万科地产前期策划流程培训.ppt

房地产房地产E网网万科地万科地万科地万科地产产产产策划流程培策划流程培策划流程培策划流程培训训训训前期策划篇前期策划篇前期策划篇前期策划篇房地产房地产E网网策划？策划？策划？策划？前期策划？前期策划？前期策划？前期策划？房地产房地产E网网前期策划的前期策划的前期策划的前期策划的总总总总体流程体流程体流程体流程第一第一第一第一阶阶阶阶段段段段第二第二第二第二阶阶阶阶段段段段第三第三第三第三阶阶阶阶段段段段第四第四第四第四阶阶阶阶段段段段房地产房地产E网网第一第一第一第一阶阶阶阶段段段段 可可可可 行行行行 性性性性 研研研研 究究究究房地产房地产E网网可行性研究是指在投资决策前，对建设项目进行全面的技术经济分析、论证的过程。是项目投资决策的依据。是筹集建设资金的依据 是开发商与有关各部门签订协议、合同的依据 是编制下阶段规划设计的依据房地房地产产E网网房地产房地产E网网市市市市场场场场分析分析分析分析市市市市场预测场预测场预测场预测收入、成本、收入、成本、收入、成本、收入、成本、费费费费用用用用预测预测预测预测财务评财务评财务评财务评估估估估盈盈盈盈亏亏亏亏平衡分析平衡分析平衡分析平衡分析敏感性分析敏感性分析敏感性分析敏感性分析风险评风险评风险评风险评估估估估宏观市场、区域市场供给预测、需求预测、价格预测销售收入、土地成本、建安成本、市政配套费、管理费、税费等静态指标：成本利润率、销售利润率动态指标：净现值、内涵报酬率、投资周期盈亏分析的关键是找到盈亏平衡点，即项目达到盈亏平衡状态利润为零的点反应敏感程度的指标是敏感系数敏感系数=目标值的变化百分比参数值变动的百分比风险分析又称概率分析，利用概率值来研究不同因素的概率分布，从而对方案的经济效果指标做出某种概率描述，对方案的风险情况做出比较准确的判断可行性分析的研究内容可行性分析的研究内容可行性分析的研究内容可行性分析的研究内容房地产房地产E网网第二第二第二第二阶阶阶阶段段段段 项项项项 目目目目 研研研研 究究究究房地产房地产E网网项项目研究？目研究？市市场场研究？研究？房地产房地产E网网宏观环境分析竞争环境分析项目价值分析市场状况可能的客户可能的产品项项项项目研究的目的：目研究的目的：目研究的目的：目研究的目的：地块潜在客户分析房地产房地产E网网1 1 1 1、宏、宏、宏、宏观环观环观环观环境研究境研究境研究境研究宏观政策及经济形势（通胀、利率、汇率等）重大事件及其影响（如北京2008年奥运会、上海2010年世博会）城市经济状况（GDP、人均收入等）城市建设（城市规划、固定资产投资、拆迁计划等）人口及其变化状况（总量、新增家庭数、外来常驻人口比例等）房地产市场环境结构及其规模（一、二、三级市场）板块布局（热点区域）行业成熟度（产品丰富度、外来开发商的进入程度）结论结论：房地：房地产产未来未来发发展展趋势趋势经济环境房地房地产产E网网房地产房地产E网网2 2 2 2、项项项项目价目价目价目价值值值值分析分析分析分析 产业分布（第三产业、旅游经济、高新技术产业、物流等）街区价值（土地级别，区域功能定位、人文历史价值等）（1 1）区位价）区位价值值分析分析 自然（山景、海景、湖景等）、人文景观 交通资源（公交、高速路、机场、火车站、港口等）配套资源（购物、教育、医疗、文化、娱乐等）（2 2）项项目目资资源分析源分析房地产房地产E网网3 3 3 3、竞竞竞竞争争争争对对对对手及成功案例研究手及成功案例研究手及成功案例研究手及成功案例研究（1 1）同区位、同同区位、同类类型、同价位型、同价位竞竞争争项项目分析目分析通过对在地段、产品、价格等方面构成直接直接竞竞争争或者潜在潜在竞竞争争的楼盘进行分析，寻求突破创新和差异化。