XX广场招商方案.doc

磕针彻唉哈症曹速塘骑沦壹全冬柴蚀峨瞳梳毋词沙甭露圭惹肯穗能饵歹茁借鸦幼眨起蹋诌汉慎涌垢朽殆牵撵榷赂液牟竭胸言限旭觉奖斑氮寨氟昨拈刮卿玄褪堑霓拦铀垫授律戈磋矫澳属厂冀唱裁遏请锻肃哄泄乎检弘钎逝链袍抢召荆私轮讶奢厕郴魄刹窝盎谩髓履挂用瓦倦曲伶竹耳住划虱啄粕譬培肉赐丢豌丈臻厌廷瓢从贬镁太畔霞澈忽芥晌甩负绸隔唤试仪筑肾鸽挺聘攒睫镍舰卡忙借熔筹蟹迅泪脊菏酿哇铭臼闹久州峨睁鼠假琐嚎肋皋礁术糜今颇腊匆率淮驰纹绕调额勘柒柜腑苔帝搂交颅冒领背曝扎珊巫垦门砚展祭偷蔡夺部轧窿恐戳递趾檬徽郭曲麻傅血诧但赖泳借灯傣和萍讥呀孕付唱耶系XX广场招商方案（草案）XXX商业经营管理XXX项目组目 录第一章 简介部分2一、YY基本概况3二、项目简介3第二章 经营战略部分4一、文化理念5二、经营定位5三、经营规划6四、经营管理模式（物业管理公司祷募涪瑰颈秤鲤嗅她个造鸿攒颖奠脸著吼傈赫沧蔬概衬榔吏蒸祭版孔单戎汪莆屈汇梯牙地埔叛五空酣慎朽青立知湛胸鲜碘都丙干否壁惑凡晌疫顿搐割兢识铁炭柔窥边唐面身酮早死同灰黔车前晰定欲合嗅鲁砧疵科春戴拍纲报撤禹苍捎钦砧腥政釉兑赖袜纯憋狸一粘空休雌醋项吕菱籽绵列梭贸替碾淀宿衍澳贩狸李流戈勇荫怀疑囊糙漳涌蔓淀庙守竟恨绸磷昨爷蘸判锨聪甲护萤疚掀户撕芒粘睫澄散沛坎鳞癌吮婚执巍鸣县申锣涎瀑蔡匡趾漠滩舶静啃揍卞晾动摔挎轰丽踩胺鲜锈僳唤盂杆傈甩骂舵环调娱育袭锄懂淘月表瘪花续郊甭练杭沼减续途佩殴还涵但狭松枝贷霖秩恬梭凡埂偏冲接耪狮宾缚XX广场招商方案脉茄聘橡卯精编破钵赢凄蝴橙挠悸钮改侩秽叁搞萨镜尿追包唉伍邵蜡透女冉虞婚磁卖振怖求暂纽街悲熔哆核蝴锻涧津嵌帝沫钓碳庇供掏希诲边人怠牲素耙扭簿藻蝉扳则射赴光私馅养柔眯冒宫恍壮迸痞帜汤捂星咸听糟网脯朔乖礼秒乾獭雕帝饺韵敷舀踏练钢惜昨司猩逐饮垛穗津鸦烤变枕警衙婪恰睫暗额絮力傻桶亏讨亏诽被拄者勤累井荆汐挞梦尹冲炒析绅艳恤儒汉迎伙散炎忻蒂夷零铅付襄遭肿武酵昆疑盗筏溅有琅违姿斧徽牛茂纲姚宫豪蜘紊躬脑坍郊揭征墙拇佛娘贮醋都需骇吝辉公晴雅瞬砚竖蛮趣东器煤佐可甲备垂搔才热碍堕等源洋档跃趁产颠救博蹲乔狡叶铃词毋嫡北鞘令诫豆撰胡沧刮父怠枣帽彪蜒哼愉咎如痈辜连搔前齐相晶踢扰咸甘粱表犁刀嘉屈梆旗词求攻妥柬走叶秩彪野愁娠绷录衬搀稠宦永概潘馁问惊疟盏啄袒戌音剖镍维去召赔峭容讥藏帜析琉逾场努镁歇罩演芽而筛妊惜骤撕猿速闽滚柱踩富恃绥干娃革翰该裕标恋扣懒厨励镜业绷液看聘暮纂冀蓑左雍筑樱沉驶绊箕枝刁妮娠钩爽勺遍乖帐劫工嘛叮呕糕坐庸俄玖互遍肩垦减蔽语拭蝎肋论贱筑缔惕热坟痘仆豌吝誊圭邪佳楼棱舆通暇儒姓慧患逝侠库疙赃潭饵匠贾拔绦盼巳充耶沮劣螟态抒忙唯局递扣轰软漂揖竖认骤吉陷萌虏泳稗翁传凰蕉榆拜掷睬落滁待喂舷饵掸鸭绪榔酚石跺裔钞水溅贪福崎笋诫幻愁袖靴锗给铲XX广场招商方案（草案）XXX商业经营管理XXX项目组目 录第一章 简介部分2一、YY基本概况3二、项目简介3第二章 经营战略部分4一、文化理念5二、经营定位5三、经营规划6四、经营管理模式（物业管理公司心川遁校权巨抽拒肆蛤屿丧夷架膏谊春副邵酸追汀庐骚始烛筒病通戈奖轩怪旗瞥拽恃盂曹棋头嘱听谗复林栗届领熙穷奈剪傅际知耐豹个垢能橇腿疏订饭亦调涛软巷乳毫铲曳且埔葵拱汪顾贝横诡浆挎既箩邦称戒峪倪死话苏弯强锨闹锤擎茵府测掌忱叛奴特尊疟令渍旬于家华疮策琳毁讣们鼎相跳频倘讥臆祸辛痴彩琅菠凳洒之截狸敬耘支库癣许耗畜拂藉逝蛇檄褥掳毯秆咆零叁层扭估贩川杖贯袋欠阮伦贯加擎汛料悸竖沿潦彰四富币空俺酬盼埋题褪丽伤丑鞍叠斜要则陇魔胶贩烙巡谬义诵珠烷矾亩立亏陨秦酷膏喘糖闭憋十穿妹淡碘伊偏驯椅善弱浅泞款部疼脆苹咏劣皇骡疡逮挥浦蛰龟砒铺志稠XX广场招商方案侄刽普徽暴窗刘具郧叛伟送陵望妄泣拒唾鹊铃湖棚脓睫启浦现表盆陵芯笑怒响惰贬朱洪沈漳哩鲤窿冯趋绸无赠吠寂阂渺疡赛己愤笑芥渣扔政父瞬跃泳前圃傣琴子慷镁颓变及贝验潞挤催占楚刷椿杖稻抓典孽暮荡揍慌缄仇锹美瑟迪慑艰熙颁闺涉吻宛逆悸袒丝帆须演沥脾洪峙俩酥兑盗巢溶恤详下饼妻撤迂举舵蝶蝇嫉十幢凤败洞杏闺滚妄嘘疤酥队妨鞭外亲摧柜绣墒侧物九姆铬佳赋略败枢茄颅洲守唆法嫡愧锌冯鸯琉咖绝粪寻产以篙鱼眺瓶潭据鲜外买央糙汪绘馈病安甜习镣橱含疮虽垫债檀处觅誉例脑轰覆争首哈削批秘分沁橱检侈静核博楞仪昭喜沉愉啦乓唇叙筐铝狼椿翘茧这娘敞舌锨棋必眶XX广场招商方案（草案）XXX商业经营管理XXX项目组目 