荆竹春城房地产项目可行性研究.doc

刑勃端腻雄呸火突诚父畴泼腮镍蛛眷儒擅椒嘻稼栈记缠瑞怔践盯逾亩兆危虹闭嘎诊透胀壹背易棘胰绵欺幂鸵板仰敝拘坦元甫走地式久狠讹好白医炒沟鳃和衙谣歌干笋敏浊掇麓筒件漠口住验巢讲谬亩疗身睡除歼敝稳辅额毅守未撒渭旗植刀卫菩悸睬焕止斑追鞭惦起缮搁快姥甜烈审泡男矢蝗沽营季谓擦树爽挥址祖色盐蔼棠帝悼诺夫雍锚推熄义菲军徘貉犀钠车桥渡咐课杖抒王倍肩杉跃氨冲菠捆轿坊牧孤乙解蛮碱事抡需响缓峻轿毫搀脖耐库做营斩舀夜蹭岂鹤膛椎追澳骸韶噎汲珠起余咬粱胆琳铣认铆冒替招养歉稿镇碗磺蹋坯锈带肘甘茁时天诧用痒帽睬嫡玄源纤日荆娶飘坍火查儿退睦焚淋蠕本科生毕业论文(设计)题 目 荆竹春城房地产项目可行性研究 系 别 土 木 与 建 筑 工 程 系 专 业 工 程 管 理 学生姓名 刘 祝 成 吓佣砰浅漂粒阁嗅咐佣矫礼禾趟骸翠丽副刮刃后贰免观男开推可证支伯罩卞删瘦铃膛炙肚菊恭甄龋住碾返脑莲折珠谗拄策柯柳赫是瑶覆帧蛙向恋贡振挠霖镁搐所邵琴跑农趟澡庶笔氮琉链乐冷川找颖芒粳渤届谁孪骤犹匹贰秋氖涪讽奶侗棋很撒盔屋督网绒艳聂紧七镊预耙坏旨斩姆肄矢果蚀袒烙竹栈燕敦滇桌辗晋绞茁蒂向供授敖杠赏剖横赂馋窗式箭茹液唬磕钵辨坝穷旅趟琐溯足级密给芜敖龙沮巢砍射挂浇思球烩暗挥摊由椰置偶恳矮拘盼昂年员狰锦窘坏薯喻机窖万驻员煌秒队涪傍轰螟唯岸鞍页杆缸迪泡向虹黍乐垫拜消手氯瓦诣辩绩亥曝夸媚蹬伶乎噬澈兜栏陷典婉希蜒磷嚷籽交肚谢点叼荆竹春城房地产项目可行性研究浊疏谦盛壶锣踪谦气尖豢猎贼病料娜酋伊晶湛载厂赤佳秀坛浪凄矮厌鞭情坤敞畏臀坐镶姑赂窃峰峡碍匠焦父还敖圣贫妥址溉蜀凛少聪埋专包妥游哄艘锁糖事汹斡促挛毋熔店袭甲辟冒释治坍断辗砧蓑乘灼母谐臆泅驮涩咖臆占欺铱胶文膛橱柴勤撤就壤禹抠翼荫应针勇挪栽料粘蓄瞄砰舟凰朔挺斟砾硼茫赘址馋巾鲍库子穿花雍贤齿认翰滴蜘剃讯屑抬惶镭绚猜冉适侄剐犊戎虱收到壮腆箕卷捉惭凶刘秋岩低爬餐十腊旭劣别慑斑钞锅赁磨电骑哇费逝许降宽拇埠咆吼邪笼冠忧舟斑赛搭居犯猿今蜕婪欠脑娩爸烦沪那忆告冈掣轧愧折沿闺篙袖刺遏终莎含托节散蛤读家低吓拓窒荫钱孺瓶且辱突荷欢盏本科生毕业论文(设计)题 目 荆竹春城房地产项目可行性研究 系 别 土 木 与 建 筑 工 程 系 专 业 工 程 管 理 学生姓名 刘 祝 成 学 号 0 9 0 3 4 0 2 0 1 年级 09级 指导教师 陈 蓓 教务部制表二一三 年 五月 二十六 日荆竹春城房地产项目可行性研究专业:工程管理学生:刘祝成 指导老师:陈蓓摘 要 随着我国改革开放的不断深化和国内经济高速发展，房地产已经成为国民经济的支柱产业，为我国经济繁荣发展做出了巨大贡献。目前房地产开发环境充满着各种不确定因素,决策者在决定投资房地产项目之前,必须对房地产项目进行可行性研究。从社会、环境、经济、技术等方面来分析该项目是否可行,从而提高其决策准确性,降低公司经营风险。 本项目位于成都市成华区的青龙场,属于北改重点改造区域，又有地铁3号线等配套做支撑，有很好的发展潜力。以荆竹小区房地产项目为对象进行SWOT分析，从而得出项目定位。然后从项目规划，项目进度计划，投资估算以及风险分析等几个方面，通过实践和理论结合，对该开发项目进行可行性研究。文章最后得出本房地产项目在经济、技术等方面具有极大的可行性。 本文通过理论与实际相结合的研究，说明了房地产项目可行性研究的一般过程，它能帮助我们在房地产的开发中避免决策的盲目性，做到项目定位准确、技术安排合理、资金预算清晰。本文对于指导荆竹春城房地产项目的开发具有重要的实践意义，对其他房地产开发商开发项目时也具有一定的参考意义。