同区位：包含 同一地段同一地段或同等地段同等地段两个方面。同类型：指在产品上具有相同属性。如同为郊区大盘、同为小户型 等。同价格：包含同同单单价价和同同总总价价两个方面。研究内容：同质产品供应总量 产品特点 价格 客户研究方法：踩盘、小组讨论、问卷房地产房地产E网网（2 2 2 2）经经经经典楼典楼典楼典楼盘盘盘盘分析分析分析分析 通过对同一个城市经典楼盘的分析，总结其成功和不足为我所用。研究内容：产品特色 （产品理念、建筑风格、产品组合、面积配比、户型特点等）推广手法 （广告诉求、媒体运用、推广节奏等）销售策略 其他成功因素研究方法：现场考察+小组座谈房地产房地产E网网（3 3 3 3）成功案例分析）成功案例分析）成功案例分析）成功案例分析 通过对对国内外同类型项目成功案例的分析，总结其成功和不足为我所用。研究内容：开发策略 产品特色 推广手法 销售策略 其他成功因素研究方法：案例分析房地房地产产E网网房地产房地产E网网4 4 4 4、潜在客、潜在客、潜在客、潜在客户户户户群研究群研究群研究群研究以以以以项项项项目目目目为为为为出出出出发发发发点的定向研究点的定向研究点的定向研究点的定向研究（1 1）确定研究）确定研究对对象象项目周边客群新生客群投资客群特有客群历史客群房地产房地产E网网（2 2）确定研究内容）确定研究内容 客户基本特征置业能力需求特点置业原因需求特点收入水平、置业计划等家庭结构、文化背景、职业、区属工作地点、现有居住状况等房地产房地产E网网5 5 5 5、得出、得出、得出、得出调调调调研研研研结论结论结论结论未来的市场状况 1、2-3年片区内供应量预测 2、价格走势预测 3、需求趋势预测 4、客户消费趋势预测可能的客户 1、客户可能的区域 2、客户层面 3、购买力状况 可能的产品 1、产品类型 2、产品设计创新点 3、可能的价格（总价、单价）房地产房地产E网网第三第三第三第三阶阶阶阶段段段段 项项项项 目目目目 定定定定 位位位位房地产房地产E网网定位（定位（定位（定位（Positioning)Positioning)Positioning)Positioning)有史以来有史以来有史以来有史以来对对对对美国美国美国美国营销营销营销营销影响最大的影响最大的影响最大的影响最大的观观观观念！念！念！念！定位定位定位定位即即即即预预预预期客期客期客期客户头脑户头脑户头脑户头脑里已有的想法里已有的想法里已有的想法里已有的想法！美美美美 艾艾艾艾里斯里斯里斯里斯 杰克杰克杰克杰克特特特特劳劳劳劳特特特特/著著著著王恩冕王恩冕王恩冕王恩冕 于少蔚于少蔚于少蔚于少蔚/译译译译房地产房地产E网网SWOTSWOT分析分析客客户户定位定位产产品定位品定位价格定位价格定位房地产定位的目的：寻寻找均衡点找均衡点产品客户投资效益房地产房地产E网网1 1 1 1、SWOTSWOTSWOTSWOT分析分析分析分析strength（优势）weakness（劣势）Opportunity(机会)Threat（威胁）房地产房地产E网网2 2 2 2、客、客、客、客户户户户定位定位定位定位 生生 命命 阶阶 段段 收收 入入 水水 平平根据市根据市场场研究研究阶阶段段对项对项目特目特点以及潜在客点以及潜在客户户的研究的研究筛选筛选目目标标客群客群客客户细户细分分客客户户研究研究客客户筛选户筛选客客户户定位定位 消消费费价价值观值观 需求特需求特质质客客户户构成构成生命生命阶阶段段区域区域职业职业需求特点需求特点面面积积总总价价户户型功能型功能Pulte HomesPulte Homes：首次置：首次置业业、常年工作流、常年工作流动动人士、人士、单单人工作丁克家人工作丁克家 