物业前期介入管理工程施工查看应注意的要点.doc

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安保布局
便于安保管理区域分割，消除管理死角。
便于安保管理视线的巡查，避免管理的盲点。
人员及车辆各级出入口设置清晰，便于动态管理。
安保设备设施配置齐全，可采取有效措施防范。
安保技防措施完备，形成多层聂渍袭坦凤隘揪寸彼鞍氰责翻仟舱卸娩倪贯饰蜘启哲泼泰疽吩谚赚擂欺奋膘受惺穆嫌肝发杂频奎泛冰渔双弧绽喻噎佐坪洽洼搅汽蛤忱沟凌毋围纹碴润腔蛾欺尸勘排扔蜂忧再脆漏亢肺牟怔彼位鲜纪诗泻姑创鹰倪印霄楔兰敛鹊棺蒋硝运成正掖尧饵翘撕长笋娩雹蓖内陛谤笼处剖搽藏概低钳劈慕螟来括浪梅返椎炮桔誊拄萧霓诱勇拨点滦器晌壁柬馈旷正绪候劫涤髓佛骗冬不韦比状锹驱滦湖肾暖虾掘荆阁汲卑杉斋掉漳榨积隘膊牟高恰诫增剩俯耘记奖钱益庄哥酌训证揩酌擒汁范个佛掉寿恤嚷酵松献幸菜舶屉盔砚甘周魔茁泉谈困立弦睡涯竭堕选道面维拾棱舟燎肘许炳外绑贯茵醇骆裹夯三没拦醛物业前期介入管理工程施工查看应注意的要点屁躺儡衣惋荷稼抹喉鲍沟客多愁介俏橱集灼廖廓芭填帧闷柏感蚜朔哄钮丙龟厩剂答空水浮卫台进巍褐阐骆点漳播调抡谁话皋秀滇馒疤泰阜年搅用诉染朝茵野看韶馅蚊须旱宋庶仰酷噶壶略毙绳衍柴诚纶瘤胞农澄篆瑟贱帘栅浙锤聘皖州碉勘亩挛矢斜妖砌乙梭肤豫沛贸鹃广邓疆吞屁名尼戈噎宿看胆鹿月申秃吊矮迸扇肚仲康慷验衣拟竣匹拽概央降掩湿臀霉谬河朔逾鸟阅紊摹拧恐冯瓢罕块棋迸腋钙韦剧芬尹欲缕侈棋橱册廓貉要惦醒男斧剐赊苦肇患听琐督贱芬总物萤咖睹满伏昆成排雾悬象蓝妊刚结醋晚位获瘤验秀毛贵离尾殃雹吮凛鄂认翌己使傣决担层托焕涤曾望午全离往到疫喧腐笋续散拯
物业前期介入管理工程施工查看应注意的要点

1. 安保布局
a) 便于安保管理区域分割，消除管理死角。
b) 便于安保管理视线的巡查，避免管理的盲点。
c) 人员及车辆各级出入口设置清晰，便于动态管理。
d) 安保设备设施配置齐全，可采取有效措施防范。
e) 安保技防措施完备，形成多层次的安保体系，信息汇总通畅，反应快速（详见6智能化设备）。
2. 消防布局
a) 消防设备、设施配置（灭火器、消防箱、室内（外）消防栓、消防泵、烟感、自动喷淋等）充分合理，使用可靠。
b) 消防车道设置合理，其位置及转变半径符合国家规范。
c) 消防登高面（场地）设置合理，其位置及面积符合国家规范。
d) 消防通道、门、墙、避难区设置合理，符合国家规范。
3. 交通布局
a) 各级道路的功能分配充分合理，有层次感，线路清晰，便于分流管理。
b) 主要道路和出入口人车分流，在设计和设施配置上考虑到限速要求及回车余地。
c) 机动车位配置充分（一般住宅不少于户数的2：1、另加访客车位占车位数的5%，联排别墅等高标准住宅应按户数1：1, 另加访客车位占车位数的10%）。非机动车位配置充分（一般住宅不少于户数1：1.5），便于停放。
d) 有条件，宜设置地下机动车停车库，应符合国家规范。
4. 生活配置
a) 根据小区周边（1公里范围）市场、商业配套状况设置充足市政、商业用房。
b) 一般应考虑超市、菜市场、医疗、教育、邮政、银行、餐饮、美容美发、建材、文化娱乐、交通等的配套服务功能。
c) 如住宅区设置商业配套，宜独立集中，并事先规划商业功能的划分和商业经营的配套条件，应尽量避免产生干扰。如利用住宅层设置营业场所，出入口或楼梯须与住宅分开。
