后奥运房地产市场专题.doc

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开发商零售转批发拯救资金链32008年上半年中国出台地产相关政策及信息汇总4建设部：政策短期内不松动5预测下半年五大可能出台的政策6后奥运房价走向何方7历届举办国奥运后的经济情况7从九常委新动向看中国后奥运布局8后奥运的楼市，会不会“向下拐”？9后奥运时代房价是升是降？10后奥运时代从两方面分析房地产市场将走向何方12后奥运房价各地分析13房产业内人士认为奥运后北京楼市不会陷入低谷13后奥运时代北京楼市仍蕴含发展机遇13广州-多数买房者欲观望奥运后房价14专家分析：奥运后广州房价将继续下降15南宁楼市探冷暖:“奥运月” 楼盘营销艰难前行16奥运后房价大跌可能性小 成都楼市将平稳前行17关注后奥运时代大连楼市企稳声音渐走强19后奥运房价走势预测20楼市短期波动 奥运会后长期向好的趋势仍未变20奥运楼市供货量大增 开发商用价格换市场22后奥运国内楼市将继续平稳调整23后奥运楼市不会像悲观者预想的“大幅”下跌!24美联物业预测奥运后房产逐渐回暖26国家发改委专家：奥运会后房产市场形势乐观26奥运后房地产将引领央企重组潮流28本月新闻热点：房企资产负债率高达80% 九成房企可能要出局？广州日报 资金链的紧张,不仅引起了碧桂园、恒大、万科等上市公司或大型房企的重视,更让多数中小房地产企业困惑不已。房地产企业融资已经成为学界、政界以及资本市场的热点话题。昨日证券业、地产界多方人士接受记者采访时普遍认为,大开发商融资渠道多、本身资金状况还较充裕,而中小开发商尤其是非上市公司的“日子难过”,但由于经历过几次市场调整洗牌,“现在的开发商破产倒闭的机会比较小,将以退出为主”。 资金状况:不少房企资产负债率高达80% “现在开发商资金普遍紧张”,广州知名地产专家、同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文说道,根据去年房地产上市公司年报,内地房地产企业资产负债率不少高达80%以上,此外,还有多家年报显示,其经营期末现金流只有负债额的10%左右。 对此,赵卓文认为,目前开发商资金紧张是必然的,与其开发规模太大、扩张太快有关系。比如,碧桂园年初号称今年要开发1000万平方米,“保利、万科等上市公司年初制定的目标也很大,基本完成不了”。此外,一位香港房地产上市公司项目投资负责人告诉记者,宏调中严格控制外资进入房地产业也让他们头痛不已,“我们有大把钱进不来,商务部有关审批的办公室里堆满了投资申报表,自己不去找,可能就石沉大海”。 不过,今年一季报和中报中,各家大开发商仍在力争给出“好看”的数据。近日,不仅越秀城建董事长明确表示,“我们的现金还有好几个亿,在资金周转方面没什么问题”;万科在其一季报中也表示,截至今年3月底,公司持有现金156.3亿元,流动性仍然充裕。对此,合富辉煌首席分析师黎文江表示,上市公司的数据应该是准确的,是有严格监管的,所谓资金紧张,还未到无路可走、抛售产品的地步。赵卓文也认为,大开发商支撑下去的可能性很大。 而相比大开发商,专家们认为,中小开发商的日子很难过。“此轮调整中90%以上的中小开发商会被淘汰,在新一轮的房地产开发中将几乎没有生存空间”。目前在广州只开发有一个住宅项目的粤沛地产副总经理黄春也告诉记者,广州小开发商不多了,今年年审又取消了几十家资质,剩下100家左右的中小开发商中有项目业务的也就几十家,“广州郊区地块已被大开发商吞噬,小开发商只能在市区找些地”。 融资渠道:上市房企竞相发行公司债券 记者发现,房地产企业为解决资金链问题各施招数,上市房企竞相发行公司债券,非上市公司的融资途径更是五花八门。 上市房企蜂拥发行公司债在资本市场竞相获取资金。据不完全统计,自5月份以来,保利地产、新湖中宝、万科A、北辰实业、中粮地产和招商地产等房地产上市公司分别发行43亿元、14亿元、59亿元、17亿元、12亿元和80亿元的债券融资申请相继获得管理层的批准。