庭、双人工作丁克家庭、有庭、双人工作丁克家庭、有婴婴儿的夫儿的夫妇妇、单亲单亲家家 庭、成熟家庭、富足成熟家庭、空巢家庭、大庭、成熟家庭、富足成熟家庭、空巢家庭、大龄龄 单单身身贵贵族、活族、活跃长跃长者者万科：注重自我享受的万科：注重自我享受的职业职业新新锐锐家庭、关心健康的幸福晚年家家庭、关心健康的幸福晚年家 庭、注重家庭的望子成庭、注重家庭的望子成龙龙家庭、价格敏感的家庭、价格敏感的务实务实家庭、彰家庭、彰 显显地位的成功家庭地位的成功家庭房地产房地产E网网规规划划设计设计建建议议 总体规划建议 建筑风格建议 园林设计建议配套配套设设施施 功能配套建议 智能化建议 会所设施建议产产品建品建议议 建筑单体建议 户型、面积建议 户型配比建议 户型设计细节建议 装修标准建议社区服社区服务务建建议议 物业管理公司建议 物业服务内容建议1、产品定位内容 定位描述定位描述 设计设计要点要点 3 3 3 3、产产产产品定位品定位品定位品定位房地产房地产E网网2、产品定位策略客户导向与市场导向相结合 领领先型定位策略先型定位策略 模仿定位策略模仿定位策略 差异化定位策略差异化定位策略 创创新定位策略新定位策略房地产房地产E网网4 4 4 4、价格定位、价格定位、价格定位、价格定位价格定位的考虑因素：竞争项目的价格定位 产品的特色开发商的品牌 未来的市场状况 具体内容，具体内容，请请关注明天的定价关注明天的定价专题专题！房地房地产产E网网房地产房地产E网网5 5 5 5、经济经济经济经济收益分析收益分析收益分析收益分析即在价格定位的基础上，结合项目的投资开发周期、销售周期等，运用经济指标检验以上定位的经济收益，并根据检验出来的经济收益重新调整定位，使客户和产品达到新的均衡点。开开发发商商内部收益率（IRR）净现值（NPV）小小业业主主投资回报率具体内容，具体内容，请请关注下面的关注下面的房地房地产产投投资资分析分析专题专题！房地产房地产E网网第四第四第四第四阶阶阶阶段段段段 市市市市 场场场场 推推推推 广广广广房地产房地产E网网市市市市场场场场推广方案的主要内容：推广方案的主要内容：推广方案的主要内容：推广方案的主要内容：1 1 1 1、卖卖卖卖点提点提点提点提炼炼炼炼2 2 2 2、项项项项目目目目总总总总体形象体形象体形象体形象设计设计设计设计3 3 3 3、推广、推广、推广、推广费费费费用用用用预预预预算算算算4 4 4 4、现场现场现场现场包装方案包装方案包装方案包装方案5 5 5 5、制定、制定、制定、制定销销销销售策略售策略售策略售策略6 6 6 6、制定推广策略、制定推广策略、制定推广策略、制定推广策略7 7 7 7、营销营销营销营销工作工作工作工作总总总总体体体体时间时间时间时间表表表表房地产房地产E网网1 1 1 1、卖卖卖卖点提点提点提点提炼炼炼炼 即分析总结项目所具有的特点，经过提炼形成对客户具有吸引力的产品诉求。这种特点不一定是项目所特有的，但必须是鲜明的。一般而言，会从地段、产品、附加值等三个层面进行提炼总结：地段：交通条件 配套资源 自然、人文景观 未来规划远景 产品：规模 建筑风格 园林特点 户型特点 价格 新型建材、工艺 附加值：开发商品牌 物管品牌 建筑设计公司品牌 园林设计公司品牌 承建商 产品概念 倡导的生活方式 房地产房地产E网网形象支撑要素产产品概念品概念产品概念是用有意义的消费者术语进行表述的对产品的构思。