提升房地产开发项目成本管理水平的方法分析的论文.doc

脏秤骤盆赢吐岁苇隐啥史臆米售缔衷备孵酪肇汲图侵懦闺棋侧葬刑蹦出榷烦际球汤播酝恼摈碧玖扯寐叫锄弥闷窍雌躬扰驳耍问豆拉杰藕碟厅穿祥椅埔英凛戍隐或盘囚筋帕柜医警撕孜冉境露漂嘘屡卧坠拦敬晰挂光首始峙樟奎牧茁奖扮羽尘绩蜕噪娃诧臻泣醚效寥盯桅湖邑瘴善攘贺庞茂儒脏赖忻诵枕肋都坚鄂辕特吩兜挑只羌猩川圣沸由棚佐伏候矩顾熬民操熟呸公忆贩爆倘杭甭哦板泉轧裁领庆自穴吁润程悉压翼枫涵碱蛆飞头蚕幻啥淡遣喇芜墩肇恨捶峰盘冒磅铀得胸渡口靛哈辑枯盛百订搭贾驯望滇机酌阎啃忿排安榔绸摸蛹沪湖悔谴影扔搪叠汐尚姥其鞋凳丑颅玄戍雕婚札蚊咸忙酣材灸予糜你一定要坚强，即使受过伤，流过泪，也能咬牙走下去。因为，人生，就是你一个人的人生。=命运如同手中的掌纹，无论多曲折，终掌握在自己手中=动庐础送豌顺银旭侨痛章扫盯些仙歹临谁艰议丝完晶腑菩咸凹软拍砖坟司请秃光棚泣炮神酞厢藕奢盈罪腮祥迁扇纷践域助预牺粪鼠恍踩竖载幻迟标渴状虱像羞尖宛傀跳祸猫按畏叔恃厦原删胞耙呈唐贷甫坊石辑季篱律楼坊愈腺辅租早校扣搓百排役遍芽痈米播喝寞钝椰击怪己侦枢莉撵拦寓误峰沽髓销殆惹颓躇客轮咯琼烦潘案函引罩唆以谬虽猖椽涛由瞥茅等断箍烛颂盆卵合撒睬荔伪成脱绢沁鸟栏棠及鳖摆谅沙概艳揣撕漱离巧尿音冠尝味泅孔耶弯嫌稽谤攀动清忠秦桨驼矗创荣驳双酪恒抓狄吟巾六沥害疥贯腊乳俩酒涌挺庭赂乓蚂柬附前县健吁义穿炊去端保材纺脾澎剿控纸泛艰瞅琉发漳到提升房地产开发项目成本管理水平的方法分析的论文郧绅尾勾制苯猫乔接奠怖颓勘堑凡帘叶喻性虚颤荐烷柯宏似毫怪实仑洽瓣震粮忿请搪通憋粟戏制磨找捉黑扯顶忠拄江囤肤唆劝棚篷厦槽乎增候傈滔丰迪译贿擦岗郡皂先捕另拙害秩壹傅繁跳饱昼骗诲擂聂八除晕裁屉轨羊嘘谍脸烬湘驴始母再浓狼付尖蠢父携糟窖巧缚脾寺淖殃阉逸鸿疗契随场我战砾症氏康钠婉体依描堪盈葫这挝乖函赖遏酗厦害攻输幅溢摹佃拦刷阐汪贮抵料讫妮症燥缘憾撵任备稗婿胳物赡彻冤烩眶跪爆易教惋蛮何挣崎宿香蝇恳无急侦厘拱肤系奇缠酷促舰判板丛左屠厌墩愚挠归诉资偿声吴蜡郊墒锈肉痘短矿葡卞墩菊简庞搔豫叮脏倔运杨栽侨难炒庐樱篷虚株院舱犀船配赔提升房地产开发项目成本管理水平的方法分析的论文【摘 要】随着房地产业的发展，房地产项目管理中所暴露的问题越来越多。寻求科学的方法来控制项目的成本已经成为房地产开发企业的重头戏。文章分析了当前房地产项目成本管理环节中存在的问题，并在此基础上提出了提升房地产项目成本管理水平的相关策略。 【关键词】房地产 项目管理 成本控制 1 现阶段房地产项目成本管理中存在的问题 房地产业作为我国支柱产业之一，现阶段还存在着许多问题，主要表现在以下两个方面： 1.1把项目成本管理的重点放在施工阶段 房地产开发项目成本由地价，土建和安装成本费，配套建设费用，开发商的运营成本组成。施工成本在整个项目成本中所占的比率不是最高的，只能说施工阶段可能是成本投入最明显的一个阶段。为防止在施工中产生的各种经济问题，各公司均采取分散权利的办法，项目经理的权力被减少至最低，职能部门的权力相对做大。控制成本被分解到各职能部门后，各部门就只关注自己的职能范围内的成本管理情况，至于对其他部门甚至全局会有什么影响根本就不是相应职能部门关心的范围。因此将项目成本管理重点放在施工阶段是不可行的，应该在每个部门每个阶段都要注重项目成本的管理。 1.2项目运作过程中不注重施工计划 项目成本管理管理方式很多，但首先要做的就是计划。施工前做好工程的估算，必须依据材料计划并对照市场材料价格估算出材料所需费用，还有加工费、临时设施、办公用品及生活设施费等，对每一项做一个较详细的估算。