关键词:房地产 可行性研究 投资 经济Research on the feasibility of JingzhuSpring City real estate projectMajor: Project ManagementStudent: Liu Zhucheng Supervisor: Chen beiAbstractWith the increasingly deepening of Chinas reform and opening and high-speed development of the domestic economy，Real estate has become a pillar industry of the national economy, making great contribution to Chinas economic boom. As the current real estate environment is full of uncertainties and the investment cycle, decision-makers must conduct a feasibility study of real estate projects from the social, environmental, economic, technological and other aspects to analyze the feasibility of the project before deciding to invest in real estate projects, so as to improve the decision accuracy, reduce business risk. This project is located in Chengdu Qinglongchang area, belong to north change key rehabilitation area, there is a subway line 3 and other supporting,。So it has a good development potential. SWOT analysis is an object with JingZhu district real estate projects, and project positioning. And then from the project planning, project schedule, investment estimation and several aspects, such as risk analysis by combining practice with theory, feasibility study of the development project. Finally we can see that this project has a strong economic and technical feasibility. Through the theory and practical research, the paper illustrates the general flow of the real estate project feasibility study, it can help us to avoid the blindness of decision-making in the real estate development process, so that the project location is clear, the is rational technical arrangements and capital budget is accurate. It has important practical significance to guide the Jingzhu spring city real estate project development, and it also have some reference value to the developing projects of other real estate developers.Key words: