德宇营销代理合同20160721-TH2.doc

吉林四平•德宇项目
营销代理合同

甲方：吉林德宇房地产开发有限公司

乙方：
北京诚达房地产顾问有限公司
地址：吉林省四平市铁西区中央西路与迎宾路交汇处西行200米

地址：
北京市朝阳区建国门外大街甲8号IFC东区10层
电话：

电话：
40096-40095

甲、乙双方本着互惠互利、真诚合作的原则，甲方就吉林四平•德宇项目（以下称本项目）委托乙方提供 全案策划销售代理 等事宜达成本合同，双方恪守信用，共同执行本合同所有条款。
第一条 定义
除非上下文中另有所指，下列简称在本协议中具有以下含义：
1.1 商品房代理，是指代理商依照同房地产开发商订立的商品房代理销售合同书，代理商以房地产开发商的名义对外销售房屋，按本合同约定收取代理费的行为。
1.2 开盘日：指本项目取得《商品房（预）销售许可证》后在 吉林四平 地区的公共媒体上第一次发布广告宣传的正式发售日，须符合开盘销售的基本条件，具体包括：取得房屋销售预售许可证，售楼处、样板房、部分园林以及部分工程主体外立面展示等条件均齐备。在双方未对开盘日作书面确认的情况下，本项目的开盘日为销售该批房号时收到购房客户支付的第一笔定金日。本项目分批（期）、分不同物业在不同时间公开发售的，开盘日为多个。
1.3 “单位”：指取得预售许可证后，该批核准房号表中列明的单个房号。
1.4 “售出单位”：指选择一次性付款的客户签订《商品房销（预）售合同》并交清房款的房屋单元，该房屋单元视为售出单元；银行按揭贷款的购房者签订买卖一套房屋的《四平市市商品房销（预）售合同》及按揭贷款合同并支付了首期房价款，交齐办理按揭贷款所需资料，该房屋单元视为售出单元。
1.5 “销售率”：指乙方在代理期内，本项目委托销售物业中，客户交足正式定金并签署了认购书单位的累计总建筑面积除以本项目甲方委托销售的总建筑面积。甲方委托销售总面积以甲方提供的《委托代理房号明细表》之总建筑面积为准。
1.6 甲方关系客户：未经乙方接待登记，直接与甲方洽谈，或甲方事先书面通知乙方人员协助介绍的客户，若乙方接待后才提出是甲方关系客户的，仍视作乙方客户。甲方关系客户须经甲方总经理签字确认，甲方在对外发布的市场价格基础上额外给予其折扣优惠，此销售物业同样计入乙方销售业绩（即销售率），乙方收取该单位的代理费。
第二条 独家销售代理之物业
2.1 受托物业位置：位于四平市铁西区中央西路与迎宾路交汇处西行200米路德宇道理项目；
2.2 受托物业类型：住宅/商业/车位；
2.3受托物业面积：本项目总建筑面积共约 万平方米，本项目计划分 期开发并销售。乙方受托代理销售的物业为该项目 期经批准的全部可售建筑面积共 约 平方米，其中可售住宅面积约 平方米，可售商铺面积约 平方米，可售车位约 平方米。具体详细之《委托销售代理房号明细表》及《保留单位房号表》作为本合同附件，甲方于取得预售许可证后的 15 日内（开盘日前）提供给乙方（若本项目物业分批开盘，则分批提交），以保证销售计划的顺利实施。
第三条 本合同代理服务期限
3.1 起始日期：2016年8月1日至项目销售率达90% 止。
第四条 双方权责
4.1甲方权责
甲方享有如下权利：
4.1.1甲方有权对乙方派出的项目小组提出项目策划、销售的相关工作要求，并对乙方工作表现提出意见。甲方可要求乙方对销售人员的不当行为做出处罚并对不符合甲方要求的销售及策划人员进行更换。
