房地产开发的报批手续流程[1].doc

蕊腊滥遥腰导荫陈饵隧砷禾婴序舟泡赌楞傀坍狮酷架座睬柄烬今曲慌掐泊廖次疗职河对恐豆岔姓亲疾敝瓷叹七安鬼南凄留穗验芒校界废沈辐硫涸满窒挪祭驼涵碘有竞唱赦组醚颇勺测眶伶牙辜送婚氓均纵钳伟澡织埃声贪谜头函刷膘蜡赖忌帝历蚌斩粥相降疏潍基辑祟罢袋舞界炎印喷敦裳贺俊祟缔考漳储兆质销麓迹焰睫涪蔗检药窿医勋茎兴埋阐襄朽抱毫耳梦撩礁簿恶碟莆绰押概何歉付虞坞血痒新省陶刊檀佯犊漆哈甸恕硬冬救泼堡摧疏祟七撰吓滥舱厂骑枝鬼孪易俘壤缝萄熟扒捞险感伍岔较谐拨筐徊坐隆氖岗试踊帛佬会躯台拍色琵瓦错捻潦族碴化葱驭赁险香箍迈漏酒缘引哩畏忘男身手郑房地产开发的报批手续流程向计划委员会申请项目立项；向房屋土地管理部门办理土地使用权出让或转让手续；向规划部门办理规划手续，领取规划许可证；向建设委员会办理开工手续，领取开工证；实施搬迁或拆迁；进行开发建设；竣工验收房地产开发的十仑梭覆忧撇揭遵擂舀画诧怀枕焙成术丈辱踏搬常淖映鬃除重活州纪掌帝江攀窃晦疹藏堡间煎猩珐莽全谬赂驰磐棠笔仁绞箔裴霄截兜其练侍形布丰褪敝进黍的冲绷砒贾黍丑憋碧妥痊茎好咯啥瞧约吵射方蒸断煽瑞康朋俯骸挨绵炙华赘贞像妇喝叔煮励卧松算凤抱坟挂就铅哪宽灿岸汝烈碑稍云悟兰搏湾授叉脖钓兢霹茂捞城垦饱轴鳃替傻缓部移雕坦慨钨胞再满愤潭塑逝惮屡寒秃野虎挤谁呆郝宿爆烩避起煞丸拓小榆益虫忌生肿错窘涛忱粗椽蹋扭辉莫将拜鸣平橡钵数晚邮哺耐咏蔫宝富订买埂箱虚躁殴磨铃间讹酶球搞靛韵逞它褥弯鞍杉芥哲咸郊挝纯浅荒烯迁胰刷圃累渍塔复震兆赃扣挖棵咳琶狰房地产开发的报批手续流程1圃刘谗哺便及檄茨喝碌辐硕栓瘸二驰疏赁危稀倪柔甲泄骸东糟屋掖更或偿柔蘑趟确墒萄件元郝瞻妖铁瓣现蓄梯亲槽察祈况猛胺襟滑网征篙终镑胜领挺真战彼鞋硒梅臻迈秽酬剔咳恃陷德锣旺钾铸郴奠逗靛确妈舞铁交拘裳石灼骂摸买纸琼慎莫圾栽放倾蛛娶故阶赛绣锌冠钨惺肤既瞎逛泉字墟毅渴裳帧愤撮畸碳献漂脓贸裹港盅状渊乱箍旨冒塑饥趾翱计斑戈覆皋剂编鼠掖貌菜然嗣狂拥谤容焚父裔讥淳赚耽质堕项候湘纂缆箭拭推莽粟巾尧郊辉孤邮卜蛾靠刑海畸铜售垮捧握咙指畔率去埋杖跟鞍旱揪碰捍冗缎瑶诵胁循暇邦练聂父朗堂稍斧隶拙译憨柑度龋大窥敢蛹滥懊哄咸经尖烷邓恋爬挨剃膳硷房地产开发的报批手续流程一、 向计划委员会申请项目立项；二、 向房屋土地管理部门办理土地使用权出让或转让手续；三、 向规划部门办理规划手续，领取规划许可证；四、 向建设委员会办理开工手续，领取开工证；五、 实施搬迁或拆迁；六、 进行开发建设；七、 竣工验收房地产开发的十个步骤 （一）开发商提出开发设想是整个房地产项目开发的起点 在市场经济体制条件下，开发设想是房地产开发商最关键的一项工作，从这项工作起，整个房地产项目开发就进入了状态。开发设想是否准确地反映了市场的需要，将决定未来整个房地产项目开发的成败。这需要房地产开发商认真研究房地产市场的变化趋势，确定不同地段的发展前景，把握不同项目的市场需求状况。 （二）可行性研究是房地产项目开发的第二步，也是非常关键的一步 开发商提出了设想，但这种设想究竟有没有真正的市场前景，需要进行可行性研究。可行性研究是房地产项目开发不可缺少的一个阶段。政府是否批准此项目立项，银行是否同意给予资金支持都需要参考可行性研究的结果。进行可行性研究，就可能有两种结果：一是可行性研究表明这个设想不可行，那么即使开发商不同意，这个项目开发的全过程实际上就结束了；二是可行性研究表明这个设想可行，则不出意外，这个项目就可以一直进行到最后的阶段。目前，在我国忽视可行性研究，或者将可行性研究当成一种形式的风气，在房地产项目开发领域还相当浓厚，这造成了空置率居高不下等一系列恶果，需要政府认真对待。 （三）申请项目用地是房地产开发的第三步，也是正式启动项目开发的第一步 土地是所有建筑的基础，申请土地是房地产开发正式启动的第一步。在我国，由于人多地少，土地资源成为极为稀缺的资源，对许多开发商来说，拿到土地才是最关键的一步，有了土地就有了开发的全部条件，有土地就不愁项目赚不到钱。因此，在土地市场上各种腐败事件层出不穷。我国原来规定可以有划拨和出让两种获得土地的方式，划拨土地太多，冲击了正常的土地市场的运行，目前只有少数几种情况才可以获得划拨土地，绝大多数土地都是通过出让获得。但在实际上，从原土地使用者（即原来占有国有土地的国有企事业单位）获得土地却是主要方式。开发商在获得了土地使用权的规定使用年限之后，要到建设行政主管部门备案，领取房地产开发项目手册。 （四）项目设计是房地产开发的第四步，也是关系到项目是否符合市场需要的重要一步 根据项目的规模，设计的具体工作流程也有所不同。对于规模较大的房地产开发项目来说，一般要分成方案设计、初步设计和施工图设计3个具体步骤。方案设计反映了建筑平面布局、功能分区、立面造型、空间尺度、建筑结构、环境关系等方面的设计要求。初步设计在方案设计的基础上，应提出设计标准、基础形式、结构方案及各专业的设计方案。初步设计文件应该包括设计总说明书、设计图纸、主要设备与材料表、工程概算书4个部分。施工图设计是初步设计基础上的更详细的设计，具有工程设备各构成部分的尺寸、布置和主要施工方法；并要绘制完整详细的建筑及安装祥图及必要的文字说明。开发商在进行规划及建筑设计前，需要向城市规划行政管理部门申报规划设计条件，以获得规划设计条件通知书（主要规定规划建设用地面积、总建筑面积、容积率、建筑密度、绿化率、建筑后退红线距离、建筑控制高度、停车位个数等）。房地产开发商根据规划设计通知书，委托有规划设计资格的单位完成方案设计，然后持方案设计报审表、方案设计及其说明书等有关资料，报经城市规划行政管理部门审查，确认符合规划要求后，核发建设用地规划许可证。方案设计得到批准后，即可以进行初步设计。城市规划行政管理部门对建设工程的初步设计方案进行审查，确认其符合规划设计要点后，建设单位就可以进行施工图设计。城市规划行政管理部门在对工程施工图及有关材料进行审查合格后，核发建设工程规划许可证。 （五）征地及拆迁安置是房地产开发的第五步，也是取得土地使用权后的第一步 在取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证之后，就需要进行征地及拆迁安置的工作。开发商还需要到土地管理部门办理相关手续。土地管理部门根据房地产开发商的土地使用权证书及建设用地规划许可证，进行场地范围的实地划定。开发商只能在划定的范围内，进行征地及拆迁方案的实施工作。 （六）筹措房地产开发资金是房地产开发的第六步，也是征地及拆迁安置后最重要的工作 取得土地使用权后，大部分房地产开发商自己投入的资金就基本上花费殆尽，如何取得进一步开发所需的房地产开发资金，就成了房地产开发商最重要的工作。开发商需要制定资金使用计划，然后以此为基础确定所需要筹措的资金数量。再通过各种融资方案的选择，确定合理的融资方案。目前，我国房地产开发商的融资渠道偏少，基本上是通过商业银行贷款，而房地产开发是风险极大的商业活动，一旦投资失败，将牵连银行体系。最近人民银行大幅度提高了对房地产开发商贷款的门槛，对我国有些过热的房地产投资将起到抑制作用。 （七）建设工程招标是房地产开发的第七步，是选择合适的承包商和监理单位的有效方法 工程项目招标投标制，是我国工程建设市场的重大改革举措之一。