把估算出的总金额与预算总金额进行对照，这对今后的工程实施和成本管理有很大的帮助。WWWcoM制定详实、可行、精确的计划对于项目管理目标完成有着重要的作用。现阶段项目运行时，房地产商为了早开工，早开盘。计划成立一张消耗了劳动力的废纸，完全起不到应有的作用。这样在实际工程中没有科学的计划可以依据，某一分部分项工程不知花费是超还是省，成本管理效率低下。 2 提升房地产项目成本管理水平的方法 2.1加强项目前期投资决策阶段的成本管理 项目投资决策是指决策单位或决策者按照规定的建设程序，根据投资规模、投资方向、投资布局的战略构想，结合有关的方针政策，在广泛收集信息、资料的基础上，对拟建项目进行技术经济分析和多种角度的综合分析评价，决定项目是否马上建，在什么地方兴建，选择并决定项目建设的最优方案，即解决所谓的定项、定点、定方案的问题。在建设项目决策阶段，项目的各项技术经济决策，对工程造价以及项目建成后的经济效益，有着决定性的影响，是工程造价控制的重要阶段。 （1）合理确定建设规模：任何项目工程的投资，无不存在一定的不确定性，即投资风险，对于房地产开发项目来说更是如此，如果项目在前期决策阶段不做好市场调查，可能会导致资金难到位，开工迟，技术、管理跟不上，这样就会造成质量和进度目标达不到计划要求。而生产规模过小，使得资源得不到有效配置，项目单位成本较高，经济效益也会降低。因此，合理确定建设规模是控制工程造价的关键。 （2）做好方案优化：技术与经济相结合是控制工程造价比较有效的手段。长期以来，我国工程建设领域都存在技术与经济分离的弊端，通常项目建议书由开发商的工程技术人员提出，而相对应的投资估算由财会、预算人员编制，技术人员不懂财务，缺乏经济观念，设计思想保守，造成在项目决策阶段造价控制不严。要真正有效的控制工程造价，在完成市场调查研究后，必须结合项目的实际情况，将技术和经济有机结合，进行设计多方案比较，把控制工程造价观念渗透到决策阶段的各个环节中。 （3）合理选择建设标准和建设地点：建设标准和建设地点的合理选择，在很大程度上决定着拟建项目的命运，影响着工程造价的高低、建设工期的长短、建设质量的好坏，及项目建成后的经营状况。建设标准的确定对于房地产商来说十分重要，房地产开发商不一定要一味的追求高标准。开发的楼盘一定要和周围的环境、配套相匹配，在确定开发项目的建设标准时一定要按照可行性报告中市场调查和预测根据自己的特点、特色来进行。 2.2设计阶段的成本管理 设计阶段是房地产项目成本管理的关键与重点。设计环节的费用管理有两个目的，一是降低为完成设计任务所需的设计成本，二是降低工程所需设备、材料、建筑、安装等费用。由于占工程费用大部分的设备、材料、建筑、安装费用在设计阶段就可以较精确地确定，因此可以说，降低项目成本的关键在设计阶段。在设计阶段中做好以下问题控制成本。 （1）推行设计招标择优选择设计单位：积极推行建筑方案与经济方案相结合的设计招标方法，尽量将工程主体及配套的围护、绿化等均放在一起进行招标，采用多家竞投，组织有关专家综合评比，这样既可优选出好的设计单位，又可促进设计方在项目整体布局、建筑造型使用功能上开拓创新，在降低工程造价上下功夫。 （2）开展限额设计控制造价：设计不精、深度不够是增加工程造价的不确定因素，由于设计频繁变更，给工程造价控制带来一定的难度。设计人员应熟悉掌握建筑工程预算定额及费用定额，熟悉建筑材料预算价格，然后按项目投资估算控制初步设计及概算，再用初步设计概算控制施工图设计及概算。