修订版棚改专题研究报告医学.ppt

12017年10月棚改专题研究棚改专题研究12目目 录录Part 1 Part 1 棚改的发展简述棚改的发展简述Part 2 Part 2 棚改的利好及难点棚改的利好及难点Part 3 Part 3 棚改的具体操作及案例棚改的具体操作及案例23Part 1 Part 1 棚改的发展简述棚改的发展简述我国棚户区改造发展历史我国棚户区改造发展历史政策性资金支持政策性资金支持棚棚改的目前完成情况及未来规划改的目前完成情况及未来规划34棚改的由来棚改的由来由于历史的原因，各城市积累了较多的棚户区，改造需求也不断增加，由于历史的原因，各城市积累了较多的棚户区，改造需求也不断增加，其中城市棚户区是五类棚户区中改造的重点其中城市棚户区是五类棚户区中改造的重点Part 1Part 1|棚改发展棚改发展由于历史原因，我国部分城市、工矿、林区、垦区由于历史原因，我国部分城市、工矿、林区、垦区都留下了大量的棚户区，这些棚户区内的住房结构都留下了大量的棚户区，这些棚户区内的住房结构简单、年久失修、居住条件简陋、公共设施不全简单、年久失修、居住条件简陋、公共设施不全棚户区的形成棚户区的形成棚户区的改造需求及分类棚户区的改造需求及分类其形成主要有以下几个方面的原因：其形成主要有以下几个方面的原因：1.1.上世纪五、六十年代的自建住房上世纪五、六十年代的自建住房，由于当时没有政策限制，居民通过在原住房周围搭建了很多房屋解决住宿问题，随着时间的推移形成了棚户区2.2.在在计划经济时代企、事业统一搭建的集体计划经济时代企、事业统一搭建的集体宿舍宿舍，随着企、事业单位的改制，部分企、事业单位发生了关、停、并、转等情况，集体宿舍所隶属的单位受效益不好影响，缺少维修资金，长年累月逐渐沦落为棚户区3.3.城乡城乡边缘的农民转为城镇居民之后的居住边缘的农民转为城镇居民之后的居住房屋房屋，随着城市规模不断扩大，农民在农业用地被征用后转为城镇居民，部分原村民出于出租房屋的目的，在利益驱动下违章建筑房屋，久而久之形成大片棚户区棚户区大致分为五类：棚户区大致分为五类：城市棚户区城市棚户区（成片城市棚户区、城中村、城市危房改造）国有工矿棚户区国有工矿棚户区（铁路、钢铁、有色、黄金等行业棚户区）国有林区棚户区国有林区棚户区国有垦区棚户区国有垦区棚户区中央中央下放地方煤矿棚户区下放地方煤矿棚户区在五类棚户区中，城市棚户区占比最高，是改造的重中之重在五类棚户区中，城市棚户区占比最高，是改造的重中之重棚户区改造的需求：棚户区改造的需求：棚户区生活条件差棚户区生活条件差：大部分棚户区居民的生活非常困难。棚户区房屋建筑面积小、标准低，居住人口密度大，卫生条件差，几乎全是危房城市发展所需城市发展所需：随着城市不断发展，棚户区导致城市二元结构突出，不利于社会和谐发展，同时棚户区导致众多存量土地得不到有效利用45棚改发展历史棚改发展历史棚户区改造开始于棚户区改造开始于20042004年辽宁，经过四年探索，中央正式启动棚改年辽宁，经过四年探索，中央正式启动棚改工作，从工作，从20132013年至今，棚改力度不断加大年至今，棚改力度不断加大Part 1Part 1|棚改发展棚改发展2004-20072004-20072008-20122008-201220132013201420142015201520162016201720172004年，全国棚户区改造在辽宁拉开序幕，2005年李克强正式在辽宁探索政府主导、市场运作的模式2008年起，各类棚户区改造被正式纳入城镇保障性安居工程，中央在全国范围内启动保障性安居工程、棚户区改造工作，期间全国改造各类棚户区1260万户，占同期城镇保障性安居工程开工量的40%国务院关于加快棚户区改造工作的意见出台。意见提出，2013-2017年间，我国将改造城市和国有工矿、林区、垦区的各类棚户区1000万户国务院办公厅印发关于进一步加强棚户区改造工作的通知，部署有效解决棚户区改造中的困难和问题，进一步加强棚户区改造工作，扎实推进改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村政府工作报告指出，加大城镇棚户区改造力度。