房地产经纪的基础知识.doc

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房地产经纪的基础知识
一． 国有用地使用权出让年限
居住用地：70年
工业用地：50年
教育，科技，文化卫生，体育用地：50年
商业，旅游，娱乐用地：40年
综合用地：50年
二． 常用建筑名词：
1. 开间（面宽）：住宅的开间是指住宅的宽度
2. 进深：住宅的进深是指住宅的实际长度
3. 层高：是指下层地板或楼板面与上层楼面的距离
三． 房屋层数及高度分类
1. 多层：7层以下
2. 多层带电梯：楼层至7—9层带电梯的
3. 小高层：8层以上—18层一以下
4. 高层：18层以上
按建筑高度分
1. 公共建筑及综合性建筑，高度超过24米为高层（不包括高度24米的单层建筑）
2. 建筑勿高度超过100米均称超高层建筑
四． 建筑面积与使用面积
1. 建筑面积：是（由套内面积）和（分摊共有建筑面积）组成
套内面积为（独立产权），公摊建筑面积的（共有产权）

套内建筑面积：是指套内（包括阳台）的使用面积，及套内的墙体面积
共有建筑面积：是指公共的门厅，走道，电梯井，楼梯，设备间
五． 建筑结构分类
1. 砖木结构
2. 砖混结构
3. 框架结构
4. 钢结构
六． 合同约定面积与产权登记面积的区分
1. 合同约定面积：指商品房出售人约买受人在商品房预售（销）合同中约定所买卖的商品房面积
2. 产权登记面积：指由房产测绘单位测算记入产权证的面积
七． 阳台区分
1. 内阳台：指按外围水平投影面积计算建筑面积
2. 外阳台：按水平投影面积计算的一半建筑面积
八：建筑密度与容积率
1. 建筑密度：指建筑物的基底总面积占用用地面积的比率
建筑密度（%）=建筑基底总面÷用地面积×100%
建筑密度是控制地块容量和环境质量的重要指标
2.容积率：指一定地块总建筑面积与用地面积的比值
容积率=总建筑面积÷用地面积
容积率是反映和衡量地块开发强度的一项重要指标
九：房地产市场
1. 构成市场3大要素：卖方，买方，可供交易的商品
2. 房地场市场：指所交易的商品就是房地产的市场（交易包括买卖，互换，租赁，抵押等）
3. 房地产三级市场区分
一级市场：土地使用权交易
二级市场：已售商品房交易
三级市场：二手房交易（指非开发商出售，由产权人或购买人转让的房产,包括有产权及未领取产权）
十：房地场转让
1. 房地产转让：指房地场权利人通过合法方式将其房地产转移给他人的行为
2. 转让方式：
买卖，赠与，继承，交换，抵债，作为出资或合作条件与他人成为立法人转移的
3. 不得转让的分类
以传让方式取得土地使用权，（未交付土地出让金）
行政机关查封或其他限制房地产权利的
依法收回土地使用权的
共有人，未经书面同意的
十一：房屋租赁
1. 租赁期限，期限用途，租金及交付方式，房屋的修缮责任
2. 租赁期限：《合同法》规定：租赁期限不得超过20年
十二：房屋属性来源划分
1. 上市公房：指的是从政府或单位购买的：解困房，房改房（或住改房），经济适用房，单位福利房的统称
2. 商品房：指的是经开发商开发再售（包括一手及二手）
十三：市场指导价，评估价，成交价
1. 市场指导价：指的是政府有关部门，按照定价权限和范围规定基准价及浮动的幅度
2. 评估价：指的是对拟出售，转让，抵押的房产公开市场价值进行测算和判断的结果
3. 成交价:指的是房产交易中双方实际达成交易价格(写在商品房买卖合同)
十四：价格分析
1. 市场价格：指的是某种房产在市场上的一般平均水平价格，是该类房产大量成交价格的抽象结果
2. 楼面价格=t土地总价÷建筑面积
3. 补地价：指的是国有土地使用者因改变用途而向国家补交地价或土地使用权出让金，土地收益