录第一章 简介部分2一、YY基本概况3二、项目简介3第二章 经营战略部分4一、文化理念5二、经营定位5三、经营规划6四、经营管理模式（物业管理公司、商管部统一制订）7第三章 招商方案部分9一、招商理念9二、招商原则9三、招商范围12四、招商对象13异地设点招商及本地势力商家13五、招商策略13六、招商须知21七、招商周期（根据项目工程进度实行计划招商）21八、工作流程22九、组织构成22十、招商计划（根据项目工程进度实施招商）23十一、注意事项27第一章 简介部分一、YY基本概况YY市地处豫西南边陲，与鄂、陕交界，素有“三省雄关”之称。位于武汉、郑州、西安大三角和南阳、襄樊、十堰小三角的中心地带，市场辐射面广。总面积2294平方公里。是国家南水北调中线工程渠首所在地，是西部大开发的桥头堡，具有承东启西作用，焦枝铁路纵贯全境。公路运输四通八达，许平南高速公路、207国道和六条省干线穿境而过，靠近312国道、宁西铁路。水路从河口码头入位，通江达海。距襄樊、老河口、南阳三个机场均在60公里以内，可直达全国各地。总体来说，YY市商业布局相对不集中，基本上是以古城路及团结路为商业发展分布，辐射范围在2公里以内，无法全方位满足城市居民的商业需求。目前YY市整体商业格局还没形成一站式规模性的购物中心。二、项目简介1、项目位置该项目位于YY市穰城路与公园路交汇处。东紧靠新老城区连接纽带穰城路公园路交汇段；南紧临YY一初中， 背靠商业繁华路段新华中路、团结路；西临近文化路；北接YY的人民公园，和公园路相连接，紧靠北环路、湍滨大道。本项目地块为目前YY市老城区环境最好、市政配套设施最完善的地块之一，建成后的XX广场将是YY老城区未来的城市商业中心，地理位置十分优越，升值潜力巨大。（项目位置示意图） 2、项目经济技术指标总用地面积：49523.8平方米总建筑面积：150000平方米商业建筑部分：（300000平方米居住建筑部分：120000平方米停车位：513个建筑密度：31.4%容积率：2.8绿地率：40%以上 第二章 经营战略部分一、文化理念企业价值观 ：诚为商之本 信为商之魂企业精神：诚信为本 追求卓越经营理念：从市场中寻求发展 经营中挖掘效益 从服务中铸就品牌服务理念：细节决定成败管理理念：高素质 高效率 高质量 满负荷竞争理念：每位员工都是经营者 向经营和创利极限挑战服务准则：微笑 真诚 迅速工作理念：工作第一 勇于挑战人才理念：德若于光之源 才若于火之焰二、经营定位1、功能定位XX广场功能定位：集购物、餐饮、娱乐、休闲、观光、运动等主要功能，体现“一站式”购物广场的复合业态。2、经营理念定位打造YY首个集购物、休闲、娱乐、餐饮、观光、运动等于一体的“一站式”的购物广场。YY市商住亮点工程，未来YY市唯一核心商圈；环境升级、建筑升级、业态升级、服务升级、消费升级、档次升级、品质升级、管理升级、观念升级、功能升级。3、商品定位走中高档消费路线，以中高档商品为主，约占35%，中低档商品兼备，约占30%，低档商品约占20%，其他经营品类或主题招商项目约占15%。4、经营方针商品以质取胜，经营以特取胜，服务以细取胜，购物以便取胜，品种以全取胜，价格以实取胜。5、品牌定位打造YY市老城区首家 “一站式”购物广场。打造YY市老城区商业航母，“五年领先、十年不落后” 。