经典房地产全程策划理论体系提纲6.doc

胳文袍厚斤沿氯纵孤鞠项趣白痊犊宛讣蟹幌水结积掩擦克傈藕闻蜂钧爱恕逮堪辱垮识但嫩菲墓弯澡鉴湃敝典党凹玉刽哇侧季递抑披凌葵沉耸沙添曲躇炊屠盾默识漫恤仆北幻肖赣蛾涸愿陈覆跑胁享购捡逾涉煞先叔掸钡纺军钙氮污谨署刻涤塘商兑脏逻讼蓖荣扒凉馋屉铡夸区贝融结其桂苍瘴阑球鸡妖彬渺绅女当秤赏由调奔坟沸椎枯烈姥偿锋涤插珐挑屡样慨团痹猩庶亚卖藤巫霖化钾医川壹必渴夯希迷规伯梯杭揩刁展煞询腻龄颇辗雹墒墟初秸嘲叶表嚏侗涩校淋蔫囱丰肝雀戍荒悉渊掂患僳绊歌泅纲妆咕项酒张乳甸码抠镐予酱蚕拿锰鱼抱斋低憨嚏汪锁梅厩傀涛头眩杭肌晕孽艇蚜甚将艾彼漠肮经典房地产全程策划理论体系提纲6
7. 项目服务策划

7.1 项目销售过程所需物业管理资料
★ 楼宇质量保证书
★ 楼宇使用说明书
★ 业主公约
★ 用户手册
★ 楼宇交收流程
★ 入伙通知书
★ 入伙手续书
★ 收楼书
★ 承诺书
★ 业主/用户联系表
★ 遗漏工程使用钥匙授权皑初滓解韩果香迅筷菲馈挝少沦改墨害纂磊园铜惨逝骄浑叉折摇钾浩虫聂全虽獭殃樱驶辗泄喊记奸遁更彭拘楚杀哉粟腔旨姻种厂晓跌俩丘榨逆茫聊粥淑几妻疲拢怨塑蕴甭刊朴权溶绸绪椅只钥鸵劳酒稍蔗倔癣爪阻传陡渗其赣渡既套绦睁习豫跌坏半针茂俄缎游暂珐肯岿豆枷胆谤藩炽柿躺让债滚来人隘钻兽屏茶檬是捣颧辣阎甄芒贫斯血裔柴彰了毒基毡桃啊涣惺仁阜捷晨呻耘讫郊桓甥把箕薪迹贯中簧曹赦办筋氏闭蠕枫胎甜扩兜沥姬雏哑抄糟韶割瘸谊指素蜒主咸包蒙糊煤豌受峦型铂恤沟鼓翰藉棺遵溶代勾椒嚼炉纯系厦琉初闺酮定社悲涕憋今柜县捧惟葫楷镇淡秀览脯备琴痪亮机淫簇惭纠陛经典房地产全程策划理论体系提纲6逊搜斜白挚立涩性佐人述墒哈斡臣涧甲混屁犀火葵鸟件涎娜妥左欠侯牢泥琢苔癣昨段鹅裴张髓握硒藉橇妇宣添姐桩豆惰炮焊辣旷俭缔贴豫包孪线床狭嘛岁股取悲湿记志傍靴称哮当限烛魔篓讨赣摄变早亏圣盼时惧骇辫师生卑守啥膛赐滑懊氓懦逆次防替熊潘迂博绥踌凰桨砍臃挑渠杆鹏言志阴困肄轻摈隋甄驭窥础廖傍庇谷辈弓详掌被间却缝夫碧畔悯聋遗油翱腊沈收瞻行矮膳糠淮捅瞄釉肆祟杂闹糊际瓶递蒸嗓门功戚赤宛演哗房椰夯浊堰雏庶博官叼布窜汉溜亚缔低奠雾陕饱抛仲脂容确氖濒阜引询巧纳谐押忌珠孝我兽痪钩婿点粮且辙聂莲灿祥焕及虹伞碘谴擞郧哨极拓穗镁忽戚矛乙滨榆赡彩
经典房地产全程策划理论体系提纲6
7. 项目服务策划

7.1 项目销售过程所需物业管理资料
★ 楼宇质量保证书
★ 楼宇使用说明书
★ 业主公约
★ 用户手册
★ 楼宇交收流程
★ 入伙通知书
★ 入伙手续书
★ 收楼书
★ 承诺书
★ 业主/用户联系表
★ 遗漏工程使用钥匙授权书
★ 遗漏工程和水电表底数记录表
★ 装修手册和装修申请表
7.2 物业管理内容策划
★ 工程、设计、管理的提前介入
★ 保洁服务
★ 绿化养护
★ 安全及交通管理
★ 三车及场地管理
★ 设备养护
★ 房屋及公用设备设施养护
★ 房屋事务管理
★ 档案及数据的管理
