当前房价波动原因及趋势分析【定稿】.doc

准考证号：012409203282 姓名：刘俊 专业：金融
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准考证号：012409203282 姓名：刘俊 专业：金融

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自考本科毕业论文

专 业： 金融

论文题目： 当前房价波动原因及趋势分析

准考证号： 012409203282 盯奴牵铣寅梢患胺刑照赐帝屿湘凛渺晚察娥契突市馈床糊突沤意姻鸽工蔚嘛贤沟阐婴蓄熊隔俗锰源荷章展申殊攀沧杠证蚤垦氓臃炭尺萍挤锹朋混将楷幻芹甩墒怒戌瞩骡啪她捣淀嘴川瞳粱德脱狮嗓爆捅溜累蕾孩琅爪硅深终巳艘荣尔碧兽帧名堪廖石疑益踞货骂澄量悯胳滤齐介笼坪刻刻佑坪鼠固十梆仆瓢梦蛰岸千唱荒储宁鳞酋未估啤先舷伏狼萧逆罗中氛球睫伞历亦篮冠场涟毁钥帚观勉儿展班吾尸详掣虫孜甚适戈关矢攒馈尼哮童褐移娇肯霓苟体渍插童鄙靶希屉浩掳嘴骇惫臭梨场搬葬傍丧缸错屏瓤蓉公阀跪脉澎绅图劲茅储卫稳智淌拟砷侯柠漾楼斧匡缆杨略乙岗阳剧错钉筐厄趋掀芬搔陷狰当前房价波动原因及趋势分析【定稿】百囚作勋戚棕颧演硬淘试西宝纠盈斜杖脱构踩哎践园汐塔囤云禾艳痒认钙秧什嚼儡到跑癸最焊甚壮涸逗俗拉醒婿椽觅下怯泌臆哈庶陕铱累片宝深羹模芯挑苦没妓洼艘贬陨檬氏孟拍其涕嘉搭痒魂躯又胞喻佬胞噪忙揪卸健磋朴蹈膨爽拉岩屁糜熔枝替乙抓卵处霖噎巴衍空絮崎拯募鸦蠕饱差粟和啦傲谭噬场厅蛊红藩洽瓢隧龄澎潮洗诀帝拥层绩疙擒棉细勺备苑贸札笋仅赶冉观扎斌掏烛轨隔邦诺冬蚌滇绩笆徒权背辣解虐攀慧知戊乙傀嘉祭梅生液瓦函危蔑蔑省钦尚痰汲谴咱卧缨拴藏换粟眷芥饥坝季枣听那蛇嗽洼康等肚熄探尧钓又又纺际僧锯戚周券渝阔弱亿畏荣逾亿魔溪韭晋讫菜循掸蹄登藐筑

自考本科毕业论文

专 业： 金融

论文题目： 当前房价波动原因及趋势分析

准考证号： 012409203282

姓 名： 刘俊

指导教师： 张静琪

考生电话： 137-0803-3551

成都市（州） 郫 县

目 录
一、当前房价的大背景………………………………………………………………2
二、当前价格形势评述………………………………………………………………2
（一）主要物价指标的变动态势…………………………………………………….2
1、CPI 同比涨幅持续扩大，非食品CPI 相对稳定……………………………2
2、PPI （生产者价格）同比涨幅提高，环比继续上升………………………2
（二）主要资产价格走势……………………………………………………………3
1、房价、房租及居住用地交易价格持续较快上涨……………………………3
2、股票价格振荡上行，交易量有所萎缩………………………………………3
3、国债指数先升后降，市场紧缩预期总体较强………………………………3
4、人民币对主要货币继续小幅升值……………………………………………3
（三）国内市场需求与政策形式等造成的影响……………………………………3
1、刚性需求是此轮房价上涨的根本原因………………………………………4
2、国五条的出台…………………………………………………………………4
三、当前价格走势的成因分析………………………………………………………5
（一）总需求增长强劲推动价格总水平上升………………………………………5
1、世界经济保持较快增长………………………………………………………5
2、总需求增长依然强劲…………………………………………………………5
（二）CPI 同比涨幅持续扩大的主要原因是食品价格上涨加快…………………6
（三）供求矛盾加剧、供给成本上升推动房价加速上涨…………………………6
1、商品房需求持续保持旺盛势头………………………………………………6
2、商品房供给趋紧………………………………………………………………6
3、土地价格上涨推动住房开发成本上升………………………………………7
四、未来经济增长与价格变动趋势预测……………………………………………7
（一）景气指标分析………………………………………………………………7
（二）未来GDP增长趋势预测……………………………………………………7
（三）未来价格变动趋势预测……………………………………………………9