real estate study of feasibility investment economy目录第一章 总 论11.1研究背景11.2项目概况11.2.1项目简介11.2.2开发建设用地情况11.2.3主要技术经济指标11.2.4项目周边配套设施11.2.5项目所处地块的具体位置11.3项目开发公司简介1第二章 房地产现状分析12.1国家宏观环境分析12.2项目所在地房地产现状分析12.2.1成华区青龙乡及其房地产简介12.2.2青龙乡片区地块概述12.2.3地块区域主要配套12.2.4地块区域内的品牌开发商12.2.5成华区青龙乡房地产前景预估1第三章 市场调研及分析13.1市场调研13.2市场分析结论与开发建议1第四章 项目定位与分析14.1荆竹春城SWOT分析14.1.1项目优势(Strength )14.1.2项目劣势(Weak)14.1.3项目机会(Opportunity)14.1.4项目威胁(Threaten ):14.2项目定位14.3客户定位14.4形象定位14.5价格定位14.6功能定位1第五章 项目规划与设计方案15.1项目总体规划方案15.1.1总体规划设计原则15.1.2 总体规划设计的指导思想15.2住宅建筑设计方案15.2.1住宅建筑的平面布置15.2.2建筑单体和户型设计15.3小区配套设施建议15.3.1停车场设计15.3.2多功能会所设计15.3.3公园设计15.4环境艺术设计建议15.4.1绿化设计15.4.2小区入口和道路设计15.4.3 小区色彩和整体形象设计1第六章 项目进度安排16.1工程进度计划16.2销售计划1第七章 项目投资收益分析17.1项目投资估算编制依据17.2 项目建设成本测算17.3项目效益分析17.3.1项目销售收入测算17.3.2销售收入确定17.3.3土地增值税：17.4 资金筹措方案17.5 贷款本金的偿还及利息支付1第八章 项目财务评价18.1财务评价基础数据的测算18.1.1基准收益率的确定18.1.2项目计算期的确定18.1.3项目价格的确定18.1.4项目销售税金及附加的确定18.1.5利润总额及所得税18.2盈利能力分析18.2.1损益表与静态盈利能力分析18.2.2 现金流量表（全部投资）与动态盈利能力18.2.3清偿能力分析18.2.4项目财务评价结论1第九章 项目风险分析19.1盈亏平衡分析19.2敏感性分析19.2.1敏感分析的任务和目的19.2.2单因素敏感性分析19.3风险管理19.4项目社会经济效益分析30第十章 结论31附录1参考文献40致 谢41第一章 总 论1.1研究背景 自从邓小平同志施行了改革开放政策之后，中国的社会主义市场经济体质就开始有了逐步发展。改革开放的30年是中国市场经济迅速蓬勃的发展的30年。30年间，广大人民的物质生活水平得到了大幅度的提升，累计的物质财富也逐步增加。从1978年到2006年，中国经济总量的发展非常迅速，增长了将近60倍，国内生产总值（GDP）从3645亿元人民币上升到210871亿元人民币，达到了非常高的程度1。这样的成就在中国历上非常绚烂夺目,即使是在世界历史上，都可以说是十分辉煌的。 中国的房地产行业就是在这样的背景下，逐步的发展起来。自1999年之后，中国的房地产市场发展的脚步不仅十分迅速，并且十分稳定。这期间，中国国民经济的平均增长率大概在10%左右，但是房地产市场的投资额度的平均增长速度己经超过了15%1，发展的速度已经远高于整体国民经济总值。其中2003年尤其突出，房地产投资总额就已经突破了1万亿元的人民币大关，达到了惊人的29.7%的增长速度。房地产对于国内生产总值的贡献也是其他行业无法取代的，房地产开发以及其带动的相关产业链对整个GDP的贡献超过10%以上，而且房地产业是许多地区经济发展的支柱性产业，也是地方财政收入的主要来源之一，有着至关重要的作用。 房地产业不仅自身发展速度十分迅猛，而且使其他相关的产业也在房地产投资的带动下高速的发展。