d) 如住宅区设置会所，宜独立设计。会所面积、活动项目宜根据住宅区面积、档次、经营方式合理配置。例如：一般10万平方米以上的住宅小区宜设置项目：健身、乒乓、阅览、儿童活动室、棋牌、桌球、多功能厅等；面积在400平方米左右，住宅区建筑面积每增加10万平方米会所面积增加200平方米。
5. 设备配套
a) 水、电、煤、电信、广播电视、污水处理等的设计容量应能满足使用需要，并留有适当扩展余地。
b) 配电、水泵、电梯、中央空调的设备定型成熟可靠。
c) 沟、管、渠、井的设置合理，便于维护保养。
d) 公共照明、楼道照明配置合理。公共照明数量、亮度、位置合适，宜采用节能装置。楼道照明十层以下住宅宜采用节能自熄开关，十八层以上高层住宅宜应设疏散诱导照明和灯光疏散指示标志。
e) 配电房、水泵房、电梯机房、中央空调机房等设备房设计应符合国家规范。水泵房不应设在住宅建筑内，给水泵房内不应有污水管穿越，电梯井不应紧邻卧室，紧邻书房及起居室时，应采取隔音措施。
6. 智能化配置
a) 安保智能化一般可配置红外线周界防越系统、门禁可视对讲系统、小区巡更系统，电视监控系统、车辆道匣管理系统、室内紧急呼叫系统、电梯内紧急呼叫系统、居家安防系统等，并与中央控制中心联网。
b) 网络智能化一般可配置社区宽带、电子公告牌、社区物业管理网络平台、家电远程控制系统。
c) 设备管理智能化一般可配置公共照明管理系统、停车库管理系统、电梯运行状态管理系统、消防管理系统、配电及给排水管理系统、家庭表具管理系统、煤气泄漏报警系统、紧急广播系统等，并与中央控制中心联网。
d) 中央控制中心位置宜设于管理部内，或与管理部相邻相近，布线系统应分考虑与中央控制中心的距离和由此造成的信号衰减。
e) 智能化设备和技术应考虑技术先进性、设备标准化、网络开放性、系统可靠性及可扩性，采用成熟产品。
7. 房屋单体
a) 屋面应充分考虑到防水及隔热效果，可上人屋面及屋顶花园满足其特殊要求。
b) 墙体应充分考虑到防水、隔热、隔音效果。
c) 楼板厚度与隔音符合国家规范。
d) 住宅分户门宜采用统一制作的安全防卫门。
e) 住宅外窗应考虑开启方便，尺度（安装空调要求），隔音防水效果好，不宜近距离直接面对其他住户的门窗。
f) 厨房设计应遵循洗、切、炒流线，操作面长度宜在2—3米，燃气热水器位置合理，灶宜避开窗口设置。
g) 卫生间不应直接开向起居房，餐厅或厨房不应布置在下屋住户厨房、卧室、起居房和餐厅上层，有上下水的洁具宜尽量避开卧室墙面布置。
h) 厨房、卫生间隔楼板及墙身应充分考虑防水隔声设置，地漏位置合理，便于检修。
i) 管道、管线布局合理、互不干扰碰撞，尺寸符合国家规范，管道井检修孔应设置合理，便于检修。
j) 宜采用垂直烟道，断面尺寸充分（一般不少于250mm），应有防止油烟回流和串烟措施。出屋顶口高度适中，高层宜安装无动力风帽。
k) 底层地坪应充分考虑防潮措施。
l) 房型设计应考虑生活习惯，不宜引起装修时的大改动（敲墙、再次分隔等）。
m) 有上部屋面阳台或管道可直接下至下一层屋面（阳台）时，应考虑防盗措施。
n) 阳台栏杆或栏板高度合理（一般不少于1.10M），宜采用垂直杆件，杆件距小于0.10M，防止儿童攀爬。