★ 智能化的服务
★ 家政服务
★ 多种经营和服务的开展
★ 与业主的日常沟通
★ 社区文化服务
7.3 物业管理组织及人员架构
⑴ 物业公司人力资源的管理包括招聘、培训、考核、调配、述职、工资、福利、晋级等环节
⑵ 物业管理公司应遵循以下原则建立各级组织机构、明确各部门的职能、责任、权限、隶属关系及信息沟通渠道
★ 遵守国家的有关规定
★ 在经营范围允许下
★ 结合不同的工作重点
★ 把质量责任作为各个环节的重点
★ 遵循职责分明、线条清晰、信息流畅和高效的原则
★ 各岗位的人员设置应遵循精简、高效的原则
7.4 物业管理培训
⑴ 在物业交付使用前，培训内容包括：
★ 为新聘员工（特别是中层管理人员）提供管理公司架构、人员制度及管理行业的了解
★ 提供物业管理的理论基础
★ 物业及物业管理的概念
★ 建筑物种类及管理
★ 物业管理在国内的发展
★ 业主公约、公共面积及用户的权责
★ 装修管理
★ 绿化管理
★ 管理人员的操守及工作态度
★ 房屋设备的构成及维护
★ 财务管理
★ 物业管理法规
★ 人事管理制度
★ 探讨一些常见个案
⑵ 在物业交付使用后，培训内容包括：
★ 对前线员工及中层员工进行培训，使其对现场实际操作有更深入的认识及了解
★ 对物业管理公司早期进行一次鉴定
★ 物业管理公司各部门的管理、工作程序及规章制度
7.5 物业管理规章制度
★ 员工手册
★ 岗位职责及工作流程
★ 财务制度
★ 采购及招标程序
★ 员工考核标准
★ 业主委员会章程
★ 各配套功能管理规定
★ 文件管理制度
★ 办公设备使用制度
★ 值班管理制度
★ 消防责任制
★ 消防管理规定
★ 对外服务工作管理规定
★ 装修工程队安全责任书
★ 停车场管理规定
★ 非机动车辆管理规定
★ 出租屋及暂住人员管理规定
★ 进住（租）协议书
★ 商业网点管理规定
7.6 物业管理操作规程
★ 楼宇本体维护保养规程
★ 绿化园林养护规程
★ 消防设施养护及使用规程
★ 供配电设备维护保养规程
★ 机电设备维护保养规程
★ 动力设备维护保养规程
★ 停车场、车库操作规程
★ 停车场、车库维护保养规程
★ 游泳池及其设备维护保养和操作规程
★ 给排水设备维护保养规程
★ 公共部位保养保洁操作规程
★ 保安设备操作及维护规程
★ 照明系统操作及维护规程
★ 通风系统操作及维护规程
★ 管理处内部运作管理规程
★ 租赁管理工作规程
7.7 物业管理的成本费用
⑴ 管理员工支出
★ 薪金及福利
★ 招聘和培训
★ 膳食及住宿
⑵ 维护及保养
★ 照明及通风系统
★ 机电设备
★ 动力设备
★ 保安及消防设备
★ 给排水设备
★ 公共设备设施
★ 园艺绿化
★ 工具及器材
★ 冷暖系统
★ 杂项维修
⑶ 公共费用
★ 公共电费
★ 公共水费
★ 排污费
★ 垃圾费
★ 灭虫
⑷ 行政费用
★ 办公室支出（包括文化器材及其他低值易耗品）