出售公司部分股权也成为部分上市公司获取资金的另一种选择。7月1日,深振业公告称,为解决公司自身资金需要,转让特皓、建业公司股权,以获取相应的资金支持。此外,栖霞建设也拟公开增发不超过1.2亿股,预计募集资金净额为99676.8万元。 非上市房企为缓解资金紧张状况,其招数更是五花八门。“随着房地产市场以及资本市场的一系列变化,信托可能会在房地产企业产生很大的吸引力。”某业内人士昨日对记者表示。而日前也有媒体报道,在江浙一带,专门针对房地产企业设计的信托产品异常火爆。其中,杭州某信托投资公司目前正在推介一款房地产信托产品的50个自然人名额在3天内就一抢而空。 同时,随着银行和资本市场融资渠道的缩小,戴着“合法与非法”、“收益和风险”帽子的民间借贷也悄然兴起。记者发现,最近广州不少民间融资机构已经从“羞羞答答”转向“光明正大”。今年以来,各种以“借贷”为业的“投资咨询”占据了不少媒体“分类广告”的半壁江山。“民间的这些借贷虽然利息很高,但可以让部分企业缓解燃眉之急。”一位了解内情的人士如是说。 不过,面对资金难题,更多的房地产企业选择“联合开发”。据悉,目前山东、四川、广东、大连、江西、广西等地不少房地产开发商正在寻求合作,对目前拥有的土地和在建项目实施联合开发,以缓解资金压力。当然,联合开发的触角不仅局限在国内,在香港上市的雅居乐地产7月3日晚宣布,已经与摩根士丹利达成协议,将向后者出售海南清水湾综合度假区发展项目30%的股权,涉及合作资金为人民币53亿元。有业内分析人士认为,这实际上就是引入外资对现有项目实施联合开发。 另外,私募资金也成为部分房地产企业获取资金支持的一种途径。融资招数: 上市房企发行公司债、出售股权 非上市房企 信托融资、民间借贷、联合开发、私募资金 楼价下跌空间有限 针对房价走势,韩世同表示,整体上房价压力仍然很大,目前还没有看到房价有回调的迹象。某证券分析人士丘文章在接受本报记者采访时也指出,房价下跌空间有限,可能不会超过20%。丘文章分析指出,从公布的数据来看,此前部分城市的房价下跌幅度已经比较大,同时,由于建材、人力成本以及企业财务费用的大幅增加,使得房价继续大幅下跌受限。整售潮涌动 开发商零售转批发拯救资金链 上海证券报 李和裕 物业“整售”市场的风起云涌似乎已在不经意间形成，而其背后浮现出的却是开发商被动整售、缓解宏观及市场形势负面影响的“自保”心态。 整售趋势在一线城市得到了市场的明证，今年以来物业整栋销售的事件不时出现，其中有开发商将原来只租不售的物业整体出让，也有开发商“调整”营销方式、“零售转批发”以最大效率地回笼资金。 在上海，美国凯雷19.9亿元人民币向印尼三林收购济南路8号酒店式公寓、高富诺集团12亿元向摩根士丹利收购华山夏都酒店式公寓等都符合外资一贯风格的整体物业收购。 在北京，今年来已成交或意向整栋出售的物业有近10例，已在市场公开的如太平洋保险22亿元收购丰盛大厦，光大银行23亿元收购金祺大厦，太平洋投资集团15亿元买入盘古大观64栋公寓，中粮集团14亿元收购雅宝路A1楼，嘉实基金收购位于二环的第五广场等等。 业内人士表示，整售成风折射出房地产市场的形势严峻。 “在房价加速上升时期，开发商的圈地行为提高了拿地成本，而目前的情况下，融资渠道进一步萎缩及销售速度放缓，均在导致开发商的资金链紧张。在未来市场不甚明朗的前提下，一方面不再盲目拿地、土地流拍现象增加是开发商作出的合乎自然的选择，另一方面对所持有的物业资产的处置，将可以及时补充企业的现金流，维持进一步发展的可能。从这个角度上看，物业整售似乎成为开发商自我救赎的最后一根稻草。”五合智库顾问有限公司总经理邹毅坦言。 值得一提的是，在出售方亮出了“最后一根稻草”后，大型国有企业和海外基金似乎成为了“救世主”。