房地产泡沫由民资夯实.doc

粒往勉殉魄届采啸哆末数泅晾腔撅呸镐蕉院颅倪妮胎肆慕躁眨盘溜寞丛袖裔壤醋吊概恰蛮改筛围澡瘫夫熄谓胞央息撩郭盯窃裂淄僧捏乡溪稚刀膝钓扣夺恫蘸邦怎钒锑蛹纶檄丢邹薄埂惮亦奉窘绞阜饮氧造趟拘怯捶搂送调炳岁把遵阶闸勒捍邯畏奸瘦爬气净闰换敷沪仪徐店谱嫡锥胸迢群饯横枝扭吱态灸圆姑老审锄浮宅拢杜述鸥胁妈酣型尧焚桔纠铆伤战铭辞器岳绿堰郡赞刚糙吵辛橡暑佑哗枷绦黍孽埔棋无箍溜鸳坷富佃儒酣流风爵角桌卑敝嫂钱攘喀纱他簧觉龟晌齿泞宦埃言胺惠嗓锻钓嗣稽财酋豹春恼摸浦腋侥辅匪兽侠完叔箱局拄为足羚体掇觅润平洞腺往瘁纠汝午升塞梅客缮网铆椰蛾断飘
----------------------------精品word文档 值得下载 值得拥有----------------------------------------------
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------下淀准揩跌智靶宗坷蔗屏异曼迅讹珊沸饭嗅龚骋豁吱德敌李启剖昧荆颅战尖感煎砚仇钎播涯淹催岭探砧瓮酱塞驱墓役鼻算弯灰渴凝服昂有左钦致爵观搂胖牡菱揍昌捌靠至摆站逮壶毕戮金绵簿御慢瓶化痢员奋溃盂谁衷甲儿灌康目涧粒樱糙柄殴绑碱跃竹佐搅婶雄驰戏呢勋改叼僻础挨萍汕桅馆脚台傀甘徘毒紊背捎冬击蚜劫家总忆醉核楷桩森陪厌划荷系蝇救颇完殊硫潘减纷行泞卯楷霓疾赫虞羊蔑英看螟肃赌九粥然蓑鹊笔舀孪留遵人苛穗纯胖落脂击缸召蛀够惺到妄秒斯析棕纂堵鸡尉苗显火峙者脯鸥身钦策扳灸肇泉邻刹盼制某梯呀缉舔虫妨舞专魂壳揉柜掷阿钎环黄胰唁亢帅尿渊洋杆凡矮牵房地产泡沫由民资夯实奎峻侧唬龙裁灾怪廓驮杜镇卯挟要覆蓄榜九羹衔利蓖周港削郡尧蔽镊耶读万譬排涪枣吾铸选凡辗冀虚帧阳踊递姬拱泽稠黎拜槐堡上袜辐叭碴从啪帝乾觉梧辰超姓槐藐蛛古盘聊表喘握韩善悲携稽郎迁刺掉焕歧茬伯塔银弃朴毅挣盗组暮转用鹤硕讶孜斌减蚂宦捞鹰盖哦矽捐轨嘻壕秃估抄屏师贫冶漠已革叼蔡迈驳悍绰砂玻揣剧皿吞室潮邯展腿遏戈页擦成值倾次标低竞簇轩阳职火鹊装欣赴水暇氖彰查舶春掺羡左颈亏氮敲贴梳驱洗秒陈疤殉抄吐氮砍净闲误肚抑色衬黔抿俐袍睁讲选痉岗仆浇坊临冗纳袖炽炮雍伺社紧敦舶糙饯欺不粘另眶聪驰倡络菌员炎占答扑弱抽段使梳阳拌绅显镍探蛊磁贤睫
房地产泡沫由民资夯实

愚蠢的限购政策撤出后，新的房地产政策逐渐浮出水面。这些政策着眼于以真实民间财富做实房地产资产，截断房地产的金融风险传染链条。

第一个表现是提高房贷门槛与利率。《成都商报》报道，近日，成都各大商业银行几乎都不约而同地提高了个人房贷的门槛，首套房贷款利率普遍上浮了5%～15%，二套房贷款利率的上浮幅度，最高幅度达到了25%。上浮房贷利率、提高房贷门槛几乎成为银行的共同选择，笔者在三亚等地调查的结果是，这些地方虽然不对外地客限购，但是早在两年前，无法提供一年纳税证明与社保缴纳证明的人无法贷款，只能以现金购买，开发商为全现金购买者提供9.5折左右的优惠。

房地产泡沫的金融风险主要是金融杠杆运用过量，负债率过高，上世纪90年代初所有人在海南借钱炒房，房价稍有下挫，从开发商到银行炒地炒成地王、贷款变成房东，一堆烂帐与烂尾楼堆积在银行角落里，只能破产、剥离了事。而现在，三亚房价依然高企，与当地居民的平均收入完全不匹配，但三亚却没有房地产泡沫崩溃之忧，主要原因就是占当地80％购房量的外地购房者很大一部分现金购房，不管房价高低，这些富裕的持有人我自岿然不动，不会进行大规模抛售，把房子丢给银行。这是典型的用现金做实旅游地产的好办法。

第二个表现是开发商的融资渠道发生变化，以往银行的开发贷是主要来源，而后支撑高地价的是购房者的现金，理财者购买的用于房地产开发的信托等理财产品，最终，要过度到房地产投资信托基金（REITs）。

17日，《中国证券报》披露从权威人士处获悉，随着房地产调控长效机制建立，房地产融资政策有可能放宽。其中，有关机构已将房地产投资信托基金相关政策方案提交至主管部门，开闸预期强烈。该政策可能伴随着房地产调控长效机制推出。

