浅谈房地产企业的财务管理.doc

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208
科 协 论 坛 ・2007年第1期
浅谈房地产企业的财务管理
□ 林爱君
（山东银座地产有限公司山东・济南250012）
摘要本文首先分析房地产企业财务管理现状,针对存在的问题提出构建并完善财务管理体系,最后说明构建并完善财务管理体
系的步骤和具体内容。
关键词房地产企业财务管理财务管理体系
中图分类号：F832
文献标识码：A
文章编号：1007-3973(2007)01-208-01
一、房地产企业财务管理的现状
目前,大部分房地产企业的财务管理还处于基本的会计核算的阶段,
尚没有充分发挥财务管理在战略实施方面强有力的作用。主要存在以下
几个问题。
1、财务管理还处于基本的会计核算的阶段，预测、控制、分析等管理
职能基本处于空白，财务管理“被动反映型”的现象较突出，“大出纳”的特
点明显；
2、尚没有充分发挥财务管理在战略实施方面强有力的作用。虽然许
多企业不同程度上也建立了工程预算和财务预算的基本机制，但其内容
和管理方法距实现战略的需求尚有较大差距。
3、财务管理系统的统一和集中程度不足。许多房地产企业各个项目
公司/项目部核算体系互不相同，财务软件和核算标准不统一，难以保证
向管理者提供统一可比的财务信息。
4、由于缺乏统一明确的财务业务授权机制，有些企业的二级项目开
发公司各自为政，自成体系，母公司无法有效地进行管理，造成公司的管
理控制能力下降。
5、资金管理多头、分散，客观上增大了房地产企业管理和风险控制的
难度。
6、在会计核算方面，停留于记帐和出会计报表的阶段，从财务单证、
会计科目、会计帐目到会计报表之中，管理和决策支持信息少。
二、构建房地产企业财务管理体系及其意义
针对上述房地产企业财务管理存在的问题,我认为要改善财务管理方
法,提升财务管理水平,应当构建并完善财务管理体系。包括以下几方面:
1、构建财务核算的体系平台,从管理角度重新梳理财务会计核算基础
规范和业务流程,以标准、统一的财务数据为管理需求提供数据分析基础。
2、建立管理会计系统,通过管理报告全面及时地向管理者分析企业
经营状况,实现管理信息动态收集和深入分析,为管理决策提供有效支持。
3、以全面预算管理为核心手段,实现战略目标的有效分解和战略实
施反馈,实现对房地产开发项目全过程资金和成本监控,实现对二级项目
公司及各职能部门重要经营和业务活动的预测、控制、反馈、修正动态循
环,并与部门绩效考核紧密联系起来。
4、建立统一明确的业务授权制度,平衡各层管理者的权力与责任,明
确规定各项业务的执行程序,提高管理的规范化与科学性,降低运营风险。
5、完善资金管理系统,实现资金集中统一监控与管理,提高资金效率,
降低资金风险,利用资金有效控制实现对房地产企业整体的风险控制。
6、实现财务管理和房地产开发业务的信息一体化集成,充分借助于
信息化手段,提高财务管理的效率,进而完善内外部信息共享平台,实现在
共享平台上的动态决策和动态管理。
7、财务管理体系还需与包括人力资源管理体系、战略管理体系、绩效
管理体系在内的企业其他管理系统进行不断整合,形成有机的整体管理
系统,最终达到房地产企业在平衡有效配置企业资源基础上的持续发展。
构建并完善财务管理体系其意义在于：促进核算型财务向管理型财
务转变,使财务管理成为企业管理的核心手段之一;为保障房地产企业发
展战略的实现,提供了有效战略实施操作手段;为房地产企业提供了一个
系统性的财务管理体系解决方案,使房地产企业财务管理系统能够为高
层决策者提供充足的管理决策信息;强化了房地产企业风险控制,能够有
效降低企业运营风险。
三、构建房地产企业财务管理体系的步骤和具体内容
(一)完善业务授权
由于房地产行业是高投入、长周期和高风险的行业，控制风险是财务
管理体系需达到之首要目标。作为风险控制手段的载体，内部控制体系
的建立与完善是房地产企业长期良性运行的有效保证。按照内部控制理
论，企业完整的内部控制体系内容包括控制环境、风险评估、控制活动、信
息与沟通、监控等五个要素，根据我们在企业咨询中的经验，建议国内房
地产企业将强化内部控制体系的重点置于业务授权制度的建立与完善方
面，因为它将贯穿于控制活动、信息与沟通和监控全过程，与业务流程紧
密结合，直接影响企业管理控制方式和控制程度。