2015年保障性安居工程新安排740万套，其中棚户区改造580万套，增加110万套，把城市危房改造纳入棚改政策范围国务院印发关于进一步加强城市规划建设管理工作的诺干意见，提出在2020年完成棚户区改造住建部部长陈政高在此在国新办会议上强调了棚户区改造的重要性，2020年完成棚户区改造图：我国棚户区改造发展历史图：我国棚户区改造发展历史探索阶段探索阶段启动阶段启动阶段推进阶段推进阶段56政策性资金支持政策性资金支持同时政府在推动棚改进度的同时，也为其不断开通融资渠道，目前同时政府在推动棚改进度的同时，也为其不断开通融资渠道，目前政府主要通过以下五种方式解决棚改资金的来源政府主要通过以下五种方式解决棚改资金的来源Part 1Part 1|棚改发展棚改发展政府主要资金支持方式政府主要资金支持方式一、一、抵押补充贷款抵押补充贷款PSLPSL二、开发性金融机构（主力）二、开发性金融机构（主力）三、三、农业发展银行支持涉农棚改农业发展银行支持涉农棚改PSL是央行为开放性金融支持棚改，特别设立的信贷支持手段PSL的特点是期限长、利率低，适合为棚改这种周期长、社会意义大于经济意义的项目2015 年 10 月，央行将PSL的对象，由国家开发银行扩大至中国农业发展银行、中国进出口银行2014 年 7 月，国家开发银行住宅金融事业部获批开业，机构定格为副部级，专门为棚改提供成本适当、长期稳定的建设资金图：开发银行历年贷款金额图：开发银行历年贷款金额2015 年 10 月，央行将PSL的对象，由国家开发银行扩大至中国农业发展银行中国农业发展银行资金主要用于支持涉农棚户区改造，2015年提供资金占比仅2%四、政府持续的财政投入四、政府持续的财政投入各级政府加大对棚户区改造和基础设施建设投入，2008年到2014年，中央累计安排棚改及配套基础设施建设补助3000多亿元。2015年中央安排棚改及配套基础设施建设补助1494亿元五、鼓励社会资本参与五、鼓励社会资本参与政府依靠补贴企业、税费减免、信贷支持、鼓励企业债券等多层面的政策，对社会资本参与棚改予以鼓励67目前棚改完成情况及规划目前棚改完成情况及规划在政府强有力的推动下，每年棚改目标均顺利完成，同时在政府强有力的推动下，每年棚改目标均顺利完成，同时于于20172017年制定了未来三年年制定了未来三年15001500万套的目标万套的目标Part 1Part 1|棚改发展棚改发展表：历年棚户区改造完成及未来规划情况表：历年棚户区改造完成及未来规划情况完成情况完成情况：整体看，棚户区改造每年的完成情况很好，每年任务均顺利完成，背后也得益于政府的强有力的执行力：整体看，棚户区改造每年的完成情况很好，每年任务均顺利完成，背后也得益于政府的强有力的执行力未来规划未来规划：未来三年规划完成：未来三年规划完成15001500万套，相比万套，相比2015-20172015-2017年的年的18001800万套稍有降低，但是量仍然很大，未来棚改仍是重点万套稍有降低，但是量仍然很大，未来棚改仍是重点78Part 2 Part 2 棚改的利好及难点棚改的利好及难点棚改的利好棚改的利好棚棚改的难点改的难点92.1 2.1 棚改的利好棚改的利好目前目前，棚改不仅可以改善居民生活环境，促进城市，棚改不仅可以改善居民生活环境，促进城市和谐发展，同时还可以拉动投资和消费，促进经济和谐发展，同时还可以拉动投资和消费，促进经济发展发展10改善居民生活改善居民生活棚户区改造的直接影响是提升棚户区居民的居住环境质量棚户区改造的直接影响是提升棚户区居民的居住环境质量Part 2Part 2|棚改的利好棚改的利好棚户区改造棚户区改造改造前：改造前：使用功能不完善基础设施不配套安全隐患多改造后：改造后：道路、供水、供电、供热等市政基础设施配套改善居住，学校、医院、市场等生活设施配套完善图：望台棚改前图：望台棚改前图：望台棚改后图：望台棚改后p20092009至今，中国至今，中国已累计使已累计使多万多万住房困难群众住房困难群众“出棚进楼出棚进楼”，相当于一个欧洲大国的，相当于一个欧洲大国的人口人口p国国务务院院总总理理李李克克强强在在年年政政府府工工作作报报告告中中提提出出，今今年年再再完完成成棚棚户户区区住住房房改改造造万万套套，这这意意味味着着近近万万人将人将“出棚进楼出棚进楼”1011促进城市发展促进城市发展棚改能够有效改善棚户区的居住条件，优化配置土地资源，提升和完棚改能够有效改善棚户区的居住条件，优化配置土地资源，提升和完善城市功能，从而促进城市发展善城市功能，从而促进城市发展Part 2Part 2|棚改的利好棚改的利好p棚棚户户区区租租住住环环境境差差：棚户区内平房密度大、使用年限久、房屋质量差、人均建筑面积小、基础设施配套不齐全、交通不便利、治安和消防隐患大、环境卫生脏、乱、差。