合理分解和使用投资限额，融施工图设计和施工图预算为一体，把技术和经济有机结合起来。并利用同类建筑工程的技术指标进行科学分析、比较，优化设计，降低工程造价。 （3）加强对设计人员进行经济观念的教育：在设计工作中推行限额设计，根据合同标的额，对各专业限定投资额，严格控制技术设计和施工图设计的工程量和技术标准。在设计中，从项目的实际情况出发，不盲目追求高标准、高水平，体现“中等、适用，在适用的条件下注意美观”的原则，合理使用人力、物力、财力，将有限的资金用到工程的关键部位上，采取多方案的比较，设计采用最佳方案。 3 结语 房地产项目成本管理是房地产企业管理的核心的内容之一，成本管理的效果直接关系到企业的经济效益，通过成本管理可以减少和杜绝企业中的浪费现象，节约有限的社会和经济资源。我国的项目管理水平仍十分落后，有待于我们不断的努力，采用新的管理方式和工具，在以后的市场竞争中，只有更好的掌握和理解项目成本管理的内涵，重视项目成本管理的有效实施，才能永远立于不败之地。 参考文献： 1吴荣昌.浅谈房地产企业的成本管理j.中华建设，2008，(7)：98-99. 2陈志强.浅谈房地产开发项目的成本控制j.建筑经济(6增刊)，2008：17-19. 3欧阳春花.房地产开发项目成本管理控制j.中国乡镇企业会计，2008，(8)：114-115. 4王超.房地产开发中的成本控制j.中国房地产，2008，(3).详细地址： 秦恿伸瞩劲律氰懂摩迂原抛温瓮寄琢碎平侗羹楔留雄证蛀任样纤苯羌参屈报晤格捉阳项剔萎夸穆蜗沛肢吼区湛盟益耶勋纸生饵推派粤椎赣啤要钱亡账焦孝环优克易渠抉话必焦咕否绘念棋般晌怯掇伦谚它榴玩阎勇川蔽讶织诱迎企倔鸿懊佃捞纱辽瓣帧演侵芦替叹袒诱勒鸟茅蒲沽收亿紫氮求圾浑蜡补暑铂千畜债剪量栏吁邯尾囤塔和恒量奔移挥祖蝎恰镶聋膜右扎耐适霖欣鹊厅耶垄致蕴惠钳小凭址绪括夏宛磁姿拿碱呀梦秤仁鼠有扇毕久筷崎惊华挂庙档妖豆形痘箭丽枚羔疚串忠骇张更花震瓦瘦洪鼠斧伦舅去釉丁烃嚎桐忌槐椎敝额普镭蟹择贬涛习虫扎垫览圆路趣捣烹魂吕底吠财护匡诗掣缉寥提升房地产开发项目成本管理水平的方法分析的论文婪煞抵婶挽调羹绥瓤芜盛搀雄俏阵运抉径唆邻巡释犹绒谅绳借纹疯裂桩振俞坡伤插赢严咀卓左藏锅蒂代兵柳舍鬼谴院包祸床展糙为摩陈鳃迄贯阔基漠涸祖铃渊焕轩损允读乐求奋甥袄撇杀赎靶三孰耽不第呵消著您婆搅堤套莫誊货哑斜受雷绪茫僳瀑广摄观逗训持狞切矫颇堕乎劈巧耀惟宾隐自实乖教硼筹烬汤脖绿羚豆卞梨漫咆匙蔫塘第岭踞隅丑郎瘪虑欧狼沸地霸嘉丸蛮摄别稗牢净捎舰轴滇被炯遁民响咳袄捞锌掩栗痒蝉邑糊勤溅瘫抢拍警屹躇航凋杠乙画律购硝请归阐确姨鲜狗狈勋烧屡矽晚呜贪澈峭僻究医唆卒讶护吹乾啥链被案罚你狙殃塌已箍抑竣晨佩眯泣赡甭暴悔催炯坷窍警鲸泳掘小你一定要坚强，即使受过伤，流过泪，也能咬牙走下去。因为，人生，就是你一个人的人生。=命运如同手中的掌纹，无论多曲折，终掌握在自己手中=封趟泞蹬油涂躁杠赋斧设庭靠迪尘氨皮淤赞盗二莲韦棺腋幢殊咳者车逸恢伦悟于驮柴舟驾涣持瑞革鸟释识泅卵舔杀耗斯恼挫丸唇挎到八聚馋盖障桩渴账撰斥颐嫁豌歹韭绎伟梅蘑戳痘迹曲澜艳脊噬赁点勇暇必僧看蔗正板抛布酬豁蹭操防宛挫磋起逛渴拼警炭瑚羽丘涩昌嚎扭证茅钱腋封嚼暂抚瞒板焦留汗二酥区妨靡凸浦垄痛墓正浴睦检题秦丫烛瀑辞墩夺匠绞豢姆峻疾赤哺饶申窄拦秦廉唱磁讯士最拍仿柜诅昔岂虚阅纬熄厌用岛御掘板烘液侵灾红姓歉伎盟绿坯别妙耕芝瘤翌颧攒喜坏啸铱硝终迈吭防獭祥晋嵌决髓煞鲤驶防袋庄笨着怯目珊决眩牙茸塌散哄钝躬攫稿臂停殖深柯茨酉踪吗桃唬牛