Philipskottle 2 2 2 2、项项项项目目目目总总总总体形象体形象体形象体形象设计设计设计设计 形象表现系统 案名 Logo 标准色 形象推广语生生态态房地产房地产E网网3 3 3 3、推广、推广、推广、推广费费费费用用用用预预预预算算算算 基本步骤：1、确定推广费用占总体销售额的比例 结合当地行业基本水平，视项目情况定2、确定各主要费用项目的预算比例 （现场包装、媒体费用、活动费用、预留费用等）3、确定各推广阶段推广费用预算比例 （蓄势期、强销期、蓄销期、尾盘期）4、确定各推广阶段内各项费用的详细预算房地产房地产E网网4 4 4 4、现场现场现场现场包装方案包装方案包装方案包装方案 户外大牌（如何选择？）工地围板（如何体现项目特色？）售楼处设计方案（如何选址？如何设计？）看楼通道方案示范园林示范单位（选取什么单位？设计什么样的风格？）具体内容，具体内容，请请关注明天的住宅关注明天的住宅项项目市目市场场推广推广专题专题！房地产房地产E网网3、销售目标销售时机选择的一般办法：避开竞争高峰，抢占市场先机 迎合热点事件，借势发挥（房展会、假期等）与竞争对手同时发售 与工程进度有关（如豪宅一般现房销售等）5 5 5 5、制定、制定、制定、制定销销销销售策略售策略售策略售策略 1、销售次序2、销售时机房地产房地产E网网4、价格策略此种价格策略一般使用一些产品差异不太大的项目，比如一些中低价商品房等。稳定价格策略此种策略也比较少见，一般用于推出单位较少的项目，一炮而红，而且去化较好，后期的产品作为尾盘进行低价处理。具有销售速度快的特点，一般会在开发商要求尽快回笼资金的情况下使用。高开低走此种价格策略由于市场风险较大，一般很少采用，但在一些高档盘中，为了塑造高品质的市场形象，前期会通过推出一些较好的产品形成高价，并借此固化高档的市场形象，从而形成“母以子贵”的带动作用，获得良好多的收益。高开高走此种价格策略比较普遍，特别是在一些多期开发的大盘以及期房销售中，市场风险较低。主要是通过前期主要推出一些较差户型形成低价，造成热销，并为后期蓄势。随着后期较好户型的推出，以及社区氛围的形成，价格逐步爬高。低开高走策略适用情况策 略在制定价格策略时，一般会从市场状况、开发商资金需求、产品差异程度、销售周期、销售节奏等方面综合考虑，从而保证其价格策略即结合市场，又结合开发商的战略。房地产房地产E网网6 6 6 6、推广策略、推广策略、推广策略、推广策略 向谁说？说什么？怎么说？主要内容：主要内容：主要内容：主要内容：推广阶段划分 阶段推广主题 媒体组合策略 行销策略组合（现场活动、公关活动、展销会、促销手段等）房地产房地产E网网7 7 7 7、营销营销营销营销工作工作工作工作总总总总体体体体时间时间时间时间表表表表 房地产房地产E网网案例案例案例案例讨论讨论讨论讨论地地块块描述：位于深圳福田区福荣路北，描述：位于深圳福田区福荣路北，东东西西长约长约300300米，米，南北窄南北窄约约7070米，米，总总占地占地 面面积积39357.239357.2平米，地平米，地块块北面北面有一排有一排8 8层层高高农农民房，南面大海与民房，南面大海与项项目目仅仅一高速公路之一高速公路之隔，整幅地隔，整幅地块块低于高速路面近两米。低于高速路面近两米。房地产房地产E网网通通通通过项过项过项过项目研究目研究目研究目研究结论结论结论结论：市市市市场场场场状况状况状况状况从片区再售项目看，当时的市场均价一般在7300元/平放米左右；未来1-2年内，片区内竞争项目较多，而且其它片区的同档次项目也比较多，竞争比较激烈；深圳本地住宅消费趋势向大户型、生态住宅的方向转变。可能的客可能的客可能的客可能的客户户户户从周边竞争项目来看，除了深圳本地客群以外，外销客户也占有相当比例；从本项目看，海景资源更加丰富，对于香港客户吸引力更大，未来客户构成香港客户会是一个很重要的组成部分。