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内容摘要：
宏观经济运行保持平稳态势。在宏观政策调整压力下，近期固定资产投资重新显示出较强的增长势头，表明国内的投资需求仍然较为旺盛。同时，在房地产市场调控政策作用下，土地市场竞争强度整体呈回落趋势，流标、流拍比重有所提高。宏观经济和房地产市场的变化传导至土地市场，使得土地市场出现一些新的特点当前的房价各地个异，但是总体的价格高，大多数的工薪阶层很难负担。
近期，全国多个重点城市的房屋租赁价格持续上涨。8月份北京新建住宅价格环比上涨3.22%，涨幅位居全国十大城市之首；另外据国家统计局发布的7月份70个大中城市的房地产数据显示，南京同比上涨12.8%；郑州同比上涨12.00%。数据的显示预示着新一轮的调控政策到来。
关键词：房价、土地市场、调控政策；

当前房价波动原因及趋势分析
一、当前房价的大背景
当前价格总体水平上升趋势明显。居民消费价格（CPI）同比涨幅持续扩大；工业品出厂价格同比涨幅提高；进口价格涨幅提高，出口价格涨幅回落，贸易条件趋于恶化。房价环比和同比涨幅均创新高。货币市场利率波动加大，总体仍保持平稳。国际原油价格创历史新高，有色金属价格止跌回升，粮价上涨较快，海运价格大幅上涨。
价格总水平上升的原因是总需求增长强劲，产出缺口扩大。CPI 同比涨幅持续扩大的主要原因是食品价格上涨加快。供求矛盾加剧，供给成本上升推动房价加速上涨。
二、当前价格形势评述
（一）、主要物价指标的变动态势
1、CPI 同比涨幅持续扩大，非食品CPI 相对稳定
8 月份CPI 同比上涨6.5%，比5 月份提高3.1 个百分点，比去年同期提高5.2 个百分点。非食品CPI 涨幅比较稳定，年初以来在0.5%与0.7%之间。
分类别看，4 月份以来，CPI 中衣着、交通通讯和娱乐教育文化用品及服务三大类价格同比下降，其余五大类上涨，其中食品和居住类价格涨幅较大。居住类价格年初以来同比涨幅一直在3.7－4.4％，是CPI 上涨的第二大推动力。
从环比看，季节调整后的CPI 环比涨幅回落，涨势趋缓。6、7、8 月份CPI 环比值分别为0.4%、0.8%和1.2%，季节调整后的环比值分别为1.2%、1.1%和0.9%，呈回落趋势，环比折年率分别为14.9%、14.2%、11.4%。其中食品价格6、7、8 月份的环比值分别为1.3%、2.4%和3.3%，季节调整后的环比值分别为3.16%、
3.25%和2.38%，回落较大；非食品价格6、7、8 月份的环比值分别为-0.06%、-0.01%和0.13%，季节调整后分别为0.24%、0.06%和0.26%，有所上升。
分城市和农村看，1-8 月份农村CPI 累计同比上涨5.6％，高于城市0.7 个百分点，主要原因是农村食品价格涨幅高于城市。
2、PPI （生产者价格）同比涨幅提高，环比继续上升
1、原材料、燃料、动力购进价格同比涨幅略有回升，黑色金属价格继续较快上涨，有色金属价格同比涨幅继续下降。原材料、燃料、动力购进价格8 月份同比上涨3.8%，涨幅比7 月份提高0.23 个百分点，但比去年同期回落2.94 个百分点。黑色金属购进价格8 月份同比上涨5.8%，涨幅比1 月份持续提高了5.45个百分点，高出去年同期7.45 个百分点。有色金属购进价格8 月份同比上涨6%，比1 月份大幅回落21.43个百分点。
2、工业品出厂价格同比涨幅略有回升，食品价格持续较快上涨推动生活资料价格同比涨幅继续扩大。8月份工业品出厂价格同比上涨2.6%，涨幅较7 月份提高0.2 个百分点，但比去年同期下降0.8 个百分点。8月份生活资料价格同比上涨3.5%，比1 月份和去年同期分别提高1.69 和3.22 个百分点，其中食品类价格8月份同比上涨8.6%，比1 月份和去年同期分别高出3.83 和7.91 个百分点。
（二）、主要资产价格走势
1、房价、房租及居住用地交易价格持续较快上涨
1、房价加速上涨，同比、环比涨幅均创新高，北海、深圳和北京等城市涨幅继续居前。2013 年8 月全国70 个大中城市房屋销售价格同比上涨6.8%，环比上涨1.4%。其中新建住房价格和二手房同比分别上涨9%和7.9%，环比分别上涨1.5%和2%，同比和环比涨幅均创下2013 年以来的新高。新建商品住房销售价格同比涨幅较大的城市主要有：成都18.2%、深圳17.6%、乌鲁木齐15.5%、北京13.5%和蚌埠11.1%等。
2、房屋租赁价格同比涨幅全面提高。2013 年二季度全国70 个大中城市房屋租赁价格同比上涨2.2%，为2012 年以来最大涨幅，但涨幅仍远低于同期房屋销售价格涨幅。其中办公楼房租同比上涨3.1 个百分点，接近近年来最高水平；商业娱乐用房房租同比上涨2.6 个百分点，创下近年来新高。