邹毅分析，近年来大型国企获利能力明显增强，其资本实力不容小觑，同时随着财务会计政策的改变，固定资产将按市场评估价格入账，中心城区一些物业价值的提升便使得这些企业愿意持有此类资产，由此成为最重要的整售参与者；海外基金则一直以整体收购物业为特征，国际市场投资回报率偏低和人民币继续升值的预期，使外资认为投资中国物业仍是一种不错的选择，但“限外令”实施之后，海外基金的行动显然受到一定程度的制约，整售参与程度将不及大型国企有利。2008年上半年中国出台地产相关政策及信息汇总来源：置业周刊 2008年1月5日央行部署工作：今年将认真执行从紧的货币政策2008年1月16日中国人民银行决定上调存款准备金率0.5个百分点2008年2月5日央行银监会修订政策 加大经适房开发的金融支持2008年3月7日中央今年投入68亿用于廉租房2008年3月12日建设部：建设规划应突出普通住房供应2008年3月14日商务部官员：将进一步防止热钱“炒”中国楼市2008年3月17日建设部：不主张提房价拐点 2000亿公积金未贷出2008年3月24日住房和城乡建设部：拟用物业税限制大面积住房2008年3月25日住房和城乡建设部：正研究用物业税限制套型面积2008年3月28日国土资源部：坚决停止供应别墅类房地产开发用地2008年4月9日国土资源部：专项检查清理经营性土地出让情况2008年4月9日住房和城乡建设部：全面排查住房公积金违规放贷2008年4月10日住房和城乡建设部：住房销售合同须注明节能信息2008年4月18日国税总局出台所得税预缴新规 房产企业压力加大2008年4月21日国土资源部：拟推出土地调控指标体系 量化土地闸门2008年5月8日银监会加强房地产信贷监控 引导金融机构防风险建设部：政策短期内不松动 华夏时报最近一段时期，地王退地传闻频频见诸报端，这个现象已经引起了行业主管部门的注意。在住房和城乡建设部最新的调研报告中指出，资金紧张已成为多数房地产开发企业面临的问题，部分去年盲目扩张、高价拿地的企业，资金问题更加突出。该调研报告同时提到，备受关注的上海普陀长风生态商务区4号东南地块，因企业资金紧张，无法继续履行土地出让合同，开发商已向有关部门申请中止合同，并获得了批准。“但这只是个别现象，还不是普遍现象。”一位接近建设部的专家对本报记者表示。他认为，2007年，某些城市确实存在土地价格虚高的问题，现在进入调整期，会有某些资金链紧张的开发商承受不住。对于开发商资金紧张的原因，建设部的报告认为主要有四方面因素：一是，商品住房销售额下降，企业销售回款速度放缓；二是，央行实施房地产信贷窗口指导，多次上调商业银行存款准备金率，房地产信贷资金投放放缓；三是，定金及预定款和银行贷款以外的融资难度增加，成本提高；四是，购置土地占款较多，加剧企业资金紧张。“这说明宏观调控政策的效果正在显现，房地产企业在今后拿地的时候会更加理性。”该专家认为，企业在去年盲目圈地是造成目前这种退地现象的最主要原因。“住房市场依然是一种产品市场，必须科学评估自身消化(土地)的能力，这样才能形成良性发展。”然而，政府相关部门担心的是，部分城市土地成交量正在减少，这有可能影响未来的住房有效供应。据权威数据统计，南京市今年1-4月土地出让面积同比下降56.3%；厦门市自去年12月以来推出29块土地，却仅成交10块；深圳今年推出9块土地，仅成交一块政策性住房用地；而杭州今年也仅推出了一块土地。但建设部的专家对本报记者表示，接下来房地产市场调控的首要任务，仍然是着力稳定住房价格。但会继续加强对市场监测的分析，“密切跟踪分析新情况、新问题”。“希望媒体不要将一些地方的土地流拍、少数居民对个别项目要求退房等问题做过分渲染。”中国房地产业协会副会长朱中一表示。他同时认为，接下来房地产企业将面临较大的整合，一些企业的项目转让、企业间的合作开发以及外资进入将继续增加。据了解，建设部指出，接下来会继续关注深圳等一线城市住房成交量萎缩、房价持续回落的情况，指导督促有关地方政府研究解决发展中的突出问题，化解潜在矛盾，防止观望情绪传导到二三线城市。