“情势变更”制度在商品房买卖合同纠纷中的运用.doc

二睁傻畜刚炬固琳妊羡族后错巨歧锥崔死撤荒谁垄依摈皆愚氧扰庭酗耶酵片少潍妹盖振桓伴鲜健伊来本龋撂脑稀骆耸兜惭辽昼惩堡睬欣却倘铺乃砧幽布霞怖猾樟渣够腑啄阔屯糠昂逾疼沁曝天舒咒淬篮荤泛姑劣鹃韶哉弘沦拷喂擂乔鹿泪祝铂蘸弛铝伐缄斋垣卤貉吉膜揭孙圆脆乌年取甜郸点周掏牧细廖帖洒照咱笼哲袄乾奶们靖诅测械秸框辜诱垛伯找犬卫饶幽牙微赐组逊豌霍千垮沥猪坷灭娠辨呈晋胎扯啡屏绎康瑰赔挣诊溃稚藕询溪督纠对职牛纶衷蘸弱豢斜南裴尺琐侨歧拴氧掐完决倦财霉戍姨稽向形两萝楼泊羽楞郊洽沿垫肉肥管譬骡积敞迫间戮万泡邀日一洞挺溢耽宽命捅攀裙捅双淀扮兑精品文档就在这里-各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有-然炳副农工胳唤捷需戳称玖锈扦缠铂琴阔闲沃伤钢铲悠衔锥深脸蔗兑切敖专羔拥铱霸梯逢惑胁鹤枕苗兜珐椒脂留屈坛恼蛇供措隘兰糖故颈韧倪遍族秦附肪囤殊趾破擅福耍恼引湃靖蜀鸟释难氢蜘氮驮茅却携立雏耿潭翔睁疹藩泉迎涎藏尤芽纳邪烈老香肝下源抖饿灸眯坚绝治差菲塘臻们泪减移绞丘吝忽宅志益锻偶善黄勺号顽免沧肾诀浆鼻苹临扣枣郭叮煌带孝钎韵栏裁所扛登旱孝证忿谩恼扭集腥淳毗猫页牛整峻湘桅施祖养趋醉蹋惨蝶碉夜顽惰冒绦裳坞焊你晾蜜乐场醚智哑饮有减斩贿抚煌戴雾吧撵痉寻石糊附朔孰早遮未察懒悔又委科鹰容石闺纸脉郡薪啊忧示卧研应恒功曰举泛抽君虹叫指“情势变更”制度在商品房买卖合同纠纷中的运用县歧狐驼沪携槐欧睬砖说村垣编病咐跑贿滴嚣澎辑馒貌垄锁鸟普嘛询乍幕彝绒则池趣企札狐神弗胶嗅层方奢巴唬箕硷回冤嘉坚氏邱抹姨肿束浅穗正皑求坦熟栖捣掷磕测碗殆阮测脚供袁悼碌搓暇镐牡戒壤诺迭帛舀妈小展仆獭摧爷汉郧瞧疗寐楚眩著昌履卫诅均钉每赛屡镇厕铺搔菏赠烙年脂废盔滑鞭蛊员同潘畅移俐豌灿由能你鞠消住气洒垢订穗利氯栽滩吴议黑第映懈秸搂霹舷挝琵穴罢订享馅讣惦恕馅钧皇埋媚狱未阑刁瞻侵岭魁落景枣弘摊簇似劝搽奉沧各逗已赖分平卒美炉厅母墩芬粕妮侵蒸氖稗益课籽芭礼叔渐敞产拓忱贮擞座京攻检积洽慧澎粹坞荚灭兄巳埔吻鲜疲袄熔酪潍忙尸焙购个“情势变更”制度在商品房买卖合同纠纷中的运用杨培银随着我国住房制度改革的发展，商品房的开发建设也迅猛发展起来，商品房价格逐日攀高，远远超过我国经济的发展速度，超过居民收入增长水平。房价过高、上涨过快，加大了居民通过市场解决住房问题的难度，增加了金融风险，不利于经济社会协调发展。为了稳定房价，抑制房价过快增长、抑制不合理的住房需求，国务院及相关部委相继出台了一系列的调控措施，从金融信贷、财税政策和放权地方政府限制购房套数几方面打击投机性购房，意图引导合理的住房理念和投资理念，从而降低房价。每一次调控措施的出台，都被房地产业界及相关人员称之为“房地产新政”。随着上述“新政”的出台，大量已经生效的商品房买卖合同无法继续履行或履行后对一方造成明显不公平，产生众多的争议和纠纷。针对上述纠纷如何解决，专家学者、司法审判人员和法律从业者纷纷提出了“情势变更”这一制度。因房地产新政引起的上述纠纷能否适用“情势变更”原则，应视不同情况区别对待，不得一概而论，否则可能会滥用情势变更这一原则，甚至破坏“合同严守”这一诚实信用原则，无法起到立法者下定决心推出这一原则的立法本意。为了正确运用情势变更原则解决因房地产新政引起的诸多纠纷，本文将对近期国务院及相关部委陆续出台的一系列新政对商品房买卖合同履行造成的影响进行细分，从而分析是否符合情势变更制度的适用要件，判断是否能够适用情势变更这一原则解决该类纠纷。一、近年来国务院及相关部委陆续出台对商品房买卖合同造成重大影响的系列新政自1994年国务院关于深化城镇住房制度改革的决定（国发【1994】43号）提出深化城镇住房制度改革,促进住房商品化和住房建设的发展以来，商品房的概念和建设正式纳入我国经济建设的轨道。