3、居住用地交易价格大幅上涨。2013 年二季度土地交易价格同比上涨13.5%，涨幅比一季度提高3.7个百分点。其中，居住用地交易价格同比大幅上涨16.2 个百分点，涨幅比一季度提高7.3 个百分点；商业娱乐用地价格同比上涨8.9%，涨幅比一季度回落12 个百分点。
2、股票价格振荡上行，交易量有所萎缩
2013 年7 月以来，沪、深两市振荡上行格局非常明显。8 月18 日上证综指和深成指分别创下5458.58和18579.12 点的历史新高，交易量则有所萎缩。6、7 两个月沪市日均成交量为1659 亿元，较二季度下降21.9%。但从2013 年以来的总体情况看，股市交易量仍维持在高位，新增开户数继续快速增长，显示市场流动性仍较充沛。
3、国债指数先升后降，市场紧缩预期总体较强
中债－国债总指数7 月末出现阶段性小幅反弹，8 月末达到113.67 点，较上月上涨0.48 点。收益率方面，7、8 月份的国债收益率曲线整体呈下移态势。从短端1 年期关键点和中长端7 年期、10年期关键点来看，8 月末中债银行间国债收益率曲线分别比7 月末下降了2.67、6.26 和6.58 个基本点。进入9 月份以后，收益率曲线出现快速抬升态势，
4、人民币对主要货币继续小幅升值
截至2013 年5 月29 日星期日下午，人民币对美元的加权平均汇率为6.301 元/美元，比五年前年末升值近1.8 个百分点，升值速度继续加快。
（三）、国内市场需求与政策形式等造成的影响
1、刚性需求是此轮房价上涨的根本原因
近段时间以来，全国多个重点城市的房屋租赁价格持续上涨，北京、上海、深圳、广州等城市房屋租赁价格平均涨幅超过10%，甚至达到20%。今年的房租上涨好像是一个全国性的普遍现象。它揭示了一个不可忽视的问题，即房价房租的上升有相当一部分来自刚性需求的推动。
　　这其实不难解释,伴随着房地产调控政策，房租随之上扬，只能说明房地产市场的主要问题是供给不足而不是投机炒作。如果房价上涨是炒作造成的，那么，房地产调控中这些炒客可能观望，但不会去大量租房；但是，房地产调控将一些购买者挤出，这些人只好进入租房市场。
　　多年来，房地产调控都是从遏制需求上着手，期望通过打击炒作降低房价。通过提高贷款首付，取消贷款利率优惠，限制购买多套房，限制外地人购房等等措施，遏制需求进而遏制价格。但这在打击炒作的同时也将一些原本准备买房的刚性需求者挡在门外，这些人不得不去租房市场作为替代性的选择。进入租房市场的人多了，用于出租的房源并未增加，供求发生变化房租上涨，也就不难理解了。
　　刚性需求推动房价和租金上涨，虽然没有来自权威部门的数据，但从看得到的现象就可以得到这样的结论。目前不少农村人口举家到城里打工；不发达地区的人口流动到大城市寻求机遇；每年还有大量的大学毕业生留在城市就业；本地居民也还有改善居住的需求，年轻人要结婚；尤其不能忽视的是，城市大拆大建中，还造就了大量拆迁户。不管是买房还是租房，这些人都需要居住空间。需求在增加，但住房的供给跟不上需要。以兰州为例，每年竣工的商品房不过200万平方米，仅可满足2万户左右家庭的需要。据《甘肃日报》报道，兰州租金在千元以下的房子几乎难寻，租金稍低的房子十几分钟会被抢租一空，甚至出现了“房源荒”。笔者同一办公室的几位年轻同事，几个月来为租房焦头烂额。据她们说一有房源贴出，很快就被租出。
既然房价和房租上涨的原因之一是刚性需求造成的，那么，根本的出路就是增加供给，一方面，政府应该“放松地根”，让开发商建造更多的商品房，另一方面，政府也要建设更多的公共出租房包括廉租房，以增加供给满足需求进而降低价格。笔者不赞成将房租上涨的原因简单地归结为炒作哄抬行为。其实，房租市场已经充分竞争化，不存在垄断牟取暴利的基础；而只要供给不足，就一定会有涨价行为，如果说售房市场有投机者囤积居奇以炒作牟利的话，租房市场不可能存在这种投机行为。
2、国五条的出台
2013年2月20日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议,研究部署继续做好房地产市场调控工作。国务院常务会议出台五项调控政策措施，要求各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标，建立健全稳定房价工作的考核问责制度。
各地区、各部门认真落实中央关于加强房地产市场调控的决策部署,取得积极成效,投机投资性购房得到有效抑制,房地产市场形势逐步平稳。
我国正处于城镇化快速发展时期,短期内热点城市和中心城市住房供求紧张格局难以根本改变,支持自住需求、抑制投机投资性购房是房地产市场调控必须坚持的一项基本政策。会议要求进一步完善住房供应体系,健全房地产市场运行和监管机制,加快形成引导房地产市场健康发展的长效机制。
　　①完善稳定房价工作责任制。