可能的可能的可能的可能的产产产产品品品品一个面向深港两地的海景物业房地房地产产E网网房地产房地产E网网S S（strengthstrength）1.1.自然自然环环境境优优越，越，拥拥有稀缺的有稀缺的国家国家级红树级红树林自然保林自然保护护区景区景观观和市区海景。和市区海景。2.开发商开发经验丰富，产品设计能力领先市场。3.开发商品牌信誉较好，美誉度较高。W W（weaknessweakness）1.1.地地块块狭狭长长，北有，北有农农民房，南又低于福荣民房，南又低于福荣路路面；路路面；2.2.紧临紧临广深高速与福荣路，噪声广深高速与福荣路，噪声较较大。大。3.离繁华市区较远，公交系统不是很完。4.4.具具规规模、上档次的生活、商模、上档次的生活、商业设业设施等施等较较为为缺乏；缺乏；5.5.教育配套水平教育配套水平较较低；低；O O（opportunityopportunity）1、片区地位逐步抬升；2、独特的景观与未来的高起 点规划，越来越受到市场 的瞩目；T T（threatthreat）1.翠堤湾对本项目构成较大的竞争威胁；2.未来1-2年内，片区内楼盘供应量较大；3.相邻区域分流部分内外销客户；房地产房地产E网网项 目外 销内 销目标客户30岁以上，月收入在35万元，有一定事业成就及闲暇时间的香港人，分布在港岛、九龙、新界的比例较为平均。有实力的购买年龄段，3245岁，月收入3万6万元人民币，目前居住在特区内的客户。购买用途度假为主。度假休闲享乐，坐享深圳湾海滨风情。自用为主。起居生活有身份标志的尊贵府邸。行业可能一类：35岁左右，有一定事业基础，想拥有 更多的专业性人士，如：写字楼白领、公务员、律师、医生等。二类：30岁以上的深港经商者；三类：50岁左右的拟退休人士；一类：30岁以上，市场营销行业；二类：私企中高层管理（比白领高，比金领低一点的灰领阶层）；三类：私企经营业主（利润较高的行业）。总 价50万-80万100万以上户型需求2房、3房3房、4房面积区间65M2 75M2；85M2左右130 M2160 M2 景观需求1.海景 2.翠绿园景海景附加需求室内：带家私装修+分体空调室外：游泳池设备：深港直通巴士室内：结构可调性较大室外：高尚的运动设施与园林需求：安全且私密性，车位充足。客客客客户户户户定位：定位：定位：定位：房地产房地产E网网产产产产品定位品定位品定位品定位项项项项目核心目核心目核心目核心资资资资源：源：源：源：深圳湾海景深圳湾海景核心概念：核心概念：核心概念：核心概念：都市渡假都市渡假定位描述：定位描述：定位描述：定位描述：都市全海岸悠游尊都市全海岸悠游尊贵府邸府邸设计设计设计设计要点：要点：要点：要点：100%海景海景房地产房地产E网网弧形大曲弧形大曲弧形大曲弧形大曲线线线线的布局以及抬高的布局以及抬高的布局以及抬高的布局以及抬高6.76.76.76.7米的平台使得米的平台使得米的平台使得米的平台使得户户户户户户户户有海景有海景有海景有海景设计设计设计设计公司：公司：公司：公司：宾宾宾宾士奈士奈士奈士奈设计设计设计设计公司（公司（公司（公司（Bensley Design StudioBensley Design StudioBensley Design StudioBensley Design Studio）房地产房地产E网网四房二四房二四房二四房二厅厅厅厅二二二二卫卫卫卫149149149149平米平米平米平米三房二三房二三房二三房二厅厅厅厅二二二二卫卫卫卫109109109109平米平米平米平米户户户户型型型型设计设计设计设计从从从从73737373平方米的平方米的平方米的平方米的2 2 2 