蓬莱仙山郊野公园、城东郊野公园。城市发展规划：城市空间发展规划 城市东进：郪江新城重点发展用地，重点发展商务会展、休闲、疗养、高端生态居住等；根据现状工业园区的发展需求，引导城市向东进行拓展。向北跨越：城市实现向北跨越，使旅游业得以拓展与延伸向西拓展：利用沿溪流河谷区域的良好用地条件向西拓展城市新区向南优化控制：适度向南控制城市拓展，依靠铁路货运交通站场优势，适当发展物流仓储；同时对城市南部用地构成进行优化。东进北跨，西拓南北跨，西拓南优大英房地产市场分析大英县区域主要在售房地产项目概况及销售情况分析第三章The third chapter大英县土地市场交易情况年份商服用地（亩）住宅用地（亩）小计（亩）2013200227427201426036062020151805787582016100380480201780260340大英县土地供应计划（2013-2017）For The Future近5年来，大英县计划供应的商住用地呈递减趋势，2017年计划供应商住用地340亩。成交时间宗地位置宗地面积（亩）宗地性质成交单价（万元/亩）2017/08蓬莱镇青龙坡村27.26商住1302017/08蓬莱镇青龙坡村35.92商住1612017/06蓬莱镇青龙坡村34.32商住902017/01蓬莱镇新苗村71.69商业572016/05蓬莱镇江西路84号8.03商住2072016/04蓬莱镇江西路84号12.15商住622016/01蓬莱镇金地路187.1商业253大英县土地成交情况（2016-2017）2016-2017年，商住土地交易7宗，总面积376.47亩，最低成交单价57万元/亩，最高成交单价253万元/亩。大英县主要在售楼盘位置 万象国际1号莊园依山美郡拉菲公馆物华天宝四季花城御府天城学府领帝鹭岛新城永逸广场龙腾帝景和谐金融中心开元新城大英主要在售楼盘情况 项目名称项目位置物业形态占地（亩）建面(万方)容积率总套数已售套数多层均价高层均价户型面积万象国际朝阳南街高层、商业37.5114.5800350/520068-142拉斐公馆魁山路高层、小高层、商业60102.310208004500410060-1201号庄园同心路高层、小高层、多层、商业81132.38130012504800450075-110依山美郡魁山路高层、多层、商业/7.7多层1.0高层2.17607203900350085-101大英老城区主要在售楼盘概况大英主要在售楼盘情况 项目名称项目位置物业形态占地（亩）建面(万方)容积率总套数已售套数多层均价高层均价户型面积四季花城高速出口右侧多层、小高层274.51.783403104000360081-117开元新城高速出口右侧高层/11/960850/380079-106物华天宝中海、天星大道交汇处高层、多层、小高层、商业123242.7198918004800450064-120鹭岛新城郪江外国语学校对面高层、多层427.22.16062504200390070-110学府领帝新城花园干道高层、多层、底商/5.3/480478/450088-111御府天城高速路口多层30424001003600380075-92大英新城主要在售楼盘概况郪江新城片区拥有3个大型项目（永逸广场、和谐国际金融中心、龙腾帝景），其住房产品暂未推出，预估总量2000余套。大英主要楼盘户型面积分布 70806090100110120130140万象国际 学府领地 拉菲公馆 1号庄园 御府天城 依山美郡 四季花城 物华天宝 鹭岛新城 万象国际，三室双卫，84.06平米 万象国际，两室单卫，68.48平米 物华天宝，三室双卫，112.20平米 物华天宝，三室单卫，101.26平米 拉斐公馆，三室双卫，92.95平米 拉斐公馆，三室单卫，82.47平米 大英户型分析刚需型产品主导市场，90-110平米刚需户型是市场主力供应产品，尺寸适于居住，户型结构以三室双卫、三室单卫为主，60平米以下超小户型缺乏供应，两室产品及110平米以上户型销售速率较慢。产品销售速率：多层产品高层产品，三房双卫三房单卫两房单卫 客户关注因素：区位交通价格工程进度企业口碑户型品质景观配套其他在大英市场，多层产品单价高于同位置高层产品300-500元/平米，客户接受度较高。客户购房倾向于一步到位，三室产品的全功能性更受市场青睐。大英城市化发展水平滞后，高端产品缺乏，中高端置业需求未得到充分释放。产品销售季节性强，春节返乡是销售高峰，乡镇客户比例达70%以上区位交通、价格和工程进度是客户购房的重要考量，现房销售速率远远快于期房。返乡购房客户、乡镇升级客户是市场主力购房客群，乡镇针对性营销宣传尤其重要。产品销售特征市场小结 2017年，受益于政策调控及拆迁补偿（货币安置），大英房地产销售量价齐升，市场存量不足50万方，区域住房总存量约3000余套区域主要在售楼盘10余个，近两年内无新楼盘上市，多处于尾盘去化阶段，主力均价3800-4500元/平米，较年初上涨约500元/平米大英新城是地房产相对热点发展区域，郪江新城是未来城市扩展方向（永逸广场、和谐金融中心、龙腾帝景三大项目），老城区发展趋于饱和房地产开发初级竞争阶段，刚需主导市场，乡镇客户是主力购房客群，现房销售为王，工程进度、口碑、品质规模等是客户购房的重要考量因素“多层+高层+底商”是大多数项目标配规划，小型项目居多，品质感及环境打造一般HANKS感谢聆听，讨论一下吧！此课件下载可自行编辑修改，供参考！感谢您的支持，我们努力做得更好！