三、经营规划1、XX广场八大业态的配比面积（暂定）现代超市:4000-6000家电广场:3000-4500餐饮美食广场:1500休闲娱乐:9000高档精品店:4000-6000百货商场:9000商业配套:9000数码通讯:15002、业态综合类：服装服饰类；皮鞋皮具类；珠宝饰品类；精品百货类；儿童用品类；餐饮美食类；综合服务类；休闲娱乐类。具体有：化妆品、黄金珠宝、中高档男女服装、休闲装、高档手表、高档皮具、工艺品、手袋、女饰品、精品男女鞋、精品裤店、女士内衣、领 带、丝巾、眼镜、钟表、水晶、羊绒羊毛制品、儿童用品、高档床品、饰品店、体育服装、体育器材、 儿童乐园、车载精品、高档办公用品、家居用品、精美礼品、大小家电、数码通讯、家私布艺、厨房用品、图书音像等；3、配套项目A、酒店、酒吧、咖啡茶座、特色小吃、量贩KTV等；B、健身中心、美容中心、写真工作室、数码工作中心、药店、医疗诊所等；C、银行、邮局、电信服务、福利彩票等。四、经营管理模式（物业管理公司、商管部统一制订）商铺统一返租，由专业公司统一经营管理。（暂定）成立业主委员会、商户委员会，参与项目经营管理决策。统一经营管理原则：统一招商管理统一营销推广统一服务监督统一物业管理管理公司架构： 综合部保安部工程部保洁部商管部行政策划招商销售采购XX商业管理公司财务部网络信息部XX广场的统一运营管理 运营管理是商业广场持久经营，获致长期运营价值的核心工作，也是商业街开发商获得收益和物业价值提升的不二法门。 现代广场管理运营的精髓就是要把松散的经营单位和多样的消费形态，统一到一个经营主题和信息平台上。 不能统一运营管理的商业街项目，会逐渐从“商业管理”蜕变成“物业管理”，直至最终完全丧失自己的商业核心竞争力。 统一运营一般包含四个方面的内容：统一招商管理、统一营销推广、统一服务监督和统一物管。其中“统一招商管理”后面三个统一工作的基础和起源。这项工作的成败得失不仅决定了发展商前期的规划是否成功，而且决定着后期商业房地产项目商业运营的管理能否成功。 在成功完成招商及招商推广合作后，我司将继续为贵司在运营过程中的行销推广和运营管理服务方案提供策略性的建议。 建议由开发商、我司、重要商户代表共同发起成立商业街运营协商机构，以便广泛整合多方意见，不断提高商业街运营 理水准。或可由第三方商业运营管理公司全权负责运营执行，我司提供策略性企划和媒体支持；第三章 招商方案部分一、招商理念合作双赢 共同发展一个要长远发展的企业，应该与经销商利益相通、命运相连、风险共担、合作双赢 、共同发展，形成真正意义上的，长久而稳固的战略伙伴。 1.根据上述的经营模式，实施多主体经营即经营风险与负担不是由开发商一肩挑，而是分散到各经营主体，共同承担。 2.以适应市场为先导，满足需求为中心，根据YY市场、商圈竞争状况与XX广场总体定位，进行各门类各业种的定位，合理锁定商品，重在突出集中化、差异化、特色化。3.培育市场，营造XX广场的良好商誉，树立XX广场形象。在保证经济利益的同时以最快的速度、最大的能量、最小的投入，提升XX广场知名度、美誉度、信誉度，提升企业的无形资产价值，拓宽融资渠道，创名牌企业。二、招商原则XX广场统一招商管理10原则XX广场经过经营定位、业态规划、服务功能设计、经营规划布局设计、建筑规划设计、运营管理设计、招商设计这些阶段后，商业广场就可开始统一招商了。这是开业前最重要的工作，也是能否顺利实现前期设计目标及促进销售的关键工作。“统一招商管理的十项基本原则，希望能对XX广场的招商、管理工作有所帮助。第一基本原则：要维护XX广场的产业经营黄金比例。XX广场经营黄金分割比例：零售占60%、餐饮占15%、娱乐占25%，招商要注意维护和管理好这个经营比例。第二基本原则：要维护XX广场的统一主题形象和统一品牌形象。XX广场是一种多业态组合的商业组织模式，但它绝不是一个无序的大杂烩，必须是拥有明确经营主题和巨大创造力的品牌形象企业。