2房到房到房到房到205205205205平方米的平平方米的平平方米的平平方米的平层层层层大大大大户户户户型，从型，从型，从型，从顶层顶层顶层顶层复式复式复式复式住宅到珍住宅到珍住宅到珍住宅到珍贵贵贵贵的独立的独立的独立的独立TOWNHOUSETOWNHOUSETOWNHOUSETOWNHOUSE，每个，每个，每个，每个户户户户型几乎都力求不同的角度有不同型几乎都力求不同的角度有不同型几乎都力求不同的角度有不同型几乎都力求不同的角度有不同的的的的红树红树红树红树林海景面，林海景面，林海景面，林海景面，满满满满足面足面足面足面积积积积要求不同但品要求不同但品要求不同但品要求不同但品质质质质要求同要求同要求同要求同样样样样最高的客最高的客最高的客最高的客户户户户。低区低区低区低区房地产房地产E网网设计设计设计设计公司：公司：公司：公司：宾宾宾宾士奈士奈士奈士奈设计设计设计设计公司（公司（公司（公司（Bensley Design Bensley Design Bensley Design Bensley Design StudioStudioStudioStudio）香堤雅香堤雅香堤雅香堤雅镜镜镜镜小空小空小空小空间间间间，大感，大感，大感，大感觉觉觉觉！泰式！泰式！泰式！泰式风风风风情园林，情园林，情园林，情园林，浓浓浓浓浓浓浓浓度假度假度假度假风风风风格，令格，令格，令格，令项项项项目的园林目的园林目的园林目的园林别别别别具具具具风风风风格；整体园林架高格；整体园林架高格；整体园林架高格；整体园林架高6.7m6.7m6.7m6.7m，内景，内景，内景，内景远处远处远处远处海景海景海景海景浑浑浑浑然一体；底然一体；底然一体；底然一体；底层层层层架空，通透架空，通透架空，通透架空，通透视视视视野野野野 ！房地产房地产E网网设计单设计单设计单设计单位：位：位：位：HBAHBAHBAHBA室内室内室内室内设计设计设计设计公司公司公司公司功能功能功能功能设设设设置：置：置：置：标标标标准室内准室内准室内准室内篮篮篮篮球球球球场场场场排球排球排球排球场场场场三个羽毛球三个羽毛球三个羽毛球三个羽毛球场场场场壁球室壁球室壁球室壁球室大型大型大型大型亲亲亲亲子儿童游子儿童游子儿童游子儿童游戏戏戏戏室室室室两片网球两片网球两片网球两片网球场场场场沙弧球沙弧球沙弧球沙弧球练习练习练习练习室室室室室内泳池室内泳池室内泳池室内泳池海景健身会所海景健身会所海景健身会所海景健身会所香熏香熏香熏香熏spa spa spa spa 功能会所功能会所功能会所功能会所设计设计设计设计格格格格调调调调，气，气，气，气势势势势恢宏；布局合理；恢宏；布局合理；恢宏；布局合理；恢宏；布局合理；项项项项目新目新目新目新颖时颖时颖时颖时尚。尚。尚。尚。房地产房地产E网网商商商商业业业业配套配套配套配套不不不不仅满仅满仅满仅满足足足足业业业业主基本生活需要，更提供一定休主基本生活需要，更提供一定休主基本生活需要，更提供一定休主基本生活需要，更提供一定休闲购闲购闲购闲购物物物物场场场场所，寓生活与度假之中。所，寓生活与度假之中。所，寓生活与度假之中。所，寓生活与度假之中。商商商商业业态业业态业业态业业态：超市、快餐：超市、快餐：超市、快餐：超市、快餐厅厅厅厅、小商、小商、小商、小商业业业业、银银银银行、行、行、行、邮邮邮邮局；中西餐局；中西餐局；中西餐局；中西餐厅厅厅厅、咖啡、咖啡、咖啡、咖啡厅厅厅厅 房地产房地产E网网案案案案 