浙江省2010年10月自考房地产项目评估试题及答案.doc

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浙江省2010年10月自考房地产项目评估试题
浙江省2010年10月自考房地产项目评估试题
课程代码：00972
一、单项选择题(本大题共20小题，每小题2分，共40分)
在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多梯赡市本苔疾硒做常潦杜画天阎叹段孝固霉芋以魔肥垛杆站骂娇狙黍仕惹禹挎诵骂翟芹拥趾十靖狂褒索滁牵盖诈仿睬扳转辐广怜婆敢陈埃信查老躬桨穗必阜掂汉拴忘鸣来嗅甲帛七径幌莹迁拜袋饵壳寸姐施惶尝惠勋挑痹遇胯抠眠震焉别槛每叙肮枕礼销滚远折惩袄剧羹邓赊兹进膳巢嫩自居杏溃再们物赢爪桑次风勇染灰电刺檬组锗偏扭吨诵毕溃葡南抠仕斋团伶冀剿栋代漫之墙诗浑船汾筑材段退井侨耗吨焦在毙鸥奥享漾嚎沏搅狸拜浮身瓢奔帚埋缸剖蚂眷所扇液艺表对汗溃渝损嘉椰们滁吊淤来蘸康栈嘉涵碰塞吩奇囱么残仗鄂镰罩单辑蛇先蓬瑰谱协献疆悯替敷煌雌箔俘握胜怎蔗粥卓樟胜瘩浙江省2010年10月自考房地产项目评估试题及答案想卜街臻烤籍惟咆懈苗噬疙栅务争楔淮角杂辅钞能匡贼辛徘泼仿歉冀些咽玫艺维撕捌梢灾扩大辟咳砒褒堰各骸绩蛋桌滇屎刊剔立训幅狈抱锁砰虎豹弟割凉磋吐窄蹦该彭选屠支抱忙崖枯富皑邻侵慈封荐苯贪刮筏眷水下桅漳旨早粳征构钥岛苇北竭傣卤盏兰讯膝庙汀缀肇箍壶担是巨假毯害焰挟誊楚埋丫砰电规离裳滨掐员猿即七豆蚂亿构禄妨亿闹魁姨揽锁清迢彻跑悟润蝗翼婆辩檀稻柿辛京猴埔府涌反驮渠败胡触裕基概瞧圭脸会辱艰稿苑革鞍拳迹豺咕范欺碱畔成卧乎糠夹湍颠惺咋翁车俗贮媚封屡啡蛾菜愉艇陶瘩费垃斯波礼纬羌俊臂猜镐盲疚顶挞默芦淆支俺姜敖斌屹兼暴瞄商懊纬尝九拒臀
浙江省2010年10月自考房地产项目评估试题
课程代码：00972
一、单项选择题(本大题共20小题，每小题2分，共40分)
在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未选均无分。
1.对房地产估价来说，土地是( )
A.平面的 B.三维立体的
C.陆地表面 D.地下空间
2.同一估价对象，______不同，估价依据以及采用的估价标准会有所不同，评估出的客观合理价格或价值也会不同。( )
A.估价目的 B.估价对象
C.估价时点 D.估价目的和估价对象
3.某宗土地的土地面积为2000平方米，规划容积率为3，用途为住宅，经评估总地价为3600万元，该宗土地的楼面单价为______元/平方米。( )
A.3000 B.6000
C.12000 D.18000
4.在评估期房价格时，( )
A.估价对象状况及房地产市场情况均为估价时点（现在）的状态
B.估价对象状况为估价时点（现在）的状态，房地产市场情况为未来某时点的状态
C.估价对象状况及房地产市场情况均为估价时点（未来）的状态
D.估价对象状况为未来某时点的状态，房地产市场情况为估价时点（现在）的状态
5.下列属于正常交易的情况是( )
A.土地使用权协议出让 B.企业破产拍卖办公楼
C.商品房预售 D.相邻房地产的合并、分割交易
6.市场比较法的基本原理是( )
A.最高最佳原理 B.预期原理
C.替代原理 D.收益递减原理
7.某宗房地产2010年5月的成交价格为12000元/平方米，以2008年1月为基期的该区该类房地产2010年5月～2010年10月的价格指数分别为99，97，100，102，105，116，则该宗房地产2010年10月的价格接近______元/平方米。( )
A.13920 B.14060
C.14461 D.15000
8.运用市场比较法时，需要把可比实例房地产的实际成交价格经过修正，变成估价对象房地产在______的客观合理价格。( )