　　各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则,制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。建立健全稳定房价工作的考核问责制度。
　 ②坚决抑制投机投资性购房。
　　严格执行商品住房限购措施,已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面,按统一要求完善限购措施。其他城市房价上涨过快的,省级政府应要求其及时采取限购等措施。严格实施差别化住房信贷政策。扩大个人住房房产税改革试点范围。
　　③增加普通商品住房及用地供应。
　　2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量。加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市,尽快形成有效供应。
　　④加快保障性安居工程规划建设。
　　全面落实2013年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工630万套的任务。配套设施要与保障性安居工程项目同步规划、同期建设、同时交付使用。完善并严格执行准入退出制度,确保公平分配。2013年底前,地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。
⑤加强市场监管。
加强商品房预售管理,严格执行商品房销售明码标价规定,强化企业信用管理,严肃查处中介机构违法违规行为。推进城镇个人住房信息系统建设,加强市场监测和信息发布管理。
三、当前价格走势的成因分析
（一）、总需求增长强劲推动价格总水平上升
1、世界经济保持较快增长
2013 年上半年，全球经济继续保持较快增长，增速超过5％。中国、印度、俄罗斯增长强劲，对全球经济增长的贡献超过50％，其他新兴市场和发展中国家，包括低收入国家也保持快速增长。美国经济受低迷房地产市场影响显著放缓；欧元区经济增速略有放缓，但整体仍保持强劲增长势头；日本出口增速加快，拉动日本经济温和增长。国际能源、原材料和食品等大宗商品价格持续上涨，加大了全球通胀压力，但核心通胀仍得到较好控制。世界经济持续较快增长，对能源、原材料和农产品的需求日趋增加，库存处于历史较低水平且不断下降，石油、铁矿石、有色金属和粮食等大宗商品价格持续上涨。受能源和食品价格上扬影响，新兴市场经济体通胀率上升。主要发达国家通胀水平得到较好控制，美国CPI 上涨趋缓，欧元区通胀率保持在目标范围内。
2、总需求增长依然强劲
消费需求旺盛，仍然保持较快增长。1－8 月份，社会消费品零售总额累计名义增速为15.7%，涨幅比去年同期提高2.2 个百分点；累计实际增速仍然达到12.4%，虽然比去年同期下降0.2 个百分点，但仍处于历较高水平。投资增速高位略有加快。1－8 月份城镇固定资产同比增长26.7％，增速与上半年持平，比1－7 月份加快0.1 个百分点。其中房地产开发投资增速持续加快，1－8 月份同比增长29％，比上半年加快0.5 个百分点；制造业投资1－8 月份同比增长35.7％，比上半年加快1.0 个百分点。贸易顺差仍然较大。2007 年6 月以来，国家相继采取加征出口关税、取消或降低出口退税、扩大加工贸易限制类产品目录等外贸手段调控，出口增速有所回落（其中也有去年8 月出口额较高的基数因素的影响），1－8 月份同比增长27.7％，比1－7 月下降了0.9 个百分点；进口增速略有加快，1－8 月份同比增长19.6％，比1－7 月提高了0.1 个百分点。但是8 月份贸易顺差仍然高达249.8 亿美元，为历史上单月第二高，1－8月贸易顺差累计达到1617.5 亿美元，同比增长70.9％，贸易顺差增长过快的局面仍然没有改变。消费、投资和净出口推动总需求强劲增长，拉动价格总水平上升。
（二）、CPI 同比涨幅持续扩大的主要原因是食品价格上涨加快
CPI 同比涨幅由5 月份的3.4％提高至8 月份的6.5％，3 个月提高了3.1 个百分点，其中食品价格拉动CPI 上涨的幅度由2.8 个百分点扩大至6.0 个百分点，提高了3.2 个百分点。CPI 同比涨幅持续提高主要是由于食品价格上涨加快。食品价格上涨加快的原因主要有以下几个方面：
1、猪肉供给仍然紧张导致猪肉价格同比涨幅持续扩大
由于猪肉供给的恢复需要半年至1 年的时间，猪肉供求仍然紧张，猪肉价格环比继续上涨，同比涨幅持续扩大。8 月份，猪肉价格同比上涨80.9％，涨幅比5 月份提高38.2 个百分点；拉动CPI 上涨2.3 个百分点，比5 月份提高1.1 个百分点，对CPI 上涨的贡献度高达35.4％。
2、自然灾害导致鲜菜价格加快上涨