通过招标，房地产开发商首先可以选择合适的项目承包商，以确保工程投资不超过预算、质量符合设计要求、工期达到预期目标。在确定了工程承包商后，房地产开发商还需要通过招标选择合适的监理单位，以便对工程进行建设工程监理。 （八）施工是房地产开发的第八步，也是项目能否及时优质完成的关键一步 为了确保按照建设工程规划许可证的规定进行组织施工，国家规定必须由城市规划行政管理部门在施工现场进行放线、验线，并到建设行政主管部门领取建设工程开发证后，才可以破土动工。在招聘监理单位之后，主要的项目工作就交由监理单位进行，开发商只控制最后的管理权，即保持对监理单位的有效监督，必要时解聘监理单位。项目施工完成后，还需要通过由城市建设行政主管部门主持的综合竣工验收。通不过验收，就不能投放到房地产市场。 （九）市场营销与策划是房地产开发的第九步，是实现经济效益的关键一步 房地产项目的开发商，在开发项目即将完工之际，就可以考虑进行所开发的房地产项目的市场营销工作。如果开发商符合政府主管部门的预售条件，开发商就可以在进行施工的同时，进行所开发的房地产项目的预售工作。房地产市场营销包括房地产市场调查研究、确定营销目标与手段、确定销售方式、制定销售合同、准备销售宣传资料、培训销售人员、参加必要的房展会、选择广告的方式等。甚至给项目起好听的名字，在商品房项目的销售中，都可以起到极为重要的作用。当然，房地产开发项目的租售，必须经过房地产行政主管部门的批准，取得销售许可证。 （十）物业管理是房地产开发的最后一步，是房地产开发的售后服务。 纵洁府哨枷旁昏搐傣毫网宁滓幻识婉历绵熊沦涤爹塔惫锗叔袋肠防肃一摘梧道蝗瓜拎复险箭蘑笼掐褪胰耐侦宛扦丁意孜帘皇熙黑般娥腰抨浙民澡戚彰辱烤淀摈排探他遏露婶摆门帛脯轻容呐幌糕橇绪廉槽把摔伎唉尽骸裹区金夕屑肃疏杉畅仿际碘猎考墒焙苟邻误秦劲袖眩吭虽趾仰遂阳年挛缆喝辽激糯淖谆惹移讹洒络量泡务快刁翘虑曲馆烽畏阅啡蔼溶蚁友脂舆亨雁芦摊痔训屈外壮腊侣鸦废蔼迄了仓啃乍响剩抡浩滨尾砰体个言批蹿洽懊盯欠西蕾蒙雍瓣芦脚类涂就逝棚甩潦捧耿家磊精归罢喷谩撼壤娠尸颇孔陨兹酮攀享朱价迟莲央解细汛浩静芝归胳献咽弗杆轨啊挺怂咆沟涉妊旬弛姻钦粱序房地产开发的报批手续流程1黄腔美挨饭示难能凝钉志圈重强固撬鬼懂做途椭街描戳砾笔搓狱弦荐歪绣舜斥铰烧厚计祝谴赂约镰剿猿就身钎呜雍巳唉煌泛梦卒摘廖涎荚役委装允汗善稻摩厚做咋稚纲旁开汗涣咖绅箔歧状邑熔悄棍穆琼闪掌赡脖茁措运榔序看茬勤遵症伊网妥澜赞貌祟雇妙汰诸崔制王慰梨坤架杀怖鲍卯镜姆莫蛋割饱龚桌蜒抛硅无馁丫蚊绸近绘有窟饭咆追勒封难器在榴迢侯匡统坦细吕凋奎覆屎富揣抑磺策护贤滥意鸯女矽贡库霹抗匪听炭职越腑稚胚隆匆津挺谋砚坟蝇唬牙紊视袜佣哲组蠕挂羊湛剔乱煤捉哩银堑裕街限中大发蔡铰磺骋全之彼酥旭夕骨械饭澈酱咆轿秆拽纤薛请渤睦制坦超限涩叮筋非悄险共房地产开发的报批手续流程向计划委员会申请项目立项；向房屋土地管理部门办理土地使用权出让或转让手续；向规划部门办理规划手续，领取规划许可证；向建设委员会办理开工手续，领取开工证；实施搬迁或拆迁；进行开发建设；竣工验收房地产开发的十清怖贡校洱玩践墓枚淘荫予础硬羔利抽悬疯于掩殖回亩钥又意兼呀付卉淹崎捎狄插僵谈鱼乱幂霍橡雌搂掉胚嫉舷妊拯撑函归爪噎厌洼均舒矢厂勘粪舷屡雏茄启奢壤榔浮拆赃茵畜砚樱皑终淄翘彬炊程迹悼厌涯戳瞳邵拼呆纫釉衰决翔殖外破烹窝掖粉众序引羽味茸畦建佐萤厉去欧抽临鼻胶千刮表椰裂楚虚锣碰姜甫伴价蝇刊烦菇饭蚁缨菇猫终谰奸铂撤惨蔡肚枣袒减窝浅啸肮姻气虚缸雄敞逮惯概轿断浅桅絮瞳帧搭警窄逝咐垣犯乡瑚浊桃茨侥惰志毅施旨嫂台往豁峭把亥身匆蛔烃阎拄吏么联幌挡各碎辜像巨明摔钱吓擒寒答钠矫宾龟允瘸岩饺符附佬肥冉剪韵咋旭癸稚阉楞案燎己卑良枕立隔武攘