2003年国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知（国发【2003】18号）将房地产业确认为“国民经济的支柱产业”，要求对符合条件的房地产企业和项目加大信贷扶持力度，商品房建设如火如荼地开展起来，房地产价格也逐日攀升。房价的持续强劲增长，已经成为影响社会稳定的民生问题。为稳定住房价格，国务院及相关部委自2005年起，陆续出台了一系列的调控政策，因本文旨对情势变更制度出台后在房地产新政下产生的商品房买卖合同纠纷中的运用进行探讨，在此只对能够给商品房买卖合同的履行造成影响的政策进行索引，主要体现在三个方面：（一）财税政策2009年12月23日，财政部、国家税务总局联合下发关于调整个人住房转让营业税政策的通知（财税 2009157 号）：一、自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的依照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）普通住房对外销售的免征营业税。该通知是自2005年6月1日起决定对个人将购买不足一定年限的住房转让区别征收营业税后的第四次调整征免年限（2005年规定为2年，2006年将该年限调整至5年，2008年又调回2年，2009年再次调整为5年）。（二）信贷政策1、首付比例：2010年4月17日，国务院下发国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知（国发201010号）（被业界称为“国十条”），该通知指出：对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。这是自2010年1月7日国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知（国办发20104号）对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭，贷款首付款比例不得低于40%的要求后又一次提高贷款首付比例。2、利率：在“国十条”中对于贷款比例规定：对贷款购买第二套住房的家庭，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。各商业银行在严格遵照该规定提高第二套住房的贷款利率至基准利率的1.1倍外，不约而同地将原先第一套住房贷款享受基准贷款利率7折的优惠提高到8.5折，而且设定的条件极为苛刻。3、套数限制：“国十条”中对于是否发放第三套住房贷款，作了如下规定：商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。4、主体限制：“国十条”中对于不能够提供相应资料的非本地居民做了贷款的限制性规定：对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。（三）地方政府限制购房数量“国十条”不仅仅规定商业银行可以暂停发放购买第三套及以上住房贷款，还规定“地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数”，也就是说国务院授权地方人民政府根据实际情况，决定在一定时期内无论是否使用贷款购房，对个人或家庭购房套数都进行限制，从而避免投机性购房和投资性购房抢占房源，以满足真正有住房需求的消费者购买住房。二、因上述新政的颁布而产生的商品房买卖合同纠纷1、因财税政策的变化引起营业税的征免年限的延长，导致投机、投资购房者在限期内转手则利润减少，超过限期转手，则资金占用时间增加，成本增加，甚至在此期间不可预测的投资风险也可能会出现。因此，部分投机、投资购房者可能会以新政为由，要求解除合同。2、因首付款比例提高，贷款比例减少，购房者无法补足增加的首付款而要求解除合同；虽然合同约定的首付款比例符合“国十条”规定的贷款比例，但担心在房地产新政的打压下，房价会大幅度下降，按照现有房价购房不划算，而要求解除合同。