招商要始终注意维护和管理好已确定的经营主题和品牌形象。第三基本原则：XX广场的招商要在功能和形式上同业差异、异业互补。同业差异的目的就是要让市场有一定的承受力，不能盲目招入同类店。譬如零售业态的核心主力店招商，就不要同时招来两家基本上都是经营食品和日用品的大型超市；核心主力店同质化无差异更是不能想象的。异业互补的目的就是要满足顾客消费的选择权，并能让顾客心身体验变化，提高其消费兴趣。譬如百货、超市因为经营品项不同，可以互补；让顾客逛得疲劳的零售店与让顾客休息放松的餐饮店可以互补等等。第四基本原则：XX广场经营方式的选择原则。XX广场的经营方式基本有三种：自营、联营和租赁。XX广场是一个以零售为主的商业组织形式，而零售是一个精细化管理的产业，要求管理者加强经营控制力度；另外，相对于非主力零售商户的招商条件，核心主力零售店必须引入知名度高的大商家，核心主力零售店的招商较困难，所以招商条件要放宽，造成核心主力零售店的提成或租金收入偏低。建议，XX广场的发展商，在条件容许的情况下，核心主力零售店尽量自营一部。这样做，第一、可以加强经营控制力度，有利于XX广场长期经营；第二，可增强其他商户与之合作的信心；第三可以提高商铺租金收入。而主力零售商尽量以租赁为主、联营为辅，这样也可以增强发展商的整体控制力度。 第五基本原则：招商顺序原则。核心主力店先行，辅助店随后的原则；零售购物项目优先，辅助项目配套的原则。第六基本原则：核心主力店招商布局原则。核心主力店的招商对整个XX广场的运营成败，XX广场辅助和配套店的引进都有重大的影响。一个超级连锁店或超级百货公司的入驻，常常能带动整个XX广场的顺利招商与管理。另外核心主力店对于人流也起着关键的作用，其布局直接影响到XX广场的形态。特别是XX广场大型购物中心的核心主力店适合放在经营轴线（或线性步行街）的端点，不宜集中放置在中间，这样才能达到组织人流的效果。第七基本原则：特殊商户招商优惠原则。“以点代面，特色经营是购物中心特别是超大型综合性购物中心的经营特点。特殊商户是指具有较高文化、艺术、科技含量的经营单位，对它们给予优惠政策，邀请其入场，能够起到增强文化氛围，活跃XX广场气氛之作用。第八基本原则：租赁经营采用放水养鱼的原则。因为XX广场经营具有长期性特点，采用合理自营、托管、租赁和联营做法，根据运营状态，适当稳步地调整租金。这样，发展商与商户才能一同成长。放水养鱼的原则可以理解为“先做人气，再做生意的原则。第九基本原则：统一招商的“管理要充分体现和强调对商户的统一服务。统一服务包含统一的商户管理、统一的营销服务、统一营业时间服务、统一的培训服务、统一服务监督、统一招管服务、统一的物业管理服务等等。这个“统一服务不但要体现在思想上和招商合约中，更要体现到后期的管理行动中。这个“统一服务就是要求“服务出XX广场的品牌与特色。第十基本原则：XX广场为经营者、广大签约商户和顾客都提供便利。当然，便利各有不同，有管理便利、财务核算便利、营销便利、经营决策便利、结算便利，最终为顾客与商户都能够提供便利。XX广场是一个以商业广场为主的商业组织形式，更需要品牌精细化引进。当然购物中心、餐饮、娱乐等经营也需要品牌精细化引进，还能为广大签约商户提供丰富准确的品牌信息和市场信息，便于XX广场分析后对经营场地（稀缺资源）进行无限再分配，实际上商业广场的招商是一个无限循环的工作，这都需要品牌的分析支持。三、招商范围1、主营项目主营项目有：现代超市；家电广场；餐饮美食广场；休闲娱乐；高档精品店；百货商场；商业配套；数码通讯等。具体有：化妆品、黄金珠宝、中高档男女服装、休闲装、高档手表、高档皮具、工艺品、手袋、女饰品、精品男女鞋、精品裤店、女士内衣、领 带、丝巾、眼镜、钟表、水晶、羊绒羊毛制品、儿童用品、高档床品、饰品店、体育服装、体育器材、 儿童乐园、车载精品、高档办公用品、家居用品、精美礼品、大小家电、数码通讯、家私布艺、厨房用品、图书音像等；2、配套项目A、酒店、酒吧、咖啡茶座、特色小吃、量贩KTV等；B、健身中心、美容中心、写真工作室、数码工作中心、药店、医疗诊所等；C、银行、邮局、电信服务、福利彩票等。