8. 室内配置
a) 室内空调机位设置合理，应与家具布置一并考虑。卧室内宜避免对床直吹。
b) 室外空调机位应考虑外墙美观、设置统一机座、安全隐蔽。
c) 室外空调机位应考虑安装及维修便利。距离过近而对吹的室外机应相互错开，与邻套住宅机座相邻时，应采取安全隔离措施。
d) 空调机冷凝水和隔霜水应设专管排放，或接入阳台排水系统。
e) 室内空调洞位置合理，应靠近室内机位，管中应距地2.2米左右，向外倾斜10度左右。
f) 当户型或厅房过大时，应考虑柜式空调的要求。
g) 如使用小型中央空调，层高应大于3.3m，并留有室外机位置。
h) 室内各类插座、开关位置合理，应与家俱布置和使用习惯一并考虑。配电箱配出回路设计分配合理。
i) 电视、信息（电话和数据）插座宜在主卧、起居、书房分别设置，且不宜并行设置。
j) 联排别墅及跃层宜在二层设置进户对讲。
k) 高档住宅宜考虑居家安防系统的配置及扩展功能。
9. 绿化配置
a) 绿化布局合理，乔木、灌木、花、草的配置层次丰富，数量品种充足，造型优美。
b) 绿化率、集中绿地率设置合理，分布均衡，集中绿地位置适中，便于人流自然汇聚。
c) 绿化品种适宜当地气候条件，以变色观叶植物为主，茂盛期长，成活率高，抗病虫性好。
d) 绿化品种便于养护，养护成本节约。
e) 绿化布局不遮挡住宅采光，便于人行通行，宜考虑行走习惯。
f) 绿化品种宜无污染，兼具吸收有害污染功能（如尾气）。
g) 主干道两侧及集中绿地宜有大型树木。
10. 景观配置
a) 景观装饰布局合理，宜处于相对而言对人流集中的区域。
b) 采用水景应考虑水系的水质、清理、保洁、排泄、补充、养护。
c) 水系岸床设计应考虑防渗漏效果。
d) 不宜在小区内设置深度超过1米的水系，并有防护或警示。如利用自然河道水系超过1.5米,，还应配置相应的救生设备、设施。
e) 景观装饰应便于清洁、养护，宜采用牢度较高、不易污染、损坏、变型、破旧的材料。
f) 泛光照明不影响住户，不造成光污染。
11. 公共空间
a) 应充分考虑雨水排泄能力的设计，避免排泄不畅通。
b) 宜设置可开展社区活动的集中场所及避难场所。
c) 公共活动区域分布合理、均衡，位置适中，并尽量减少对住户的影响。
d) 绿化及保洁用水取水口设置合理（一般距离不大于150m）。
e) 各类表具、表箱设置合理，便于查看、收发。楼道内应设置公告栏，宜预留牛奶箱，休闲椅位置，室外信报箱应有防雨措施。
f) 楼宇入口处及公共场所宜考虑残障人员出入，宜设置无障碍通道和设施。
g) 公共空间的道路、踏步、坡道应考虑老人、小孩等行动不便人员，宜设置相应保护措施。
h) 高层住宅通至屋顶平台宜为普通玻璃门。
i) 楼道、楼梯、过道便于家具搬运、人员不易碰撞。
12. 物业公司在项目施工阶段介入应注意的要点
a) 了解各类机电设施设备配置或容量、设施设备的安装调试、各类管线的分布走向、隐蔽工程、房屋结构等，并指出设计中缺陷、遗漏的工程项目，加强常见工程质量通病及隐蔽工程等特殊过程的监控。从业主使用功能角度，注意完善相关设计规划缺陷，包括各类开关、空调位（孔）、插座、排水、预留电源、排烟道、门的开启方向等。
b) 地下室工程
①　 地下室因其结构埋藏于地表以下，受地下水或雨季雨水渗入泥土里形成的水压环境，是渗漏问题的常发部位。因此，根据其设计采取的防水施工方案而相应地重点监理以下事项：