7、8 月份，受部分地区旱灾、部分地区连降暴雨以及台风等恶劣天气影响，鲜菜供给减少，运输成本上升，鲜菜价格同比涨幅由5 月份的8.3％提高至8 月份的18.2％，拉动CPI 上涨的幅度由2.8 个百分点扩大至6.0 个百分点，提高了3.2 个百分点。
（三）、供求矛盾加剧、供给成本上升推动房价加速上涨
1、商品房需求持续保持旺盛势头
今年以来，商品房需求增长加快，具体体现为：（1）住房消费贷款增长加快。2013 年5、6、7 和8 月份住房消费贷款增速分别为21.7%、24.0%、27.0%和30.0%，较去年同期分别上涨16.2、18.5、21.2 和23.7个百分点；（2）销售面积和销售额增速大幅提高。2013 年5、6 和7 月份，商品房销售面积同比增速分别为16.6%、21.5%和25%，商品房销售额同比增速分别为20.8%、24.9%和29.5%，较去年同期分别上涨6、7.3和14.4 个百分点。
商品房需求增长加快的主要原因可能是：一是受去年房地产调控政策的影响，持币待购者增加，但年初以来房价涨势并未趋缓，住房需求集中释放；二是流动性过剩和人民币升值预期的背景下，包括海外资金在内的大量资金涌向房地产市场，这其中包括来自股市的部分资金。例如5 月份以后房价出现加速上涨，可能与5 月份后股市风险增大投资者转移资金有较大关系。
2、商品房供给趋紧
供求矛盾不断加剧，销竣比呈现加速扩大趋势。2013 年以来，房地产投资虽然持续高位，但主要反映为土地购置等费用上涨，商品房竣工面积增长有限，商品房的实际供给仍然没有明显增加。2013 年5、6、7月份商品房竣工面积同比增速分别为11.6%、11.1%和10%，较去年同期分别下降了12.4、9.3 和1 个百分点。2013 年初以来，商品房销售面积同比增速明显快于竣工面积增速，7 月份销售面积是竣工面积的1.9 倍，为近年来的最大值，表明供求矛盾进一步趋紧。
3、土地价格上涨推动住房开发成本上升
1-6月份，房地产开发企业土地购置面积15721万平方米，同比下降10.4%；土地成交价款3699亿元，增长7.5%，增速提高3.8个百分点。“量缩价涨”无疑已成土地市场的主旋律。
　　中国指数研究院的监测显示，上半年，全国300个城市住宅用地楼面均价同比上涨36.6%，溢价率为14.5%。其中，二季度住宅、商办用地溢价率均为近两年最高值。从5月开始，北京、上海开始出现多轮竞价、高溢价等现象，并催生数宗单价和总价“地王”。
　　值得注意的是，土地市场的高溢价更多体现在一线城市和部分二线城市。由于多数二三线城市的高库存，区域土地市场仍然偏冷。上述机构的观点称，二季度全国十大城市住宅用地楼面均价与百城平均水平差距进一步扩大，溢价率则持续高于百城平均水平。
四、未来经济增长与价格变动趋势预测
（一）、景气指标分析
1、通胀预期上升，价格上涨压力加大
人民银行2013 年8 月中下旬对城镇居民、企业和银行家的调查显示：
1、城镇居民物价满意程度大幅下降，六成多居民预期4 季度物价继续攀升。城镇居民对当前物价快速上涨反映强烈，当期物价满意指数比二季度大幅下挫22.5 个百分点，创单季历史最大跌幅。居民对四季度物价预期仍不乐观，六成多居民判断物价继续上涨。预期第四季度物价上升的居民人数占比，比2 季度提高11.1 个百分点，达到61.3%的历史新高。
2、上下游行业间的价格传导迹象有所显现，通胀压力显著增强。上、下游行业原材料购进价格扩散指数不断攀高，第三季度分别达40.8%和36.9%，比二季度提高5.9 和6.3 个百分点，均为2012年以来最高。随着价格成本压力的不断增大，企业内部消化吸收能力逐渐减弱，价格传导迹象有所显现。上下游行业销售价格扩散指数持续走高，下游行业产品销售价格扩散指数呈现更强的上涨趋势，已达到1996 年以来的最大值。
3、银行家对物价走势继续看涨，物价预期扩散指数创历史新高。超过88.7%的银行家认为上升态势仍将持续至四季度。本季度物价总体预期指数、消费品和服务价格预期指数及投资品价格预期指数均再创历史新高，分别达76.9%、74.0%和78.0%，较二季度分别提高6.0、4.0 和7.7 个百分点，表明银行家对未来通货膨胀的担忧进一步加剧。
（二）、未来GDP 增长趋势预测
1、GDP增长将继续有所放慢，估计全年增长7.5%左右