p棚棚改改可可以以改改善善居居住住条条件件：通过棚改，城市中一些脏、乱、差的死角得到了治理，有效改善城了镇居民居住条件，实现住有所居，而且可以加快改变城市二元结构，促进社会和谐。加快改变城市二元结构加快改变城市二元结构利于城市的规划发展利于城市的规划发展p棚棚改改可可以以优优化化配配置置土土地地资资源源：棚改不仅可以盘活土地资源存量，最大限度提高出让收益、显化土地价值，而且还可以较好地解决资金投入问题，使稀缺的土地资源得以再生和利用，从而使得棚户区土地资源得到最大限度的开发利用。p提提升升和和完完善善城城市市功功能能：棚改能解决棚户区脏乱差面貌和基础设施落后的现状，通过改造，统筹考虑服务配套和基础条件的改善，特别是改造项目的实施采取招商引资的办法，既节约了财政资金的投入，又可以加快城市基础设施建设步伐，改变城市基础设施条件，完善城市功能，提升城市品位。例：住房城乡建设部统计显示，我国在过去几年进行了大规模的棚户区改造，约改造5000万平方米棚户区，近100万住房困难家庭的住房条件得到了改善。1112拉动投资拉动投资棚改对于投资的拉动效果显著，通过棚改，可以刺激安置房、商品房的投棚改对于投资的拉动效果显著，通过棚改，可以刺激安置房、商品房的投资建设，进一步拉动基础配套及上下游产业的投资，进分拆及测算，资建设，进一步拉动基础配套及上下游产业的投资，进分拆及测算，20172017年年-2021-2021年年期间，棚改可拉动各类投资共期间，棚改可拉动各类投资共12.812.8万亿元万亿元Part 2Part 2|棚改的利好棚改的利好表：棚改拉动投资测算总表表：棚改拉动投资测算总表数据来源：住建部、方正证券1213拉动销售拉动销售棚改的货币化安置会产生购房需求，进而拉动销售，经过货币化安置比例棚改的货币化安置会产生购房需求，进而拉动销售，经过货币化安置比例进行测算，进行测算，2014-20202014-2020年预计消化库存共年预计消化库存共14.714.7亿平亿平Part 2Part 2|棚改的利好棚改的利好棚改安置房安置部分不拉动商品房销售，棚改安置房安置部分不拉动商品房销售，房地产销售是通过货币化安置拉动房地产销售是通过货币化安置拉动按照棚改货币化比例估算，按照棚改货币化比例估算，2014-20202014-2020年通过货币化安置一共推动商品房去库存年通过货币化安置一共推动商品房去库存14.714.7亿平亿平表：棚改拉动销售测算总表表：棚改拉动销售测算总表数据来源：住建部、亿翰研究13142.2 2.2 棚改的难点棚改的难点从操作角度看，棚改主要困难在于庞大的资金需求从操作角度看，棚改主要困难在于庞大的资金需求以及执行过程中的拆迁安置工作以及执行过程中的拆迁安置工作15拆迁安置难拆迁安置难棚改的最大难点即是拆迁与安置，由于涉及到利益分配以及生活环境的棚改的最大难点即是拆迁与安置，由于涉及到利益分配以及生活环境的改变，在协调居民各类诉求等方面难点较多改变，在协调居民各类诉求等方面难点较多Part 2Part 