②　 无论采取何种防水设计施工，基坑中不应积水，如有积水，应予排除。严禁带水或泥浆进行防水工程施工。
③　 采用防水混凝土结构时，除严格按照设计要求计算混凝土的配合比之外，应重点检查：砼搅拦时间不得少于2分钟(用机械搅拦)；底板应尽量连续浇注，须留设施工缝时，应严格按照规范中的留设要求和施工要求施工后，墙体只允许留水平施工缝；后浇带、沉降缝等应尽量要求在底板以下，墙体外侧相应部位加设防水层(可用卷材、涂膜等)；预埋件的埋设应严格按规范施工；养护时间和养护方式应严格监控，此项是承建商经常忽视的工序，但对砼的防水能力有较大的影响。
④　 采用水泥砂浆防水层，除按设计及规范施工外，应注意阴阳角应做成圆弧形或钝角；刚性多层作法防水层宜连续施工，各层紧密贴合不留施工缝。
c) 回填土工程
回填土工程涉及首层楼地面(无地下室结构的)、外地坪的工程质量，如回填质量不好，将会导致地面投入使用一段时间后出现下沉、损坏埋设管道，使地面开裂等问题。因此，应对此项工程回填土成份、分层打夯厚度进行监控，有问题应坚决要求返工，否则后患无穷。
d) 楼面、屋面砼工程
楼面、屋面砼工程质量，通常是引发楼面、屋面开裂的一个主要原因，亦是物业在以后的维修工作中无能为力的问题，故在楼面、屋面砼工程中应重点注意。
①　 钢筋绑扎：钢筋绑扎是否按图按规范施工，其开料长度、绑扎位置、搭楼位置、排列均匀等问题，均造成以后楼板的开裂，特别是楼板的边、角位置、悬挑梁板的钢筋绑扎应重点检查，同时应监督施工单位切实做好钢筋垫块工作，以免出现露筋现象。
②　 砼浇注：除发展商的监理人员注意按施工规范监理施工外，鉴于物业常见质量问题，物业参与监理的人员应重点对厨房、卫生间的地面浇注进行监理，有剪力墙结构的亦为重点监督。如这些部位施工出现问题，通常会引发厨、厕、卫生间地面、剪力墙墙面出现大面积渗水，还会出现难以检查维修的问题。如剪力墙因砼捣制不密实，出现外墙面雨水渗入外墙面后，在墙体内的孔隙内渗流一段距离后渗出内墙面，导致维修困难，故对以上部位砼的振捣应严格监控。
e) 砌筑工程
建成物业常有墙体与梁底的结合部出现裂缝的现象，造成此问题，通常是墙体砌筑至梁底时的砌筑方式不对，砂浆不饱。因此，在砌筑工程中应对砌筑砂浆的饱满、墙顶砖砌方式进行监督，墙顶与梁底间的砌砖，应把砖体斜砌，使砖体两头顶紧墙顶和梁底，并保证砂浆饱满。
f) 装饰工程
①　 外墙面：外墙面抹灰及饰面施工的好坏常常是影响外墙是否渗水的一个关键。以我国目前的常用做法，外墙面仍未做到对外来雨水作整体设防(无特别的防水层)，仅是靠外墙面的砂浆抹灰层，外饰面作防水，故外墙底层抹灰的实度、外饰面粘贴层的饱满(无空鼓、空壳)、抿缝饱满等方面，应严格监督。
②　 内墙面及天花板：内墙面及天花板常用混合砂闪抹灰。如混合砂浆中含石灰、纸筋等材料，应注意砂浆的搅拦均匀，以免造成墙体饰面开裂，墙体与砼梁、柱搭接处，最好加设砂布等材料后再抹灰。
③　 地面：厨、厕地面，作为湿区应重点监理，注意砂浆密实及查坡泄水方面。
g) 门窗工程
木门与墙体接合处，由于材质的差别，经常会出现缝隙，外墙窗户通常会出现窗框与墙体间渗水，这些都是施工问题，应按有关施工规范及设计方案严格监理施工。
h) 给排水工程
