鹤岗房地产项目可行性调研及分析报告zhaofei.doc

鹤岗房地产项目前期可行性研究报告鹤岗项目可行性调研及分析报告目录：一、 鹤岗市概况：1、 城市整体概况；2、 城市经济发展水平及体制；3、 城市房地产发展，理念，环境。二、 项目概况：1、 宗地位置：2、 项目数据；3、 周边环境；4、 地面附属物三.区域房地产市场分析： 1.房地产市场成长状况2.市场表现较好楼盘优劣势分析四、项目SWTO分析1、优势；2、劣势；3、机会；4、威胁。五、项目市场定位；1、项目规划定位；2、项目消费群体定位；3、项目价格定位。五、市场预测1未来该区域内商业用房需求预测2销售及租赁价格预测六. 成本核算：1、成本预测：2、税务分析：、营业税及附加税；、所得税；、土地增值税。3、经济效益分析： 1）、经济效益分析的假设条件（是否享受政府各项税费的减免）；2）、项目利润率、投资回报率及主要经济指标；3）、项目开发各期的利润体现；七、项目开发可行性建议1、项目开发可行性建议；壹鹤岗概况一、城市整体概况：鹤岗市位于黑龙江省东北部，地处小兴安岭向三江平原过渡地带，北隔黑龙江与俄罗斯相望，东南临松花江与佳木斯接壤，西屏小兴安岭与伊春为邻。下辖萝北、绥滨两个边境县和6个行政区，面积1.5万平方公里，人口110万，其中城市人口70万。 鹤岗是东北重要的老工业基地，有着丰富的矿产资源，林木资源，水电资源和土地优势。二、城市经济发展水平及体制：2010年鹤岗市地区生产总值从111.2亿元增加到251亿元；人均地区生产总值从1254美元增加到3495美元；全口径财政收入从13.7亿元增加到37亿元，一般预算收入从5.7亿元增加到15.5亿元。固定资产投资累计完成429亿元；社会消费品零售总额累计达到263亿元；城镇人均可支配收入从7489元增至12044元，2010年增幅列全省第三位；农民人均纯收入从3468元增至6300元，首次超过全国、全省平均水平。三.城市房地产发展，理念，环境：贰项目概况一、宗地位置：项目地处鹤岗市工农区支架路东北侧，西解放路与学府路之间，三面环路，旁边有鹤岗一中，育才中学，鹤岗四中，十七中等。 二.项目数据：宗地面积：200大亩 容积率：1.8绿化率37%二.周边环境：序号地点距离宗地/米1鹤岗市第一中学6002希望中学7003欣虹小学1504鹤岗十七中8005育才中学4006才华学院3007鹤岗四中8008希望小学3009矿务局高级中学70010市中心医院100011邮政储蓄所20012黑龙江农村信用社40013人和粮油批发市场30014鹤岗一中图书馆40015金水洗浴中心20016文化广场130017红旗广场1000从以上的图表来看：宗地附近有八所学校，是典型的学位房。宗地距离市中心很近，1路4路16路公交从宗地过，目前宗地周边基本生活配套还是属于较缺乏，如菜场、大型购物广场、娱乐场所等，小区周边的配套是否齐全是项目宗地开发与否的一项重要指标，项目宗地配套的缺乏会造成开发成本的加大，同时也势必造成利润的降低。从本案来看，为提高开发可行性及将来的升值空间，小区周边应配备相应的生活、娱乐方面的商服设施。三地面附属物：项目所在地地面现有水泥厂旧厂房，目前水泥厂已搬，迁旧厂房闲置中。到政府交地时能达到三通一平，所以开发商拿到地时是熟地。叁区域市场分析一、区域市场成长状况：鹤岗市现有的商品房多为多层，目前部分高层小高层市场正在开发，永丰国际城、中央蓝钻华苑等楼盘都规划了很大一部分高层建筑（永丰国际城在规划中有16栋高层），别墅的发展情况不太理想，因为当地人认为别墅和自建的私房没有太大区别，而且面积大总价高，大部分消费者不能接受。