“但在目前的基调下，政策短期内不会有所松动，”不愿意透露姓名的官员对记者表示，“从近期土地流拍的情况看，地方政府也应该合理定价，不能把土地收益当做财政收入的主要来源。”预测下半年五大可能出台的政策 广州日报 二季度全国物价上涨速度加快，6月份CPI大增至4.4%。5月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨6.4%，涨幅比上月高1.0个百分点，并创2005年12月以来新高。下一步宏观调控要有效防止经济增长由偏快转向过热。第三季度不排除有影响较大的政策出台。对于第三季度或者说下半年有可能出台的新政策，大致作如下预测：第一，货币政策仍将偏紧，开发信贷继续紧缩，加息势不可免，提高存款准备金率及发行央行票据仍会继续，而且很有可能减免存款利息税。第二，税收政策仍将重点抑制投资和投机需求，不排除按20%严格征收二手房交易个调税的可能性，针对大户型的保有税有可能进行尝试性征收。第三，土地政策继续严厉化，将会加大查处力度，其方式仍以中央督察地方为主，地方政府也会整顿囤地行为，逼迫开发商加快开工进度。第四，对于外资持续涌入，还有可能出台更加严厉的政策，不仅限制境外个人购房，而且还可能限制机构整栋收购成熟的物业，对于投资高档房地产的开发行为有可能严加限制(以前虽有相关规定，实则没怎么落实)。第五，对于政策性住宅，上海政府有可能会出台新的举措，比如限价房就有可能重新启动(2005年“两个1000万工程”中的中低价普通商品住宅就是这种性质，但后来没能执行。后奥运房价走向何方历届举办国奥运后的经济情况中国青年报(北京) 蒙特利尔：纳税人的噩梦举办时间：1976年（第二十一届）1976年蒙特利尔奥运会，实际投资完全失去控制，超出预算近20倍，被称为“一场旷日持久的蒙特利尔纳税人的噩梦”。奥运会后，蒙特利尔公民承担了一个新的税种奥运特别税，直到2006年11月才还完1976年欠下的债务。首尔：经验值得回味和借鉴举办时间：1988年（第二十四届）从1983年到1988年，首尔奥运会的筹备对韩国的经济贡献率大概是2%；首尔奥运会结束之后经历一个短期的经济下滑，但是影响不大。首尔奥运会使大韩航空、三星等公司成为全球性的品牌，1988年奥运会成为很多韩国公司走向世界市场的一个起点。巴塞罗那：地产泡沫举办时间：1992年（第二十五届）奥运低谷效应曾在巴塞罗那奥运会和悉尼奥运会后出现，对当地经济造成负面影响，如巴塞罗那由于房地产的过度发展，1986年1993年，巴塞罗那住宅价值增长250%300%，在奥运会后一路下跌，用了6年才扭转跌势。亚特兰大：房地产市场日益活跃举办时间：1996年（第二十六届）为举办1996年奥运会，美国亚特兰大市政府总共投资了10亿美元，随之而来的是，亚特兰大房地产市场日益活跃。奥运会之后，许多美国人，尤其是亚裔美国人，都从洛杉矶等地搬到亚特兰大居住。奥运上涨的房价并没有因运动会的结束而落下来。悉尼：经济增长下滑举办时间：（第二十七届）在2000年悉尼奥运会中获得了63亿美元的收益。奥运后增长率出现了小幅下滑的趋势，到2003年时GDP的增速一直没有出现明显的起色。赛后投资不仅大幅下滑，而且出现了负增长，2002年以后才逐渐恢复。雅典：巨额资源耗费举办时间：2004年（第二十八届）雅典奥运会在安全费用方面的支出是2000年悉尼奥运会的近6倍，是1996年亚特兰大奥运会的50倍。希腊政府承认，举办奥运会的成本“短期内”不可能收回。据最保守的估计，每个雅典居民至少要为这15天的狂欢承担10年以上的债务。长野：经济明显减速举办时间：1998年（冬奥会） 1998年的长野冬奥会后，这座被称为“日本屋脊”的城市患上了“后奥运综合征”，经济发展明显减速。1999年，长野的制造业下滑了30%，创下了211家企业破产的纪录，其衰退程度甚至超过了二战后日本大衰退时的全国平均水平。 (本文来源：中国青年报 ) 从九常委新动向看中国后奥运布局中新社记者 吴庆才北京奥运开幕前，中共中央政治局九常委近期纷纷展开了对奥运主办城市或协办城市的密集式、整体式的实地考察。随着国务院总理温家宝、副总理李克强分别于八月三日和八月一日考察北京奥运筹备情况，九常委在最近一个多月的时间里已全部考察了各主办城市或协办城市的奥运筹办情况。在此期间，九常委首次就北京奥运会筹备、举行进行了集体学习。 考察期间，九常委不约而同地谈到了后奥运议题。国家主席胡锦涛八月一日在接受二十五家国外媒体采访时说，北京奥运会的精神遗产更为持久、更为宝贵。两天后，温家宝在北京考察时也说，奥运会是短暂的，但是留下的精神却是永远的。他说:“要让居民成为奥运会最大的受益者。”从宏观视角看，九常委关注后奥运议题，带有布局中国、规划未来的深意。经济又好又快、政治和谐安定。胡锦涛在接受媒体采访时说，奥运后，中国在推动经济又好又快发展的同时，将继续深化包括政治体制改革在内的全面改革，巩固和发展民主团结、生动活泼、安定和谐的政治局面。主管廉政工作的贺国强和主管政法工作的周永康在考察中也分别强调，将促使官员廉洁、社会安全。城市科学发展、社会和谐进步。胡锦涛说，奥运会后中国将更加关注生态文明。此前全国人大常委会委员长吴邦国在考察北京时也要求，继续推进资源节约和循环利用。温家宝三日在北京考察时也幽默地说:我和刘淇书记立个保证，奥运会后，北京还要保持这么干净，北京要永远干净。国家日渐自信、媒体渐趋开放。胡锦涛承诺，中国对外开放的大门始终是敞开的，无论奥运前还是后，都将一如既往地欢迎外国记者来华采访。主管媒体工作的李长春表示，中国这么大，负面(新闻)在所难免，我们会保持开放的心态(面对媒体)。此前，主管奥运的国家副主席习近平六月底在访问卡塔尔时谈到了奥运会火炬境外传递风波，他说:“对这些杂音，应该抱着平常心对待，关键是要做好自己该做的事情。”国民愈加文明，执政倾听民声。胡锦涛强调，奥运后中国仍将高度关注提高人民文明素质。全国政协主席贾庆林此前在北京考察时指出，要借奥运形成讲文明、重礼仪、团结友善、热情好客的良好风尚。胡锦涛说，“必须倾听人民呼声、尊重人民意愿、关心群众疾苦、维护人民利益。要想人民之所想、办人民之所需。”短短几句话，显示中国领导人日益亲民。胡锦涛在访日期间展示了乒乓球技，并幽默地对境外记者表示，若参加奥运比赛，会选择乒乓球。温家宝在考察时出人意料地表演了“三步上篮”，习近平则秀了一把足球。还有一则被人忽视的新闻是，吴邦国四月初在考察时，也在五棵松篮球馆表演了投篮。作为观察中国政坛的方向标，九常委的上述言行向世人表明:中国领导集体的眼光盯的不仅仅是奥运本身，而是如何借由奥运融入世界，并全面促进国家和谐发展、更加开放。后奥运的楼市，会不会“向下拐”？近日，记者走访了多位房地产业内人士，他们的观点惊人地相似：房价的涨跌与奥运会并不是绝对的因果关系，虽然当前房地产已进入高位调整期，但是北京房价大幅下降的可能性不大。“奥运只是个体育事件”“房价的涨与跌，归根到底还是经济规律在起作用。”8月6日，亿城集团董事总裁鄂俊宇在接受本报记者采访时提出了自己的观点。“某些奥运主办城市在赛事过后经济大幅滑波的情况，将不会在北京出现。”国际物业顾问莱坊（KnightFrank）（以下简称莱坊国际）研究部主管黄杰雄明确表示，莱坊国际的理由则在于，北京地区的经济及人口正快速增长，北京为赛事而建筑的设施如酒店、体育场馆和奥运村等，相信将在赛事过后会长期被内部需求吸纳。而对于经济支撑，凯德置地环渤海区域总经理毛大庆的观点也与莱坊国际的研究结果相似。“为了筹备奥运，一两千亿用于了城市基础设施、市政配套等辅助设施，这个规模是始无前例的，这种投入对于城市发展潜力的带动不是奥运几天就释放完毕了，真正的释放还在后头。”毛大庆同时呼吁，整个奥运对北京市的城市形象、城市竞争力以及国际化认知程度都是一次重大提升，“这里面不仅仅有物质价值，我们还应看到它巨大的无形资产，包括很多精神价值，这将使整个中国城市化过程向更高的精神层面发展。”