4.1.2甲方指定专门人员参与乙方策划专案小组，配合乙方工作。乙方提出的整体营销策略、房号销控方案建议、价格方案建议、各类促销方案等须经甲方同意双方会签后方可实施。甲方根据乙方提供的价格方案建议确定本项目最终价目表和营销方式。甲方有权随时向乙方工作人员了解项目进展情况，如遇突发事件，乙方应在第一时间内告知甲方。
4.1.3甲方对与购房客户签订的《认购书》、《商品房买卖合同》、补充协议及相关文件的起草、变更、终止享有决定权。
甲方承担以下义务：
4.1.4合同签订后，甲方应向乙方提供项目营销策划和销售代理所需要的有关规划设计的图纸、资料等，以及项目运作的整体计划、方案及甲方要求等；在本项目开盘日前，甲方提供本项目公开销售所需的各项文件资料（《土地使用权出让合同书》和补充协议书、国有土地使用权证书、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证、商品房预售许可证和施工许可证、房屋总平面图及标准层平面图、房屋结构、房屋装修、建材配套、设备标准的说明书、所有绿化环境的设计施工、小区智能化设计施工标准的说明书、工程进度计划）、《楼盘销售百问》（需由甲方盖章确认）、对外《委托销售代理证明》以确保本项目策划和销售工作的顺利展开。甲方保证上述资料真实并承担上述资料所产生的法律责任。
4.1.5在项目营销各阶段与广告公司、制作公司、装修公司及媒体等签订合约，承担有关策划、宣传推广、广告、售楼资料及售楼处的电话初装费、打印机、传真机、碎纸机的购置及维护费用、水电费、固定电话通讯费、ADSL网络开户费\等日常费用。根据甲乙双方共同确定的方案建议委托上述相关单位制作物业模型、透视图、售楼书、售楼处、样板房等供乙方在售楼时使用。为客户提供看楼的交通工具。负责现场甲、乙双方需要协调的各类工作事宜。
4.1.6甲方按时向乙方支付本合同约定的各项费用，包括营销策划服务费、销售代理服务费、销售代理佣金、溢价佣金等相关费用。若逾期支付，则按拖欠金额每日1‰的标准追加滞纳金，逾期超过30日的，乙方有权要求解除合同。
4.1.7甲方负责房屋预（出）售合同的签订盖章和合同登记、银行按揭、产证办理等工作，乙方提供必要的协助。甲方委派出纳人员1名负责收取定金、房款及开具收据或购房发票，该出纳可不驻销售现场， 但若有客户交付定金及房款，其必须及时至现场履行其职责。
4.1.8在本合同期内，本项目所有营销宣传资料，包括售楼资料、媒体广告、有关本项目网页、展销会宣传品、各种载体广告牌等，均注明：“策划及销售代理：北京诚达房地产顾问有限公司”字样。
4.1.9因买卖合同纠纷、房屋质量、房屋产权抵押、房屋交付等引起的争议，由甲方负责处理和承担责任，乙方给予配合。
4.1.10若甲方希望对乙方表现优秀的项目组全体或单个成员给予代理费之外的现金奖励，应当将奖金先行支付给乙方，再由乙方通过内部的薪酬管理体系下发奖金。
4.1.11本合同项下乙方完成的、以任何载体所体现的工作报告、图表的知识产权均归属于乙方，甲方在本项目范围内对此知识成果享有永久使用权。乙方向甲方单独进行工作汇报，任何工作汇报均谢绝以下第三方在场：房地产销售代理公司、房地产顾问公司、房地产策划公司等其它同行业、同性质公司。未经乙方书面同意，甲方不得将乙方所提交的策划工作报告及成果公开发表或提供给本项目合作单位（如设计院、广告公司等）以外的第三方。
4.1.12甲方不得将本合同约定的项目营销策划与销售代理全部或局部另行委托给第三方实施。
4.1.13甲方应对乙方提交的营销策划报告、工作计划等相关工作报告在三日内予以回复,逾期不回复,亦不提出修改意见的,视为接受该工作报告。