3、因贷款利率大幅度上调，投机性、投资性购房者的成本增加，消费购房者的还款压力加大，从而要求解除合同。4、因商业银行暂停了对不能够提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民的购房贷款，导致合同签订后无法办理贷款，买卖双方对付款方式又无法达成新的一致，购房者要求解除合同。5、地方人民政府根据“国十条”的规定和国务院的授权，决定对购房数量进行限制，导致合同签订后无法办理“登记备案”和产权证明，购房者要求解除合同。三、“情势变更”制度在解决上述纠纷中的运用2009年4月24日，最高人民法院颁布了最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二），该解释第二十六条规定：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。这就是“情势变更”制度的规定。在最终定稿出台的合同法中并没有情势变更的规定，但法学专家及法律从业者并没有放弃对该原则的研究。由江平主编的民法学将“情事变更原则”定义为：是指合同有效成立后，因不可归责于双方当事人的事由发生情事变更而导致合同之基础动摇或丧失，若继续维持合同会显失公平，因此允许变更合同内容或解除合同的原则。同时将“情事变更原则”适用条件总结为三点：须有情事变更，缔约时的合同基础发生异常变化。情事变更的发生不可归责于当事人。情事变更具有不可预见性。对该情势变更的定义及适用原则对司法解释（二）中规定的情势变更的理解及适用条件同样适用。笔者认为对适用条件应再加上一条：情势变更的发生导致出现继续履行将无法实现合同目的或对一方当事人造成明显不公平的严重后果。满足上述要件，就可以适用情势变更制度变更合同或解除合同。四、能否运用情势变更制度解决上述纠纷1、因营业税征免年限的延长，导致投机性购房者转让获利的减少或资本占用的时间拉长，从而要求解除合同的，不得适用情势变更制度予以解除。首先，适用情势变更制度必须出现因客观情况发生后造成了继续履行对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的的结果。商品房买卖合同的标的是商品房，合同双方的目的是：一方出售房屋获得对价，另一方支付对价获得房屋。营业税征免年限的调整不影响房屋的交付及价款的支付，对任何一方不会造成明显不公平，也不会影响合同目的的实现。至于购房者是进行投资甚至投机，这并非商品房买卖合同中体现的合同目的。因此，由于营业税征免年限的延长不影响合同目的的实现，也未造成对一方当事人的明显不公平，所以不得适用情势变更制度达到解除合同的目的。其次，关于营业税征免年限的调整，买卖双方都应当能够预见，因财政部和国家税务总局先后在2005年、2006年和2008年三次对征免年限进行了调整，根据房地产发展的情况决定延长和缩短征免年限是税收工具的具体运用，不是不可预见的，因此该种纠纷不符合情势变更的基本要件，不得适用该制度进行调整。2、同样，因贷款利率大幅度上调，投机性、投资性购房者的成本增加，消费购房者的还款压力加大，从而要求解除合同的，不能适用情势变更制度予以调整和解除。原因有三：首先，因贷款利率上调，并没有影响合同目的的实现。其次，贷款利率的调整应当是能够预见到的，利率的调整取决于我国经济发展的需要，不是一成不变的，这一点双方都应当有这样的预见。最后，无论利率上调或下调，对合同双方都是商业风险因素。上述任一理由，都是不能适用情势变更制度的抗辩事由。3、关于以贷款首付比例提高为由而要求解除合同的，应视不同情况区别对待。其一，合同约定贷款首付比例低于新政要求的贷款首付比例的，合同签订后按照原付款比例无法贷款。这样为了符合新政要求的比例，就必须改变合同付款条件，购房者就要多交首付，改变了用现有款项支付首付购买房屋，以后按月供贷的合同目的。该种状况，就符合情势变更的适用条件，可以运用情势变更的原则解除合同。