“北京市政府在奥运闭幕后仍会继续大力投资多项基建设施，以延续经济增长的动力。”北京莱坊国际执行董事锺黎华说。毛大庆强调，对奥运后中国宏观经济的走势充满信心，奥运会带给北京所有的因素都是良性的、正面的和长远的。华迅商业地产俱乐部秘书长郭杰甚至指出，奥运的长期效应可能在未来几十年、上百年都会存在。经济继续强劲增长构成了后奥运北京房地产市场发展的基础和背景。因此，21世纪不动产高级分析师孟奇认为，奥运不会是楼市拐点的标志。也就是说，奥运既不可能是楼市回暖的标志，也不可能是房价大跌的标志。奥运只是个体育事件，而不是经济事件，更不是房地产的事件。从这个意义上说，后奥运地产，仅仅是个概念而已，甚至是个伪概念。半年内房价降幅不会过10奥运后宏观经济企稳的乐观预期，或许会减少后奥运楼市的悲观情绪。近半年时间以来，全国房屋成交极度低迷。北京也出现了部分开发商在资金压力下降价抛售楼盘的情况。人们开始怀疑，在被视为楼市“助推器”的奥运会结束后，北京楼价会不会加速下滑？“多项因素支持北京楼价不会大幅调整。”黄杰雄说，近年地价、工资、融资成本以及建筑物料的价格皆大幅上升，开发商的利润率己大减，降价只会令将来的供应进一步减少。黄杰雄认为，北京楼价下调的幅度不会很大，“未来半年平均楼价下调的幅度不会超过10。”北京盘古氏投资公司副总经理刘宝增则指出，奥运之后，北京房价会保持平稳。“局部会不会有调整？那些偏远、质量差、密度非常高的房子也许真的会有拐点，而性价比高、位置较好、质量较好的项目还会保持保值、增值的态势。”住宅短租市场、酒店业与奥运的关联程度相对较大，奥运之后其走势又将如何？锺黎华认为，住宅租赁市场方面，过去一年北京豪宅和服务式公寓的租金上升约10和25。当外籍的访客在奥运闭幕后离开北京，这些腾出的公寓住宅将被重回市场，租金亦会恢复去年年底的水平。酒店业方面，锺黎华表示，北京四星和五星级酒店的入住率在2004年至2007年一直保持在约70的水平。“预计在奥运后，酒店入住率仍会处于一个较低的水平，但由于本地需求强劲，四星和五星酒店的入住率只需要约两年时间，便能回升至约70的水平。”鄂俊宇则认为，长远来说，奥运的基建和市政设施改善，以及国际化认知度提高将会令北京吸纳更多外来人口，并支撑当地物业价格。据了解，在2007年底，北京的外来人口占全市常住人口的25，达420万，较2002年底多133万。仅2007年，北京的新增外来人口更超过36万，创多年来的新高。后奥运时代房价是升是降？最近,一向直言无忌的万科董事长王石下半年形势比想象更严重,万科已做好最坏打算的言论再次引爆楼市的大震动,由此引发开来的万科将进一步降价的新闻猜想更是被媒体炒得沸沸扬扬。 就在降价宣言被热议不到几日,倍受争议困扰的万科集团就郑重其事做了一个公开回应,万科执行副总裁肖莉称,王石表示从未说过万科要继续降价,且万科也不会发动价格战。一场楼市降价的新闻大战被万科偃旗息鼓。 然而记者观察发现,几乎就在万科公开否认降价的同时,一向低调、甚少对行业发表言论的富力、合生创展也出来辟谣澄清:指认上海某财经报的北京房市掀降价潮富力七折卖楼的报道失实,否认旗下在京楼盘大降价。 面对市场低迷的现实,这次几大房地产巨头隔空传情纷纷出来否认大降价传闻,是出于对各自品牌的保护?还是房价走势的信心?同时,在热热闹闹的奥运经济推动背后,后奥运时代广州的楼价会否也连动发生蝴蝶效应?走势又将如何呢? 广深楼价率先回落 随着上半年楼市各项统计数据的逐渐明朗,房地产市场已呈现出卖方市场终结、买方市场开始到来的新格局。根据中原地产研究中心的监测数据显示,珠三角的房价已率先深幅回落。 8月13日,国家发改委、国家统计局调查显示,7月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.0%,涨幅比6月低1.2个百分点。与上月相比价格下降的城市有17个,广州、深圳的房价继续小幅下跌,分别环比下降了0.3%和0.9%。