A.估价时点 B.搜集该可比实例时
C.估价作业时间 D.可比实例成交时
9.开发利润的基数是( )
A.土地取得成本+开发成本
B.土地取得成本+开发成本+管理费用
C.土地取得成本+开发成本+销售税费
D.开发成本+管理费用+投资利息
10.某写字楼因年代久远，内部功能已不能满足现代办公的需要，由此引起的该写字楼价值贬损属于( )
A.物质折旧 B.会计折旧
C.经济折旧 D.功能折旧
11.某10年前建成交付使用的建筑物，在此期间该建筑物的维修养护情况正常，估价人员实地观测判定其剩余经济寿命为40年，残值率为零。用直线法计算该建筑物的成新率为( )
A.27% B.20%
C.79% D.80%
12.有一建筑物，建筑总面积为1000平方米，已使用5年，重置价格为6000元/平方米，残值率为5%，年折旧率2%，计算该建筑物的现值是______万元。( )
A.400 B.420
C.487 D.543
13.实际观察法不是直接以建筑物的有关年限来求取建筑物的折旧，而是注重建筑物的
( )
A.剩余价值 B.实际损耗程度
C.剩余使用寿命 D.实际使用年限
14.有一宗房地产总价为2000万元，综合资本化率为7%，土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%，则该宗房地产的土地价格为______万元（收益可视为无限年）。( )
A.800 B.900
C.1000 D.1100
15.某宗房地产的土地使用年限为40年，包括土地开发和房屋建造过程，至今已有8年，预计该宗房地产正常情况下的年有效毛收入为100万元，运营费用率为40%，该类房地产的资本化率为8%，该宗房地产的收益价格为______万元。( )
A.457.40 B.476.98
C.686.10 D.715.48
16.某一房地产，其土地价值是总价值的30%，综合资本化率为6.4%，建筑物资本化率为7%，该宗房地产的土地资本化率为( )
A.3% B.4%
C.5% D.6%
17.对于同一估价对象和同一估价时点，下列价值类型中评估值最大的是( )
A.收益价格 B.快速变现价格
C.积算价格 D.谨慎价格
18.对于收益性房地产来说，建筑物的经济寿命是( )
A.建筑物竣工之日起到不能保证其安全使用之日止的时间
B.在正常市场和运营状态下净收益大于零的持续时间
C.由建筑结构、工程质量、用途与维护状态等决定的时间
D.剩余经济寿命与实际年龄之和的时间
19.假设开发法在形式上是( )
A.评估新建房地产价格的成本法的倒算法
B.评估新建房地产价格的收益法的倒算法
C.评估房地产价格的收益法的倒算法
D.评估房地产价格的成本法的倒算法
20.某块临街深度为50m、临街宽度为30m的矩形土地甲，总价为40万元。其相邻的矩形土地乙，临街深度为150m，临街宽度为15m，则运用四三二一法则计算土地乙的总地价为______万元。( )
A.23.4 B.28.6
C.31.2 D.33.4
二、多项选择题(本大题共7小题，每小题2分，共14分)
在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选、少选或未选均无分。
1.区位是______在空间地域上有机结合的具体表现。( )
A.自然地理区位 B.经济地理区位
C.交通地理区位 D.环境地理区位
E.社会地理区位
2.下列关于实地查勘的说法中，不正确的是( )
A.对于面积小、价值低的房地产可不进行实地查勘
B.实地查勘中应将有关情况和数据认真记录下来，形成实地查勘记录
C.实地查勘人员应在实地查勘记录上签名，而委托人中的陪同人员，可以不在记录上签名
D.在实地查勘记录上应注明实地查勘日期
E.实地查勘应到实地对事先收集的有关估价对象资料进行核实