名：名：名：名：金域金域金域金域蓝蓝蓝蓝湾湾湾湾用三个色用三个色用三个色用三个色块块块块代表代表代表代表项项项项目三个楼目三个楼目三个楼目三个楼栋栋栋栋且金色突出且金色突出且金色突出且金色突出项项项项目高目高目高目高贵贵贵贵品品品品质质质质下面一道下面一道下面一道下面一道蓝蓝蓝蓝代表海代表海代表海代表海形象推广形象推广形象推广形象推广语语语语：在海上一切超然在海上一切超然在海上一切超然在海上一切超然房地产房地产E网网金域金域金域金域蓝蓝蓝蓝湾价格策略：湾价格策略：湾价格策略：湾价格策略：当当时时开开发发商提出商提出83008300元元/的均价，的均价，这这比当比当时时周周边项边项目高出近目高出近1 1元元高开低走高开低走：一期选择中间拥有海景和园景双重景观的地块进行开发，高举高打，即有利于项目的成功面市，更可以以较高的价格提升项目总体的市场价值。低开高走：低开高走：每一期的开盘，通过销控策略的实施，以低开高走的价格策略，在开盘初期形成较好的市场热度及影响，实现开门红的市场效果。房地产房地产E网网金域金域金域金域蓝蓝蓝蓝湾推广策略：湾推广策略：湾推广策略：湾推广策略：一期内一期内销销市市场场 在主要关口、繁华地段设立户外大牌进行形象诉求，并结合新闻发布会、各大主要报纸媒体（特区报、投资导报、商报）的软文炒作，确立项目的市场地位和影响力。房地房地产产E网网房地产房地产E网网媒体的广告推广，围绕项目形象定位层层展开，逐步深入，最终把项目的品质、品牌和理念阐释得淋漓尽致，全面推向市场房地产房地产E网网现场活动金域金域蓝蓝湾湾2002年活年活动动回回顾顾5月：深港豪宅名人论坛6月：金域蓝湾揭幕酒会、千人健康徒步红树林万科老业主推介会7月：王石专访开盘日自助酒会及阳光灿烂协会活动8月：金域蓝湾外销揭幕仪式9月：“资产重组中的投资机遇”讲座“房地产投资置业指南”讲座泰国文化艺术展1011月：金域蓝湾封顶仪式泰国民间节日风情展大师面对面Sherman园林艺术讲座SPA香薰体验泰国美食狂欢节1112月：金域蓝湾红树林观鸟节房地产房地产E网网二期外二期外销销市市场场于推广前二周以“深圳红树林全海景殿堂级豪宅”为推广主题开始报纸的软文及新闻式的缮稿炒作香港明报并于港人到深圳必经的通道设置大型的户外广告九龙塘火车站大型贴墙广告房地产房地产E网网经过二周的预热后，由2003年7月的第2周及第3周开始于红磡都会海逸酒店举行展销会，并同时举行“万科深港辉煌建筑作品展”万科金域蓝湾2期暨深港辉煌建筑作品展当日记者招待会图片房地产房地产E网网接着围绕香港客户关心的园林、会所、红树林、现楼展开广告诉求园林篇会所篇房地产房地产E网网红树林篇现楼篇房地产房地产E网网同时拓宽渠道把香港客户接到售楼现场、在口岸安排看楼直通车，方便香港客户随时看楼、在香港中原同事内部举办了“香港中原内部同事转介会”，启动中原内部网络和客户资源进行口碑宣传和带客活动、与香港最著名的泰式餐馆“蕉叶咖喱屋”合作，于全港的10多间餐馆摆放楼盘的宣传资料、筹办“五星五星级级楼楼盘盘万科金域万科金域蓝蓝湾湾轻轻松休松休闲闲一天一天团团”，以旅行团的形式透过永安旅行社100多间地铺收取客户到地盘参观房地产房地产E网网现场举办丰富多样的活动配合广告宣传和创造市场热点金域金域蓝蓝湾湾2003年活年活动动回回顾顾3月8日：“来金域蓝湾做天下最甜蜜的女人”活动3月28日：金域蓝湾第一次大型业主联谊会4月：“五年音乐榜样 情系金域蓝湾”FM97.1大型直播活动5月：“体验金域蓝湾艺术之美”即二期开盘活动6月：金域蓝湾二期香港记者会（王石董事长登顶珠峰后香港媒体采访即正式向香港媒体推出金域蓝湾二期）7月：宝马MINI车展8月：金域蓝湾一期入伙庆功BBQ晚会9月：金领金秋联谊活动：金融业（证券、招行金癸花、人民医院）10月：东南亚海风情文化周及国庆期间的系列活动1112月：万科红树林观鸟节12月：深圳时尚美女大赛的半决赛在金域蓝湾的园林-香堤雅境举行房地产房地产E网网完！