除北京外,房价上涨的均属二、三线城市,但是北京新房房价环比仅上涨0.1%。从全国的范围来看,除了广州、深圳之外,绝大部分城市的房地产价格都表现出了非常平稳的态势,我国房价的上涨趋势至今没有真正改变。 据了解,王石在万科中期业绩介绍会上针对市场调整的表述是,中国的市场之大,不能一概而论。市场调整在不同的区域和不同的城市,调整时间先后有别、价格上涨幅度和下降幅度的大小有别、各市场成交量和供应量配比等方面都有差异。 事实上,记者采访中,不少发展商也坦承,深圳、广州两个城市的市场敏锐,此次降价风潮也是始于珠三角。分析有广州风向标之称的珠江新城楼价可以看到,在2007年广州楼价上涨风浪中一直处于急先锋领头的珠江新城,在这一轮的降价风潮中也走在了前列,并且呈现出新货低开带动旧盘跟风的连锁效应。整个珠江新城板块的楼价也从去年住宅最高价位25000-30000元/平米,下降探到了16000-18000元/平方米,如保利心语花园、汇峰苑以及最新开盘的方圆月岛等楼盘,降幅都已高达30%。 奥运后,抛弃幻想踏实应对 谈到下半年特别是奥运之后的楼价走势,不少业内专家都表示,下半年的变数还太多,现在预测房市的走势还难以说清。王石则认为,本轮调整中,楼价经过2007年偏于亢奋的价格上涨后,行业需要理性回归的过程。但是有一点,死等下半年楼市回暖、势态逆转,这种机会是很渺茫的,继续走低的可能性仍然偏高。所以万科直言做好了最坏的打算,随时准备吹哨起跑。而楼市的僵局更要求开发商抛弃幻想,踏实应对。最近富力地产就借奥运之势大作营销,推出8.8折,888套特价单位,8大置业优惠,抛弃花俏营销颇为实在。 经过多月调整,在成本增加、销售冷淡的双重压力下广州开发商们纷纷抢攻奥运楼市,8月和接下来的几个月成为推货最集中时期,促销奇招迭出,令人眼花缭乱。合富辉煌集团市场研究部分析报告认为,8月份广州商品住宅新增供应比较充裕,价格回调明显,陆续入市的新产品将吸引买家关注。预计今年7、8月广州十区潜在供应总量将有38495套,碧桂园、万科、保利、雅居乐、方圆等集团都推出新盘,新货区域分布广,置业者选择空间加大。 就在开发商蓄势奥运营销,冲刺奥运同时,后奥运时代楼市长期走势再次引发业内广泛关注。实际上,2001年7月北京申奥成功以来,关于奥运后北京楼市趋势的话题就争议不断。只是始自2007年底的宏观经济变势以及楼市的波动让奥运前后房产走势似乎变得更为关键和敏感。尽管对于后奥运时代的走势仍有争议,但是目前较为一致的观点是楼市短期会产生波动,但是长期向好的趋势并未改变。 专家认为,经过2007年过渡,2008年是房地产调整的一年,2009年可能仍旧是调整的一年。但是根据政府规划,直到2025年,中国的城市化将继续,而这将带来较大的住房需求,加之升级换代的需求,中国房屋需求庞大。因此,目前的全国房屋成交量下降只是暂时的观望现象。而且此轮楼市观望在一定程度上还将使得楼市走向成熟,行业开始理性地面对市场。 专家视角 下半年楼价仍将下行 黎文江(合富辉煌市场研究部首席分析师) 根据国家统计局公布的数据,今年上半年我国GDP增长为10.4%,而去年同期是11.9%,下调了。房地产也跟着下行,这是肯定的。广州楼市虽然5、6月份成交量有回升,但是整个经济还在下行的话,下半年楼价还是跟着会下行。中央的财经办说今年的下半年明年上半年是最困难的,全球经济都是最困难的。那么,发展商要在起码一年时间里,做好开源节流的两手准备。 预计下半年,月成交面积还是会保持在50、60万平方米的水平。下半年还有6万多套预计会上市,供大于求。另外还有一到两万套经济适用房推出来,还有限价房推出来,这个是不容乐观的。所以在这种供大于求、资金紧张的情况下,供需矛盾会进一步加剧,价格还有可能会下调。 开发商观点 让产品适应市场 黄莹莹(惠州富力房地产开发有限公司董事长助理) 作为从成熟的广州房地产市场转战惠州市场的开发商,她认为,楼价始终是围绕价值波动,高低起伏都是正常的。