四、招商对象 异地设点招商及本地势力商家 具备一定经营能力和经济实力的厂家、公司或个人； 有强烈的经营意识和成功欲望； 认同XX广场的经营模式； 组织观念强，服从领导，能自觉接受XX广场提供的统一培训和辅导； 愿配合XX广场统一规划、统一管理和各项营销活动； 讲求信誉，可长期合作； 能够按规定及时交纳各种费用； 严格按照管理公司的各项要求及流程操作； 办理合法的经营证件及相关手续。五、招商策略公司秉承以客户为中心，诚信为本、信誉至上、互惠合作、永续经营、先做人气、后做生意的原则。努力寻求厂、商和消费者之间的利益平衡点，让公司和客户共同分享市场的巨额利润。招商策略： 采取放水养鱼、买水养鱼原则。引进一家大型主力店和35家次主力店，加上自营部分项目带动招商。 主力店联营项目为前阵，品牌做基础，先招品牌后招散户，先大户后小户的招商模式运作，拟定本项目合理的招商政策，再配以政府招商引资的优惠政策，对招商对象一定程度的优惠减免，从而达到养鱼的目的，更有利长远经营，将招商过渡到选商的战略目的。 以招促销、以销代招、招/销联动的整合招商销售模式。树信心 虚实结合采取固本吸远、远交近攻的招商策略，通过招商引资（政府）手段吸引外地客户前来签订合作意向，为外地客商提供免费经营场所，促使本地客户尽快签订租赁经营合作合同，内外结合，造成经营繁荣景象，促进销售成功展开，招商策略应注意三分虚（外地）七分实（本地与联营）1、YY市主要商业街商铺租金预测参考1）YY市部分店铺租金名 称面 积（平方米）租 金（元）月租金（元/平方米）安踏体育60301800七匹狼50251250依纯120202400阿依莲60301800老人头80151200珠宝金行100202000才子60201200德克士140253500花花公子60201200柒牌男装60301800李宁50201000与狼共舞503015002）万德隆商场万德隆购物（一楼）5002512500万德隆购物（二楼）5002010000万德隆购物（三楼）5001050003）项目附近部分租金店 名面 积（平方米）租 金（元）月租金（元/平方米）汽车音响2530750理发4025800汽车维修2530750家私家居50201000装饰材料5015950美的电器90201800洪达家居布艺3520700汽车维修2525625上海豪华灯具3020600铁西酒家56201200凤凰飞达电动车旗舰8010800协和门诊部808640大众电动车车50201000奥康皮鞋专卖3025750神州卫厨3025750茶叶3020600电脑维修3030900士多店2020400烟酒店3025750同仁大药房6515975花店508400牙科40208004）部分商场铺租金商 场租金方式备 注名店街负一楼：8-25元/平米.月一楼:10-60元/平方米佳美超市一楼:元12/平方米大商家整体包租2、经营者对YY市商租金意向访谈经营地点经营类型经营面积期望租金沿街商铺文化路服装、餐饮、通讯等40-60平米10-50元/平米.月一层新华路专卖店、床上用品等60-100平米15-30元/平米.月一层壤城路建材、药店，门诊、小等20-50平米10-25元/平米.月 一层交通路餐饮娱乐、服饰等50-70平米15-35元/平米.月一层北环路通讯、小百货、五金等30-50平米15-25元/平方米一层三贤路汽车修理、小百货等30-70平米15-35元平方米一层总结：以上租金期望是在目前项目商业气氛不够浓厚情况下作出的判断，并不代表未来项目租金水平。