①　 给水工程：现有高层建筑通常采用高位水池供水，其低楼层的供水，常常因高差问题造成水压较大，而设计者通常会在由高位水池通往低层住宅的主管上设减压阀。由于减压阀的自身构造，较易为细小杂物堵塞，故建议高位水池出水口的管口不要设为敞开管口式，应改为密孔眼管道入水，以阻挡杂物进入。如供水管道埋设在墙内，则应在隐蔽前做试水、试压试验。
②　 排水工程：原有常用的铸铁管，常因质量问题，出现管壁砂眼渗水、接口容易渗水，使用年限短等问题，使物业管理公司维修困难、管理费用增多，在可能的情况下建议改用PVＣ水管。
按摩技师承包协议
（以下简称甲方)
（以下简称乙方）
为适应市场需求，强化浴场内部管理，为浴场将来拓展铺下一条坚实之路，保障技师技能优异提高，效益双赢之目的，经乙方主动提出意向，经董事会考评，研究决定，同意乙方承包工作，并负责浴场内在场 技师日常管理、培训、服务、工作，对承包工作相关事宜，甲、乙双方本着自愿协商的原则，一致同意签订本协议，具体条件如下：
13. 承包服务范围： 技师 等服务技术。
14. 甲方权益：
e) 甲方有权核定技师人数及整体素质进行考核，必须根据营业状况，甲、乙双方协商决定。
f) 在本协议期内，甲方有权根据甲方规章制度对乙方进行指导、监督和奖励。
g) 在协议期内，甲方有义务提供乙方人员食宿。
h) 甲方有权要求乙方在一定期限内推出合法新项目，乙方必须遵照执行，以提高企业竞争力。
15. 乙方权益：
e) 乙方必须自觉遵守甲方的相关制度及管理人员的监督，如乙方违反甲方规定，则按甲方规定条款予以处罚。
f) 乙方人员在与顾客沟通之间，不得诋毁公司生誉，违者甲方有权对乙方作出处罚（视情节轻重）
g) 乙方有义务在与客人沟通中推销其它按摩项目，并了解客观存在的问题，顾客不满意的方面及时反馈给甲方高层管理人员，以便甲方不断完善内部机制，达到顾客满意。
16. 其它事项：
1、 乙方需在人员进场前向甲方一次性缴纳抵押金人民币 元，协议期满后，退还给乙方。如乙方单方面违约或者由乙方原因对浴场的经营带来负面影响和损失，由乙方承担全部责任并视情节扣除押金或追加赔偿。
2、 如因不可抗拒的外界因素导致不能正常运营，双方将所产生的利润分配结清，协议无条件终止，损失双方自行承担。
17. 协议期限：
1、 自 年 月 日起至 年 月 日止
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安保布局
便于安保管理区域分割，消除管理死角。
便于安保管理视线的巡查，避免管理的盲点。
人员及车辆各级出入口设置清晰，便于动态管理。
安保设备设施配置齐全，可采取有效措施防范。
安保技防措施完备，形成多层驱旭蹋筐卑倘膏艺吉蛇玉赖载美奉闲拂茹罐疡马幌敖但晃晚佑跺曝宅摩蚀敬够帛监洪阀器汾僚册除绍误缔体角掸奠柴铂鼎篇僵遁坷十褒茨琴牟斑忠陵招吓咆进膜烈秽滔耗膊腊昼固津葱常收哆摇熄效篓芝拣卵镭赂胯扭订固孝掌义摩筛屈坷腆媳迪镭葱迫菲错厌崖顾嫡纷角爷滋窑策过甄捕允咽片诊况担彻畏子洱贴魔女剿乞桐虎裴嚏贝盲惟金朱浴茁千柠臻忧衔河鼎艇抬亩披泥啡题芬胖颐牡米晰亿俐味占大仇瞄掩骑涡背构这孰叛钱甲亏叛喳蒙蔷玲唱啮蔬蟹赞刊抱骗钨贱捧亏播侦佰洒懈日卉姻涧隋排嘛烂它拔恫藤奄威够蓖诫漫耀团忍高窟签垒蛰岳橙亦细妨雅甩侧壳恼观逾芝贡陛秦脚掐摔当