对中国楼市的发展来看,长期还是看好的,不用加上奥运后这个定语。尽管全球经济低迷会影响中国的经济增长,进而影响房地产,但从长远来说,中国住房的强劲需求仍会有助于抵消任何低迷。就富力来说,让产品适应市场的需求,则是度过任何困难时期的法宝。发展商要做的,不是看自己擅长、喜欢建什么样和什么价格的楼,而是分析、打造市场需要怎么样的产品。 消费者心态 宁愿挞定也要等等再买房 江小姐(大学城教师) 上个月已经在南洲路某盘签下了认购合同,甚至交了2万元定金的江小姐,最近对是否买房打起了退堂鼓,甚至有了宁愿放弃2万元定金,再看看楼市走向的想法。让她犹豫的是,该盘在她7月份卖楼的时候,销售人员告知已经是最低价,但是在这一个月间,楼价却依旧在悄悄的下跌。据调查了解,有李小姐这样的心态的买家并不少见,广州楼市买家对奥运后的楼市走势充满疑惑,目前基本推迟置业计划。后奥运时代从两方面分析房地产市场将走向何方中财网 中国经济经过连续三十年的两位数的高增长，经过近几年奥运经济的投资拉动，经过几年的CPI的持续上涨，经过几年的主要因为汇率机制导致的出口下滑和人民币资产大幅度升值，经过去年的从紧货币政策后股市和楼市的急速降温，奥运后，中国的经济政策特别是金融政策会不会有转变以及朝什么方向转变？ 对于中国 地产业来说，这个节点和猜想也许尤其重要。众所周知，中国房地产在上述经济和政治背景下，走过了高歌猛进的八年，房企和其产业链已经成为中国经济快车和资本市场的主要发动机。中国房企在资本市场和土地市场数年的史无前例的攻城掠地后，严重加剧了中国经济结构的扭曲和社会阶层的分化。深圳等部分城市还出现了明显的地产泡沫，对金融安全构成威胁。 对奥运后中国房地产业即将出现衰退的观点无非基于下面几个理由：第一，国际经验说。即大部分奥运主办国尤其是主办城市都经历了经济衰退尤其是地产市场的不景气；第二，货币政策说。由于治理通胀是央行首要目标，所以从紧的货币政策不会改变；第三，拐点说。经济和地产周期到了衰退期；第四，和谐说。房企暴力、房价高企，已经影响社会和谐和稳定。也许还有其它理由。可是，你综合分析一下就会发现不合理之处。 从政策因素看：在主要城市房地产出现非理性的暴涨后，国家采取多种方式为房地产降温，无论是两年不开发的土地要收回，两年之内未开发的土地要收取20%的闲置费，还是二手房的税收及大量增加土地供用量、经济适用房、两限房，都是为了房地产的降温而做出的遏制上涨政策，国家的政策就是要让房价在合理范围内缓慢平稳的增长，引导房地产行业健康发展。但是，发展是重点。中国经济在奥运后不允许衰退即滞胀。温总理最近在深圳调研讲话已经重新强调房地产是国民经济的支柱产业。这是一个奥运后中国经济政策取向的明显信号。 从社会因素看：由于美国次债危机的影响，国内通货膨胀的巨大压力，半年来使大多数购房者无力购房；房地产降价论更是将舆论导向房产商；社会舆论的极大传播使一部分购房者在等候房地产商降价，使得购买双方出现了僵持的胶合状态，同时也孕育了更多的市场需求等待释放，在持续高通胀和汇率松动的市场背景下，地产市场的降温肯定是短期的。奥运经济后，我们也许会看到房地产的报复性反弹。住房市场的民怨是政府的问题，当政府实现中底收入民众住者有其屋的职责后，房地产就只是经济问题和市场问题。 通过以上简要分析，我们可以得出结论：北京奥运后对中国房地产市场的悲观论在政策预期、经济预期和社会预期上是不成立的。中国改革开放三十年，房地产及相关产业对GDP贡献巨大，中国社会经济结构转型当然需要摆脱对地产业的依赖，但是，这个过程是漫长而痛苦的。奥运后的中国，继续保持增长和就业，避免可能的金融危机和经济衰退，仍然是中国最大的政治。 北京奥运是中国经济特别是房地产业的重要节点，但这个节点几乎没有悬念。 阵痛过后，中国房地产业会继续繁荣。后奥运房价各地分析房产业内人士认为奥运后北京楼市不会陷入低谷关于北京房地产市场在奥运会后走势如何争论激烈，一些业内人士认为，北京楼市在整体上不会