2|棚改的难点棚改的难点拆迁难拆迁难安置难安置难棚户区改造工作的核心，是利益分配的调整影响群众棚改利益的环节较多，涉及价值评估、补偿标准、补偿方式等多个环节，从而使得群众对改造工作的态度产生分歧，形成拆迁难的问题对棚户区人口的安置工作是改造工作的重中之重在实际工作过程中，由于安置人口的标准难以界定，同时还需协调拆迁户利益，就地安置的要保障棚改后的教育、医疗、交通等条件，造成执行过程中，问题频发1516棚改涉及资金量大，大量安置房、市政实施建设使棚改涉及资金量大，大量安置房、市政实施建设使项目资金很难平衡；如果全部通过普通借贷融资，项目资金很难平衡；如果全部通过普通借贷融资，实施主体的负债和财务成本压力会很大实施主体的负债和财务成本压力会很大项目层面资金投入较大项目层面资金投入较大棚户区种类层面资金压力棚户区种类层面资金压力单项目层面，主要资金投入方面：单项目层面，主要资金投入方面：资金难资金难棚改涉及资金量庞大，而且周期较长，通过借贷融资，成本压力很大，同时棚改涉及资金量庞大，而且周期较长，通过借贷融资，成本压力很大，同时在利润更少的棚改区域，资金需求量更多在利润更少的棚改区域，资金需求量更多Part 2Part 2|棚改的难点棚改的难点拆迁拆迁征地征地安置补偿安置补偿房屋建设房屋建设市政工程市政工程棚户区分为五类，但从改造量上看，目前大多在城棚户区分为五类，但从改造量上看，目前大多在城区进行改造，这部分相对容易操作，而且利润较高，区进行改造，这部分相对容易操作，而且利润较高，而其他仍较为困难而其他仍较为困难资金需求资金需求城市的郊区城市的郊区：重点城市的边缘或远郊区的棚户区改造，这部分改造难度大基本基本面差的城市面差的城市：位于中西部或者较偏的小型城市，区域改造难度大，资金压力也很大矿、林、垦区矿、林、垦区：很多城市剩下的工矿区、林区、垦区等难啃的“骨头”按照目前棚改的进程，以下三种为棚改难点及资金重点投入按照目前棚改的进程，以下三种为棚改难点及资金重点投入部分：部分：1617Part 3 Part 3 棚改的具体操作及案例棚改的具体操作及案例棚改的具体操作棚改的具体操作典型棚改案例分析典型棚改案例分析深圳新规的解读深圳新规的解读&其他城市概览其他城市概览17183.1 3.1 棚改的具体操作棚改的具体操作棚改的一般流程棚改的一般流程政企合作的主流模式政企合作的主流模式棚棚改的融资模式改的融资模式棚棚改的安置分类及货币化安置运作改的安置分类及货币化安置运作19棚改流程棚改流程房企经过投标参与棚改项目，后续大致有三个阶段，主要围绕项目的具体房企经过投标参与棚改项目，后续大致有三个阶段，主要围绕项目的具体实施实施Part 3Part 3|棚改的具体操作棚改的具体操作棚户区改造的大体开发模式主要是政府委托开发商政府委托开发商来进行开发，政府提供土地政府提供土地，并为开发商项目贷款提供担保为开发商项目贷款提供担保，这种模式为开发商与政府合作打开了极大的空间为开发商与政府合作打开了极大的空间2.2.建设安置阶段：建设安置阶段：项目公司与设计、施工、供应商签订相应合同，完成土地一级开发和棚改居民补偿安置政府政府政府政府银行银行银行银行开发商开发商开发商开发商项目公司项目公司项目公司项目公司公众公众公众公众棚改居民棚改居民棚改居民棚改居民设计单位设计单位设计单位设计单位施工单位施工单位施工单位施工单位供应商供应商供应商供应商土地招拍挂出资组建监管销售商品房担保发放贷款补偿安置设计合同施工合同采购合同图：棚户区改造基本流程 1 2 3 以棚户区改造与商品房一体化开发模式为例，棚改主体流程一般分为三个主体阶段：1.1.筹备阶段：筹备阶段：政府以土地招拍挂的方式将土地出让给开发商，并通过政府担保安排，支持项目公司向银行申请贷款3.3.回迁销售阶段：回迁销售阶段：二级开发完成后，棚改居民回购回迁房，公众购买商品房棚改具体实施的三阶段棚改具体实施的三阶段1920主流合作模式主流合作模式从具体政府与开发商合作方式上看，棚改主要分为一级开发委托、土从具体政府与开发商合作方式上看，棚改主要分为一级开发委托、土地出让金折扣、一二级捆绑招标及土地作价入股四种模式地出让金折扣、一二级捆绑招标及土地作价入股四种模式Part 3Part 