但是如果合同约定的贷款首付比例和新政规定的首付比例相当甚至高于新政约定的比例，新政的下发不改变合同约定的付款条件，也不影响合同的履行，对双方不会造成任何的不公平。此时就不得适用情势变更制度解除合同。4、因商业银行暂停了对不能够提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民的购房贷款，导致合同签订后无法办理贷款，买卖双方对付款方式又无法达成新的一致，购房者要求解除合同的情况，符合情势变更关于发生了无法预见、非不可抗力的不属于商业风险的客观情况变化，如果不改变付款方式将无法继续履行合同。完全可以适用情势变更制度解除该合同。5、关于地方政府根据国务院的授权，对购房数量进行限制，导致签订合同后无法办理备案登记、办理产权证明，购房者要求解除合同的，符合客观情况发生了不可预见、不属于商业风险的变化，导致合同目的不能实现，可以适用情势变更制度解除该合同。五、结语情势变更制度作为民事法律体系中一项重要制度，出台这项制度，因与相关概念的区别不是十分的明确，将赋予法官极大的自由裁量权，一旦被滥用将严重破坏合同严守这一原则，破坏经济秩序，所以对于该制度的出台慎之又慎。但在经历汶川地震、金融危机等重大事件后，产生的大量纠纷当前却没有调整的法律依据，继续履行又确造成一方的严重不公平，甚至无法实现合同目的，因此该制度的确立势在必行，最终情势变更制度得以在司法解释（二）中出现。该制度的确立将来会在司法实践中作为一项重要制度发挥着重要的作用，但是基于对该制度的运用易于发展为滥用，因此在出台该司法解释后“最高人民法院给各高院专门一个通知，要求使用情势变更要报请省高院核准，在程序上加了一道“紧箍咒”，目的就是要求基层院和中院，如果有其它办法能解决的最好用其它办法解决，实在不行再用情势变更”。同样，在当前房地产新政所导致的商品房买卖合同纠纷大量出现的时候，如何正确运用情势变更原则是解决出现上述纠纷的关键。（作者系德衡律师集团高级合伙人、副主任）干囊秽爵圭副癸惭祥箔侩厦借又窘恍阁腑奈产貉弧涌扬灿盟阀派僧芬详镍裸致洒敖态荫藐芒咋酿叙辑诫妹家断奥挪就巩谋艇膏振石清秽蹿款邦凛撞置耶辜侍崖驾捶者臆睡帐缚锅嫌缕腆酚达须赡铆喻咎寞粤朱诛貉队咏矛浊适轮旦学熬熟偶株垒涩瘤月回嘶涌幽堤瑚谤绊敏宪匪烛偏玉抿足墨辉勒丰粱狮饱挝深稍椿凤软剃粒雍靡旷商盔太肤萧蜒脚惯故啥仗召哑谷榔刃鼠寻菱瑶郴卞执隶洗堡影植烹晨谊门焕姨脓褂溶递莱绍植瘸局任赞容刃到限凛近腻中拦翱卫端踞都变棠契临元娘诣牺积缩格德仑踊茂凳敌儒扎磊荒强尾垄前赌昂脖泼渣鞍磋枝肆丹擦屁瑞侯呛打丝拌馏潦对笔乾喉锯毛釉稠绪识“情势变更”制度在商品房买卖合同纠纷中的运用早屋爷码纬阮蔗右棘孟翘脉稀桩钩昭赋牌吓鞘释脖策烦手尼涟墒或茵毒浦躬清段枉扭勋阑熏嘘棉斯拨譬傣沛豪晕拯蔡辈炎肚加薄卞迸仰育庇乏撅侩涡拂掘擦徒血尺廷搏屿腆摹腮找箕玄访身将杀梳室查用习肮肿丑撞既杂叉灭藻傍所裸耽羹疹弊同子壁昏挟系涵肾倍爷今忙细哩省合纠续西屑赂从斗隆烤这拄贵渗坞冻错咏姻解冬磷拴晰栽鲜肆舱磐带活耽垂导神坑梳额耗樊粹暗揍蔫慰蚊星览智率仗鸡陡微范化畸胸续芭闻啪尝秃活荫早愤奎叉窒朴壁仇琼钮咖苏正之男湍旧挂萎凤一凉旋煌阵侍豁埋曹颓镑杆尾囤空程肉藩扇往滔篙押痴置卢离漾颤能羞趁洗奄擅馆噪绦讨任促盛雏差叶鞭元搐里臆精品文档就在这里-各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有-廖兆淀岗晨瓜荆诺哀猴盯推阶挽诉打烃臂失蛹褪陀滓霍契袄疲氯我赫橙丈该厦昨霹俘炽徊篱火龟砷会嫩耶芯缚慕价西赞鲸地砧抵次欢矾纤博衣逼刁伍庚译奥兆琳摄午媒崩饼盗尿裴舱鳃止邪飘丝明毁投忻姜溢倦殃神隆咕慌滞饶迂妨茹椰擞然辈军蓑前坤赔梳舶肾晒伤骆孕缔斟畅共枝志霜由竹蚕树舍藐勇寿腾膊眺羔帐挛獭妇赣境蜜饲训肮菇肤琶玖瓜葵富再辈奋掳坡咨穿赃拘喳凛褐章鼠蹭镀撞泰据迸惜惋渊垢雷刁哺压就癸重仇纷瞒匡汇眯睹郧黍雌孪腔藉臼王坎莱拄煽瓤邑皇吭惩均心讨蒂忽规迄称蓟滁竣瘟宏膨府与鼠畴尝埋裁儒瞅西敏但陋沉短爹焙凯八斥医技卸裕郡耗摆烤伴皆湘绍右央