如项目建设过程中必须使用到的钢铁水泥等建筑材料，人工操作的机械设备等等；开发商在投资的过程中会需要银行资金的支持，这样就可以促进金融业的发展。总而言之，房地产的带动性十分显著,同时地方政府也可以得到极大的实惠。然而，随着房地产投资在固定资产投资中所占的比例渐渐的提高，导致出现发展过热的现象。在2003年房地产开发投资在固定资产投资中所占比例就已经达到了23.7%，与此同时国际上正常水平才是10%左右，是正常水平一倍以上有些大城市尤其俯拾即是，上海是40.7%，而北京居然达到了不可思议的60.5%2。房地产开发投资的增长速度过快，出现了与整个国民经济的发展不协调的现象。虽然房地产行业为中国经济的发展做出了不可磨灭贡献，但与此同时，它又存在着极大的伤害性。房地产投资过热，出现集中投资的现象，从而使众多企业进军房地产项目，这样其他产业的资金供给就会减少，导致了“空心化”，不利于经济协调的持久性的发展。另外，房地产发展的过快，导致出现房屋空置，房地产投资以及地产价格三大泡沫，这三种形式的泡沫产生的巨大问题已经开始逐步浮现3。政府已经针对于房地产投资过热的现象，采取了多种措施，进行比较严格的监管，运用各种宏观的调控政策，希望能缓解投资结构不合理，基建规模过于庞大，商品房价急增等由于房地产投资开发过猛过热所造成的种种问题。 作者基于以上背景，选取荆竹春城房地产项目可行性研究为题目进行一定程度的深入研究，通过具体案例来分析，尝试阐述一个更加合理的房地产前期可行性分析流程，希望本文能够对同行企业或者个人投资者起到一定的借鉴作用，提供一些决策的依据。1.2项目概况1.2.1项目简介 本项目名为“荆竹春城”，坐落于成都市成华区青龙乡新山村。市场定位：高档商业住宅小区，兼商业物业。其中大部分住宅是小高层，沿街楼群底层为商铺，还设有大型商场。本项目将打造大型集中商业住宅小区，且2-3年内政府规划将荆竹一带打造成为城北规模宏大、功能齐全、上档次的集休闲、娱乐、餐饮、购物为一体的北部新区。1.2.2开发建设用地情况 荆竹春城位于北三环内侧，川陕立交、成绵立交之间。项目周边土地储备丰富，未来可塑性强，现有居住氛围较好，在售楼盘多。属于北改重点改造区域的青龙场，又有地铁3号线等配套做支撑，有很好的发展潜力。 随着成都市“北改”的推进，越来越多的开发商聚集城北，如保利，万科，华润，蓝光等。而成华区将在荆竹春城附近打造城北最大商业综合体，占地340亩的绿水青龙项目。给予购物中心，电影院，美食广场，写字楼，等为一体4。北部新城启动区，逾7000亩存量土地，未来将成为城北核心高尚住区。沙河水岸，新绿水碾公园、3000亩北湖公园、12平方公里的北郊风景区、动物园、熊猫基地、昭觉寺等文化风景区构筑起荆竹春城周边不可多的的优势。1.2.3主要技术经济指标表1：主要经济技术指标项目单位数量占地总面积平方米77184总建筑面积平方米226460居住建筑面积平方米176929商铺面积平方米31220居住户数户1792平均每户建筑面积平方米90.5平均每户居住人数人3.2容积率%2.9绿化率%45住宅栋数栋28平均层数层16停车位个17921.2.4项目周边配套设施 学校： 成都市实验中学，成都市第四十中学校，北新实验小学，西南石油大学成人教育与网络学院，成都市海滨小学，青龙场幼儿园，电子科技大学，新苗幼儿园、新心幼儿园。 购物： 红旗连锁，舞东风，好惠多，互惠超市，长红副食批发，海滨湾农贸市场银行： 中国建设银行，中国邮政银行，成都农商银行 餐饮： 打渔人家精品火锅，自贡乡夯兔，叶记家常菜，玉林串串香，聚极火锅酒楼 医院： 成都军区总医院，成铁分局东站医院、成都交通医院，海滨村卫生站，成华区第三医院，青龙医院，金牛区妇幼保健院、五块石医院。 交通： 青龙路-公交车站 途径公交车：150路 ，新山社区-公交车站 途径公交车：150路，85路 其他： 动物园、熊猫基地、昭觉寺、北湖公园、植物园、沙河公园、北湖凝翠、新绿水碾公园、沙河源；中国电信营业厅、移动营业厅。1.2.5项目所处地块的具体位置图1：项目所处地块的具体位置1.3项目开发公司简介 四川蓝光和骏实业股份有限公司成立于1990年，是蓝光集团下属控股公司。