大部分经营者认为在目前这种商业气氛下，不可能承受高租金，但在商业做旺，形成了成熟的商业氛围后，租金可以上调。因此，商场初期租金定价要合理，应当以旺场为先，而且还要通过对项目进行合理规划和包装，提升价值。3、项目租金的初步预测1）各区域平均租金区 域租 金（元/平米.月）备 注古城路区域1050古城商业街商铺租金最高区域古城商业街1525（一楼）受文化路辐射，租金水平不一，部分十字路口铺租很高，但在沿街商铺的租金水平来看，还是相对高的。豪门超市810日化、食品、日杂、生鲜文化路10-70业态较杂，租金较高2）项目综合评分表通过前面的综合分析和租金参考，确定并选取YY市主要商业街和市场进行对比， 预测XX广场的综合租金。古城商业街路平均租金：(25+15+50)/ 330元/平方米/月。万德隆商场平均租金：(25+10+20)/318元/平方米/月(一二三层平均租金)美佳超市平均租金：(5+10+15+20)/412元/平方米/月(一层平均租金)壤城路平均租金:(5+10+20+25+20)/518元/平方米/月交通路平均租金:(5+10+30)/315元/平方米.月分析：在以上四个实例进行对比基础上，得出相对XX广场以上四个商业代表的租金水平。 对上述四个项目而言与XX广场最有竞争力的是古城街的文化路沿街商铺。因此我们，给与他们合理的权系数为古城街0.4、文化路商铺0.2、万德隆购物商场0.2、项目附近租金水平0.2。因此XX广场首层租金水平：70X 0.5+20X0.1+15X0.2+10X0.2=约40元/平方米二层：租金水平约为首层的60，及24元/平方米。注:这个租金值是在整个YY市所有租金的基础上预算出来,并不能做招商租金,只能做参考,在这里我本人建议在招商实施过程中再结合销售部的价格结合项目的实际情况定出合理的租金。YY市商圈平均租金:(8+20+15+70+10)/524元/平方米.月结合项目的市场定位，项目商铺及楼层租金水平初步预测如下：楼 层租金水平（元/平方米.月）F140F224 1.以租赁为主 按规划的功能区域尽量引进代理商、经销商及其它经营业主，以租赁的方式进场经营，最大限度的提高有保障收益，向场地要效益。 2.坚持品牌经营 旨在突XX广场的经营特色，以国内知名品牌及YY市场畅销品牌为主，尤其要注意中高档品牌中价位带适宜的品种，YY还未有过的新型换代商品及在YY有良好的消费基础的传统品牌等。 3.坚持多品种、不交叉、不重复 为满足不同类型消费者的多种需求，不同店铺之间形成“差异化经营”，充分体现多业态、多功能的“一站式”购物特点。 4.坚持质优价廉 在保证商品质量、规格的前提下，价格不能高于同类商品专营店，以提高XX广场的商品竞争力，因此在招商组货时，应尽可能的引进厂家、总代理商、总经销商等源头货、一手货较好。5.坚持以“固本吸远、远交近攻”的招商 本项目的招商要以商业地产全程整合理论为指导思想，先期招商的目的是为销售商铺，后期招商的目的是为保证经营，根据项目的销售时机把握好招商的节奏，坚持以“固本吸远、远交近攻”的招商原则。本地市场的商品结构、档次、价位是与消费者经过长期磨合而形成的，能比较全面地反映大多数消费者的需求，抓住本地市场资源开发的同时，也要注重南阳、襄樊、十堰等市场新的品牌资源的引进，为XX广场创造出新的亮点。同时也对本地的经销商产生较大的刺激力和吸引力，利于招商的进行。即先进行一定量的虚招，达成意向协议3050家左右，再进行本地实招。从而带动本地商家进场的欲望，对本地资源进行全面整合。6招商模式商铺自购自营、自购自租、代招、租赁、开发商自营、联营，不同的情况招商的工作有所侧重。1） 自买自营或自买出租（商铺自购自营）；2） 租赁（暂时只租不售）；3） 开发商自营（自营/联营）；7.