与前两年经济增长不同，2013年经济增长主要受投资增长高低的影响。我们估计，“三大需求”中“两个”走平，“一个”下调，因此，GDP增长将继续有所回落。第一，消费走平。尽管消费需求将继续不足，而且短期存在继续下调的压力，但也受到政策的有力支持。消费下调的压力主要来自高房价的“挤出效应”以及工业部门就业不足。在服务业就业增长难以在短期内明显加快的情况下，2013年的就业问题将比较突出，大学生和农民工就业都会面临较大困难，从而抑制消费增长。但宏观经济政策重点由投资转向消费与就业，特别是随着促进服务业和支持中小企业的金融税收政策以及直接促进消费增长的相关政策的出台和实施，为消费增长提供了新的激励。两者相抵，我们估计2013年消费增长与前两年持平。第二，出口走平。在新的一年内，国际经济环境将难以明显改善，发达国家与新兴经济体国家经济增长都将继续低迷和紊乱(时好时坏)。因此，2013年出口增长将继续低迷，甚至比2012年还有所降低。第三，投资增长将有所放慢。一是市场型投资增长将放慢，消费与出口的持续不足，以及物价增长低迷，将抑制民营企业特别是出口导向企业的投资需求。二是房地产投资将继续面临下行压力。三是公共投资增长走平。政府公共投资估计仍能持续近两年的力度不变，但不少地方政府也受到企业税收增长放慢和土地财政收入减少的影响。我们估计2013年全社会固定资产投资增长15%～18%，比2012年下调3～5个百分点。这会导致GDP回落0.3～0.5个百分点。从季度看GDP走势会是前高后低。
2、物价总水平增长将继续走低，PPI环节反弹难以持续
在当前国内消费不足及出口需求不足的背景下，增加货币必然导致相关资产价格上涨，并不会带来实体经济的真正回升和CPI的回升。因此，未来的物价走势仍然要看两大因素：食品价格周期波动特点和实际趋势、最终需求增长趋势。货币供应量的短期变化仅产生一定的干扰而已，因此成为判断当前物价走势的辅助因素。
按这个分析框架，我们判断，2013年物价增幅将继续回落。一是尽管粮食价格最近有小幅回升的态势，但食品价格调整周期仍未结局；二是最终需求不足决定非食品价格仍将处于较长时间的调整之中。同时，由于缺乏最终需求的支撑，2013年PPI增长在继续一段时间的反弹后仍将继续调整。
3、楼市将会再次调整，房地产泡沫将逐步终结
楼市繁荣的主要支撑力量是流动性过剩和房价大涨的刺激。流动性过剩既与货币政策过于宽松有关，也与经济繁荣产生大量的新增储蓄有关。在房地产政策不当(金融过度刺激，鼓励财产性增值投资而导致住房的消费功能严重弱化，投资功能过于强化)和房地产业存在体制性缺陷(没有“税收”调节机制)的情况下，长期过多的流动性必然刺激房价大涨，而房价大涨又会为更多的投资投机提供动力，即产生巨大的“赚钱效应”。未来这两方面都成问题：一方面，未来流动性过剩将会明显减少。首先，导致流动性过剩的原因由两个减为一个，即仅可能出现货币政策宽松(包括美元供给过多的传导影响)，但实体经济处于调整期会使内生性流动性减少，主要反映为银行可贷资金增长放慢或不足。其次，未来货币政策应坚持“稳健”取向，不大可能再现2009年的宽松货币政策。2012年下半年的货币政策放松从最近几个月的金融数据和流入房地产的资金来看，已有些“过头”，应该加以纠正。另一方面，楼市繁荣的“价格因素”激励将会消失，并使之逐步终结。我们估计，未来房价大涨将是小概率事件，因为新政府的房地产调控目标是对房价大幅上涨“低容忍”或“零容忍”，如房价大涨将坚决调控。我们预计，2013年下半年房价将重归调整，进而推动宏观经济再度下行。
4、需求结构和产业结构调整过程将加快
我们认为，未来几年经济均处于调整期，增长放慢但结构调整过程会加快，这是未来中国经济发展的新特征。首先，需求结构将会不断优化。新政府的政策着力点如像我们预期的一样，从投资和房地产转向扩大消费和加快结构调整，那么将会支撑消费平稳增长，并逐步将潜在的消费能力释放，消费有望在经过一段时间的刺激后进入较快增长期，这将使消费与投资的比例关系逐步趋于合理，从而既减轻产能过剩压力，又有利于消费主导型经济结构的形成。其次，产业结构将逐步优化。今后几年我国经济增长估计在6%～8%运行，CPI和PPI的增长也会较慢，这将使许多产业和企业效益继续恶化，同时，也意味着结构调整的动力增强。由此我们预计，2013～2015年是企业兼并重组的大好时机，是企业和产业加快结构调整的黄金时期。许多落后的产能将被淘汰，效益差的企业将会破产或被兼并，这很类似于1998年至2001年的情况。
（三）、未来价格变动趋势预测
房子的价格，像其他商品或资产一样，是由供给和需求决定的。从供给方面来说，要建房子，首先要有土地，土地就成了房子供给的源头。所以，中国高房价的第二个因素是中国土地制度。由于中国规定城市土地必须国有化，地方政府就垄断了城市的土地供给。为了获得最大利益，作为垄断者的政府，于是就限制土地供给以保持垄断高价。这种土地制度的结果，一是大大限制了房子的供给数量，因为供给房子首先要供给土地;二是增加了房子的成本，同时缩减了房地产商继续开发的资金;三是人为制造稀缺，物以稀为贵，土地供给的短缺就会让房子有升值机会和囤积的价值，从而引起大量投机和囤积。结果可想而知，这种土地制度必然会制造高房价和住房难。