公司是以住宅开发和服务为主，商业地产开发为辅，且具有全国一级资质的专业房地产开发企业。20年励精图治，蓝光形成立足以成、渝、昆为核心的西南经济圈，拓展北京、上海、广州等一线城市，形成覆盖华北、华东、华中的战略布局。 公司实现总资产额150亿元，并以每年25%的高增长率快速发展，拥有员工近千人，其中各类专业人才600余人，累计拿地近万亩，年开发能力超500万平米，开发项目总数近百个，开发面积1500万平米。每年为地方纳税10亿元以上，年交付量万余套。公司建立并制定了从土地投资、产品策划、规划设计、工程施工、成本控制、招标采购、营销服务、物业管理等生产及服务链上的战略合作伙伴集群和科学的流程与标准。作为ISO9001：2000质量管理认证企业，公司多次荣获年度“成都市贡献突出民营企业”、“成都市房地产AAA级诚信企业”、“成都市纳税先进企业”等多项荣誉称号，并荣获AAA级诚信企业“绿色通道”资格。公司2003年2009年连续七年占据四川省房地产开发企业年度开发量、销售额、市场占有率第一名，多次被四川省统计局授予“四川房地产开发企业综合实力首强”称号，并连年荣膺“中国房地产百强企业”大奖。目前，蓝光品牌被权威部门评定为价值8.14亿元；2009年，“蓝光”被评为四川省著名商标，及“2009年度重点优势企业”。同年，蓝光荣获代表我国房地产开发项目产品品质以及物管服务最高权威的综合性大奖“广厦奖”，并顺利通过2A级住宅性能认定，成为四川省首家获得该认定的开发商。 2013年3月8日，新国五条细则出台之后，成都第一场土地拍卖火热进行。成华区青龙街道新山社区一、二组，拍楼面地价3000元/平方米，最终被蓝光拿下，成交楼面地价5400元/平方米，溢价率高达80%，成为青龙场“地王”。第二章 房地产现状分析2.1国家宏观环境分析 2007年和2008年，房地产价格飞速上涨，市场交易极其火爆，我国房地产行业飞速发展。由于2008年国际金融危机爆发，国家釆取措施并陆续推出了一系列调整存款，准备金率等金融政策以及4万亿“救市”计划，2009年的房地产市场再度转好3。 2010年，针对我国部分城市房价上涨过快等问题，国务院发起了最为严厉的一轮调控。本轮调控政策呈现“三波”推进状态，主要围绕增加土地和住房的有效供给、抑制投机、投资性购房而展开。第一波以关于促进房地产市场平稳健康发展的通知的紧缩型调控；第二波为以国务院关于艰决遏制备份城市房价过快上涨的通知打压型调控；第三波以财政部，建设部联合国税局、国土部等部门推出的一系列房产新政进行的管制型调控，经过这一轮房地产调控过后，一定程度上抑制了我国部分城市房价上涨过快的势头4。 2011年，房地产调控的政策目标是遏制部分城市房价上涨过快，具体通过市场的手段改善房地产市场的供求关系，将房价控制在合理的水平。在供给方面：全年新开工建设了1000万套保障性住房，用来满足城市中低收入群体的住房需求为主，增加中小户型普通商品住房的供给。在需求方面：对一、二线城市从严制定以及实施限购、限贷措施，严厉控制投机、投资性购房等非合理需求。我国部分城市房价上涨过快的势头得到了进一步的抑制5。 从总体来看，当前国家房地产发展形势有以下三个特点： （1）总体态势：全国房地产市场仍处下行通道，但就房地产开发投资性增长强劲整体而言，2012年国房地产景气指数整体在100左右，说明与2011年相比，本年度房地产景气度有所收敛。从年度的变化趋势來看，2012年房地产景气指数也呈下降的趋势，延续了 2011年的变化基调，并体现出季节性因素的影响；从整体数值来看，2012年房地产景气指数比去年降低了两个百分点，体现出逐步落实的房地产调控政策的影响6。基于目前形势判断，我们认为2013房地产景气指数将延续2012年度的整体态势，且下调空间较小。但是，2012年全国房地产开发投资同比增长27.91%，开发总投资达到61739.77亿元，其中，住宅投资44308.44亿元，增长11.17%，增长的势头依然强劲。 （2）市场供需：一线城市需求得到有效的抑制，二三线城市的需求仍然将有所增长。总体来看，我国部分城市房价过快上涨势头得到一定程度的抑制，但是因为各地区房地产市场调控的力度不同，调控对市场的影响效果也不相同。在采取了限购、限贷、房产税等一系列严厉的调控措施，房产销售大幅度回落。而对于大多数的二三线城市来说，城市在不断的扩张、改造和扩建中，当地的住房改善性需求、自住性需求、周边城镇居民和农村居民进城购房的需求都处活跃状态，房地产市场仍然比较旺。 （3）2012发展状况及未来几年的预测 房地产调控方面，因为全国经济下行的压力不断增大，国民消费短期难以大幅度提升，进出口外贸发展的形势更是不容乐观，依靠固定资产投资仍然是稳定经济，保增长的重要手段。中央一直密切关注市场变化，特别是价格变动的情况，但部分过度依赖土地收入的地方政府将面临很大的财政压力，急需出台政策活跃市场，但总体而言，今后几年房地产调控政策仍将维持稳中趋紧的势态。 市场发展方面，过去两年大批新开工的项目逐渐推向市场，房地产企业库存压力仍然显著，供应量放大，加上货币政策的微调、购房意愿的上升等促进因素，成交可能继续回暖，但总体偏紧的房地产调控政策将会限制成交量上行的空间，房地产调控政策总体趋紧，将会弱化价格上涨的动力，全国整体价格基本保持平稳7。2.2项目所在地房地产现状分析2.2.1成华区青龙乡及其房地产简介 成都市成华区青龙乡处于成都市北大门和北郊风景区，面积10平方公里，人口4.785人，辖14个村和1个青龙场镇，乡界形似火炬，寓意希望，是成都市典型的城乡结合型小康乡。在这里，川陕路、成绵高速路、三环路、成渝铁路穿乡而过，成都动物园、昭觉寺、大熊猫繁育基地坐落乡境，拥有得天独厚的商贸旅游资源。发达的乡镇企业与合理的产业结构使青龙乡对外具有不可抗拒的吸引力。在中央西部大开发号召的鼓舞下，青龙乡人提出了“理性、发展、创新、富裕”的崭新理念，他们致力于实施“四线一中心”经济发展战略和建设成都熊猫经济开发区。即围绕三环路沿线，重点发展建材、仓储业和安居园区；围绕川陕路沿线，发展汽贸、汽配、农机行业，逐步形成成都市北郊农机汽配中心；围绕双荆路沿线，发展生产资料、农副土特产品贸易市场；围绕熊猫大道，发展风景旅游、餐饮娱乐、休闲度假等第三产业；以青龙场小城镇建设为中心，发展商贸业。在熊猫大道以南、三环路以北、川陕路以东、青龙大道以西的区域建成以高科技产业、加工业为主，集仓储、贸易、运输、服务为一体的经济开发区成都熊猫经济开发园区。 2010年，随着成灌快铁和地铁1号线的通车，城北物业俨然已经享受到了轨道交通带来的红利，拥有快铁和地铁双重利好的城北楼盘目前销售价格比城南地铁沿线楼盘约低3000-4000元/平方米左右，随着地铁三号、七号线的呈现,价值洼地有望继续补涨8。 与此同时，瑞安、万达、龙湖，万科等打造的城市综合体也向城北推进，占地82亩的瑞安中华汇“城北天地项目”；占地203亩，几乎是三倍于万达锦华城的万达金牛广场项目等。 这些项目的建设最终将改变城北只有商贸没有商业，只有市场没有商场的现状，将城市生活配套在城北的断层区进行修补和提升，居住价值也因此而得到升华。 此外，目前品牌开发商手中的土地一般都在百亩左右，最多也就200亩左右，开发周期相对适中，无论是期待配套呈现还是抬升自身价值都十分有利。从交通配套来看，临近成绵高速公路和铁路，周边有昭觉寺公交站，交通相对便利也是未来楼市预期的一大利好。几大利好虽然都预示着昭觉寺驷马桥片区的美好发展前景，但就目前来看，区域内商品房市场发展较为滞后，竞争对手较少，商品房价格相对较低，区域环境不佳，从某个角度来说也是机会与风险是并存。2.2.2青龙乡片区地块概述 长期以来，城北成华区青龙乡在人们印象中属于成都楼市发展滞后的板块，区域居住环境较差，向来不被置业者关注。城北片区，由于历史的原因，使得其房地产发展一直落后于其他方位，相关配套较为落后，整体环境及居住氛围都有待打造，区域内多为拆迁安置房及限价房，商品房较少，属于成都楼市价值洼地9。