3|棚改的具体操作棚改的具体操作四种方式下开发商的四种方式下开发商的收益模式逐步扩大收益模式逐步扩大，但对于开发商的，但对于开发商的资金量需求资金量需求也在也在逐步加大逐步加大合作模式合作模式模式说明模式说明企业利润来源企业利润来源对政府吸引力对政府吸引力企业面临风险企业面临风险委托一级开发委托一级开发委托一级开发委托一级开发企业只做一级土地开发，变为熟地后直接移交政府做后续开发政府补偿额较大，但需再次招拍挂，流程繁琐流程简单，资金需求量小，项目风险低政府补偿金或土地出让金分成土地出让金折扣土地出让金折扣土地出让金折扣土地出让金折扣企业完成一级土地开发，政府承诺在二级市场给予出让金折扣政府有一定控制力，投入少，但仍需土地招拍挂流程参与流程繁琐，谈判及暗箱成本高且初始投入较大二级市场低成本拿地及二级开发收益一二级捆绑招标一二级捆绑招标一二级捆绑招标一二级捆绑招标企业获得土地一二级开发权，政府谈判确定收益率，超额共享政府几乎无投入，省事且能够获得一定收益，但项目可控性差资金需求量较大，项目周期长，资金链易断裂收益率范围内的二级开发收益土地作价入股土地作价入股土地作价入股土地作价入股政府将项目土地折算入股，参与到项目股权结构中政府对项目的参与度和控制力强，投入少与政府的沟通成本大，政府违约风险大所属权益部分的二级开发收益2021融资模式融资模式为进一步支持棚改，政府加大了多元化融资模式的支持力度，但当前仍以为进一步支持棚改，政府加大了多元化融资模式的支持力度，但当前仍以政策性银行贷款为绝对主导政策性银行贷款为绝对主导Part 3Part 3|棚改的具体操作棚改的具体操作融资方式比较：融资方式比较：贷款模式审批便捷贷款模式审批便捷、应用、应用最最广广：贷款模式只要满足商业银行贷款条件即可申请贷款融资，不需要额外的行政审批环节股权融资门槛股权融资门槛较高较高：融资规模大、企业无还本付息压力，但要求严格，盈利性较小的棚改项目基本不具备资本市场融资条件债务融资受政策限制债务融资受政策限制较多较多：棚改项目盈利较小，融资项目的资本金约束及可覆盖债务本息的项目现金流问题尤其突出非传统融资方式风险非传统融资方式风险较大较大：存在融资透明度和规范性问题，只适合经营性、收益比较高的棚改项目，不具备大规模推广条件棚改棚改棚改棚改融资模式融资模式融资模式融资模式贷款融资贷款融资贷款融资贷款融资债务工具直接融资债务工具直接融资债务工具直接融资债务工具直接融资股权融资股权融资股权融资股权融资非传统融资非传统融资非传统融资非传统融资商业银行贷款商业银行贷款商业银行贷款商业银行贷款住房公积金贷款住房公积金贷款住房公积金贷款住房公积金贷款债券融资债券融资债券融资债券融资资产支持票据融资资产支持票据融资资产支持票据融资资产支持票据融资股权直接融资股权直接融资股权直接融资股权直接融资投资基金融资投资基金融资投资基金融资投资基金融资信托计划融资信托计划融资信托计划融资信托计划融资基金子公司融资基金子公司融资基金子公司融资基金子公司融资当前资金来源以政策性银行贷款占绝对主导当前资金来源以政策性银行贷款占绝对主导政策支持棚改多元化融资方式政策支持棚改多元化融资方式数据来源：Wind，国开行，农发行已投放棚改资金主要来源于三方面：已投放棚改资金主要来源于三方面：公共财政支出公共财政支出：公共财政棚改资金占比从2014 年之前的20%左右降至11%，但资金总量呈不断上升，且未来中央补助&地方财政资金量仍有上升趋势政策性银行贷款政策性银行贷款：棚改对政策性银行贷款资金依赖性快速上升，占比从2014年前的40%左右升至80%企业债券融资企业债券融资：债券融资受不同时期各项政策限制影响，波动较大172217221172711727161116112122安置分类安置分类棚改安置按补偿标的类型分为实物安置和货币安置，鉴于优势明显，货币棚改安置按补偿标的类型分为实物安置和货币安置，鉴于优势明显，货币化安置得到政府大力推行，比例逐年提升化安置得到政府大力推行，比例逐年提升Part 3Part 3|棚改的具体操作棚改的具体操作2015 2015 年以来货币化安置比例逐年提升，由年以来货币化安置比例逐年提升，由29.9%29.9%快速升至快速升至2016 2016 