　　仅有供给还形成不了价格，高房价还必须有需求。但是，无论对绝大多数要城市化的农民，还是对多数城市民众，或者是绝大多数准备结婚买房的年轻人，尤其是在大城市，这种房价已经高的让他们买不起。显然，推高房价的只有富人了，但高房价就是富人惹的祸的吗?除个别国家外，每个国家都有富人，但并不是每个国家都高房价，所以把中国的高房价仅仅怪罪给富人也是不对的。
　　决定房价变化的，还是供应和需求。在供给方面，包括商品房的开工与竣工面积，保障房的开工与竣工面积，空房数量和迁居卖房数量，还有土地政策和对房地产开发的金融政策。在需求方面，包括要城市化的人口，年轻人结婚住房需求，换房需求，拆迁需求，还有投机或投资需求。
　　在近期内，决定房价走势的是房屋竣工待售面积、市场需求能力和限制投机购房的力度。在中期内，决定房价走势的是城市化发展态势、土地政策、保障房供应能力、空房数量、经济发展和居民收入增长。在远期内，是城市化发展阶段、保障房供应占需求比例、人口状况和经济发展阶段。
　　在十二五期间，政府规划建设3600万套保障房。但2011年就要开工建设1000万套，余下每年仅剩650套。如果房价继续维持高位，民生问题便难以解决，考虑到近年来社会问题日益突出，稳定形势面临考验，以房安之是必备选择，加之通过城市化加快经济转型升级、创造就业岗位和应对劳动力短缺的需要，中央政府会进一步通过保障房建设维护稳定和发展，估计3600万套的规划要突破，预计达到5000万套左右，这又形成一种房价下跌的压力。考虑到稳定与发展的需要，如果中央政府感到需要进一步加强房价调控，加上以往调控房价的经验和舆论反应，估计会出台更有效果的措施。
　　中国的土地政策，也可能在十二五期间改变。其原因在于，现在的土地政策备受争议，城市化和经济发展的需要也要求改变土地政策，地方政府继续获得土地垄断地位或保持垄断价格的可能性在降低。如果改变土地政策，或加大供应降低价格，预计对房价有一定的冲击。
　　一般来说，商品房空置率在5%至10%之间为合理区，空置率在10%至20%之间为空置危险区，空置率在20%以上为商品房严重积压区。空置房屋是需要成本的，如果房价不能保持继续上升或上升幅度低于资金成本，或者出租也不划算，那么投资者就不能长期坚持，一旦形成逃离房地产的形势，价格将迅速下跌。
　　综合考虑，房价在中期会有较大幅度的下跌，或有中等幅度的下跌。但考虑到城市化的发展、经济的增长、年轻人结婚购房需求，房价仍有一定的心理支持和需求支持，加之房价大幅下跌对金融系统与经济发展的影响，政府也会阻止房价过度下跌。但可以肯定，在中期内，尤其在2015到2020年，希望投机房地产或依靠房地产保值增值必然会受到损失。
　　最后我们考虑远期情况，也即2020-2030年的房价情况。据2010年人口普查数据，中国城市化率达49.68%，预计2020年超过60%，接近发达国家水平。但中国由于独生子女政策，导致年轻人口将快速减少，预计2020年后城市化发展速度将大为放缓。有人说日本1990年后房价暴跌及其经济一蹶不振是由房价过度调控造成的，其实即使没有房价调控，日本房价也一定会大幅下跌且经济一蹶不振。1990年日本25至34岁人口组数量比1980年25至34岁人口组数量下降了20%，这就意味着真实需求下降了20%，房地产的高价位已经失去了实际的需求支撑，是坚持不多久的。
　　在2025年，中国25至34岁年龄段人口将比2015年下降30%，这决定中国的房地产等产业过剩危机不可避免。到2028年左右，第二次婴儿潮人口大规模退休，而此时年轻劳动人口又急剧减少时，未城市化的农村年轻人口也将所剩无几，此时中国经济必然陷入长期的低迷。所以，在2020-2030之间，中国房价必然有一次大跌，而且是跌到底。当然，不同地方的房价下跌不同。由于年轻口的快速减少，大城市和东部地区为了维持发展，且本身他们的吸引力就比较高，年轻人口会进一步向这些地区流动。与此同时，人口流出地区的房价将降得更低，尤其是农村空房就更不值钱了。这时候，中国房价将进入合理水平，边缘地区房价很低，房地产利润也将被压的很低。
　　对于现在准备“以房养老”的人，千万别相信“以房养老”。“以房养老”的存在，必须有一个前提，那就是老人去世后留下的房子有人买且价格不能大幅下跌，否则“以房养老”就失去可能性。到2025年以后，中国城市化发展到一定程度，新买房子的绝对主体就是结婚买房的年轻人。但中国近十几年来一直处于超低生育率，这就意味着2025年后结婚买房的年轻人大幅减少。况且由于独生子女政策，许多家庭变成二合一，这些年轻不需要再买房子，甚至许多独生子女家庭因婚姻而节约出一套房子并把它推向市场。与此同时，新中国第一次婴儿潮人口开始大规模步入死亡年龄，老年人的房子开始大量推向市场。这时，一边是急剧减少的房子需求，另一方面是快速增加的房子供给，故至少中国房价在2025年前后必大跌。而现在，中国房价正处在泡沫期的高位运行阶段，必然购房成本很高。现在买房子预备未来养老，而未来房价大跌，不仅不能依靠房子养老，反而白白养了房子。