目前，鹤岗市新开发的住宅房价格基本保持在3000-5650元/平方米之间，老街基和工农区繁华地段楼盘价格水平均过4000元/平方米。 近几年，国内房地产市场的快速发展对于鹤岗市的影响很大，09年鹤岗住宅市场平均价格2200元/平方，到10年初之前还是保持在这个基础之上，2010年以后鹤岗市的房价上涨幅度迅猛，到现在为止，市内住宅最高价已达到5650元（华宝家苑高层），平均价位还保持在3000元左右。当前鹤岗市民普遍认为房价太高，但住房需求率还是很高，这从鹤岗楼盘销售中可以看出。三、 区域内表现较好个案优劣势分析；华宝嘉苑小区楼盘名称华宝嘉苑小区楼盘详情地处老街基汽车站火车站附近，2010年下半年开盖，2012年年底交房，两栋20层高层，户型为63-100 共300户。销售价格价格为4550-5650元/平方米优势优势：、处于向阳区站前路中间地段，地处老街基繁华路段，配套设施最全，交通便利；、楼盘地处汽车站火车站附近，地段发展潜力较大，客户大多在政府工作；劣势劣势：、对于大部分客户来说价格过高，5650元/方为鹤岗最贵楼盘，小区定位高档，价格太高失去了部分客户群；、紧邻汽车站火车站，噪音空气污染较大，治安环境受影响，；紫晶城楼盘名称紫晶城楼盘详情2008年开盘，29层高层，底层为20家商铺，开盘价为2500（2008年），目前高层为5148元/平方，共2000户住户。销售价格价格为5148元/平方米优势优势：、位于老街基，滨临振兴广场，配套设施齐全； 、矿物系统供水暖； 、小区定位高档，配套相对齐全，绿化率高，设计合理；劣势劣势：、临近主干道，底层为商铺，部分临街住宅将受噪音干扰；北国明珠楼盘名称北国明珠楼盘详情位于工农区，市政府对过，由永丰房地产开发公司开发，小区建筑面积15万平方米，09年5月份开盘，目前已销售殆尽，共2000户，户型为55-110平方，矿物系统供水暖热。销售价格价格为4000元/平方米优势优势：、小区建筑面积15万平方米，3万平方米休闲公园，大型中心景观广场，规模大，有影响力；、永丰房地产开发公司在鹤岗资质和知名度较高，消费者较满意、矿物系统供水暖热劣势劣势：、小区大，销售周期大，交付时间长； 、周边生活所必须的相应配套设施少，并且商业氛围不是很浓厚。崎峰家园楼盘名称崎峰家园楼盘详情由永大地产开发，哈尔滨吾知春天代理策划销售，共分三期开发，一期三橦，二期三橦三期二橦，底层价格为3050户型为70-80平方，130平方有6户。一期于4月23号开盘，25号销售完，目前策划二期销售价格底层价格为3050元/平方米优势优势：、价格有优势，3050在附近楼盘为最低，楼盘在两天之内销售完；、代理策划较专业，劣势劣势：周边生活所必须的相应配套设施少，并且商业氛围不是很浓厚。四.项目SWTO分析一.优势：1.人文底蕴：宗地附近有八所学校为典型的学位房，人文底蕴丰厚。2.交通优势：原水泥厂易拆迁，先天可开发素质较好。项目三面环路，离鹤岗主干道近，交通及其便利。3.规模优势：宗地面积为200亩，较易形成规模优势。4.周边建筑遮挡较少，有利于项目整体采光。二.劣势：1.地块周边多为厂房，工厂、厂房、农民房、杂草地等脏乱的环境对项目近期造成负面影响，居住氛围不够浓厚。2.宗地原为水泥厂，周边目前人气稀薄，居住氛围差，附近基础配套设施不完善，生活便利性不强。3.宗地地块为不规则“凹”字形，规划容积率为1.8，在一定程度上限制了项目的品质和规划。