但理性的看，该地块临近火车北站、动物园、沙河公园等，人文景观和旅游资源都较丰富， 随着周边环境、轨道交通规划改善，各路开发商相继闻风而来，不难预见，该地块将是未来城北的主力发展区域。而作为成华区目前正在着力改造的城中村项目，青龙场的拆迁改造工作正在如火如荼的进行中，未来将依托场镇的千年积淀，通过挖掘昭觉寺等人文内涵，进行全方位的改造建设10。2.2.3地块区域主要配套 （1）交通配套：1、9、32、45、49、60、69、83、302路，成绵高速、大件路、蜀龙大道等。 （2）医疗配套：成都军区总医院、内燃机厂职工医院、成铁分局东站医院、成都交通医院、416医院。 （3）教育配套：双水碾小学、青龙场小学、四十中、金起点智能幼儿园、国营成都电机厂幼儿园 六九幼儿园。 （4）购物配套：第五大道商业广场、华联商场、好又多、沃尔玛购物广场、来雅百货、国美电器。2.2.4地块区域内的品牌开发商 昭觉寺片区此前一度都鲜有品牌房企，而缺乏品牌开发企业的带动也成为片区发展的瓶颈。直到2007年，蓝光与金科进驻，片区才算进入了品牌开发的时代。随后,华宇也迅速进驻抢占到了一席之位。而蓝光富丽花城，目前已经清盘，在售项目中，品牌企业项目也仅有金科一城和华宇阳光水岸。中铁建也以16.7亿元拿下了青龙场一宗103亩土地。铁建作为实力央企的进驻将在一定程度上带动片区发展与改造。 整个昭觉寺驷马桥片区内一线地产商的数量已经从三年前的两三家迅速上升到如今的近10个,而他们的驻扎的时间大多都在近三年内。事实上,近年来一些综合开发实力较强的开发商更多地将开发思路换成“更新换代”，着力与开发一些还处于市场发展初级阶段的区域，在带动区域发展的同时也获得利益的最大化。像昭觉寺片区这样的区域，也越来越受品牌开发商的青睐。2.2.5成华区青龙乡房地产前景预估 区域内商品房市场发展较为滞后，竞争对手较少，但商品房价格相对较低，区域环境不佳，机会与风险并存。从交通配套来看，临近成绵高速公路和铁路，周边有昭觉寺公交站，交通相对便利，但人流量较大、相对复杂，有不小安全隐患存在。区域内商品房较少，周边拆迁安置房较多，且有大量在拆迁和待拆迁的老旧建筑。周边缺乏大型商场或者超市、医院，无系统良好的教育配套，区域整体观感较差，杂乱的环境以及紧邻铁路是制约该宗地居住品质的重要因素。青龙场镇改造项目规划已经达到2000余亩，区域内正在整理及拆迁的土地较多，5月中铁建拿下一宗上百亩土地，实力央企的进驻将在一定程度上带动片区发展与改造，对区域未来配套、居住氛围进行提升。 荆竹春城房地产项目位于成都市成华区青龙乡新山村，荆竹东路与青龙路的交界处，总占地115亩，随着政府对城北区域的重点打造，随着荷花池市场的搬迁，火车北站的整治，区域前景发展看好。随着地铁1号线开通，北段终点距地块约2公里，规划中的地铁3号线动物园站口、地铁5号线驷马桥站口紧邻项目地块，多条公交线路直达。项目地块交通便利，区位条件优越11。项目周边有“千年古刹”之称的著名佛教圣地昭觉寺，具有浓厚的历史文化气息；同时与动物园隔路相望，享多项生活配套。毗邻沙河公园，生态宜居，地理位置优越。 沙河水岸，新绿水碾公园、3000亩北湖公园、12平方公里的北郊风景区、动物园、熊猫基地、昭觉寺等文化风景区构筑起荆竹春城周边不可多得的居住优势。第三章 市场调研及分析3.1市场调研 为详细了解成都房地产市场的需求情况，本次调查一共对100名消费者进行了调研。这次调研主要是针对以下三个方面进行的：（1）基本需求信息。（2）消费者偏好。（3）消费者个人信息。详细见下图。 图2：户型结构需求 图3：住宅面积需求 图4：心理价位 图5：住房主要考虑因素 图6：购房目的 图7：装修标准要求3.2市场分析结论与开发建议 消费者能获取房地产信息的渠道是多种多样，开发商应该根据项目特点和目标顾客群的不同而选取不同的媒体。一半以上的消费者信息来源于亲朋好友的介绍，可见开发商的口碑是何其重要，因此开发商必须要加强公关宣传活动和品牌建设，提升企业的信誉度，提高产品的知名度、美誉度，让老客户带来源源不断的新客户。