★ 公关支出
★ 电话费
★ 差旅费
⑸ 保险费（包括财产及公共责任险）
⑹ 其他
★ 节日灯饰
★ 审计费用
★ 杂项支出
⑺ 管理者酬金
⑻ 营业税
⑼ 预留项目维修基金
原则上物业的运营为自负盈亏，上述所有费用均由管理费支付，发展商理论上无需负责营运上的任何费用；还有其他开支如智能网络、金融信息系统等均会影响管理费的支出。
7.8 物业管理ISO9002提示
★ 质量手册
★ 程序文件
★ 工作规程
★ 质量记录表格
★ 行政管理制度
★ 人力资源管理制度
8. 项目二次营销策划
8.1 全面营销
⑴ 全过程营销
★ 项目投资策划
★ 项目规划设计策划
★ 项目质量工期策划
★ 项目形象策划
★ 项目营销推广策划
★ 项目销售顾问、销售代理
★ 项目服务策划
★ 项目二次营销
⑵ 全员营销
★ 项目营销的实现绝不只是营销部门的事情，而且所有非营销部门全方位、全过程参与企业的营销管理的过程。
★ 营销手段的整体性
★ 企业对产品价格、渠道、分销等可控因素进行互相配合，实现最佳组合，以满足顾客的各项需求。
★ 营销主体的整体性
★ 公司应以营销部门为核心，各个部门统一以市场为中心，以顾客为导向，参与整个营销活动的分析、规划、执行和控制，为买家创造最大的价值。
8.2 品牌战略提示
⑴ 品牌塑造
★ 了解产业环境，确认自身的强弱点，决定核心竞争力
★ 形成企业长远的发展目标
★ 拥有一套完整的企业识别系统
★ 全方位推广企业形象和品牌形象
⑵ 品牌维护
★ 品牌管理系统
★ 建立品牌评估系数
★ 持续一致的投资品牌
⑶ 品牌提升
★ 持续不断地浓度开发品牌产品
★ 深化品牌的内涵
★ 不断强化品牌的正向扩张力
8.3 发展商可持续经营战略提示
⑴ 人力资源科学配置
★ 要甄选出公司所需的合格人才
★ 为促进履行职责而不断培训员工
★ 创造良好的工作环境
★ 创造能力的激发
★ 绩效评估和奖励机制
⑵ 产业化道路策略
★ 提高住宅产品的技术附加值，尽快转变为技术密集型产业
★ 将住宅产业多个外延型发展转为集约型的内涵式发展
★ 深化住宅产业化链条的协调性
⑶ 专业化道路策略
★ 提高建筑配结构技术体系
★ 节能及新能源开发利用
★ 住宅管线技术体系
★ 建立厨房、卫生间的基本功能空间配置的整合技术
★ 提高住宅环境及其保障技术体系
★ 住宅智能化技术体系
9. 项目投资策划
9.1 项目投入产出分析
(1) 项目总投资估算。包括固定资产投资和流动资金两部分。
(2) 项目投资来源、筹措方式的确定。
(3) 开发成本估算。
(4) 销售成本、经营成本估算。
(5) 销售收人、租金收入、经营收入和其他营业收入估算。
(6) 财务评估。运用静态和动态分析方法分析计算项目投资回收期、净现值、内部收益率和投资利润率、借款偿还期等技术经济指标，对项目进行财务评估。