年的年的48.5%48.5%，今年或达今年或达60%60%以上以上棚改方式棚改方式棚改方式棚改方式货币安置货币安置货币安置货币安置居民购买居民购买居民购买居民购买国家购买国家购买国家购买国家购买货币补偿货币补偿货币补偿货币补偿实物安置实物安置实物安置实物安置异地安置异地安置异地安置异地安置原地安置原地安置原地安置原地安置货币化安置比例逐年提升货币化安置比例逐年提升棚改安置方式棚改安置方式安置方式比较：安置方式比较：实物安置实物安置：实物安置主要指政府统建安置房，负责安置房规划、建设、分配、管理等全过程优点：能够充分发挥政府组织协调优势，行动迅速，且按进度支付，资金压力较小缺点：建设周期较长，质量难以控制，集中大量安置存在社会风险，且可对房地产形成冲击等系统性风险较大货币货币安置安置：政府为安置居民购买商品房或安置居民自主选择购买方式和商品房类型，适合市中心棚改地块优点：资金周转迅速，安置周期短，且安置房品质较高缺点：购买价格合理性存在风险，即资金压力较大数据来源：Wind，住建部表：全国各省市棚改货币化安置比例2223货币化安置运作货币化安置运作货币化安置方式操作灵活，资金需求量大，但央行创设优惠政策，货币化安置方式操作灵活，资金需求量大，但央行创设优惠政策，为其提供了充足的资金保障为其提供了充足的资金保障Part 3Part 3|棚改的具体操作棚改的具体操作居民居民自主自主购买购买：政府在市场中组织房源并确定指导价格，供待安置居民自主选择购买政府政府购买购买安置：安置：政府与棚户区居民签订征收补偿协议，统一购买存量商品房作为安置房货币货币直接直接补偿：补偿：政府对没有安置需求的棚户区居民给予一次性货币补偿目前，多个省份棚改货币化安置方式不外乎以上三种。此外，西安等城市还通过“房票补贴”等措施鼓励居民自主购房央行央行央行央行政策性政策性政策性政策性银行银行银行银行地方地方地方地方政府政府政府政府居民居民居民居民房企房企房企房企PSL质押还贷发放棚改贷款实物或货币安置图：PSL支持棚户区改造资金链条货币化安置资金需求量大，来源充足货币化安置资金需求量大，来源充足各省市棚改货币化安置主要包括三种方式各省市棚改货币化安置主要包括三种方式货币化安置货币化安置货币化安置货币化安置政府购买安置政府购买安置政府购买安置政府购买安置居民自主购买居民自主购买居民自主购买居民自主购买货币直接补偿货币直接补偿货币直接补偿货币直接补偿政府政府房地房地产商产商待安置待安置居民居民确定指导价货币补偿购买商品房政府政府房地房地产商产商待安置待安置居民居民补偿款集中采购商品房商品房政府政府待安置待安置居民居民货币补偿定向安置非定向安置图：棚改货币化安置示意图PSLPSL（抵押补充贷款）是棚改货币化安置最主要的资金（抵押补充贷款）是棚改货币化安置最主要的资金来源，对来源，对三线及以下城市实行定向货币宽松：三线及以下城市实行定向货币宽松：央行自2014年4月创设PSL，向国开行等政策性银行发放，再由其向地方政府提供专项贷款以支付货币化安置费用，待土地拍卖后进行偿还2016年棚改投资1.48万亿，国开行专项贷款9725亿（66%），农发行专项贷款3000亿（20%），PSL占比达86%，是棚改货币化安置的最主要支撑货币化安置货币化安置货币化安置货币化安置资金来源资金来源资金来源资金来源政策性银行专项贷款（政策性银行专项贷款（政策性银行专项贷款（政策性银行专项贷款（86%86%86%86%）中央补助资金中央补助资金中央补助资金中央补助资金地方政府安排资金地方政府安排资金地方政府安排资金地方政府安排资金社会资金等其他方式社会资金等其他方式社会资金等其他方式社会资金等其他方式图：2016年棚改货币化安置资金来源23243.2 3.2 典型棚改案例分析典型棚改案例分析北京望坛棚改项目北京望坛棚改项目：采用多元化：采用多元化补偿补偿方案以及人性方案以及人性化的手段，顺利破解化的手段，顺利破解棚改顽疾棚改顽疾25棚改难题棚改难题望坛棚户区改造由于多方面因素限制，成为棚改望坛棚户区改造由于多方面因素限制，成为棚改“时代难题时代难题”望坛地区棚改项目望坛地区棚改项目区域占地大：区域占地大：桃杨路和琉璃井社区的全部，以及民主北街、李村和杨家园社区的局部居民多：居民多：共有居民产籍约5700户、2万多人口，还有70多家单位产权关系复杂：产权关系复杂：一些家庭存在着老人与子女、兄弟姐妹、妯娌之间等各种各样的矛盾，有的想签也签不了，有的宁可遭受损失也不签环境脏乱难治：环境脏乱难治：地上建筑物一共30万平方米，22万平方米是住宅，其中还混杂着8万平方米1958年之后建起来的工厂治安隐患突出：治安隐患突出：原本宽敞的胡同被过多的人口和私搭乱建，挤压成迷宫一般逼仄昏暗的过道困难群众多：困难群众多：人均居住面积仅为6平方米左右24年四次入户调查始终没有顺利棚改“时代难题时代难题”Part 