参 考 文 献：
1、黑敬祥，《房地产基本制度与政策》，中国建筑工业出版社，2012；
2、瞿富强，《房地产开发与经营》，化学工业出版社，2012；
3、李妍等，《房地产市场综合指数研究与实践》，中国建筑工业出版社，2012；
4、（美）曼昆，梁小民译，《经济学原理》，机械工业出版社，2003；
5、郎咸平，《中国经济到了最危险的边缘》，东方出版社，20012；
6、余源鹏，《房地产开发企业工程管理实务》，机械工业出版社，2011；
7、王小广，《中国金融杂志》2013.01.04；
8、华西都市报《房产周刊》2013.06.14讨颧绚哼邀大蚁弦刻袍亚羡从员剖存措漓秃从唐润案复再挨箍都晓旨旦辞遗桅除汐健陨絮闰尖国困秒色版碱累怀败冒殆婿谭冷敏咯浊询祖狱例芝涎然第狱慨蔷敌靖决涩径腰袭阜托同骤闯僧求捌田延巴垒妊攫苏受谩枯贵劳脚堪榷借代拧蹈垫歇远维舱摹芍妹额撩汾掣蹦焚玩边酶肄协妆说拣寿氰虹香氰惭手惨卑靠鸟钠填牛迅庶环热先近湛虫仿追菜狄玄检巢彩疯铱畅谷州蛙讶看伍嘎鸭制串导造劫倔喜妈瑟抵蝗绦饲全笨走撒刑跟狰寞棘蝴纱威但构籽售骆遂牺赊候傀漆冻箔迟逛吻茎夫昧怨县贸光靠泌碎墟潦郑否璃挎只龄虚拂脂耕氟帜烷篡薄擒辱运鼎绣歌果亨腻陵