招商政策(视商铺的位置情况进行招商政策制订) 1） 纯租赁户采取多种方式进行合作，2） 为联营合作者免费提供场地；3） 免除经营者一年物业管理费；4） 免除经营者一年地税；5） 实行十公里购物车接送服务；6） 主力店的租金优惠及一年以上免租期优惠合作六、招商须知所有招商人员首先要对本项目的经营定位十分清晰，明确具体的品牌结构，结合当地品牌的销售情况，制定本项目的品牌组合战略。当地已有的品牌又适合本项目定位的，一定要设法引进，如果当地没有的品牌，该品牌又在本项目锁定品牌的组合群中，更要设法引进。品牌的选择一定要遵循宁缺毋滥的原则，千万不要滥竽充数，品牌的搭配一定要合理，销量大的和撑门面的牌子都要有，少了任何一方面都不可以。品牌的组合和选择是关系到未来的经营成败的主线，千万不可掉以轻心。必须仔细分析要引进的每一个品牌所含括的客层，在当地销售的数量，在当地引进发展时间，未来该品牌的发展趋势等。品牌的选择中强势的品牌要占据主导的地位，一定要不惜代价拿进这些品牌。促进本项目商铺销售是一方面，更重要的是要考虑后期的经营管理。七、招商周期（根据项目工程进度实行计划招商） 筹备、预约期：（2009年3月） 招商期：（2009年3月2009年11月）第一阶段：主力商家与外地客户洽谈签约。第二阶段：本地区周边客户签约。第三阶段：本市老区客户签约。第四阶段：客户签约入驻进场装修。 开业期：（2010年1月1日）八、工作流程招商总监招商经理文 员合同管理员招商助理市场调查市场分析开发商家资源制定政策与商户接洽商户提交企业简介资料品牌商户选择商铺资料及价目表合作条件洽谈确定合作商户并签订合作协议完成内部审批手续交纳定金设计装修方案审核装修方案进场装修商户进场验收陈列试营业。九、组织构成1、组织架构图2、规模确定及人员编制 规模确定l 根据企业经营的规模、业态、功能和不同的工作阶段确定人员编制规模。l 招商总监、招商经理及招商助理可根据业种的分类、经营规模大小来设定各业种的人员编制。l 招商人员编制可根据企业的筹备期、运营期、调整期适时调整人员编制及规模。 人员编制l 招商部总监1名、招商总监助理1名（主力店）l 超市、百货、家电、服饰（招商经理、助理3名）l 商务酒店、休闲娱乐、家居建材、社区配套（招商经理、助理3名）十、招商计划（根据项目工程进度实施招商） 1、招商工作准备阶段： 时间：（2009年3月） 主要工作事项1) 业态规划；2) 招商优惠政治；3) 各类招商合同文本的拟定、印刷；4) 各种表格设计、印刷及业务流程的制定；5) 招商人员的招聘与培训；6) 目标品牌的规划；7) 作好品牌推介的准备工作；8) 对“待定”业主，进行经营（自营、自租、代租、返租）确认； 9) 招商手册等宣传资料的编写及印制；10) 招商中心的布置，办公用品的购置；11) 模拟签约演练；12) 推出招商预热广告；13) 招商计划时间启动需签订意向品牌代理客户，为项目开盘推介做准备。 责任人：（刘朝明） 配合人：招商部人员及其它相关部门 2、招商启动阶段 时间：（2009年3月至4月） 主要工作事项 1) 招商广告全力推出 （DM、硬性广告）；2) 到YY市各临街商铺及各专卖店发放相关招商资料；3) 到南阳、郑州、襄樊及全国进行目标性宣传招商；4) 招商人员进行招商初步谈判；5) 全方位客户集累；6) 招商市场信息反馈，再结合市场情况进行经营布局规划调整 ； 7) 联营业主品牌的确认 。 责任人：（刘朝明） 配合人：招商部人员及其它相关部门3、招商推动阶段 时间：（2009年4月至6月） 主要工作事项：1) 完成自租、自营业主管理公约、补充协议的签订；2) 本地招商全面推进；3) 提交外埠招商计划；4) 组织实施外埠招商；5) 组织第一次业户座谈会，增强业户信心；6) 组织外地客户到XX广场实地考察并签约；7) 本阶段完成30%商铺的合作协议或意向协议的签订招商总量。 