3Part 3|棚改的案例分析棚改的案例分析26运作模式运作模式北京望坛棚改通过坚持满足拆迁户多元化需求，采取灵活资金手段，最终北京望坛棚改通过坚持满足拆迁户多元化需求，采取灵活资金手段，最终克服了拆迁难、安置难、资金难等突出问题克服了拆迁难、安置难、资金难等突出问题Part 3Part 3|棚改的案例分析棚改的案例分析u充分征询拆迁户意见：提供多种征收补偿方案，如货币补偿，房屋产权调换，充分照顾拆迁户多样化需求u不吝提供搬迁、临安、误工补偿：并对因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿和停产停业损失进行补偿u施行补偿协议预签激励机制：采取补偿协议预签模式，对积极参与预签进行奖励针对拆迁难针对拆迁难u灵活运用安置模式：采取“就地安置+异地安置+非定向安置”的组合安置模式，为拆迁户提供更多选择u为拆迁户提供多样化、人性化需求：对接2个异地安置商品房楼盘，为每户家庭量身订制7种方案，尽最大可能满足拆迁户需求针对安置难针对安置难u规避风险，不以自有资金为主：自有资金50亿（集团和公司1+49），仅占项目总投资11.5%u银行抵押贷款：中国农业银行北京分行牵头组团向东城区“望坛”棚改项目融资授信336亿元，采用“信用+担保”的抵押模式使得贷款利率整体下浮10%u规划可售商品房：项目建设1000多套平衡资金用商品房，预计售价13万/平针对资金难针对资金难截至目前，望坛项目推进顺利：截至目前，望坛项目推进顺利：项目难点已彻底解决项目难点已彻底解决：2016年5月中标、7月底开启征收程序、8月对接异地安置房项目，2017年3月确定最终补偿方案、4月启动征收预签协议，目前预签协议已经生效、安置房选房工作也基本完成，拆迁已经有序开展计划三年内完成计划三年内完成：2017年有望完成99%拆迁工作，3年内有望完成整个项目（快于招标方案的5年）北京城建于2016年5月19日通过一次性招标获得望坛项目，2017年4月18日正征收预签协议比例达到75%，预签协议生效。该项目集中攻破了典型难点，是极具代表性的棚改运作：2627房源奖励房源奖励回迁政策与优质房源助力破解回迁政策与优质房源助力破解“时代难题时代难题”表：房源奖励政策表：房源奖励政策方式一：回迁方式一：回迁方式二：外迁方式二：外迁表：平房、非成套楼认购标准表：平房、非成套楼认购标准表：成套楼认购标准表：成套楼认购标准表：平房、非成套楼认购标准表：平房、非成套楼认购标准表：成套楼认购标准表：成套楼认购标准Part 3Part 3|棚改的案例分析棚改的案例分析28货币奖励货币奖励多元化的货币补贴加速棚改方案快速落地多元化的货币补贴加速棚改方案快速落地住宅综合困难补贴住宅综合困难补贴表：平房、非成套楼综合补贴表：平房、非成套楼综合补贴表：成套楼综合补贴表：成套楼综合补贴住宅配套一次性专项补贴住宅配套一次性专项补贴住宅配套专项补贴平方和非成套楼成套楼35万元万元/户户合居非合居20万元万元/户户10万元万元/户户小面积住房困难补助（小于小面积住房困难补助（小于1010平米）平米）表：小面积住房困难补贴表：小面积住房困难补贴私房平房补助私房平房补助房屋性质：房屋性质：为私房且为平房补贴奖励：补贴奖励：按征收房屋建筑面积每平米可奖励10000元Part 3Part 3|棚改的案例分析棚改的案例分析293.3 3.3 深圳新规解读深圳新规解读&其他城市概览其他城市概览深圳新规有利于加快对棚户区改造，同时新规也限制了民企深圳新规有利于加快对棚户区改造，同时新规也限制了民企的进入，国企具备优势的进入，国企具备优势其他重点城市棚改内容相差不大，由于没有对企业及重建物其他重点城市棚改内容相差不大，由于没有对企业及重建物业进行限制，房企有较大盈利空间业进行限制，房企有较大盈利空间30Part 3Part 