4.2乙方权责：Error! Reference source not found.
4.2.1乙方的服务内容：为本项目提供以下营销策划、代理销售服务。
（一）营销策划服务
（1） 乙方负责制定项目的整体营销推广策略、销售节奏安排、价格策略、内部认筹方案，开盘方案，推广活动及项目包装方案等重要策略，经甲方认可后乙方负责执行和实施，并及时向甲方汇报。
（2） 在项目销售过程中，乙方负责制定阶段性的推广和销售计划、促销活动计划、推广活动计划等营销方案，并负责落实、执行各项推广计划，并对广告和推广的效果进行监测和反馈，根据反馈实际情况及时对营销推广策略进行调整和提报；以上计划的提报周期为：年度、半年、季度、月度。
（3） 乙方指定专职策划人员，在项目销售过程中，负责推广计划和营销活动的落实和执行，对推广中的广告设计、活动创意等策划事务提报建议并协助甲方进行过程质量监督和管理；
（4） 乙方负责日常定期的市场调研、竞争产品跟踪研究和客户访谈，根据市场反应、销售状况及成交客户分析，每月提交项目分析及总结报告、阶段销售推广建议。 
（二）销售前台代理服务
（1） 在正式驻场第一个月，乙方组建本项目的销售团队，统筹本项目营销工作。销售项目经理常驻销售现场，并从乙方现有销售队伍中抽调具有与本项目同类物业销售经验的优秀销售人员组成本项目销售团队，销售团队常驻销售现场，专门负责本项目销售工作，隶属经营部的销售总监定期巡盘检查，乙方根据销售各阶段的实际调配资源，保证每日有一定数量的销售人员在售楼现场从事销售工作。
（2） 在乙方正式进场销售之前，乙方负责完成对本项目销售团队的培训，并建立项目销售管理制度。
（3） 销售现场管理：乙方代表甲方负责项目销售现场的管理，维持销售现场销售秩序。
（4） 客户接洽：乙方代表甲方接洽客户、市调人员以及交流参观人员。
（5） 客户信息管理：乙方负责收集来电来访客户信息，建立来电来访客户档案，向甲方反馈客户意见。
（6） 前期客户积累：项目正式开盘前，乙方代表甲方进行项目推广及客户积累，在不违反国家及地方法律、法规、政策的情况下，完成客户登记的相关工作。
（7） 签订认购书：项目正式开盘后，乙方协助甲方与客户签订《认购书》、客户签订《认购书》的同时交纳定金，认购行为按照事先制订的认购流程严格执行。
（8） 签订正式的房地产买卖合同：催促购房客户在《认购书》约定的期限内签约，协助甲方与客户签订《 四平市商品房买卖合同》（预售）、补充协议及相关文件，催促购房客户交纳楼款，完成甲乙双方确认的签约指标，协助客户在签约时办理贷款相关手续。签约行为按照事先制订的签约流程严格执行。
（9） 乙方负责管理房号销控表，在自有销售渠道范围内组织好楼盘的销售工作。
（10） 收集客户按揭贷款资料：乙方负责收集客户办理按揭贷款资料，并将上述全部资料转移至办理按揭贷款的相关单位或者人员。
（三） 销售后台事务管理服务
（11） 配合销售前台完成认购及签约环节；
（12） 乙方负责认购前根据销控表进行房号确认；
4.2.2乙方履行如下合同义务:
1） 向甲方提供其营业执照副本的复印件，并保证上述资料真实有效。
2） 乙方须按照与甲方所确认的售楼方案进行销售，不得擅自改变计划，任意放盘，不得对甲方提供的《商品房买卖合同》、补充协议及其他相关资料进行任何修改。
3） 乙方不得以低于甲方认可的价格销售本项目，不得擅自给客户任何形式的折扣，不得向客户收取未经甲方同意的任何费用。
4） 乙方需委派经验丰富、并具有相应资历的项目经理负责本项目的销售执行工作，若因工作需要更换项目经理，乙方须提前10天书面通知甲方，并经甲方同意（员工辞职情形除外）。
5） 乙方须根据甲方提供的文件进行如实的宣传和销售。售楼过程中如有因乙方对客户的误导、欺骗等行为引起的法律诉讼或索赔要求时，由乙方承担赔偿责任，并负责处理有关的纠纷或诉讼。
6） 乙方承接甲方项目销售代理业务，应尽职尽责为甲方服务，乙方的营销策划权及代理权不得转让。如因甲方原因导致乙方不能履行或不能按时履行合同义务，乙方有权要求解除合同。
7） 乙方应对甲方提供的所有资料及双方确认的推广销售资料保密。未经甲方同意，乙方不得将甲方提供的项目资料提供给本项目合作单位以外的第三方。
8） 乙方负责本公司工作人员的工资、佣金、社会保险及相应的福利（重要活动期间，临时招募的支援人员的每日报酬除外）；负责本项目销售现场的乙方人员个人销售通讯费用；负责承担乙方工作使用文化用品的费用。
4.2.3乙方对每个销售单位的代理工作在客户缴付首期购房款并签订房地产买卖合同时即告完成，并以此作为结算代理费的依据。若因甲方保留房号、工程进度变化、推迟入伙、面积超标、工程质量等其它原因，导致客户不能交首期房款或签订房地产买卖合同的，则乙方之代理责任于客户签订认购书时结束，乙方正常收取该部分全部代理费。
第五条 服务费
5.1营销策划服务费
5.1.1甲方向乙方支付营销策划顾问咨询服务费伍万元整/月（小写：￥50000元/月）。
5.1.2顾问费采取预付制，即第一个月策划费应自甲、乙方签订本合同三日内支付，后续每月的策划费应于每月开始日的三日前支付，乙方自收到甲方当月策划费即开展工作。
5.2销售代理服务费（简称代理费）
（一）销售计划
1） 阶段销售面积计划完成率于项目开盘前由甲乙双方以补充协议的形式进行约定。
2） 乙方有权根据客户积累情况要求甲方增加住宅的推售面积。
3） 若甲方根据市场变化或内部策略的需要对本项目的月度、年度计划进行调整，甲方所作调整须取得乙方同意并以补充协议的形式进行约定。
（二）代理费的计算标准
1） 销售代理服务费：甲方根据乙方代理期内实现的销售情况，以售出单位累计合同总金额为基数, 以代理费率为系数计算代理费并按月向乙方支付的佣金报酬。
月度销售率
代理费率
90%以下
全部按1.5%计算
90%-120%
全部按2%计算
120%以上
全部按2.5%计算