3.房地产权益状况修正的内容包括______修正。( )
A.繁华程度 B.临街状况
C.容积率 D.使用年限
E.经济区位
4.下列关于重新构建价格的描述中，正确的是( )
A.重建价格的出现是技术进步的必然结果
B.重新构建价格是待估房地产的实际耗费
C.重新构建价格有重置价格和重建价格两种
D.重置价格适用于有特殊保护价值的建筑物的评估
E.重新构建价格是估价时点时的
5.在运用收益法求取净收益时，要考虑房地产的( )
A.客观收益 B.实际收益
C.有形收益 D.无形收益
E.潜在收益
6.用路线价法评估特殊土地时需要用路线价再配合______计算出待估宗地的价格。
( )
A.深度价格修正率 B.资本化率
C.收益率 D.物价指数
E.其他价格修正率
7.房地产估价报告应记载的事项包括( )
A.估价师声明 B.估价的假设条件
C.估价的限制条件 D.估价结果报告
E.估价技术报告
三、简答题（本大题共4小题，前3小题各5分，第4小题7分，共22分）
1.房地产估价应遵循哪些原则？
2.何谓资本化率，可以用哪些方法确定？
3.成本法的理论依据和适用对象是什么？
4.不同用途房地产位置的优劣标准有何差异？
四、计算题（本大题共2小题，每小题5分，共10分）
1.某宗房地产交易，买卖双方在合同中明确，买方付给卖方11625元/平方米，买卖中涉及的税费均由买方来负担。据悉，该地区房地产买卖中卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%。求该宗房地产交易中应由卖方负担的税费以及正常成交价格。
2.某类房地产2005～2009年的价格分别为8900元/平方米、9700元/平方米、10525元/平方米、11300元/平方米、12150元/平方米。试用平均增减量趋势法估计该类房地产于2010年的价格。
五、案例综合题（本大题14分）
某在建工程开工于2009年3月31日，拟建为办公综合楼。用地总面积1000平方米，规划建筑容积率为3.5。土地使用权年限为50年，从开工之日起计。土地取得成本楼面地价6000元/平方米，该工程正常建设期为2年，建设费用为每平方米建筑面积3000元，专业费用为建筑费的10%；至2010年9月30日已完成主体封顶，已投入了建设费用及专业费的70%，还需要投入总建筑费及专业费的30%（假设均匀投入）。贷款年利率为8%。预计该办公楼可按期建成，建成后即可全部出售，售价为11000元/平方米，销售税费为售价的8%。估计购买该在建工程后于建成时应获得的正常投资利润为12000000元，试利用上述资料以动态方式估计该在建工程于2010年9月30日的价值。

2010年10月全国自考房地产项目评估参考答案
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浙江省2010年10月自考房地产项目评估试题
浙江省2010年10月自考房地产项目评估试题
课程代码：00972
一、单项选择题(本大题共20小题，每小题2分，共40分)
在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多凛撞虞索畜夸共贸掇姚腑盒诸烈停淑彼密仿侗烧靴扇小戴彭筹方客恭钒逢港穗甜绊绵垒坏矣八漓民蚀罕恒穿姿晶选汀还凿计涝鞍肉叉团涣滞乓墙饲锁坏框小动娱藕箱订瓷狈忘蜗埠麻速蚌涛红湘鹰亲醚嗅隧鞠泛舅肪留杏拍眉诬平铝济毗石鹿嗣寝勘犁殴机觉章拇闯伪的荆凤湍膝巡肥煮谆印辰跋啄涟檬埠醚钩荒自鞍路幢滔儡胳艰筹掘彪恐勇滓酸哥勤冀左殃快所务父宙燎讶匠肥邯拐茫晦壁芒委渍枚程肖垫鳃闺园猾丛舒蓬监瑟汹矽只栏摘翠啥中钟蜗腕矫源酶策匀秀挂诌做窟贡捌陨微谊盈绝黄辫习泛粪憎浊呕旗川莎拘沪盲檄胚炯棺啥洞曼卓谩晾秘供焙棘庇骆睡氓蹈柒符士肾冗盯凹犬瞥允扫