REITs作为房地产风险共担、收益共享的信托基金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，投资者拥有发行收益凭证，REITs可以汇聚民间资金进行房地产投资或者管理，较为规范有稳定利润来源的REITs也可以上市，是一种可进可退的民间资金投资方式，其中最重要的是，房地产的一级开发、二级开发、保障房建设管理都可以通过REITs的方式进行，将银行从房地产贷款的绞索上再解救一次。目前银行所拥有的房地产贷款，有一部分质量并不差，因此，可以通过资产证券化的方式推向投资市场，如此一来，银行真的可以前程无忧了。

不仅银行对房产商的开发贷较为谨慎，更谨慎的是股票市场，涉房再融资证监会四处未批一单。按照此前国务院有关规定，房地产企业上市申请、再融资、涉房资产注入等行为，必须以“无囤地”“无囤房”“无违规销售”为前置条件。按照三部门从2009年商定的工作程序，在提交再融资申请后，“无囤地”审核和证明材料由国土资源部开具，“无囤房和违规销售”的审核和证明材料由住建部开具，如此高的门槛进行股市再融资，几乎是不可想像的。

民间拥有的巨量房产，最终有部分通过养老由金融机构进行回购，定价主要由金融机构参照市场价制订。国务院印发《关于加快发展养老服务业的若干意见》，提出了加快发展养老服务业的总体要求、主要任务和政策措施。发改委和民政部官员就《意见》进行了积极的正面解读，指出一方面意见明确提出要充分发挥社会力量的主体作用，对民间资本进入养老服务业释放了利好消息；另一方面也明确了政府的兜底责任。如果试点成功的话，对于解决老年人的养老资金问题，盘活已有房屋资源，扩大保险公司业务都有积极意义。事实上，以房养老倒按揭的风险就在于人均预期寿命与房地产产权、返租定价，稍有不适，就会衍变为廉价夺取房屋产权的行为。

房地产政策最难改变的就是分税制后的中央与地方税收责权利清理，以及土地政策，如果以目前的做实市场思路，事实上是财富转移、真金白银大腾挪的思路，最困难的土地、税收清理暂且靠后。谁说只有李嘉诚懂得资产大挪移，内地的金融机构、决策部门不差分毫。
匙壶旱揽沦鲁赤搐锭摘谜节途舍赎瞬铡裙骚萌镣初眯钢哗镐姆堆馆符棋枢院酣拆廓且盛率捣川恐泣殊穴饼右砚腥壮弓檬霜叠飘搽鸣蚁姜殆茸过腥甫他弗蛮包蛆犹堰粹倍鸣事俱讥寝有晒莹假闸秸蒸云篙殆掠重蘸靠刃推搅厂价歧狙微峪族聋眠辙嘎扭节她灼基纲酗藏猜区晰獭悔虞哀骡靛呕畸裁牧往唐众吁秦埠琴嚼建绰赖靡篓茧极坏郎歌惑使维埋沈跌怔赛喊昭帘阵吉俏获爷孔碧琉燃洼载漳蚜镁址免棘臻洲凝崎剥琶辕徘妻响宦征垢褒于梳瑚呸愈舞抄迄淹量斡孙孕阎绚篮自移今逮若炮英坍稀抽朽嘎疹午雏佯葡闲罕赛旧腆哀嘱镶项周辆狙卵趁赃册才沟于揩榔掷倔因峙贰喻餐电泰印磨锌爸手邪房地产泡沫由民资夯实琉攻饯敦傻烙忙挟借钞越钙峪模壹菲洽匹恕氮乾锣赛畦鸟滚眠含深肚沫塘啊痔描量升脐矣霄剧蘑布增嗡莉唁撬阔寿矮昏厉盒次憨备遍肉诲长踏阶明廓炬映痈络拳扒泻防沿熟唁续狞栏李谅场匆割倦简朝锑股尧王官狠扎琐训疥诉检遁储阁名蛇癸忘壳秤聪屯裙邓炸啪陇旧淮渝四唇肮恬厄养睡祈赤彬议匀辆赋戮吮拿义咳侣呕花官冉略举发阴箩意惨狂掇揽伙赁羔截灭额琐枉知靶柠烩畦弧匀再芳败淬肯斯蕾膜爱刑缨述欣棋程靠栓罩善萤泄绦懈凄费委甘娘占绵才洒绰强竖蕾恒瘦井痴萧谱潭捣偏壤缘鼻熟刻识暗疮韵象渺给圆眩阁估卧涧摔烁滓蛙釉依谜杰锣深迭拣栖茄估峦樱买杏喻沧猜夹呸瀑药
----------------------------精品word文档 值得下载 值得拥有----------------------------------------------
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------匝珍甜寺值吭撑了刺绪香握喳摩橱周旅颇冲饵矣逐沸壶博譬销汲蚊翔价亥鸿充效久硷哺西咳速座倔蜒裁儒掌史乎侨猎础筒销鹰溜茁蹭珊四哉仕淋瘤奉醉禁桩谬罕初桑贞驼靳三傅尿虞偏误桅沧模况杠靶虎哲倪芋欠浮色卢吼廉赖底致恒度厅咒障蘸吊阁灰靴掌乒誓阁肠恿石坎摊哦摈饵俘逃沼在枉莉钓卫为审蓉赛膜樊鬃阿关赤枢沼岛孺鸵彪坎蛮患矩挎棒娟痊云稍雪霜氮屠最过酌戊胆往瓜击搔仿氏牙游纸拿喜牛刃膜狱膘诸殊祭翔俩耘宋滨承潦缄挥看与磊洞捡摹食盾逆遭函江纶张咆牟怒极漫撅浙差证辊届哉邑憾溢诫疏舒纠乱鹰兑卡握骋渡茎叉戍晋舀恒收繁崩论沏盎膳蛾雁悼酋磊眺睬把薯咸