2） 代理费=售出单位累计合同总金额×相应代理费率。
备注：
a) 销售率对应的销售周期由甲乙双方于开盘前共同制定。
b) 如果销售目标提前实现，则最终以完成的销售率对应的代理费率进行代理费的结算。
c) 具体的阶段销售目标若因客观实际情况发生变化，双方另行协商确定，其他条款维持不变；
d) 销售期如遇春节，则该时段内的销售期间自动顺延30天；
e) 甲方保证每期开盘时推出的售出单位数量不少于每期总销售面积的80%
3） 如甲方提供本合同约定外可销售面积给乙方代理，对于新增部分的销售面积，乙方需与甲方另签定合同补充协议，对新增销售面积的代理费率重新协商。
5.3销售溢价佣金
在乙方实际销售过程中，乙方实际所销售的房源价格，超过甲方与乙方约定的销售价格外的部分的30%，甲方支付给乙方作为溢价佣金。
5.4结算时间及程序：
5.4.1乙方每月1号将本月结算单（结算期间为：上个自然月）提供给甲方审算，甲方在3个工作日内将签章确认的结算单交回给乙方,逾期确认的,视为对乙方提供结算单的认可；
5.4.2乙方在收回结算单2个工作日内提交代理费发票，甲方收到乙方代理费发票后3个工作日内将代理费划转至乙方账号。
5.4.3根据客观情况确实需要返还定金时，由甲方退还所收取的定金（含诚意金、临时订金、VIP卡费用、正式定金）。在客户交清首期房款前，对于由于客户违约而使甲方依法或根据合同约定没收的定金或收取的客户的违约金，甲乙双方各收取50%；若客户在交清首期房款后违约，乙方收取该单位相应的代理费。
5.4.4在本代理期内已交齐定金、签署认购书，并在本代理期结束后60日内支付首期房款的单位，视为乙方取得的成交客户，甲方应于代理期结束后65日内向乙方支付该单位代理费。
第六条 违约责任、合同生效及终止
6.1本合同自双方签字盖章之日起生效；乙方代理期满且没有延期或者代理期未满代理工作已经结束，甲、乙双方之间结清一切费用后，合同自然终止。
6.2本合同履行过程中，所有条款双方均应严格遵照执行，否则违约方要赔偿因此给对方造成的一切经济损失。
6.3在本合同履行过程中，发生不可抗力影响有关条款之执行的，受影响一方应当及时书面通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。因不可抗力而影响有关条款履行的不视为违约。
6.4在本合同服务代理期限内，一方擅自终止合同或其行为导致本同无法履行，构成根本违约并须支付违约金。违约金遵照下列方法确定：违约方须向守约方一次性支付违约金人民币 300,000元整（大写：人民币 叁拾 万元整）。在支付违约金及结清相关费用后，合同自然解除。
6.5 在服务代理期内，若乙方未经甲方同意将代理权转让给第三方经纪机构或委托分销，乙方应向甲方支付违约金人民币300,000元整（大写：人民币 叁拾 万元整）。同时，甲方有权单方面终止本合同，已发生的费用由乙方自己承担。反之，甲方擅自将授权代理的房号自行销售或委托第三方销售亦构成违约并按本条款承担违约责任。在支付违约金及结清相关费用后，合同自然解除。
6.6因股东变更、产权交易或其他原因导致本项目产权方变更的，不影响本合同的效力，甲方应向新委托方说明本合同的有效性，三方应就本合同的权利义务转移和债权债务关系等事宜另行签订协议，甲方不构成根本违约。
6.7 因甲方原因导致合同提前终止的,除向乙方承担违约责任外,还需按照本项目全部销售完毕的标准向乙方支付佣金。违约方除应按本合同约定标准承担违约责任以外，还应当支付守约方因此而支付的诉讼费、合理的律师费用等。
6.8 自双方合作结束后起，1年内不得雇佣对方在职或近90天内离职的员工，如出现雇佣违约，则违约方支付10万元/人的违约金作为赔偿。
第七条 其他
7.1本合同规定要提交的附件应及时提交确认，该附件及合同履行过程中的函件、会议纪要、通知经双方确认后成为本合同的组成部分。
7.2本合同约定的内容应当严格遵守，任何一方无权擅自变更合同；对本合同的任何变更均应在双方协商同意后签订补充协议，补充协议在双方签字盖章后生效，与本合同具有同等法律效力。
7.3本合同未尽事宜，双方协商解决。若对本合同执行中产生的冲突双方协商不成的，向北京仲裁委员会申请仲裁。
7.4本合同一式肆份，双方各执贰份，具同等法律效力。
签约地点：北京市朝阳区
（以下无正文）
甲 方（盖章）：
授权代表（签字）：
签约时间：

乙 方（盖章）：
授权代表（签字）：
签约时间：