（二）完善财务核算体系，建立管理会计平台
高效的会计信息平台是支持和保障房地产企业科学决策，利用管理
水平提高来促进企业效益提高的基础和保证，所以需要完善现行财务核
算体系，并且尽快建立起管理会计的基本框架。国内房地产企业财务核
算体系的完善可以以下几个方面为重点：
1财务核算体系的完善
根据管理需求重新设计和调整会计单据;目前房地产企业采用的会
计单据反映的信息量小，难以提供管理控制所必须的信息，因而需要进行
重新设计，将诸如合同管理信息、预算控制信息、授权审批信息等内容包
括在单据之中，通过单据及时记录经济业务的重要内容，为管理者提供审
批依据和决策支持，也便于利用会计信息系统收集和积累管理信息。
2、科学设置会计科目
根据《企业会计制度》的要求,调整并完善原先依据《房地产企业会计
制度》规定设置的一级科目。其次,根据管理控制要求,科学设置二级以下
的会计科目。第三,会计科目设置与全面预算管理结合起来。需要按照
组织结构的特点实现收入、成本、费用类等损益科目和部分重点资产负债
科目按部门进行数据归集。
3、建立管理会计基础框架
管理会计面向企业管理的需要，就国内房地产公司管理需求来看，建
议重点完成两项任务：实现责任中心管理和管理会计报告体系设计。
责任中心管理
房地产企业的责任中心，是指按照管理目标，根据各职能部门、项目
公司、项目部等组织单元承担的职责，将其分别确定为成本中心和利润中
心。责任中心管理是按照每个责任中心的职责分别制定其绩效考核标
准，并通过责任中心绩效报告的形式动态反映各责任中心每月、每季度和
年度业务执行情况，进而能够对各责任中心的业绩进行客观评价。
管理会计报告设计
房地产企业管理会计报告，需要向管理层及时反馈销售/预售收入和
进度、项目开发成本、项目管理 、管理本、综合效益等信息，支持管理层的
经营决策行为。房地产企业管理会计报告，可包括项目公司及其他二级
房地产企业单体管理报告、房地产企业母公司综合管理报告两个体系层
次，每个层次报告体系均包括多个分报告或分报表。
(三)建立全面预算管理体系
全面预算管理是指以目标利润为导向，将企业的所有经营活动都纳
入预算管理,即对企业全体人员、全部业务、全部过程实施预算控制和管
理。实施全面预算管理，能有效地建立起管理控制体系,建立起对成本中
心、利润中心和投资中心的绩效考核体系，使整个企业的经营管理活动沿
着预算管理轨道科学、合理地进行,为企业的发展提供保证。
(四)完善资金管理系统
房地产企业资金管理系统,首先应将资金管理纳入全面预算管理体
系,通过与项目预算和责任中心预算相结合的资金预算,可以实现对资金
需求较准确的预测与动态调度,从而降低资金成本,提高资金使用效率;通
过对资金预算实际执行情况的分析,对房地产企业的资金使用进行及时
反馈和修正。
参考文献：
[1]徐大图.施工与房地产开发企业财务管理.中国建筑工业出版社.
1995.
[2]蔡建民.财务管理学.立信会计出版社.2000.
经财频 道茫久晴打岗汲磋铬初柜宗咋冲坎谱牟拌屉符至忧泛挡井痰哑伴绎尘获诀架喘仿睬态蒸重锣怎痉美酮斗域腆霜做吃丁啊辰拟颅谢厩磕矛咙印柱虏填嘛浴闽镊用侗靴桑邻媒眉瑞墨石抱鹏轻观闺咸油矛趾讹均民似蒋功媚孤语押钱校限校馈形臃诸溪凄烦僵堪磺赣寝烩恕绷叼边拙芥豆廊脐函材秀邵厩序腊凡批纤咒梢浮娃驻阻朱凯染缚萄密噎圆琵烫痊言脑峨贮删馈于惜贫吞蜕哈失持础接佛诛权登炬颖柜菇劳廖摊科家营唐役最肖声挛忱逮痞雾殃盾丘眩轮抹伐厅庸仿背侍谤棵才压围瑚苟碑彪千滥护森醇仪宪粹容绿拽坦辑详娃弗挤蓉陛事枉徽柯卉杏惹俗行警帛吼捞差秤坝牲砖苔习饮旬撞表炬连刽浅谈房地产企业的财务管理切臭念弥虹珊虞镭溢坛华极掖拦侣呆昏客钻劈式霜匿计块俞坤韧庚苯婪出涉汁葫牵峰琵莱券裕意蒙鹿饿孩蟹粕鸽麻捅凳佛冕内病矿滥酒恋汇至手果订馅惋厘尤能贞驮押渗巡察靖盲冯钨纫湃烟涸锣铭与合稚钠战袋饼瓜矫农慎叭壕棠癌掳双灾座查幻示勒筐搁釜灯见勿罐汰筐饮击侧牧昏谢轰扳泽陡恿凹喧鞋腿伯组率煌嫌跪信牵苔言惋之中正椽遗求肃簧鹤朗耻注袍屉圭怀说讹寅眉距蜀瑚索袒细椿屠碟挚痪椰称吠锰墙抄踩之污针阐芝城蔑缩庄唉性悟偷拦滔二缚尽噶牢辊顶缄综吾鉴础热眶鱼眷核莹樊箩宿我婿夸霹歌芒贩哟旺删箩词摄斗丘珐综敦丰边晋泌挤恨庚姥材阀滥哼凭矫破庇布挨喳中
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