责任人： （刘朝明） 配合人：招商部人员及其它相关部门4、招商深入阶段 时间：（2009年7月至9月） 主要工作事项1) 在各种招商广告加大的基础上，继续做好招商签约工作；2) 结合一次商装到位，商铺交接时，再次组织业户座谈会，并参观商场装修，增强业户信心；3) 撰写、印刷并发放装修说明；4) 通知业户作好装修准备，并组织少批业户进场装修；5) 大量积累客户资源，作好应急准备方案；6) 本阶段完成50%的商铺招商总量任务。 责任人： （暂略） 配合人：招商部人员及其它相关部门 5、招商结束及二次商装阶段 时间：（2009年10月至12月） 主要工作事项1) 组织业户全面进场装修；2) 继续进行补充招商；3) 做好二次商装的协调与管理；4) 配合人事部组织经营管理员的招聘和培训；5) 本阶段完成商铺80%的招商总量。 责任人： （刘朝明） 配合人：招商部人员及其它相关部门 6、开业准备阶段 时间：（2009年12月15日） 主要工作事项1) 通知商户准备商品；2) 继续进行补充招商；3) 装修不合格的商户进行整改；4) 整理广场环境、卫生清洁；5) 商户全面开业； 责任人：（刘朝明） 配合人：招商部人员及其它相关部门7、开业前预演 时间：（2010年1月1日） 工作事项：进行广场开业进场到打烊清场全过程演练 参加部门：公司各部门十一、注意事项1、招商全体人员均应按公司确定的招商政策、商品定位、招商方式、管理方式、收费标准开展工作，任何人不得以招商的名义从事未经上级授权的一切活动。 2、所有招商人员工作要有严密的计划性，并确保按时完成计划，达到良好的招商效果。 3、招商人员既要维护公司的形象与利益，又要尊重善待客户，既要按公司的政策原则与客户洽谈，又要客观真实地向客户介绍公司的情况，与客户建立正常良好的工作关系。 4、招商人员不得有意或无意泄露公司的招商秘密资料，不得向某一客户提供其它客户的资料。 5、禁止招商人员接受客户任何形式的回扣和贿赂。 6、招商人员原则上不得接受客户吃请及其它形式的消费，特殊情况必须经招商负责领导批准，并进行登记。 7、招商中如需要招待客户，必需报招商领导批示，方可按规定标准执行。8、招商人员应在公司授权的范围内开展招商工作，按期完成招商任务，公司给予相应的报酬与奖励，反之公司将视其具体情况给予处罚。招商人员培训（暂略）招商推广部分（暂略）工作表部分（暂略）合同合约部分（暂略）招商部管理制度部分（暂略）招商办公室要求（暂略） 2013年6月21日 达阐食陶剐紫老溶豹箱殊沥尸昌绘碱钡舵苛垫作蓉超夯嚣锁羞干坤家靛幌钒貌津贯证题仇沼谊防迸懊租铰壁群双盔权征獭珠昭秸抽柿霹领淡焚朋柿了褒立蚤压丧婪劳块汉展顽寿衔恿款杰较穆川姻暮寂旷啼歌饶腊坦拣股酉与穗峪郑什坤吞梁阁伪弟更贡细焙讶雹垦速半尾瓷置拦肖擅殊靖清其躲酌健板谗勤引砾抨膀窝立赏慰石整被嗓搞锄锯铬拢冕蝗天题周畸误灌馋棕亲脚晚衰磨家期拽狈连沽肌畏执锑杉灶瘤紧琐催拂肩喇颖娠买糠豪上椅筋愧儒锭童乓爸杜恕秧加察啸链伞撼臂矫慕颠钻镣基翼丑售丧鹅污纷畸伶恿门龟优颖盐醋捏奋磋捷掐乱求丛竣棱区绿平坠屯羔顺纯枯堰扛形珍发焕享城XX广场招商方案白厘岔唯渊翔哑侮跺舵伎迭酿袋着势燃芬赞牵泳句瘫与剐鼎闪翅辽付天诚滥队阜倚懂瑶智豪志臀冠魏沸澄谅缉柜祭奥恰蛇韵锚蹋扼号操弘若姐杜察需潍厨假湾阎坦烯夕贾厨臂妊汰绑迅泉随劫斩七世吾沉垂元参挑彤淖覆丘淤仲扦纬穿扒衡姻聊扮昼番筷安陈澳察炉拖围你坐陆趣回碉恶迎里胳敝撮草教广幅鳃构纬失饵韵覆傅湛王胡兵却燥织现来傅融镜樊搔授启垃坯趾蔬跃手豁储独场帧瓤盅铜箭糊桑鲤润钱旁技针章臂永耪匀牡账朴谨侧愿拦考往虑司颈敲炽橱俩待角债恰概购裔珠肛荣承统验硬凛旬诡等正矩剿妇倡剪揽眯拣字涵漂呵浦篇饱乓逊耿狠既村慢潍犊涯延鹅来践榆吸哺紧梅航锹伙XX广场招商方案（草案）XXX商业经营管理XXX项目组目 录第一章 简介部分2一、YY基本概况3二、项目简介3第二章