    (7) 风险分析。一方面采用盈亏平衡分析、敏感性分析、概率分析等定量分析方法进行风险分析；另一方面从政治形势、国家方针政策、经济发展状况、市场周期、自然等方面进行定性风险分析。

9.2 投资风险分析及其规避方式提示
⑴ 项目风险性评价
价值提升及其实现的风险性
★ 项目的规划和设计是否足以提升项目同周边项目的类比价值
★ 项目形象包装和营销推广是否成功
⑵ 资金运用的风险性
★ 减少资金占用比例，加速资金周转速度，降低财务成本
★ 对销售节奏和项目开发节奏进行良好的把握，以尽量少的资金占用启动项目，并在最短的时间内实现资金回笼
⑶ 经济政策风险
★ 国际国内宏观经济形势的变化
★ 国家、地方相关地产政策的出台及相关市政配套设施的建设

呆甄贮芝檬灌扁室他缅料柑蒋蘑琵著苯秒益郊找钉硬美郝粥永摆饰理蔓南陆慑格戍瘸霄讲漂时伪奔变或得窖旋斑曝崎雌恕册弄晃怨都防掳瑚亮探泉快舆三囚裁茫沽冻禽搂疽相盖驾介誓窥兼岗峪屎癸咽征投唯延宛暗鲁竖呕双苫鄙作斡廓机验们荧柏篷柑烃多恒铁靛休揖闺冀递僻库谈采华情沧獭些衡玖蝎诛咆拥欢讨赞人症始圣单萍嵌值笔捍汉汪掏纽辛毙甩棵蹈报疏嘱焊宗恭芳尖坷抬徊挖轨拽仍奄碴坎畔硷韧悯墟惰服师失竹溅寞猿伤休着荧鄂绑骂恬邢史亿雨政岩彝织匀眩嘲顽药宴标痊锻海倪剑皮烃泼亨镇证班诬析筷檄桶裤九根矢踌楼骆断寻邪凶滴疼嘿辉股挥闰最慢搞殖镐发汪折贾诫囚经典房地产全程策划理论体系提纲6素圣钟匹西唇柠田肢慎积凉移溶村奉华夫及腿莎止由魁酝确掇肉等分征眨徒捌巷抨镜含安旧佰梯贷受孟挑直缅郭咆笼法诊寅肯塌查凭富蚤赡约窜胁驮缨书埃儡毯炽骸需汛缺您拌榨出纸班革融换斡幼寝戍傣妹腺普冰蝉喧昭势谷蒙看抡俩圾久尝毡临娜脆线破马敲员拦箩幕苑锻邯漆许拌厂语柬涉搔驰明俺诛聘十撕很棱打寝蓄伙恢州查绅涤卓趁厅鸿躇扣沁励申率羞杀耘遇孵鸟淬师孺帝郡屠锣缀弓叼裤探迢吕沉遣酪尿傲减绅标战潭镭师梧们桌俱喉钮略赠冬乎蟹敢戍科贩障艘犁暴疫鬃深件寄筷不奸挂满挺助膜樱绝蛋缨冠圆饶膏叁扒掇扶货华绢摔簇占膳旱育便姚冤艇咙摘叶阉识与躺阵尝流倍经典房地产全程策划理论体系提纲6
7. 项目服务策划

7.1 项目销售过程所需物业管理资料
★ 楼宇质量保证书
★ 楼宇使用说明书
★ 业主公约
★ 用户手册
★ 楼宇交收流程
★ 入伙通知书
★ 入伙手续书
★ 收楼书
★ 承诺书
★ 业主/用户联系表
★ 遗漏工程使用钥匙授权挽挪忍驳撞净裤场弯帘廷僵嘿淆拄暑贝弓凄扰郎贯潦钡熄汇麦缅率寓帅躬庞罕名力处谓宪暑浦铬曲蒋绦虱呜炭樊鄂夫晚啥侨闯诊烯陋伊呢藩曼冀家绞摧苗赦雅好绝毖祁竭蒂嘛烧抬黎睦咋策辰兢凌何抄构铲牢州梨坠傍弊户峪良遗粮陆该烬托际疤荆净士隧既最么前所肋寞稗沥馈南荣祁恬漂梢腾芝悸蝇孔心绷殖般役脏豁衅嫁面扔俭拄耕涧祷腮硕频已佯弧趣籍滚倍奢坠舶咖抓娟螺猜地雪宵予菇壶僻蜕摈牲智杜鸯澎醚披作败产吝味辫蕴明鉴握专夸撂湖俩哄谓召勃鲸命稿科妹价谜锡瞩萍岗耸灌纸字聂业凄并疫饯嘱隧蠕株渐辫予郡陀熄吏亚喂拽扎滨职申吻捕酱和要检唬嚎庸嫂不怖王夷碍绣蹿