3|深圳新规解读深圳新规解读棚改新规棚改新规针对城市更新痛点多的问题，出台新规，针对性政策应运而生针对城市更新痛点多的问题，出台新规，针对性政策应运而生深圳出台棚改新规深圳出台棚改新规新规出炉：深圳国土局一份关于加快推进棚户区改造工作的若干措施（征求意见稿）出炉，目前正在征求意见适用范围使用年限在20年以上、存在住房质量安全隐患、使用功能不齐全、配套设施不完善的老旧住宅区项目应当纳入棚户区改造政策适用范围实施模式政府主导一国企实施一公共住房福田、罗湖、南山、盐田四区的棚户区改造项目所建人才住房和保障性住房只租不售对于签约期少数业主住户拒不签约、拒不搬迁改造项目实施，实施主体可依法申请启动行政征收、行政处罚等强制程序采取货币补偿、产权置换以及两者结合等方式，由被搬迁人自愿选择强制程序补偿方式意见稿的4点重点内容1234城市更新痛点多城市更新痛点多痛点一：开发商为竞争城市更新项目，竞争激烈，造成业主可随意抬价的现象痛点二：旧改项目政府不会轻易强拆，造成一些业主未达预期而频频拒签，“钉子户”成为城市更新常态痛点三：一些投资客专购有旧改预期的老旧住宅，从而在其中获取暴利，扭曲城市更新原有意图31新规具体操作新规具体操作棚改新规棚户改造采用棚改新规棚户改造采用“政府主导政府主导+国企实施国企实施+公共住房公共住房”的模式，的模式，可视为深圳重构公共住房供应体系的尝试可视为深圳重构公共住房供应体系的尝试Part 3Part 3|深圳新规解读深圳新规解读政府主导政府主导国企实施国企实施公共住房公共住房政府不仅是责任主体，同时还参政府不仅是责任主体，同时还参与到具体操作中，由区棚改工与到具体操作中，由区棚改工作指挥部、区主管部门、街道作指挥部、区主管部门、街道棚改办多级配合实施棚改办多级配合实施 拆迁安置整体规划设计运营政府进一步参与到拆迁安置工作中，同时棚改的棚改的“钉子户钉子户”可可依法进行强制拆除依法进行强制拆除实施主体只能由国企承担，企业实施主体只能由国企承担，企业参与方式主要有以下两种：参与方式主要有以下两种：企业与政府合作成立人才安居集团，由政府直接指定政府公开招标，企业投标所得与以往不同的是，不仅限制国企进入，同时棚改将先确定实先确定实施施主体，再进行编制专规再进行编制专规等工作政府通过棚改加大公共住房供应政府通过棚改加大公共住房供应规定棚户区改造项目的住宅部分，除搬迁安置房以外，全全部用于人才住房和保障性部用于人才住房和保障性住住房房坚持以租为主的原则，福田、福田、罗湖、南山、盐田罗湖、南山、盐田四区的棚户区改造项目所建人才住房和保障性住房只租不只租不售售32多元化影响多元化影响棚改新规影响范围广，于国有房企存新机遇棚改新规影响范围广，于国有房企存新机遇Part 3Part 3|深圳新规解读深圳新规解读棚改新规将带来多元化影响棚改新规将带来多元化影响新政宗旨：强调政府参与旧改的主动性，棚改老旧小区全部由政府进行主导改造 为长效机制奠定基础：关内四区棚改项目只租不售，为房地产长效机制进行了方向创新和探路平衡居住需求：保障核心地段有足够非商品化住宅平衡社会各方面的居住需求增加土地供给：能够盘活更多土地，增加公租房、安居房数量p于政府 p于购房者于符合深圳人才引进政策的人群：未来可选择空间将进一步提升于投资者人群：关内四区棚改项目未来只租不售，投资收益受到较大影响 p于金融机构赢得金融机构青睐：政府主导之下，成为较为稳定的资金投放项目，未来金融机构将会围绕棚改推出大量定制化产品国企赢来新机遇：“政府主导一国企实施一公共住房”模式拉高了门槛，民营房企失去入场机会利润被无形间压薄：政府引导，企业运作，开发商有利可图。而现在开发商只能赚取较低代建费拆迁速度加快：少了“钉子户”的影响，整个棚改周期将会被拉短33其他重点城市概览其他重点城市概览其他重点城市棚改内容差别不大，主推货币补偿，由于没有对企其他重点城市棚改内容差别不大，主推货币补偿，由于没有对企业以及重建物业进行限制，房企有较大盈利空间业以及重建物业进行限制，房企有较大盈利空间Part 3Part 3 重点城市概览重点城市概览表：重点城市的棚改重点内容概览表：重点城市的棚改重点内容概览34THANK YOUTHANK YOU！34此课件下载可自行编辑修改，供参考！感谢您的支持，我们努力做得更好！