4.高层住宅认可度尚未得到市场检验。三.威胁：1.竞争对手：文化博园等附近几个竞争对手已分流了部分客户，并与本项目形成正面竞争。2.房产政策：国家宏观调控政策为未来鹤岗楼市带来不确定因素。3.未来供应：版块内未来住宅供应量较大，竞争激烈。四.机会； 1.区域升温：鹤岗房地产市场处于初级阶段，未来1-3年房地产将进入快速发展阶段。地段决定价值，本案地处鹤岗工农区，学区房优势。近年鹤岗招商力度不断加大，项目目标客户群体不断涌入，外来客户区域认同感逐渐增强。 2.市场空白：区域内缺少中高端住宅和大型商业，项目具有后发优势。 3.产品差异化：周边的竞争对手已基本成型，有利于进行针对性的差异化设计。 4.随着区域的深入开发，住宅项目增多，片区内的基础设施将会日益完善，居住氛围将逐渐上升。综合： 本项目应站在城市运营高度，通过提升区域价值扩大产品价值，宣传推广中应将学位优势作为项目的一大亮点予以强调。宗地面积200亩，应以大盘的运作模式，建立大盘在产品配套社区文化品牌等方面的竞争优势，充分发挥人文底蕴优势，塑造项目浓郁的文化生活品牌。项目相对较低的容积率，有利于项目营销中的概念提炼。针对于生活配套缺乏，项目启动时先建好一部分的商业配套，让客户对项目生活有直观的信心。针对于竞争楼盘，采用先进有特色的开发理念和独特的生活主张铸造项目的鲜明形象与核心竞争力，形成差异性竞争优势。针对于区域市场供应量大，应扩展产业线，合理分配各类产品开发时机。通过有效整合项目在区位规模产品品牌等方面的竞争力，可以形成强大的综合竞争力，完全能够向市场发起强大的冲击和挑战，甚至突破现有竞争层面，在市场中脱颖而出，成为区域性的标志性项目。五、项目市场定位；1、项目规划定位；本项目为典型的学位房，项目初步定位为高档社区项目的商业定位以满足小区基本生活配套为主，可以定位为中高档餐饮业、服务业及简单的休闲类。项目住宅区定位为多层与小高层相结合，楼与楼之间避免前后相对，有条件尽量错开（保证更多的是照时间）。套型设计合理，主力户型三室两厅两卫（卫浴分开），面积控制在130-140平方左右。2、项目消费群体定位；项目定位为高档住宅小区，消费群体定位为能承受总价400000左右的客户群体一. 政府官员二. 厂矿企业老板三. 有钱的个体商户，企业高层及中层管理者四. 教育系统教职员工五. 大部分就学者或者投资者3、项目价格定位。价格策略采取“稳开平走 慢调上涨”策略，以达到保价增量的目的。目前鹤岗房地产市场平均价格约3000元左右，老街基和本项目周边楼盘价格均为4000以上，项目周边商铺租金为6万/年，本项目商铺可7000-8000元/平方米销售。本项目在内部认购阶段的初步定价可以低于市场平均价格，以此来吸引客户，再以销控的方式逐步抬高价格。在这过程中还可以用送热水器空调的方式来积累人气。六. 成本核算：1、成本预测：土地成本：估价2.7亿（最终土地价格要通过拍卖得出，2.7亿为估价）建筑成本：1500*总建筑面积360000=5.4亿成本初算：103729135元名称价格/元面积/平方米备注土地成本2.7亿估价建造成本5.4亿小计8.1亿360000单位成本2250元/平方米2、税务分析：、营业税及附加税；、所得税；、土地增值税。3、经济效益分析： 1）、经济效益分析的假设条件（是否享受政府各项税费的减免）；2）、项目利润率、投资回报率及主要经济指标；3）、项目开发各期的利润体现；七、项目开发可行性建议1.配套设施2.销售建议3.项目附近环境绿化4.能否矿务局供水暖11