十五：房屋类别
1. 住宅：公房，商品房，自建房，拆迁安置房。
2. 非住宅：商场，车位，车库，厂房，写字楼，店面。
3. 普通住宅：面积在144平方以下的，
容积率≥1.0
销售单位价格在12600元/平方以下的
4. 高档住宅：面积≥144平方的
容积率＜1.0
销售单价≥12600元/平方
十六：税费清单
1. 印花税：税率0.1%个人销售，购买免征。其他按全额征收。
2. 契税：是指房屋所有权发生变更时，当事人所订契约按房价一定比例向新产权人征收的一次性税费
按过户价全额征收
普通住宅：90平以内的1%（90—144平1.5%）
高档住宅：3%
交易手续费：6元/平（按建筑面积）
土地出让金：拆迁安置房4%，自建房8%,其他公房1%
划拨性商品房分摊面积20元/平
3. 土地增值税：个人销售免征
其他：满5年免征，满3年未满5年0.25%，未满3年0.5%（全额征收）
4. 工本费（贴花）：135元，加一本加10元（共有人的才要）
5. 公告费：200元（业主外籍人士，公告期一个月）
6. 抵押登记费：190元（要按揭的才要）
7. 评估费：评估价4‰×0.6（要按揭的才要）
8. 个人所得税：税率1.5%
有增值的按全额征收，没增值的免
住改房，房改房免征
9. 营业税及附加：税率5.55%
未满5年普通住宅按增值部分征收，满5年普通住宅免征
未满5年高档住宅按全额征收，满5年高档住宅按增值部分征收
住改房，房改房免征
十七：买卖双方应提供材料
1. 买方提供材料
银行按揭贷款材料（商业或公积金组合贷款）：
新产权人夫妻双方身份证原件及复件4份
新产权人结婚证原件及复件1份
新产权人户口本原件及复件（首面及本人页）1份
公积金就近一年的缴交明细（适用公积金贷款）
收入证明（夫妻双方）
备注：公积金贷款若客户是未婚或夫妻二人中有一个是外地人士均需提供厦门市本地户口担保人资料，
身份证原件及复件1份，户口本原件及首页，本人页复件1份，收入证明及到场签字
2. 卖方提供材料
产权证原件及复件2份
产权人夫妻身份证原件及复件4份
产权人结婚证及复件2份/未婚者需提供未婚证
产权人户口本原件及复件（首页及本人页）2份
备注：若产权人离婚需提供法院判决书及民事调解书原件及复件2份
3. 公司产权卖房应提供材料
营业执照复件加盖公章及复件2份
产权证原件及复件3份
公司章程复印件加盖公章及复印件2份
董事会决议及复印件2份
授权书加盖法人章，公章（法人未到场情况下）及复印件2份
法人身份证（原件）或复印件加盖公章及复印件2份
备注：在房管局过户前应到当地税务部门先缴交土地增值税，产权蛮3年交总价之0.25%，未满3年交总价0.5%
4. 公司产权买房应提供材料
营业执照复印件加盖公章及复件2份
法人身份证复印件加盖公章及复件2份
法人委托书加盖公章，法人章及复印件2份
经办人身份证原件及复印件2份
十八：过户时长？
1. 商品房：（住宅与非住宅）18个工作日
2. 公房：23个工作日
3. 卖方为外籍人士：另外需一个月的公告期
4. 免营业税：加3个工作日
5. 个人所得税以保证金形式缴交：加1个工作日
十九：送件应提供材料
情况1：卖方已婚，出售商品房（住宅与非住宅）
《厦门市房地产买卖合同》3份
厦门市房地产转让及权属登记申请表
产权证原件
卖方及其配偶签署的《同意交易声明》
买方身份证原件及复印件
情况2：卖方未婚，出售商品房（住宅与非住宅）
《厦门市房地产买卖合同》3份】
厦门市房地产转让及权属登记申请表
产权证原件
卖方的身份证原件及复印件
卖方的户口本原件
卖方签署的《同意交易声明》
买方身份证原件及复印件
情况3：卖方已婚，出售已购公有住房
《厦门市房地产买卖合同》3份
厦门市房地产转让及权属登记申请表
产权证原件
卖方及其配偶身份证原件及复印件
卖方结婚证复印件
，卖方及配偶签署的《公有住房及经济适用房上市交易具结保证书》及《同住成年人同意出售声明》
买方身份证原件及复印件
卖方的特殊情况
卖方为外籍人士，出售时还应出示有中国驻该国大使馆出具的中文公证书，过户需多一个月的公告期
卖方为未成年人，应办理一份声明书的公证，声明书的内容需体现出售卖房产不会影响未成年人的学习和生活，后方可由其法定监护人（须提供监护关系证明）代为出售该房产
卖方为企业，应提供企业法人营业执照有效复印件，公司章程有效复印件，董事会（股东会）决议（或职工代表大会决议，上级主管部门同意出售该房产批文）法定代表人身份证复印件，授权委托书，受托人身份证复印件
二十：合法有效的公证
1. 产权人在香港，公证手续须通过律师楼办理
2. 产权人在台湾，公证手续须通过地方法院办理
3. 产权人在国外，公证手续须通过中国驻当地大使馆办理

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