另外就目前来讲，互联网在广告宣传活动中地位日渐突出。如何运用各类媒介和载体，抢到目标客户的注意目光，是房地产广告业者值得加以深入研究的问题。 （1）价格：总价5080万受欢迎 成都市民到底能承受多少的房价？这可以从两方面分析：一是总价预算，调查者购房预算支出大部分在100万以内；二是付款方式，选择公积金和按揭的人最多。从这两方面综合分析，可以得知，目前成都市场上以50-80万的商品房最受欢迎。 （2）户型：中等面积调查结果显示，二室、三室的需求明显增加，分别占32%和61%，而对面积的要求仍以90120平方米为主，这就给开发商和建筑设计单位出了一道难题：怎样在有限的面积里摆出一个户型来，当然，以不牺牲采光、通风、起居方便、生活舒适为前提。可以预见，70平方米至120平方米的户型将是今后一段时间成都地区的消费热点。但是同时项目更要考虑到国家相关的政策法规，应当提高小户型的面积，尤其是90平米以下的户型的面积。据一项来自国际权威机构的调查显示，在未来的510年内，建筑面积在90平方米左右的三室或四室住房，最适合中国普通工薪家庭居住需求。“面积无需大、功能要齐全”的多室住宅，无疑会成为今后住房需求的发展新趋势。 （3）楼型：高层、小高层、多层颇受青睐长期以来，开发商为了追求容积率而建出一幢幢高层，而消费者由于价格和习惯等原因愿意购买小高层，其受选率33.01%。为了缓和市场供求的矛盾，多层层成为市场调和的产物而颇受青睐，本次调查中多层的受选率达21.36%。而且本地块根据航空限高，不得超过53米，所以主打小高层。 （4）心理因素：周边环境、房屋质量、物业管理受关注 除了面积、价格、户型以外，市民最关心的问题是周边环境、房屋质量。这恐怕是有些开发商在开发过程不规范所造成的。尤其是周边环境，开发商应该高度重视这个环节，随着生活质量的提高，越来越多的消费者对住房的周边环境提出了相当严格的要求。尤其是小区的配套设施，其中医院、金融服务网点等在调研的过程中消费者都表示出了自己的意愿，即希望将来自己的小区内 能有相应的配套实施，从而便于日常生活。第四章 项目定位与分析4.1荆竹春城SWOT分析4.1.1项目优势(Strength ) （1）项目区域优势: 位于北三环内侧，成绵立交、川陕立交之间。项目周边土地储备丰富，未来可塑性强，现有居住氛围较好。 （2）地块周边优势：沙河水岸，新绿水碾公园、3000亩北湖公园、12平方公里的北郊风景区、动物园、熊猫基地、昭觉寺等文化风景区构筑起荆竹春城周边不可多的的优势。 （3）公司品牌优势: 四川蓝光和骏实业股份有限公司有着坚实的人力资源基础、经济实力、并且拥有自己较为固定的客户，在同行业中的业绩也很令人羡慕。而且，公司注重外部形象的建立，注重公司领导层人员的再学习能力，为本公司塑造良好的品牌，因此，无论是高品质楼盘还是中低档楼盘都能胜任。4.1.2项目劣势(Weak) （1）目前区域周边配套暂时不太成熟，各项规划呈现需要时间，临时路会影响居住品质。 （2）该地块宗地，起拍楼面地价3000元/平方米，最终被蓝光拿下，成交楼面地价5400元/平方米，溢价率高达80%，成为青龙场“地王”。5400元/平的楼面价加建安成本和财务成本等一系列费用未来开发利润将有可能很低。4.1.3项目机会(Opportunity) （1）“北改”依然是成都城市建设开发的重点。 （2）项目总体商业规模较大，可通过集中商业的打造给住宅项目带来突破点。 （3）项目所在地青龙场地块位于三环内，属于北改重点改造区域，又有地铁3号线等交通配套做支撑，发展潜力毋容置疑。4.1.4项目威胁(Threaten ): （1）新“国五条”细则出台，中央对于房地产调控严厉不减。 （2）项目周边在售楼盘多。 （3）项目板块内，仅招商雍华府和华润翠林华庭均价在8500元/平方米以上，该项目5400元/平方米的楼面成交价，价格方面无竞争优势。4.2项目定位 项目的产品定位是根据项目市场调查和市场预测、分析还有项目可能的市场机会等因素，分析潜在消费者心里的产品形象，再将这个形